Forslag til lokalplan Marmormolen Øst og Langelinie Nord med kommuneplantillæg, miljørapport og udbygningsaftale, Østerbro

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til, om forslag til lokalplan Marmormolen Øst og Langelinie Nord med kommuneplantillæg, miljørapport, miljøkonsekvensrapport og udbygningsaftale skal sendes i offentlig høring. På Marmormolen muliggør lokalplanforslaget opførelse af et kontordomicil og etablering af en bypark, samtidig udpeges et byggefelt til ny placering af den bevaringsværdige bygning, Lodseriet, på molens yderste spids. På Langelinie muliggør forslaget opførelse af et boligbyggeri. Bebyggelsen vil rumme ca. 230 familieboliger, hvoraf 25 % vil være almene. På begge moler fastlægges promenader og markante beplantninger.

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Bygherrekonsortiet Harbour P/S (PensionDanmark, ATP Ejendomme og By & Havn) har i maj 2023 anmodet kommunen om en ny lokalplan for et område i Københavns Havn, der opfatter spidserne af Marmormolen og Langelinie. Molespidserne er i gældende lokalplan Marmormolen II (januar 2010) forbeholdt et projekt bestående af to markante højhuse på hhv. 98 og 113 m til kontor- og serviceformål med et samlet volumen på 59.700 m2, placeret på hver sin spids og forbundet af en gangbro i 65 m højde hen over Mellembassinet. Projektet er imidlertid aldrig realiseret, og grundejerne har nu revideret sine ønsker for områdets udvikling, både hvad angår anvendelsen og den arkitektoniske udformning. Grundejernes ønsker forudsætter et nyt plangrundlag, og lokalplanarbejdet påbegyndte i oktober 2024. En ny lokalplan for de to molespidser betyder, at den gældende lokalplan aflyses for den del, som nærværende lokalplanforslag omfatter. 

Lokalplanområdet ligger på den nordlige tærskel til Københavns Inderhavn, og de to molespidser ligger frit eksponeret ud til det store havnerum mod Trekroner og Refshaleøen. Mod vest er der fra planområdet kig til Østerbro, mod nord er der kig til Århusgadekvarteret og Nordhavn, og mod syd er der kig til Indre By. De to molespidser udgør, sammen med spidsen af Sundmolen og Nordø, en markant placering i Nordhavn og frihavnen, der markerer overgangen mellem by og vand.   

Højhusene forholder sig til Nordhavns øvrige markante byggerier på molespidserne og de høje bygninger i Århusgadekvarteret, med deres lyse farver og enkle, særlige formsprog. Byggerierne vil med deres højde fremstå markante ved mødet fra søsiden, mens de fra land vil opleves som en integreret del af det miljø, der er karakteriserende for Nordhavn; et bymæssigt tæt havneområde. Der kan inden for lokalplanforslagets rammer opføres samlet ca. 62.500 m2 nybyggeri.

Kontordomicil på Marmormolen Øst

Med lokalplanforslaget foreslås en bebyggelse, der har et samlet etageareal på ca. 32.700 m2, bestående af to bygninger på henholdsvis 96 m (21 etager) og 33,5 m (6 etager) inklusive teknikhuse. De to bygninger er placeret så der skabes en passage, der fortsat giver mulighed for en sigtelinje med kig ud til havnen fra Marmorvej. Højhuset er placeret for enden af Marmorvej. Den bevaringsværdige bygning, Lodseriet flyttes ud i byparken til en ny placering yderst på molespidsen, hvorved bygningen igen kan få en prominent plads på spidsen af molen, og samtidig opnås en nødvendig respektafstand til de nye bygninger.

De to bygninger vil i form og udtryk fremstå som en samlet bebyggelse, og facaderne er holdt i metal i en lys tone, glas og emalitglas. Det eksisterende Lodseri har et etageareal på 495 m2 som fastholdes.

