Forslag til lokalplan Lundtoftegade Syd og kommuneplantillæg, Nørrebro

Se alle bilag

Formålet med lokalplanen er at muliggøre opførelse af et alment bofællesskab med familieboliger og et beboerlokale samt opføre en dagligvarebutik og mindre erhverv. Nybyggeriet opføres med en høj stueetage til erhverv og fælleslokale. Boligerne forventes opført med fem opgange og projektet udformes, så det tilpasses de omkringliggende bygningers højder. De nye funktioner i stueetagerne skal være med til at tiltrække handlende og beboere og på den måde skabe et mere levende byrum. Lokalplanen skal sikre, at der bevares og plantes nye træer.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende forslag til lokalplan Lundtoftegade Syd (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.

Problemstilling

En bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse til familieboliger, erhverv og publikumsorienteret serviceerhverv på hjørnet af Lundtoftegade og Borups Allé overfor Borups Plads. Projektets omfang forudsætter, at der udarbejdes en lokalplan. Startredegørelsen blev vedtaget på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 27. november 2017 med anbefalingerne, at fortætning med ny bebyggelse kan medvirke til at skabe en bedre afslutning af Lundtoftegade-bebyggelsen, men at der skal være fokus på at skabe så gode lysforhold som muligt. Funktionerne i stueetagen og bearbejdning af kantzoner langs Borups Allé og Lundtoftegade bør medvirke til at styrke bylivet og trygheden langs gaderne.
Der er behov for et kommuneplantillæg, da den planlagte dagligvarebutik i dag ligger delvist udenfor lokalcenteret ’Borups Plads’. Større butikker, som en dagligvarebutik på op til 1.200 m2, skal ligge indenfor de i kommuneplanen fastsatte lokalcentre, bymidter eller bydelscentre.

Løsning

Lokalplanområdet er afgrænset af Borups Allé og Lundtoftegades brede vejprofiler samt Bispeengbuen, der skaber et overdækket område til parkering nedenunder. Området er kendetegnet af markante byggerier, herunder Bispeengbuen, afdeling Lundtoftegades bebyggelser på 5 og 13 etager, Telefonhuset 9 etager og det ca. dobbelt så høje teletårn. Lundtoftegades østlige side er karakteriseret af klassiske karrébebyggelser i 5 etager og grønne gårdrum.

Grundejer ønsker at opføre et alment bofællesskab med ca. 6.300 m2 nye familieboliger, ca. 1.050 m2 dagligvarebutik og 310 m2 til mindre erhverv. Halvdelen af stueetagen fastlægges til erhverv. Mod Lundtoftegade skal være publikumsorienteret serviceerhverv, mens der mod Borups Allé er mulighed for liberale erhverv. I den anden halvdel af stueetagen muliggøres et stort beboerlokale med fælleskøkken. Boligerne placeres ovenpå stueetagerne og vil få varierende højder, der betyder, at bygningen samlet vil variere i højde fra 6-24 meter. De to steder, hvor det muliggøres, at bygningen kan blive op til 24 meter, er henholdsvis mod Borups Plads og mod Borups Allé/Ågade. Hjørnet ved Borups Plads vil afslutte bebyggelsen og skabe modspil til teletårnet ved siden af. Langs Lundtoftegade mod Plejecentret Aftensol nedtrappes boligopgangenes højde, så de spiller sammen med højden på plejecentrets bygning.

På grunden er i dag et grønt hegnet gårdområde, en materialegård og dagligvarebutik i én etage. Den nye bebyggelse vil komme til at ligge henover nogle af de grønne arealer og de eksisterende bygninger, som nedrives. Om eftermiddagen vil den nye bebyggelse øge skyggerne på de interne grønne arealer. De øgede skygger vurderes dog som begrænsede, da TDC-bygningen i forvejen kaster en relativ stor skygge over arealet.

