Endelig vedtagelse af lokalplan Svanemølleholm Øst med miljørapport og udbygningsaftale, Østerbro

Se alle bilag

Der skal tages stilling til endelig vedtagelse af lokalplan for Svanemølleholm Øst med udbygningsaftale. Forslaget vil muliggøre boliger, institutioner, grønne områder, videreføre en cykelforbindelse og muliggøre etablering af to kanaler. Forslaget er i overensstemmelse med Strukturplan 2023 for Ydre Nordhavn og skal ses i sammenhæng med, at den vestlige del af Svanemølleholm blev lokalplanlagt i 2020 med primært kontorerhverv og p-huse. Forslag til lokalplan har været i offentlige høring, hvor forvaltningen har modtaget 10 høringssvar, som har givet anledning til mindre ændringer af bestemmelser, der vedrører udearealer herunder den nærmere placering af cykelparkering og omfanget af grus-belægninger.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Svanemølleholm Øst (bilag 2) og miljørapport med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende udbygningsaftale (bilag 11) med grundejeren.

Problemstilling

Grundejer har anmodet kommunen om en ny lokalplan for et område vest for Skudehavnen i den sydvestlige del af Nordhavn. Grundejer ønsker i overensstemmelse med den reviderede Strukturplan for Ydre Nordhavn 2023 (TMU 18. december 2023), at området skal anvendes til boliger og institutioner samt et område til en husbåd i form af en hotelpram ved Kalkbrænderiløbet. Det kræver en ny lokalplan at realisere bygherres ønske, da de gældende lokalplaner ikke giver mulighed for de nævnte anvendelser. Lokalplanforslaget blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 27. marts 2025 og har været i offentlig høring, hvor forvaltningen har modtaget 10 høringssvar. Høringen har givet anledning til ændringsforslag fra forvaltningen.

Løsning

Lokalplanområdet ligger primært i det tidligere havneområde ud til Skudehavnen i den sydvestlige del af Nordhavn. Nordhavn er præget af den eksisterende havnedrift ved Orientbassinet/Levantkaj med containerterminalen placeret sydøst for lokalplanområdet. Containerterminalen flyttes til Ydre Nordhavn med udgangen af 2025. Lokalplanområdet har enkelte erhvervshavneaktiviteter placeret i mindre og større værksteds- og lagerbygninger, der har et industrielt udseende. Områdets bygninger vurderes ikke bevaringsværdige. I det sydøstlige hjørne af lokalplanområdet er det planlagt, at metro skal køre på en højbane. Området er stationsnært med mindre end 600 m til Orientkaj metrostation.

I alt skal planforslagene muliggøre op til 37.700 m2 boligbyggeri samt grønne områder og en del af gang- og cykelforbindelsen ”Det grønne loop”, der udgår fra Århusgade og skal løbe gennem hele Nordhavn, samt en husbåd i form af en hotelpram på i alt 360 m2 i Kalkbrænderiløbet.

Økonomiforvaltningen ønsker, at lokalplanforslaget muliggør daginstitution til to gange fem grupper, på i alt ca. 2.300 m2, der forventes ibrugtaget i 2029. Lokalplanen skal også muliggøre to kanaler, der på sigt skal forbinde Skudehavnen med Kalkbrænderiløbet og Orientbassinet. Projektet opføres i maksimalt 24 m højde. Der forventes ikke væsentlige skygge- eller vindgener i det kommende byggeri eller for eksisterende og fremtidige byggerier i området.