Boliger på Langelinie Nord

Med lokalplanforslaget foreslås en bebyggelse med et samlet bygningsvolumen på ca. 29.800 m2, hvoraf ca. 28.500 m2 går til boligformål, og svarer til ca. 230 familieboliger. Det resterende areal går til arealer i stueetagen, hvor lokalplanforslaget muliggør udadvendte funktioner som café og restaurant med mulighed for udeservering. Det eksisterende byggeri, Pier47 har et etageareal på 16.300 m2 som fastholdes.

Bebyggelsen er samlet på en fælles base (gennemgående stueetage), hvorfra tre bygninger rejser sig, henholdsvis to højhuse, et sydligt med en bygningshøjde på 64 m (18 etager) og et nordligt med en bygningshøjde på 120 m (35 etager), samt et lavere, langstrakt hus med en højde på 25,4 m (6 etager).

Facaderne følger ét fælles arkitektonisk træk med træsøjler, der på én gang afspejler husenes indre trækonstruktion og understreger bygningernes vertikalitet. Facadesøjlerne og andre facadeelementer i træ forventes over tid at patinere over i en grå og lys farve, der taler sammen med den lyse, grå metalfarve, kontordomicilet på Marmormolen og havnens andre særlige bygninger på molespidserne.

Byliv

For de to molespidser muliggør lokalplanforslaget promenader, grønne byrum, en pladsdannelse og et parkanlæg. Der udpeges zoner for etablering af træbrygger på begge moler, og der fastlægges en zone til en nyt, offentligt tilgængeligt, mobilt havnebad på Langelinie i Midterbassinet. Lokalplanforslaget giver mulighed for, at Lodseriet på Marmormolen og stueetagerne på den nye bebyggelse på Langelinie kan anvendes til publikumsorienteret serviceerhverv som fx caféer og restauranter med mulighed for udeservering, ligesom ishuset på Langelinie fortsat kan anvendes.

Biodiversitet og bynatur

Molespidserne er på nuværende tidspunkt karakteriseret ved ikke at indeholde bynatur, men med lokalplanforslaget fastsættes detaljerede bestemmelser om begrønning af byrum. De markante byggerier vil være flankeret med lige så markante grønne træk i form af næsten skovlignende parkbeplantning. På Marmormolen anlægges en offentligt tilgængelig park, og på Langelinie anlægges en offentligt tilgængelig lille lund, foruden der fastlægges en stor grad af beplantning på beboernes private taghaver.

På Marmormolen stilles krav om, at der skal plantes 143 nye træer og 229 nye buske. Samlet set kan der inden for ca. 15 år, forventes et træ-kronedække for lokalplanområdet på omkring 16 %, og op mod 30 % på længere sigt. Den park- eller skovagtige beplantning vil således blive markant.

På Langelinie stilles krav om, at der skal plantes 340 nye træer og 489 nye buske. Samlet set kan der inden for ca. 15 år forventes et træ-kronedække for lokalplanområdet på omkring 25 %, og op mod 45 % på længere sigt. Den park- eller skovagtige beplantning vil således også blive ganske markant.

Bæredygtighed

Lokalplanen er ikke omfattet af biodiversitet- og klimaindsatsen, da lokalplanarbejdet er påbegyndt før indsatsen blev indført. Dog har CO₂-reduktion ifm. byggeriet være et gennemgående tema for grundejerne gennem processen, og på nuværende tidspunkt forventer grundejerne at anvende genanvendte materialer til facaderne på de to projekter i videst muligt omfang. Med lokalplanforslaget er der fastlagt en enkel materialepalette, som åbner op for at grundejerne har en fleksibilitet i forhold til opnå deres mål, og samtidig holde sig inden for Bygningsreglementets max for CO₂/m2. For begge byggerier gælder desuden, at grundejerne ønsker at opføre deres byggerier med bærende konstruktioner i træ, på nær teknik- og elevatorskakte, der udføres i beton. Træ bliver herudover et synligt element i facaden på Langelinie, idet alle facadesøjler vil være i træ, og det lave hus alene skal udføres i træ.