Lokalplanforslagets historik

Lokalplanforslaget er opstartet i 2017 og har undervejs været sat på pause to gange. Første gang fordi lokalplanområdet risikerede at komme på statens liste over hårde ghettoområder, og det skulle afklares, hvordan det påvirkede planlægningen. Anden gang processen blev sat på pause var i 2020, fordi der ikke kunne gives skema A til et alment projekt, når der var en kommunal tilbagekøbsret på ejendommen. Ved at ændre på matrikelskellene, er det planlagte nybyggeri (byggefelt A, se bilag 2 side 39) kommet til at ligge på sin egen matrikel og er derfor ikke længere bundet af købsklausulen.

Byliv

Mod Borups Plads og Lundtoftegade vil der komme publikumsorienteret serviceerhverv. De nye funktioner vil tiltrække handlende og beboere og på den måde skabe et mere levende byrum. Ovenpå dagligvarebutikken etableres et gårdrum til boligerne, der vil være offentlig adgang til via to store trapper. Vedtages lokalplansforslaget, skal den ene trappe mod gårdområdet nord for bebyggelsen etableres, mens den anden trappe mod Borups Plads kan etableres.

Bynatur

Indenfor lokalplanområdet er der 74 bevaringsværdige træer. Beplantningen indenfor lokalplanområdet, herunder træerne, er generelt store og fyldige med en alder i omegnen af 40 år. For at gøre plads til byggeriet skal 28 af de 74 bevaringsværdige træer fældes.
Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at placeringen af byggeriet er den mest skånsomme for det samlede haveanlæg, fordi der med den foreslåede placering friholdes et stort samlet grønt haveanlæg (bilag 5). De træer, der fældes, står i den nordlige ende af det nye byggefelt, der hvor byggeriet udvides ind i haveanlægget. Der planlægges for, at der skal plantes i alt 20 nye træer. Syv af træerne plantes i den sydlige del af lokalplanområdet, og 13 træer plantes nord for nybyggeriet i det eksisterende haveanlæg, der også i forvejen generelt er rigt beplantet.

Bæredygtighed

Der er i lokalplanprocessen gjort brug af bæredygtighedsværktøjet som dialogværktøj. Bæredygtighedsværktøjet består af 26 konkrete initiativer om bæredygtighed udledt fra Københavns Kommunes planer og strategier, der relaterer sig til lokalplanarbejdet. Bilag 6 indeholder et skema med alle 26 initiativer, hvoraf de tre anvendte initiativer er krydset af og suppleret med en beskrivelse af, hvordan initiativerne er indarbejdet i projektet. Det er blandt andet indarbejdet i planforslaget, at der skal laves attraktiv cykelparkering, hvor ca. 1/3 af cykelparkeringen placeres på terræn i umiddelbar nærhed af indgangspartierne.

Derudover er det bygherres intention at placere 1/3 af cykelparkeringspladserne i konstruktion ved indgangspartierne og 1/3 i cykelkælder, hvor der sikres let adgang ved at etablere en cykelelevator. Bygherre har til hensigt at oprette en delebilsordning for at mindske behovet for privatbil. Dertil planlægger bygherre at opsætte el-ladestandere.

Københavns Kommune stiller krav om, at almene projekter prækvalificeret efter 2021 med en entreprisesum på over 20 millioner, skal certificeres med DGNB eller tilsvarende. Da projektet er prækvalificeret i 2017, stilles der ikke krav om, at projektet certificeres. Projektet skal overholde Miljø i Byggeri og Anlæg 2016, som var gældende på tidspunktet for prækvalifikation.

Kunst i lokalplaner

På facaden mod Borups Plads kan der etableres en stor offentlig opholdstrappe, som forbinder området mod Borups Plads med gårdrummet i konstruktion. Bygherre har udtrykt ønske om at udsmykke facader og/eller loftet omkring trappen, men har samtidig tilkendegivet, at der ikke er midler til det inden for den almene boligramme. Kunstnerisk udsmykning vil derfor forudsætte finansiering udefra. Det bemærkes, at afhængigt af udformningen af den kunstneriske udsmykning kan det kræve en dispensation fra facadebestemmelserne. Lokalplanen fastsætter, at facaderne mod trappen skal være i træ i træets naturlige farve.

