Endelig vedtagelse af lokalplan Forfatter-, Trekronergade- og Kløverbladskvarteret, Valby

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Forfatter-, Trekronergade- og Kløverbladskvarteret. Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af § 14-forbud og beslutning om, at der skal udarbejdes en lokalplan, som skal sikre karakteren af et eksisterende boligområde, herunder udpege bevaringsværdige bygninger. Lokalplanen udpeger desuden bevaringsværdige træer og muliggør mindre om- og tilbygninger af bevaringsværdig bebyggelse og sikrer, at om- og tilbygninger af eksisterende bevaringsværdige bygninger sker under hensyntagen til bygningernes oprindelige arkitektur. Lokalplanforslaget har været i høring, udvidet høring og supplerende høring. Høringerne har givet anledning til ændringer om bl.a. stibredde, omfang af tilbygninger og garager samt højde på hække.

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Forfatter-, Trekronergade- og Kløverbladskvarteret (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 18. november 2024, at der indledtes en proces for nedlæggelse af § 14-forbud på Karensgade 18 med henblik på at udarbejde en lokalplan, der regulerer ny bebyggelse på ejendommen og i Forfatterkvarteret i øvrigt, samt udpeger kvarterets bevaringsværdige bebyggelser. Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 10. marts 2025, at der indledtes en proces for nedlæggelse af § 14-forbud på Bjørnsonsvej 45C med henblik på at sikre, at et kommende byggeri på ejendommen vil være omfattet af den bevarende lokalplan, der udarbejdes for Forfatterkvarteret.

Ifølge planlovens §14 kan der nedlægges forbud mod, at der retligt og faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Senest ét år efter nedlæggelsen af forbuddet, skal et lokalplanforslag offentliggøres. Fristen løb fra den 18. november 2024.

Borgerrepræsentationen delegerede den 19. juni 2025 kompetencen til at sende forslag til enkle lokalplaner (kategori 1), ukomplekse lokalplaner (kategori 2) og komplekse lokalplaner (kategori 3) i offentlig høring til Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen. Lokalplanforslaget har derfor ikke tidligere været politisk behandlet.

Løsning

Lokalplanområdet ligger syd for Vigerslev Allé, og omfatter tre langstrakte boligområder mellem Kløverbladsgade og Bjørnsonsvej. Den tætte bebyggelse på små matrikler med ensartet facadeflugt giver området en bymæssig karakter. Området karakteriseres ved ensartede bygningsvoluminer, ensartet bygningstypologi og arkitektur fra perioden omkring forrige århundredeskifte til 1930’erne med facader i blank mur eller pudsede facader og med saddeltage i tegl. Området er fuldt udbygget, bortset fra to grunde, hvor der kan opføres familieboliger.

Lokalplanen omfatter alle bygninger i området, herunder dobbelthuse og enfamiliehuse, samt enkelte etageejendomme, erhvervsejendomme og institutioner. Lokalplanen udpeger 319 bygninger som bevaringsværdige. 11 bygninger udpeges ikke som bevaringsværdige, da det er nyere bygninger, som ikke understøtter områdets karakter. Bygninger, der fastlægges som bevaringsværdige, må ikke nedrives. Om- eller tilbygning kræver særlig tilladelse, bortset fra de konkrete muligheder for opførelse af tilbygninger, garager, sekundære bygninger, samt etablering af kviste og tagvinduer, som er tilladt med lokalplanen. Lokalplanen fastsætter bestemmelser for nybyggeri af nye familieboliger på Karensgade 18 og Bjørnsonsvej 45C, og om- og tilbygninger til bevaringsværdige huse. Lokalplanen udpeger 418 af områdets træer som bevaringsværdige. Desuden er der bestemmelser om forhaver og to grønne områder, der er indrettet til henholdsvis park og legeplads. Udarbejdelsen er sket i dialog med Valby Lokaludvalg og beboere og brugere i området.

Eksisterende lovlig anvendelse og indretning kan fortsætte og kræves ikke ændret med lokalplanen.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

På baggrund af høringerne foreslår forvaltningen mindre ændringer i lokalplanens § 4 om mindre stibredde og mulighed for flere overkørsler, § 6 som muliggør større tilbygninger og garager, § 7 så der ikke er mulighed for tagterrasser på tilbygninger, § 8 som muliggør højere hække og § 9 så også støj fra jernbaner indgår i bestemmelsen. Desuden foreslås mindre justeringer i lokalplanens redegørelse. Ændringerne fremgår af bilag 7.