Almene boliger

Da skoledistriktet har under 30 % almene familieboliger, stilles krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2024. De almene boliger placeres i det sydlige tårn på Langelinie.

Parkering

For byggeriet på Marmormolen foreslås parkeringsnormen for bilparkering reduceret med 20 %, idet der er mindre end 600 m til Nordhavn S-togsstation, og idet det ligger inden for kommuneplanens udpegning af Nordhavn som byomdannelsesområde. Det svarer til ca. 122 p-pladser. For bebyggelsen på Langelinie skal der være bilparkering svarende til kommuneplanens faste normer (uden reduktion), hvilket giver ca. 120 p-pladser.

Bilparkeringspladserne vil på begge moler etableres i parkeringskældre, og på Marmormolen kan der være parkering på terræn til handicapparkering. På Marmormolen er der allerede etableret p-kælder til byggeriet og der er derfor ikke behov for at etablere yderlige pladser, og på Langelinie vil der blive etableret parkering til byggeriet med adgang via den allerede eksisterede p-kælder, der er etableret til nabobebyggelsen, Pier47.   

Til den ny bebyggelse på Marmormolen etableres en selvstændig kælder til cykelparkering. Desuden etableres cykelparkering ved ankomsten til parkområdet samt få cykelpladser i relation til Lodseriet. For lokalplanområdet på Langelinie er den primære cykelparkering til beboerne placereret i bygningen, mens der langs bygningens stueetager er placeret en række zoner til cykelparkering til besøgende. Der er desuden udpeget en zone til cykelparkering i tilknytning til det ottekantede ishus.   

Kommuneplan

Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer, for så vidt angår anvendelsen på Marmormolen. Den gældende kommuneplanramme muliggør et højhus med en højde på op til 150 m på Marmormolen. Forslaget til kommuneplantillæg ændrer rammens særlige bemærkning ift. maksimale bygningshøjder, så der gives mulighed for et højhus på op til 96 m og en bygning på op til 35 m. Omtalen af den tidligere planlagte broforbindelse udgår.

Forslaget til kommuneplantillæg ændrer anvendelsen for kommuneplanrammen på Langelinie fra ’serviceerhverv’ til ’boliger og serviceerhverv’. Dette muliggør opførelse af et boligbyggeri på Langelinie med udadvendte offentlige funktioner i stueetagen. Rammeområdets afgrænsning udvides for at muliggøre en samlet planlægning af hele Langeliniespidsen, herunder for offentligt tilgængelige friarealer omkring den planlagte bebyggelse. Det maksimale etageareal konsekvensrettes for at tage højde for eksisterende bebyggelse inden for det udvidede rammeområde. Den nuværende kommuneplanramme muliggør ét højhus på 120 m på Langelinie. Forslaget til kommuneplantillægget giver mulighed for, at projektets volumen i stedet fordeles på to højhuse på op til 65 m og 120 m. De tilstødende rammeområder konsekvensrettes ift. afgrænsning og maksimalt etageareal. Omtalen af den tidligere planlagte broforbindelse udgår.

Borgerinddragelse

Såfremt lokalplanforslaget godkendes, vil det blive sendt i offentlig høring i mindst otte uger. I forbindelse med den indledende høring af lokalplanforslaget, har Østerbro Lokaludvalg fremført følgende synspunkter:

Forvaltningen tager lokaludvalgets bemærkninger til efterretning. Langeliniespidsen vil ændre karakter med den nye planlægning. I forbindelse med lokalplanarbejdet har der været fokus på at understøtte Langelinies kulturmiljø, herunder at sikre bevaring af sigtelinjer, videreføre promenadeforløb, og fastsætte krav til kvaliteten af byrum og det grønne, som vurderes at understøtte oplevelsen af stedet. Ligeledes værnes der med lokalplanforslaget om ishuset og ledefyrets kulturelle betydning for stedet. Forvaltningens uddybende svar til Østerbro Lokaludvalg er vedlagt som bilag 6.