Lokalplanen er udarbejdet i overensstemmelse med Kommuneplan 2024, og bebyggelsesplanen er i overensstemmelse med Strukturplan for Ydre Nordhavn 2023, som Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget tog til efterretning hhv. den 18. december 2023 og den 9. januar 2024. Udvalgenes ændringsforslag til det videre arbejde er i overensstemmelse med lokalplanen. Herunder vurderes det, at beslutningen om, at der i udstrakt grad skal arbejdes med karrébyggeri, og at karréerne udformes, så gårdrummene fungerer som attraktive byrum for beboerne er opfyldt. Det bemærkes, at Teknik- og Miljøudvalgets beslutning på mødet den 10. marts 2025 om, at gårdrummene må hegnes med hæk, hegn eller hækbeplantning mv., var indarbejdet i lokalplanforslaget inden offentliggørelsen. Der er i denne lokalplan lagt vægt på åbne gårdrum med attraktive udsyn/udsigter til Skudehavnen og de planlagte kanaler. Placering af folkeskoler, kulturtilbud, boldbaner og fritidspædagogiske tilbud til børn etc. forventes at blive prioriteret i den videre planlægning, bl.a. i den igangværende planlægning af naboområdet for Levantkaj.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget
Høringen har givet anledning til, at forvaltningen foreslår en ændring af lokalplanforslagets bestemmelser om muligheden for at benytte grus som belægning i de byrum, der er planlagt som grønne opholdsrum eller til cykelparkering, at et krav om cykelparkering langs med et hegn til den planlagte institution udgår, og at kravet til bede med beplantning på den planlagte Holmegade nedsættes fra 25 % til 10 %. Forvaltningen anbefaler ændringerne, fordi de medfører en større fleksibilitet i forhold til den senere detailudformning af udearealerne. Fleksibiliteten vil reducere eventuelle behov for dispensationer i forbindelser med byggeansøgninger. Udover de beskrevne ændringer vil der blive foretaget mindre redaktionelle rettelser. Ændringerne medfører ikke krav om supplerede høring. Forslag til ændringer fremgår af bilag 6.

Høring
Forslaget var i høring fra den 25. april til den 20. juni 2025. De 10 modtagne høringssvar i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Østerbro Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 1):

Østerbro Lokaludvalg er tilfreds med, at bebyggelsesprocenten i det nye planområde ikke er højere end 110, men udtrykker modstand mod en placering af en husbåd/hotelpram ud for Kranparken. Lokaludvalget foreslår, at husbåden placeres et andet sted langs kajkanten i et miljø af husbåde, så den ikke blokerer for udsigten fra Kranparken.

Forvaltningens bemærkninger

Lokaludvalgets synspunkter er sammenfaldende med Østerbro Havnekomités henvendelse, og forvaltningens bemærkninger er derfor samlet nedenfor.

Teknik og Miljøforvaltningens bemærker hertil, at placeringen af en husbåd ud for Kranparken er i overensstemmelse med den gældende lokalplan, da området allerede er udlagt til husbåde, der kan anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv. Ændringen omfatter derfor alene muligheden for at kunne anvende en husbåd til hoteldrift, samt at størrelsen på husbåden udvides fra 300 m2 til 360 m2, og en maks. højde på 5,4 m målt fra vandoverfladen, udvides til en maks. højde på 7 m målt fra vandoverfladen, hvilket vil medføre en begrænset reduktion af udsigten fra Kranparken sammenlignet med det eksisterende plangrundlag. I forhold til ønsket om at flytte husbåden væk fra Kranparken bemærkes det, at en husbåd i form af en hotelpram med en café ved den planlagte Kranpark vil kunne tilføre byliv i et område med meget kontorerhverv uden at optage arealer i den rekreative Kranpark.

Hovedsynspunkter i øvrige henvendelser (bilag 4, henvendelse nr. 2-10)

En henvendelse drejer sig om bebyggelsesprocenten, som man mener begrænser grønne arealer i planen.
En henvendelse ønsker, at der stilles krav om 40 % almene boliger.
En henvendelse ønsker muligheden for at kunne benytte grus i alle byrum.
En henvendelse ønsker, at et krav om cykelparkering langs med et hegn til den planlagte institution udgår.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen bemærker, at det aktuelle lokalplanområde med en bebyggelsesprocent på ca. 110 bliver planlagt med en mindre tæthed og en større afstand mellem bygningerne i forhold til fx Århusgadekvarteret, der har en bebyggelsesprocent på ca. 185, jf. forvaltningens bemærkning til høringssvaret ovenfor. I øvrigt bemærkes, at området planlægges med grønne områder og bynatur. Særligt med fokus på det grønne område nærmest Skudehavnen, der siden startredegørelsen blev fremlagt, er udvidet mod vest fra ca. 3.400 m2 til i alt ca. 5.000 m2
Ifølge planloven er det ikke muligt at stille krav om mere end 25 % almene boliger. Det forventes, at By & Havn vil arbejde for, at der bygges 40 % almene boliger (ca. 15.000 m2) i overensstemmelse med en samarbejdsaftale mellem den tidligere regering (Socialdemokratiet) og Københavns Kommune om flere almene boliger i København.
Forvaltningen imødekommer ønsket om at benytte grus som belægning i de byrum, der er planlagt som grønne opholdsrum eller til cykelparkering, da dette giver en større fleksibilitet i forhold til den videre projektering af det konkrete projekt. Forvaltningen imødekommer dog ikke ønsket om grus som øvrig belægning i de kantzoner og promenader, som skal fungere som færdselsårer for mange besøgende og beboere i området. Færdselsårer skal kunne tåle et større slid og belægningen må ikke udfordre tilgængeligheden.
På baggrund af nye oplysninger imødekommer forvaltningen ønsket om, at cykelparkeringen ved institutionen placeres langs med facader og i forbindelse med indgangspartier m.v. og ikke langs med hegnet ved det grønne loop.

