Forslag til lokalplan Vermundsgade, Nørrebro

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til, om forslag til lokalplan for Vermundsgade skal sendes i offentlig høring. Lokalplanforslaget har til formål at udvikle det almene boligområde Den Grønne Trekant fra boligområde til et blandet og åbent bykvarter med private og almene boliger og serviceerhverv på baggrund af Forandringsplan for Aldersrogade fra 2021. Fortætningen forudsætter nedrivning af 82 almene boliger, der med et lokalplankrav om 25 % almene boliger og aftaler mellem kommune og boligorganisation muliggøres genopført. I forbindelse med lokalplanen udpeges 13 tidligere industribygninger som bevaringsværdige.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

En almen grundejer og en privat bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse til boliger, dagligvarebutik og serviceerhverv på et alment boligareal, der er afgrænset af gaderne Rovsingsgade, Vermundsgade og Sigynsgade kaldet ”Den Grønne Trekant”. Herudover medtages et område nordøst for Vermundsgade, det tidligere område for Lauritz Knudsens Fabrikker med det hensyn at udpege relevante industribygninger som bevaringsværdige. Fortætningen har et omfang, der kræver en ny lokalplan. Lokalplanen erstatter to ældre lokalplaner. Teknik- og Miljøudvalget vedtog startredegørelse for området (bilag 8) den 11. marts 2024 med en beslutning om at arbejde videre med en fortætning, der indebærer fuld nedrivning af tre eksisterende almene bygninger, svarende til 82 boliger, mod Vermundsgade. Det blev desuden anbefalet, at Den Grønne Trekant også i fremtiden vil fremstå med varieret beplantning udadtil og i gårdene. Herudover blev det anbefalet, at nye bygninger bearbejdes, så de respekterer det eksisterende byggeri, så dagslys og boligkvalitet er tilfredsstillende.

Planområdet ligger i Haraldsgadekvarteret, som er et tidligere industri- og boligkvarter på Ydre Nørrebro. Området er kendetegnet ved, at der er mindre virksomheder, kreative erhverv, karré- og stokbebyggelse og uddannelsesinstitutioner. I nærområdet ligger metrostation og byrummet Ved Skjolds Plads, boligbebyggelsen Vibekevang, kulturinstitutionen Bolsjefabrikken og erhvervsområdet Vingelodden med pladskrævende erhverv, moské og midlertidige studieboliger. Området fremstår varieret i bygningernes farver og højder, dog med hovedvægt på murstensbyggeri. Generelt fremstår kvarterets ubebyggede arealer med en lav grad af begrønning og få træer. Dog er Lersøparken, nord for jernbanen, og Den Grønne Trekants vejtræer og grønne plæner med til at hæve andelen af grønt.

Den Grønne Trekant

Lokalplanen vil muliggøre en realisering af flere tiltag i Forandringsplan for Aldersrogade (BR den 24. juni 2021), som bl.a. omfatter Den Grønne Trekant. Forandringsplanen udspringer af den daværende regerings parallelsamfundslovgivning fra 2018. Lokalplanen skal muliggøre, at området åbnes op udadtil via nye offentlige forbindelser og portåbninger og tilføres nye boligformer og kommercielle tilbud.

Lokalplanen muliggør en bebyggelsesprocent på op til 150. Fortætningen, der muliggøres i lokalplanen, forudsætter nedrivning af tre eksisterende almene boligbebyggelser mod Vermundsgade, samt dele af boligenheder i de nederste etager til større og nye porte svarende til ca. 7.250 m2. Samlet set forventer bygherrerne at opføre ca. 28.350 m2 ny bebyggelse.

Den almene bygherre ønsker, at de 82 nedrevne almene boliger erstattes af nye almene familie- og ungdomsboliger med mulighed for etablering af bofællesskaber. Dette muliggøres i to nye byggefelter og ved at bygge ovenpå eksisterende almene boligbebyggelser i 1-2 etager. Fortætningen med nye boliger består af både almene og private boliger på i alt ca. 20.350 m2 og vil rumme både familieboliger, ungdomsboliger og bofællesskaber. De private boliger placeres, så der sker en blanding af private og almene boliger i gårdrummene. Herudover etableres der serviceerhverv og parkeringshus på samlet 8.000 m2.

