Endelig vedtagelse af lokalplan "Faste Batteri III" - Amager Vest

Indstilling

Indstilling om,

1. at lokalplan ”Faste Batteri III” med tilhørende Miljøvurdering og med ændringer, som foreslået i løsningsafsnittet, godkendes.

           2.  at udbygningsaftale og partnerskabsaftale (bilag 6 og 7) med grundejeren godkendes.

(Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

Problemstilling

Ejeren af grunden mellem Njalsgade og Statens Serum Institut ønsker at opføre ny bebyggelse til boliger og serviceerhverv, herunder butikker samt mulighed for kulturelle funktioner og institutioner. Projektet kræver en ny lokalplan for området. Som grundlag herfor er der udarbejdet en masterplan i et samarbejde mellem bygherre og Københavns Kommune.

Lokalplanforslaget blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 20. august 2015 og har været i offentlig høring fra den 3. september 2015 til den 29. oktober 2015. Forvaltningen har modtaget 26 henvendelser. Planforslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2015. Høringen har givet anledning til enkelte ændringsforslag.

Løsning

Grunden omfatter ca. 70.000 m² ubebyggede arealer inkl. det fredede fortidsminde Faste Batteri. Området er i Kommuneplan 2015 fastlagt til boliger og serviceerhverv med en bebyggelsesprocent på 185. Lokalplanen muliggør opførelse af 125.000 m² nybyggeri svarende til en bebyggelsesprocent på 175, som udformes som to højhuse i henholdsvis 86 m og 99 m samt otte karréer i op til 8 etager.  Bebyggelsen bygges op omkring områdets centrale grønne parkstrøg, som indeholder cykelstierne ”Amagerruten” og ”Ørestadsruten”, vandhåndterende løsninger og byrum til ophold og forskellige aktiviteter. I områdets vestlige ende over for Islands Brygge Metrostation opgraderes fortidsmindet Faste Batteris historiske spor og vil fungere som et fælles grønt rum i byen. De offentligt tilgængelige friarealer i planen udgør ca. 32.000 m2.  

Lokalplanen muliggør 30 – 75 % helårsboliger. Minimum 25 % af bebyggelse skal anvendes til erhverv, heraf ca. 4.000 m2 detailhandel, der placeres ud til Njalsgade og Amagerfælledvej. Der forventes, at der vil blive etableret en børneinstitution i området, og der arbejdes for at tiltrække en kulturel funktion til området. Se partnerskabsaftale, bilag 7.

Parkeringsnormen for biler og cykler fastsættes i overensstemmelse med Kommuneplan 2015 til 1 bil parkeringsplads pr. 150 m2 etageareal til boliger og erhverv, svarende til ca. 830 pladser, og henholdsvis 3 og 2½ cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal for boliger og erhverv. Der henvises i øvrigt til bilag 8 faktaark.

Borgermøde

På byvandring på området og borgermødet på Njalsgade 13 den 29. september 2015 deltog ca. 60-70 borgere. Deltagerne havde både positive og negative bemærkninger, der samlede sig om de samme punkter, som de modtagne høringssvar beskriver – herunder trafikstøj, skygge, tæthed, forringelse af udsigt, klima, cykelstien, kulturelle anvendelse og rekreative områder. Referat og evaluering af borgermødet er vedlagt som bilag 9.

Høring

De 26 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.

Bemærkninger fra Amager Vest lokaludvalg

Lokaludvalget er positiv overfor lokalplanforslaget. Lokaludvalget gør opmærksom på, at området skal gøres anvendeligt i forhold til klimatilpasning og i tilfælde af skybrud. I den forbindelse mener lokaludvalget, at det vil være hensigtsmæssigt at slå vandbassinet i Faste Batteri og Emil Holms Kanal sammen, så der kommer en større grad af udskiftning i vandet. Lokaludvalget opfordrer til, at den nordlige facade etableres med kantzoner, der kan benyttes af beboerne. Lokaludvalget gør opmærksom på, at flere borgere udtrykker bekymring for den øgede trafik og håber, der vil blive taget hånd om dette og blive etableret støjreducerende foranstaltninger på vejene.