Biodiversitet og bynatur

Lokalplanen er ikke omfattet af biodiversitets- og klimaindsatsen i lokalplaner, da der ikke har været en konkret bygherre til at drøfte eventuelle tiltag med.

Forvaltningen har registreret de træer, der lever op til kriterierne for at være bevaringsværdige i lokalplanen. De udpegede bevaringsværdige træer må ikke fældes eller beskæres uden særlig tilladelse. Der stilles ikke krav om plantning af nye træer, da byggemulighederne er yderst begrænsede. Der er bestemmelser om, hvor stor en del af forhaverne, der skal være bede med beplantning med henblik på at bevare områdets grønne karakter.

Med bevaring af de eksisterende bevaringsværdige træer vurderes det, at det samlede kronedække kan fastholdes.

Parkering

I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 214 m2 etageareal for nye boliger og én parkeringsplads pr. 143 m2 for nyindretning af erhverv/butik. Det svarer til, at der skal etableres enkelte parkeringspladser til nye boliger og evt. nyindretning af erhverv eller butikker. Pladserne skal placeres på terræn.

Høring

Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 14. november 2025 til den 16. januar 2026. Forvaltningen har modtaget 138 høringssvar, der vedlægges som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der er foretaget en udvidet høring fra den 4. februar til den 4. marts 2026, idet ca. halvdelen af beboerne i Andelsboligforeningen Kjeldsbogård, som ejer en matrikel, der er omfattet af lokalplanen, ikke var omfattet af den første høring. Forvaltningen har modtaget 13 høringssvar i den udvidede høring (bilag 5). De 13 høringssvar er vedlagt som bilag 5. I bilag 6 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der er ydermere foretaget en supplerende høring i perioden 20. april til 4. maj 2026 om ændring af bestemmelserne i § 9, så bestemmelsen også omfatter støj fra jernbanen, da der er ejere/beboere, som kan være berørt af jernbanestøj. Der er ikke modtaget høringssvar i den supplerende høring.

Høringerne har givet anledning til ændringer. Borgernes hovedsynspunkter i høringerne er anført nedenfor.

Valby Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 3, henvendelse nr. 61)

Lokaludvalget har noteret bemærkninger fra borgermødet om højder på hæk og hegn, ønsker om en mere præcis beskrivelse af, hvilke træer, der er bevaringsværdige, modstand mod tagterrasser, at nybyggeri med flade tage ikke vil harmonere med de bevaringsværdige huse, at den fastsatte bredde på garager er for smal til en moderne bil, at det kan være vanskeligt at opnå den maksimale bebyggelsesprocent med de fastsatte bestemmelser for omfang og placering af tilbygninger. De grønne forhaver, herunder indsyn til disse bør bevares, og det foreslås, at der arrangeres et foredrag om kvarterets historiske udseende til inspiration.
Høje stakitter bør undgås, hvilket stemmer overens med gældende servitutter.
Tagterrasser skaber ofte indblik i andres haver. Det bør overvejes, hvordan modstridende interesser og afskæring af indblik håndteres.
Der bør være mulighed for solceller, hvis de med ny teknologi kan få samme udseende som teglsten.
Det ønskes mulighed for at udnytte byggeret på 40 % på Trekronergade mod nedlæggelse af overkørsel, så forhaven ikke bruges til parkering i stedet for garagen.
Ingen hovedbygninger i kvarteret har flade tage. Der bør ikke være mulighed for flade tage i nybyggeri.
Det bør præciseres, hvordan termovinduer kan anvendes ved sprossede vinduer, og om kravet til kitfals kan opfyldes på anden måde.
Der bør ikke tillades nye overkørsler mod Valbygårdsvej og Karensgade, som er skolevej.

Forvaltningens bemærkninger

Ad. 1 Lokaludvalgets opsamling fra borgermødet er sammenfaldende med borgernes henvendelser, og forvaltningens kommentarer er derfor samlet nedenfor. Forvaltningen foreslår, at der muliggøres større tilbygninger til dobbelthuse, så der kan opnås maksimal bebyggelsesprocent, så garager kan rumme en moderne bil; at der muliggøres sekundære bygninger, så der tages højde for evt. flere boliger i samme ejendom samt højere hække mod nabo og mod gade. Referat af borgermøde er vedlagt som bilag 9. Lokalplanen sikrer grønne forhaver, og bifalder, hvis Valby Lokaludvalg vil tage initiativ til et sådant foredrag.