Hovedsynspunkter i henvendelser fra Metro og HOFOR (bilag 4, henvendelse nr. 3 og 10)

Metroselskabet oplyser bl.a., at metroprojektet er under udvikling, og at der derfor kan forekomme mindre justeringer af linjeføringen.
HOFOR gør opmærksom på udfordringer i forhold til ledninger, beplantning og stibro og bemærker, at det bør sikres, at lokalplanen ikke giver anledning til nye skærpede omstændigheder for Sundkrogsgade Energicentral samt den kommende Svanemøllen Varmecentral (SMC).

Forvaltningens bemærkninger

Oplysningerne tages til efterretning. Metroselskabet vil kunne anmode om dispensationer til mindre justeringer, når metroprojektet er færdigprojekteret.
Forvaltningens bemærker, at bebyggelsesplanen er udarbejdet i samarbejde med By & Havn, som er bygherre, og at der ved placering af fx byggefelterne er taget hensyn til ledningerne. Det er grundejerens eget ansvar at undersøge, om undergrunden kan bære den ønskede bebyggelse, og om der er behov for sammen med en ledningsejer at træffe et valg om, hvorvidt eventuelle ledninger skal flyttes eller kan overbygges. Forvaltningen bemærker, at Sundkrogsgade Energicentral er beliggende i et område, der er omfattet af eksisterende lokalplan 594. I henhold til denne kan der udøves virksomhed i forureningsklasse 2 (ubetydelig forurening med vejledende afstandskrav på 20 m til boliger og lignende), som skønnes forenelig med anvendelsen til serviceerhverv. Forvaltningen skønner på den baggrund, at en husbåd i form af en ”café- og hotelpram” ved Kranparken i lokalplanens område II, placeret ca. 65 m fra Sundkrogsgade Energicentral ikke giver anledning til nye krav til energicentralen. For så vidt angår en kommende Svanemøllen Varmecentral (SMC) bemærker forvaltningen, at By & Havn ejer grunden, hvorpå Svanemølleværket ligger. Der er ingen støjproblemer i dag fra Svanemølleværket i forhold til den foreslåede placering af en café- og hotelpram, og en ny varmecentral bør kunne overholde de samme grænser som i dag.

Politisk handlerum
Det kan besluttes,

at ændre omfanget og placering af byggeriet samt den ydre udformning af bygningerne og indretningen af udearealer, herunder beplantning. Afhængig af omfanget af ændringer kan det betyde, at sagen skal sendes retur til forvaltningen mhp. at genoptage forhandlinger med bygherre om projektets udformning, og at der skal udarbejdes en ny tidsplan for offentlig høring og vedtagelse af lokalplan.
at den foreslåede husbåd i form af en hotelpram vist placeret ved Kalkbrænderiløbskaj, udgår af planen. Dette vil medføre krav om supplerende høring af bygherre, før lokalplanen kan vedtages.

Økonomi

Udbygningsaftale
På opfordring fra By & Havn er der udarbejdet en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b (bilag 11). Der er foretaget en mindre justering i afsnit 4 om etableringstidspunktet i den endelige aftale.

Ved aftalen forpligter By & Havn sig til at etablere broanlæg på Sundkrogsgade nordvest for lokalplanområdet med tilhørende vejtilslutning nord for broen i forlængelse af Sundkrogsgade over nyanlagt kanal, som er en følge af lokalplanen. Hvis udbygningsaftalen vedtages, afsættes der 490.000 kr. i afledt drift til projektet. Herunder er 94.000 kr. til renhold og grøn pleje, 64.000 kr. til vedligeholdelse af belægning samt vintertjeneste og 332.000 kr. til drift og vedligehold af bro.

Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Teknik- og Miljøforvaltningen overtager driften, efter anlægget er etableret og ibrugtaget.

Ved efterfølgende ændringer, udover normalt forekommende ændringer fra skitseforslag til myndighedsprojekt, vil Økonomiudvalget blive orienteret.