Bemærkninger fra andre myndigheder

Der er modtaget høringssvar fra Københavns Politi som kommenterer udformning og bredden af færdselsarealerne i området. Børne- og Ungdomsforvaltningen bekræfter, at de er interesserede i at placere en institution i området og de støtter i øvrigt Institutionen ved Staten Serums Instituts høringssvar.

Bemærkninger fra borgere, nabogrundejere og grundejere

Københavns Universitet støtter planerne i deres høringssvar. HOFOR og Metroselskabet I/S høringssvar gør opmærksom på deres anlæg inden for lokalplanområdet. Grundejeren selv gør indsigelse til bestemmelsen om de skrå højdegrænseplaner i de smalle hjørner i karréerne og mod den maksimale bygningsdybde for ungdomsboliger på 12 m.

Friarealer og det grønne: Fokus på det grønne i planen bliver rost, men flere ønsker endnu mere grønt og foreslår, at området ikke bebygges, men anlægges som et grønt område evt. med en svømmehal. 

Trafikale forhold og trafikstøj: Beboerne er bekymrede for trafikbelastning i området generelt, herunder afvikling af trafik til indkørslen til parkeringskælder og på Weidekampsgade, samt fortovsudformning og parkering langs Njalsgade. Beboerne fra bebyggelserne ved Amagerfælledvej udtrykker også deres bekymring for den øgede trafikbelastning i området og især trafikstøj og forurening langs Amagerfælledvej.

Bebyggelsens tæthed og højder: De fleste borgerhenvendelser er imod, at der bygges højhuse i området og ser gerne, at bebyggelsen i området holdes i samme højde som de omkringliggende brokvarterer.

Lysforhold: Institutionen ved Statens Serums Institut er bekymrede for skygge på legepladsen fra Højhuset G ved vandpladsen og bygning I. Institutionslegepladsen ligger langs hegnet nord for området og vil i vinterhalvåret være påvirket af skygger især i eftermiddagstimerne.  Beboerne i området og især fra Amagerfælledevej udtrykker deres bekymring for bebyggelsens tæthed og højde og den skygge de vil kaste.

Bebyggelsen fremtræden: Beboerne i nærområdet er kritiske over at bebyggelsens nordfacade får et udtryk af at være en bagside.

Forvaltningens kommentarer

Lokaludvalget: Lokalplanen understøtter lokaludvalgets ønsker til klimatilpasning ved at integrere skybrudssikringselementer i det centrale grønne parkstrøg. Grundejeren er i en positiv dialog med vandlauget fra Ørestad Nord om en tilkobling af vandbassinet på Vandpladsen og graven på fortidsmindet. Forvaltningen er enig i, at der kunne være risiko for, at nordfacaden kommer til at virke som en bagside, fordi bebyggelsen ligger mod nord og op til et lukket hegn, og derfor er der i lokalplanen stillet krav om facaderne og kantzoner mod den nordlige vej er de samme som kravene for facaderne og kantzonerne mod Njalsgade. Udvikling af området forventes ikke at øge trafikmængden udover det, som kan håndteres af de nuværende veje. Ørestads Boulevard er forberedt til at kunne håndtere trafik fra projektet med et lysreguleret kryds over for Weiderkampsgade og plads til svingbaner ind og ud af parkeringskælderen. Trafikstøjsstigning på Amagerfælledvej vurderes at være maks. 2 dB på grund af refleksioner mellem bebyggelserne. Den samlet prognose for 2025 er mellem 68 og op til 73 dB i 1,5 m’s højde på strækningen langs lokalplanområdet. Forvaltningen forslår, at der tilføjes en bestemmelse om bearbejdning af facaden, for at mindske trafikstøj mest muligt. 