Almene boliger

Da skoledistriktet har under 30 % almene boliger, stilles krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2019. Det er bygherres intention at bygge 100 % alment.

Parkering

I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 250 m2 etageareal for boliger og 214 m2 for erhverv. Det svarer til, at der skal etableres 37 parkeringspladser. Pladserne skal placeres i konstruktion, dog kan 1 handicapplads placeres på terræn. Antal parkeringspladser er fastsat efter normerne i kommuneplanen og kan ikke ændres uden, at det indgår i et kommuneplantillæg. Derudover vil udnyttelse af lokalplanens byggemulighed betyde, at der skal nedlægges 10 parkeringspladser på den offentlige vej Borups Allé, for at sikre gode oversigtsforhold ved udkørsel fra byggeriets parkeringskælder samt udkørsel for varelevering til dagligvareforretningen.

I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire p-pladser pr. 100 m2 etageareal bolig og tre pladser pr. 100 m2 erhverv. Dette svarer til 346 cykelparkeringspladser til den forventede anvendelse med serviceerhverv og boliger.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2019 er området udlagt til boligformål (B4) med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og en maksimal bygningshøjde på 24 m. Kommuneplanrammen til boliger (B4) fastholdes. Lokalområdets sydlige del overlapper med lokalcenteret Borups Plads. Med kommuneplantillægget foretages en mindre udvidelse af lokalcentret, så der muliggøres en ændret placering af en dagligvareforretning i lokalplanområdet. Med justeringen muliggøres desuden enkelte mindre erhverv og publikumsrettede serviceerhverv i den planlagte bebyggelse.

Borgerinddragelse
Der er foretaget indledende høring i 2017 i forbindelse med udarbejdelsen af startredegørelsen, herunder af Nørrebro Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Nørrebro Lokaludvalg er ligeledes blevet hørt i 2020, da lokalplanforslaget blev genoptaget, begge høringssvar fremgår af bilagsmaterialet (bilag 7). Lokaludvalget bemærker blandt andet, at det planlagte bofællesskab tilfører bydelen en ny boform, som er efterspurgt, men at det er en udfordrende grund at bygge på, og at udearealerne bør sikres mod trafikstøj. Forvaltningen orienterede derudover lokaludvalget i august 2022 om genoptagelsen af lokalplanforslaget. Bygherre har desuden på eget initiativ nedsat en følgegruppe, der løbende orienteres om sagens fremdrift.

Miljøvurdering

Planforslagene medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Politisk handlerum

Det kan besluttes at,

ændre omfanget af og placering af byggeriet. Større ændringer vil kræve, at sagen sendes tilbage til Teknik- og Miljøforvaltningen med henblik på et nyt planforslag.
ændre de fastsatte bestemmelser om ydre fremtræden i lokalplanen fx facadens farve eller materialer.
i mindre grad ændre friarealindretningen fx vedr. belægningsprocent eller grad af beplantning på det hævede gårdrum C (bilag 2, side 44).

Økonomi

Udnyttelse af lokalplanens byggemulighed vil betyde, at der skal nedlægges 10 parkeringspladser på den offentlige vej Borups Allé, der vil medføre årlige mindre indtægter på 41.000 kr. Mindreindtægterne indgår i beregningen af indtægtsniveauet for betalingsparkering, som bliver fastlagt med førstebehandlingen af budgetforslaget (augustindstillingen). Mindreindtægterne har ingen finansiel betydning for Københavns Kommune, men påvirker servicemåltallet 1:1.”

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender forvaltningerne planforslagene i høring i otte uger. Der vil blive afholdt et offentligt borgermøde i forbindelse med høringen. På baggrund af resultatet af høringen vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen i fjerde kvartal 2023.

Søren Hartmann Hede Søren Wille