Klima-, Miljø- og Teknikudvalget skal tage stilling til forslag til lokalplan Ørestad Syd med miljørapport og udbygningsaftale samt krav til parkeringsløsning på Ejler Billes Allé. Lokalplanen fastlægger rammer for en højere grad af publikumsorienteret serviceerhverv i stueetagerne. Dertil muliggør lokalplanen, med baggrund i henvendelser fra forskellige bygherrer, ændret anvendelse og indretning af en række områder, hvor bebyggelse og byrum endnu ikke er realiseret eller eksisterende anvendelse ønskes ændret.

Klima-, Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Klima-, Teknik- og Miljøudvalget godkender,

Teknik- og Miljøudvalget godkendte den 17. maj 2021 medlemsforslag, der pålægger Teknik- og Miljøforvaltningen at udarbejde en indstilling, der indeholder forvaltningens vurdering af mulighederne for at sikre reelle publikumsorienterede aktiviteter i området for lokalplan Ørestad Syd gennem en ændring af den eksisterende lokalplan. Teknik- og Miljøudvalget godkendte den 9. januar 2023 startredegørelse for lokalplanområdet, med anbefalinger til rammer for andel af stueetager i området, som skal eller kan anvendes til publikumsorienteret serviceerhverv, samt anbefalinger til placering af 20 daginstitutionsgrupper fordelt på tre institutioner i området og til udformning og højder af boliger ved Ørestads Boulevard (bilag 7). Det blev samtidig besluttet, at der skal ske en konkret vurdering af parkeringsnormen på baggrund af, at det er et byudviklingsområde med kort afstand til offentlig transport.

Siden har Royal Arena henvendt sig til forvaltningen med ønske om ændrede bestemmelser for anvendelsen af deres stueetager. By & Havn har henvendt sig med et projekt for en ændret indretning af Asger Jorns Allé, samt ønske om fravigelse af aftale om færdiggørelse af parkering i Ørestad Syd, Amager Vest, jf. sag til Teknik- og Miljøudvalget den 19. december januar 2025. Byggeri København har henvendt sig med ønske om mulighed for etablering af hhv. en idrætshal og specialskole samt et botilbud på to ubebyggede ejendomme i området, som er ejet af Københavns Kommune.

Lokalplanområdet er i bydelen Amager Vest, og indgår i byområdet Ørestad Syd, der betegner den del af Ørestad beliggende syd for Øresundsmotorvejen. Lokalplanområdet omfatter arealer syd for Hannemanns Allé og vest for Ørestads Boulevard. Mod øst og syd grænser området op til den fredede Kalvebod Fælled og mod syd er Tårnby Kommune.

1. Publikumsorienteret serviceerhverv og byliv i stueetager
Lokalplanforslaget øger den procentvise andel af stueetagerne, som skal anvendes til publikumsorienteret serviceerhverv på Asger Jorns Allé, Ørestads Boulevard og Ejler Billes Allé. Dertil muliggør lokalplanen anvendelser, som er orienteret mod offentlige byrum i området til publikumsorienteret serviceerhverv og andre funktioner, som bidrager til byliv. På Ejler Billes Allé vil stueetager til publikumsorienteret serviceerhverv også kunne anvendes til liberalt erhverv som læger og tilsvarende behandlere. Dette er en ændring i forhold til rammerne i startredegørelsen, og er foretaget med baggrund i forespørgsel fra By & Havn, der vurderer, at Ejler Billes Allé ligger isoleret i forhold til andet erhverv og offentlig infrastruktur.

Hvor der i eksisterende lokalplaner andre steder i området er krav eller mulighed for publikumsorienteret serviceerhverv eller andre bylivsskabende anvendelser i stueetager, ophæves og erstattes disse bestemmelser af nye bestemmelser i dette lokalplanforslag, undtagen bestemmelser for institutioner og skoler.

2. Konvertering fra erhverv til bolig
Nyt boligbyggeri langs Ørestads Boulevard afslutter to allerede påbegyndte karrebebyggelser. Bygningshøjder, fremspring og tilbagerykninger samt facadelængder, og udformning af facader, er reguleret forskelligt for de to bebyggelser, med henblik på at skabe en god sammenhæng med det allerede realiserede byggeri. Hjørner ved Kanalpladsen og Ejler Billes Allé er markeret med højere byggeri.