Andre myndigheder: Forvaltningen forslår, at de dobbeltrettede interne vejes profiler tilpasses den bredde, der er anbefalet af Vejdirektoratet, jf. politiets høringssvar. Lokalplanen er i overensstemmelse med de øvrige modtagne kommentarer.

Beboer, nabogrundejer og grundejeren: Forvaltningen foreslår, at bestemmelsen om det skråhøjdegrænseplan (afstanden mellem bygninger) fastholdes i sin nuværende form for at sikre dagslysforhold i boligerne, men at grundejerens ønske om at tillade en dybere husdybde ved ungdomsboliger imødekommes.

Friarealer og det grønne: Kultur- og Fritidsforvaltningen har oplyst, at der ikke umiddelbart er planer om en ny svømmehal på Islands Brygge, idet der inden for en radius af mindre end 1,5 km fra området ligger både Frankrigsgades Svømmehal og Havnebadet Islands Brygge.

Trafikale forhold og trafikstøj: Se i kommentarerne under lokaludvalget.

Bebyggelsens tæthed og højder: Planen er i overensstemmelse med målene for en bæredygtig byudvikling i Københavns Kommuneplan 2015, Regional udviklingsplan 2012 samt Fingerplan 2013, der fastsætter at stationsnære områder skal udnyttes med bebyggelsesprocenter, der modsvarer den centrale beliggenhed og gode tilgængelighed. Ved at bygge i højden frigøres arealer på terræn, som forslås udviklet som et centralt offentligt tilgængeligt grønt parkstrøg. Planområdet ligger stationsnært, hvorfor det er et sted hvor kommuneplanen lægger op til, at der skal ske byfortætning. Højderne, undtagne for højhusene, svarer til nabobebyggelserne og skal overholde krav om skrå højdegrænseplaner. De to højhuse skal udformes slanke, og analyserne viser, at skyggerne vil bevæge sig relativ hurtigt og hermed begrænse generne. Der er i udvikling af lokalplanen arbejdede med højhusenes proportioner og deres virke i bybilledet, så de indpasser sig i kommunens politik om slanke højhuse.

Lysforhold: Grundejeren er i dialog med Institutionen ved Staten Serums Institut for at se, om de kan hjælpe dem med at finde en tilfredsstillende løsning både i anlægsfasen og efter bebyggelsen er opført. Flere af de løsningsforslag, som er modtaget i høringen, drøftes. Forvaltningen foreslår, at bebyggelsens højde og placering fastholdes, idet det forventes, at grundejeren og institutionen kan finde frem til fælles løsninger.

Bebyggelsen fremtræden: Se i kommentarerne under lokaludvalget.

Forvaltningen forslår på baggrund af de indkomne høringssvar, at der i redegørelsesdelen rettes i beskrivelserne om skybrudshåndtering. I bestemmelserne forslås der at ændres i vej og fortov profiler, der tilføjes at ungdomsboliger kan have en dybere husdybde end boliger, at facaderne ud til Amagerfælledvej skal udformes med hensyn til trafikstøj og at der tilføjes en bestemmelse om afvigelse fra friarealerne størrelse og indretning. Se bilag 5 for de konkrete forslag til ændringer i lokalplanen.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Kommunen skønner, at området kommer til at understøtte ca. 900 arbejdspladser og en årlig skattemerindtægt på ca. 24 mio. kr. (2012 priser). Skønnet baseres på et fuldt udbygget lokalplanområde.

Udbygningsaftale

På bygherrens anmodning er der udarbejdet en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen indeholder en omlægning af Amagerfællevej, anlæggelse af den grønne cykelrute ”Amagerruten” og ”Ørestadsruten” i og til området (Se bilag 6).

Partnerskabsaftale om byudvikling

Der er vedlagt en partnerskabsaftale mellem kommunen og grundejerne. Aftalen drejer sig blandt andet om daginstitutioner, placering af en kulturel funktion i området, miljømæssig bæredygtighed og sikring af arkitektonisk kvalitet (se bilag 7).

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

 

Mikkel Hemmingsen                                               / Pernille Andersen