Ad. 2. Lokalplanen sikrer, at stakitter mod vej får en maksimal højde på 120 cm.

Ad. 3. Forvaltningen foreslår, at lokalplanens bestemmelser ændres, så der ikke er mulighed for indretning af tagterrasser på tilbygninger.

Ad. 4. Det er muligt ved dispensation at anvende andre materialer end dem, lokalplanen fastsætter, hvis de vurderes at stemme overens med husets/områdets karakter. Det er muligt at opsætte solceller på tilbygninger, garager og mindre bygninger.

Ad. 5. Forvaltningen foreslår, at lokalplanens bestemmelser ændres, så byggemulighederne øges i Trekronergade.

Ad. 6. Lokalplanen muliggør både saddeltag og fladt tag. Det er intentionen, at nybyggeri skal indpasses i området ved volumen, placering og materialer, men i øvrigt må gives en nutidig udformning snarere end efterligne tidligere perioders byggestil.

Ad. 7. Termoruder produceres ikke med enkeltlag glas og kitfals. Eksisterende vinduer med enkeltlag glas og kitfals skal udskiftes med tilsvarende vinduer med enkeltlag glas og kitfals. Dette kan løses ved at isætte vinduer med koblede rammer eller lignende, evt. med termovindue inderst. Det foreslås, at bestemmelsen præciseres.

Ad. 8. Lokalplanen bestemmer i § 4., stk. 4, at der ikke må etableres nye overkørsler mod Carl Torps Vej, Gerdasgade, Karensgade, Julius Lassens Vej, Valbygårdsvej og Carl Jacobsens Vej.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser (bilag 3)

32 henvendelser støtter lokalplanen og mener, at den sikrer områdets arkitektoniske og kulturhistoriske værdier.
18 henvendelser er imod lokalplanen og mener ikke, at lokalplanen er tilstrækkelig begrundet.
40 henvendelser ønsker, at der ikke skal være offentlig adgang til et byrum, ligesom området ønskes udtaget af lokalplanen.
44 henvendelser ønsker ændrede bestemmelser for omfang og placering af tilbygninger, mulighed for opførelse af nye boliger i form af tiny houses, samt større garager og mindre bygninger.
39 henvendelser ønsker bestemmelser ydre fremtræden ændret. Det drejer sig om vinduer og døre, kviste og tagvinduer, mulighed for solceller, samt tagterrasser.
96 henvendelser drejer sig om ubebyggede arealer, særligt bestemmelse om offentlig adgang til byrum ønskes ændret. Det samme gælder ønsker om højere hække og stakitter samt mulighed for opsætning af plankeværker.

Forvaltningens bemærkninger

Ad. 1 Forvaltningen tager det til efterretning.

Ad. 2. Det er en politisk beslutning, at der skal udarbejdes en bevarende lokalplan for området.

Ad. 3. Forvaltningen vurderer, at byrummet udgør et vigtigt grønt område, som bør sikres i lokalplanen (bilag 10).

Ad. 4. Der foreslås mindre ændringer af bestemmelserne, så det bliver muligt at opføre større tilbygninger til dobbeltgarager og sekundære bygninger. Indretning af evt. nye boliger kan ske i tilbygninger indenfor de fastlagte byggefelter, så områdets grønne karakter opretholdes.

Ad. 5. Lokalplanen fastsætter bevaringsbestemmelser for vinduer og døre, men muliggør opsætning af kviste og tagvinduer i et vist omfang. Der vil være situationer, hvor lokalplanens bestemmelser ikke passer det det aktuelle hus. Der kan søges dispensation, hvis det vurderes, at den ønskede løsning er bedre tilpasset huset.

Ad. 6. Det er politisk besluttet, at der skal være offentlig adgang til fælles friarealer, parker mv. Lokalplanen medfører ikke handlepligt, så områderne, herunder eksisterende hegn, kan bevares som de er. Forvaltningen foreslår mindre ændringer i bestemmelser om hække.