Miljøvurdering

Der er i henhold til miljøvurderingsloven udarbejdet en miljørapport og en miljøkonsekvensrapport af det konkrete projekt.

Miljørapporten indeholder en vurdering af lokalplanens potentielle miljøpåvirkning på natur, skibs- og virksomhedsstøj, vind, jordforurening, overfladevand, grundvand, luft, kulturarv, ressourceeffektivitet og risiko for uheld og katastrofer. Samlet konkluderes det, at lokalplanens muligheder ikke vil medføre væsentlige påvirkninger i forhold til undersøgte forhold, og at der er indarbejdet afværgeforanstaltende elementer i projektet, der skal sikre minimal miljøpåvirkning i alle projektets faser. Bygningernes udformning er disponeret med henblik på at reducere downwash og turbulens, som opstår ved høje bygninger, og herudover er der fastsat bestemmelser om beplantning, som kan sikre bedre vindkomfort. På Langelinie er der desuden fastsat bestemmelse om at der skal etableres espalier langs dele af facaden på vestpromenaden. Miljørapporten er vedlagt som bilag 2, og vil blive sendt i høring sammen med planforslagene.

Miljøkonsekvensrapporten af det konkrete projekt er udarbejdet af bygherres tekniske rådgiver og vedlagt som bilag 7. Forvaltningen har på baggrund af miljøkonsekvensrapport udarbejdet et udkast til VVM-tilladelse vedlagt som bilag 8.

Politisk handlerum

Det kan besluttes, at

Hvis planforslagene forkastes, vil den eksisterende Lokalplan Marmormolen II og tillæg 1 fortsat være gældende.

Udbygningsaftale

Københavns Kommune har modtaget en opfordring fra Harbour P/S til at indgå en frivillig udbygningsaftale, og parternes dialog har udmøntet sig i et udkast til en aftale om infrastrukturanlæg (bilag 4).

Ved aftalen forpligter Harbour P/S sig til at etablere et mobilt havnebad i Søndre Frihavn vest for den nye bebyggelse på Langelinie samt toiletfaciliteter i stueetagen i bebyggelsen. Drift af havnebadet forestås af Kultur-, Fritids- og Borgerserviceforvaltningen, og drift af toiletfaciliteter forestås af Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen. Hvis havnebadet flyttes permanent til en anden placering, ophører driftsforpligtelsen for toiletfaciliteterne.

Udbygningsaftalen er betinget af, at der i Budget 2027 afsættes budgetmidler til drift af havnebadet, som estimeres til ca. 3-5 mio. kr. årligt. Midlerne udmøntes, når Kultur-, Fritids- og Borgerserviceforvaltningen overtager driften, efter havnebadet er gennemført og ibrugtaget. Kommunen får overdraget havnebadet vederlagsfrit, når det er færdiganlagt og godkendt af kommunen. Drift af toiletfaciliteterne dækkes ved at overføre nuværende bevilling til drift af toiletbygningen på Langeliniekaj 61, der nedlægges i forbindelse med projektet, til de nye toiletfaciliteter. Hvis driftsforpligtelsen for toiletfaciliteterne bortfalder, lægges beløbet for driftsudgifterne (0,2 mio. kr. årligt) i kassen.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender forvaltningerne planforslag, miljørapport, miljøkonsekvensrapport og VVM-tilladelse i høring i otte uger ekskl. juli måned. Der vil blive afholdt et offentligt borgermøde i forbindelse med høringen. På baggrund af resultatet af høringen vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene og om der skal meddeles VVM-tilladelse til det konkrete projekt. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2026.

                               Søren Hartmann Hede               Søren Wille