I forhold til startredegørelse, er bygningshøjder for det nordlige karrébyggeri øget fra anbefaling om max 30 m og 40 m på hjørnet mod Kanalpladsen, sådan at dele af byggeriet kan være op til 37 m og på hjørnet mod Kanalpladsen op til 42 m. Andre dele af byggeriet vil være lavere end 30 m, og den gennemsnitlige bygningshøjde er ca. 28 m. For det sydligste karrébyggeri er bygningshøjde mod Ejler Billes Allé øget fra anbefaling om max 34 m til 37 m. Den gennemsnitlige bygningshøjde er ca. 29 m. Forvaltningen vurderer, at de fastsatte bygningshøjder på en positiv måde medvirker til at sikre sollys og udsyn til himmel fra gårdrum, og ikke medfører betydende skyggegener for eksisterende byggeri eller byrum. 

I det sydligste byggefelt muliggøres 7% ungdomsboliger med krav om studieaktivitet, med en placering på øverste etage, hvor en bygningsdybde på max 10 m medvirker til at sikre, at ungdomsboliger ikke etableres ensidigt orienteret mod en støjramt facade.

Bilparkering skal placeres i bydelens decentrale parkeringshuse. Handicapparkering, der placeres ud fra hensyn om bolignærhed, vil også kunne placeres på terræn langs lokale veje og gader. Den endelige placering vil ske i byggesagen.

3. Royal Arena
Nye bestemmelser for stueetager til Royal Arena skærper anvendelsen af sydfacaden, så der sikres publikumsorienteret serviceerhverv i et omfang tilsvarende bestemmelser på nordsiden af Asger Jorns Allé. Samtidig forlænges facadestrækning med krav om publikumsorienteret serviceerhverv rundt om det sydøstlige hjørne.

For øst- og vestfacaden lempes bestemmelser sådan, at den faktiske anvendelse af disse facader til forskellige arenaformål kan fastholdes. Ændringen imødegår afgørelse i Planklagenævnet om, at anvendelse af stueetager til øst- og vestfacaden ikke er i overensstemmelse med gældende lokalplan. Anvendelse af stueetagerne til publikumsorienteret serviceerhverv vil fortsat være en mulighed.

4. Parkeringsløsning på Ejler Billes Allé
Som en løsning på at der opføres boliger, herunder almene boliger, på hele den ubebyggede byggegrund ved Ejler Billes Allé i stedet for et parkeringshus, foreslår By & Havn, at der i forbindelse med grundsalg stilles en række krav jf. bilag 5. Der stilles krav om, at byggeriet skal opføres med en privat p-kælder, som beboere i området tilbydes mulighed for at leje sig ind i. Såfremt der ikke kan indgås tilstrækkelig mange aftaler om p-licenser, bortfalder forpligtelsen for køber til at anlægge en p-kælder. De nærmere betingelser for aftalen skal indgås med By & Havn.

5. Øvrige forhold
Lokalplantillægget fastlægger nye bestemmelser for indretningen af Asger Jorns Allé, som muliggør realisering af projekt for ny indretning af byrummet, fastlagt i udbygningsaftalen, jf. bilag 3.

Lokalplantillægget muliggør etablering af en specialskole med 96 pladser og en idrætshal på kommunal ejendom ved Ørestads Boulevards afslutning mod syd, der har vist sig ikke at være realiserbart med den eksisterende lokalplan. Specialskolens bebyggelse kan være op til 23 m mod Ørestads Boulevard og nedtrapper herfra til max 12 m mod sydøst i overgangen mod fælleden. Der er forventet ibrugtagning i 2031.

Lokalplantillægget ændrer den eksisterende anvendelsesbestemmelse på kommunal ejendom langs Ørestads Boulevard ved Asger Jorns Allé, så der ud over erhverv også kan etableres et kommunalt botilbud. Der er forventet ibrugtagning 2032.

Økonomiforvaltningen oplyser, at deres seneste prognose for antal børn i Ørestad Syd har givet anledning til, at ønsket fra startredegørelsen om, at lokalplanforslaget skal muliggøre tre daginstitutioner til 20 grupper, er bortfaldet.

Byliv
Bestemmelser for stueetager skaber grundlag for flere butikker, restauranter og caféer, og andre typer anvendelser, der henvender sig til offentligheden og medvirker positivt til at skabe et levende og varieret erhvervsliv og lokalmiljø i Ørestad Syd. I forbindelse med ny boligbebyggelse ved Ørestads Boulevard muliggøres det, at håndtering af renovation og varelevering til erhverv i stueetager kan ske fra vejside. Samtidig er omfang af renovation og cykelparkering i gårdrum begrænset, og samlet understøttes derved anvendelse af gårdrummene som lokale mødesteder for beboerne. Lokalplanforslaget og udkast til udbygningsaftale med By & Havn sikrer, at Asger Jorns Allé skal indrettes til et grønt byrum med træer, buske og mulighed for både passage og ophold, som i samspil med de nye bestemmelser om byliv i stueetager vil understøtte Asger Jorn Allé som bydelens naturlige hovedstrøg. By & Havn oplyser, at der som led i projektets tilblivelse er sket en inddragelse af lokalområdet, bl.a. i form af interviews.