Offentlige myndigheder

HOFOR (bilag 3, henvendelse nr. 113)

Under henvisning til § 4, stk. 2 om mulighed for ophævelse af vejudlæg, gør HOFOR opmærksom på, at der skal tinglyses en deklaration, som sikrer eksisterende forsyningsledninger, som ejes af HOFOR. Kommunen bedes kontakte HOFOR i sagen.
HOFOR gør opmærksom på, at der ikke må opføres bebyggelse eller plantes træer ovenpå ledninger, som ejes af HOFOR.

Forvaltningens bemærkninger

Ad. 1 Ophævelse af vejudlæg sker kun, hvis en grundejer anmoder om det. Tinglysning vil i givet fald indgå i sagen.

Ad. 2. Det vil blive undersøgt i byggesagen, om byggeønskerne er i strid med ledninger.

Danmarks Naturfredningsforening (bilag 3, henvendelse nr. 111)

DN roser kommunen for at udarbejde lokalplan for kulturmiljøet, herunder at der udpeges bevaringsværdige træer og udtrykker ønske om, at bevaringsværdige træer også sikres i kommende lokalplaner.
DN gør opmærksom på, at EU´s naturgenopretningslov pålægger medlemslandene at sikre, at der ikke sker et nettotab af det nationale real af grønne byområder og trækronedække i byerne inden udgangen af 2030. Fra 2031 skal medlemslandene vise en stigende tendens.

Forvaltningens bemærkninger

Ad. 1. Det er en politisk beslutning, at der skal udpeges bevaringsværdige træer i lokalplaner, ligesom der er vedtaget kriterier for udpegningen.

Ad. 2. Danmarks Naturfredningsforening fremhæver værdien af at træer udpeges som bevaringsværdige, og derved understøttes EU naturgenopretningslov.

Udvidet høring

Af henvendelse nr. 26 i den offentlige høring fremgår det, at Andelsboligforeningen Kjeldsbogård ejer det grønne område, der er fastlagt som byrum A i lokalplanen. Kun beboerne/brugerne indenfor de to matrikler, der grænset op til lokalplanområdet blev hørt i den offentlige høring, mens beboerne/bruger indenfor de to matrikler, der grænser op til Vigerslev Alle, ikke blev hørt. De 13 henvendelser vedlægges som bilag 5. Henvendelserne er refereret med forvaltningens bemærkninger i bilag 6.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser (bilag 6)

10 høringssvar giver fuld opbakning til en bevarende lokalplan.
To høringssvar ønsker ikke, at der åbnes mulighed for offentlig adgang til byrum A.
Et høringssvar udtrykker ønsker om mulighed for at opsætte solceller.

Forvaltningens bemærkninger

Ad. 1 Forvaltningen tager det til efterretning.

Ad. 2. Se forvaltningens svar til ad. 8 til borgernes høringssvar.

Ad. 3. Der åbnes mulighed for opsætning af solceller på tilbygninger, garager og skure.

Supplerende høring

Der er kommet seks høringssvar omhandlende jernbanestøj. Derfor er der foretaget en supplerende høring om forslag til ændring af § 9, så bestemmelsen omfatter jernbanestøj samt justering af afsnit i redegørelsen om jernbanestøj. Høringen er sendt til berørte ejere/beboere langs jernbanen. Der er ikke modtaget høringssvar i den supplerende høring.

Politisk handlerum

Det kan besluttes,

at enkelte emner ikke reguleres fx døre, vinduer, altaner, tagterrasser, hegn, småbygninger eller andet. Dette kan få negative konsekvenser for fx bygningernes samlede bevaringsværdier, give indbliksgener eller begrænse området grønne træk.

at byrum A ikke ønskes omfattet af planen. Der skal i givet fald foretages en supplerende høring om ændringen. Byrummet er fastlagt som en af to åbne pladser i gældende villaservitutter. Det er friareal for AB Kjeldsbogård og kan således ikke bebygges.
at nybyggeri i Karensgade 18 og Bjørnsonsvej 45C ikke må udføres med fladt tag. Der skal i givet fald foretages en supplerende høring.

Hvis indstillingen ikke vedtages, skal nybyggeri opføres i henhold til gældende byggelinjer, servitutter, herunder villaservitutter og bygningsreglementets bestemmelser. Kommunen kan ikke modsætte sig nedrivning af eksisterende bebyggelse, hvis den ikke er fredet eller fastlagt som bevaringsværdig i en lokalplan. Der er 13 bygninger udpeget som bevaringsværdige i kommuneplanen.