Biodiversitet og bynatur
Inden for afgrænsningen af lokalplanområdet har bygherrer på de arealer i delområder, hvor der muliggøres nybyggeri, ikke registreret eksisterende træer, der lever op til kriterierne for at kunne gøres bevaringsværdige i lokalplanen. Der stilles krav om plantning af 281 nye træer og 303 buske. Heraf skal 75 træer og 142 buske plantes på Asger Jorns Allé og de resterende i de delområder, hvor lokalplanen muliggør nybyggeri. Af de nye træer er ca. 50 % hjemmehørende og af de nye buske er ca. 60 % hjemmehørende. De planlagte træer vil efter ca. 15 år forøge kronedækket i hele lokalplanområdet med 3309 m2 svarende til ca. 0,5 %.

Bæredygtighed
Lokalplanen er udarbejdet i overgangen mellem to udgaver af Københavns Kommunes bæredygtighedsværktøj. Værktøjet er derfor ikke anvendt i arbejdet med denne lokalplan. Bygherrer By & Havn og Byggeri København oplyser, at nyt byggeri muliggjort med lokalplanen forventes certificeret til minimum DGNB Guld.

Almene boliger
Da skoledistriktet har under 30 % almene familieboliger, stilles krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2024.

Parkering
Lokalplanområdet er i kommuneplanen udpeget som byudviklingsområde, hvor der er mulighed for at reducere parkeringsnormerne for alle funktioner med 20 %. Forvaltningen vurderer, at krav om parkering kan reduceres med 20% i lokalplanen. Parkeringsnormen er reduceret på baggrund af nærhed til kollektiv transport og cykelinfrastruktur. Der sikres et minimum af kørende adgang til området.

Borgerinddragelse
Der er foretaget indledende høring i forbindelse med udarbejdelsen af startredegørelsen, herunder af Amager Vest Lokaludvalg (bilag 6), der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget havde på daværende tidspunkt følgende hovedsynspunkter:

Forvaltningens bemærkninger:

Miljøvurdering
Der er i henhold til miljøvurderingsloven udarbejdet en miljørapport. Lokalplanen er omfattet af krav om miljøvurdering, da den muliggør nyt byggeri til støjfølsom anvendelse på arealer, der er belastet af virksomhedsstøj fra Metroselskabets Klargøringscenter (KVC) i Ørestad, der overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. På baggrund af rapporten har forvaltningen vurderet, at det ikke er teknisk og økonomisk muligt at nedbringe støjen, og at der derfor er tale om ”vedblivende støj”, jf. miljøbeskyttelsesloven. Det indebærer, at de vejledende grænseværdier for virksomhedsstøj fra Miljøstyrelsen kan fraviges. I stedet skal de indendørs grænseværdier, som Miljøstyrelsen har fastsat i tillægget til vejledning om ekstern støj fra virksomheder, overholdes. Miljørapporten er vedlagt som bilag 4 og vil blive sendt i høring sammen med planforslagene.

Politisk handlerum
Det kan besluttes,

Såfremt indstillingen ikke godkendes, vil det ikke være muligt for bygherrer at realisere de projekter, som lokalplantillægget vil muliggøre.

Udbygningsaftale
På opfordring fra By & Havn er der udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b (bilag 3). Ved aftalen forpligter By & Havn sig til at etablere byrum langs med samt opgradere og forskønne Asger Jorns Allé, som er en følge af lokalplanen.

Hvis udbygningsaftalen vedtages, afsættes der 130.000 kr. i afledt drift til projektet. Herunder er 107.650 kr. til renhold og grøn pleje samt 22.350 kr. til vintertjeneste. Der ændres ikke på driften af belægninger. Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen overtager driften, efter anlægget er etableret og ibrugtaget.

Når Økonomiudvalget har taget indstillingen til efterretning, og Klima-, Miljø- og Teknikudvalget har godkendt indstillingen, sender Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen lokalplanforslaget og miljørapport i høring i otte uger (ekskl. juli måned).

Efter den offentlige høring vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget til politisk behandling.

 

                    Søren Hartmann Hede                                     Søren Wille