Nye bygninger placeres, så de indpasses i Den Grønne Trekants eksisterende bygningsstruktur med 4-6 etager og en højde, der ikke overstiger 22 meter. De eksisterende bygninger er 19 m høje. Bygningerne placeres mod eksisterende gader eller mod det kommende stræde, der vil skabe en ny forbindelse, der strækker sig fra Sigynsgade til Vermundsgade. Alle nye boligbebyggelser vil blive opført med sadeltage, som er et væsentligt karaktergivende element i området og vil danne sammenhæng mellem eksisterende og nye bygninger. I lokalplanen stilles krav om, at de nederste etager opføres i rød tegl, som er et gennemgående facademateriale i den eksisterende bebyggelse i Den Grønne Trekant. De øverste etager skal udføres i materialerne metal, rød tegl eller træ. Gavle vil blive fremhævet med begrønning og skift i materiale, da de i dag har en særlig fremtrædende rolle i kvarteret.

På hjørnet af Vermundsgade og Rovsingsgade muliggøres en dagligvarebutik på op til 1.200 m2 i stueetagen med parkeringshus ovenover i op til 6 etager. Indkørsel til parkeringshus vil ske fra Vermundsgade og varelevering til dagligvarebutik via Rovsingsgade. Krydset ved Vermundsgade og Rovsingsgade har kapacitet til at rumme den estimerede mertrafik med omkring 500 bilture genereret af parkeringshus og dagligvarebutik. Grundet fortætning og af trafiksikkerhedsmæssige årsager omlægges og nedlægges 17 offentlige parkeringspladser på Vermundsgade og Rovsingsgade. Servicevej parallelt med Rovsingsgade vil desuden muliggøre afhentning af affald, af- og påsætning samt handicapparkering. Projektet er siden startredegørelse (bilag 8) ændret, så der i lokalplanen ikke forslås bygget tagboliger på den eksisterende bevaringsværdige industribygning mod Krakas Plads, bygning G. Herudover vendes to byggefelter, som desuden er gjort længere.

Ved fortætning foreslås at private boliger sammenbygges med eksisterende almene boliger, og nye vinduer skal etableres i de eksisterende gavle. Herved sikres tilstrækkelig dagslyskvalitet i de eksisterende almene ungdomsboliger, der forventes ombygget til større almene familieboliger.

Eksisterende nærgenbrugsstation på hjørnet af Vermundsgade og Rovsingsgade forudsættes fjernet, da der her placeres dagligvarebutik og parkeringshus. Teknik- og Miljøforvaltningen er i proces med at afklare ny placering for nærgenbrugsstationen andet sted i nærområdet.

Bevaringsværdige bygninger

Det tidligere industriområde for Lauritz Knudsens Fabriker (delområde II og III) medtages i lokalplanen med det formål at udpege tidligere industribygninger som bevaringsværdige. Bygningerne er opført mellem 1921-1952 og har SAVE-værdi 4 og en enkelt bygning med SAVE-værdi på 2. Forvaltningen foreslår at udpege samtlige bygninger i området som bevaringsværdige undtagen en mindre tilbygning til Vermundsgade 40d.

Vurderingen af de enkelte bygninger er uddybet i bilag 6. Tidligere administrationsbygning for General Motors i delområde I med SAVE-værdi 3, der i dag rummer almene boliger, udpeges som bevaringsværdig. I lokalplanen muliggøres det, at bygningens stueetage kan anvendes til serviceerhverv og liberalt erhverv, såsom lægeklinik mv.

Byliv

For at skabe et aktivt byliv og højne trygheden i området stiller lokalplanen krav til nye forbindelser, transparente opgange samt plads til fællesskabsorienterende aktiviteter og publikumsorienterende serviceerhverv i udpegede stueetager. Disse tiltag forventes at få flere til at bevæge sig igennem området og danne sammenhæng med resten af byen. De nye bygningers placering vil medføre et mere klart defineret gårdrum, og kantzoner vil skabe et mere tydeligt ejerforhold til de nære opholdsarealer, så ophold fremmes i private og fælles udearealer. Det har været et ønske fra bygherre, at eksisterende fællesfunktioner i kældrene skal bringes op i stueetager og bidrage til et aktivt byliv. Lokalplanen stiller derfor krav om mindst 2,5 % fællesareal af etagearealet. I størstedelen af kommunernes lokalplaner stilles der krav om mindst 1 %.

Bynatur

Der er i alt 263 træer inden for lokalplanområdet. Ud af disse lever 162 træer op til kommunes kriterier for at kunne udpeges som bevaringsværdige. Da området rummer en stor andel eksisterende byggeri, vil flere af de nye bygninger blive placeret, hvor der i dag står træer. Det betyder, at der fældes op til 91 træer egnede til bevaring. I delområde I (Den Grønne Trekant) skal som minimum plantes 319 nye træer og 131 nye buske, hvoraf 45-50 % af dem skal være af hjemmehørende arter. Lokalplanen stiller krav til grønne bede, varierende højder på beplantning og træer der kan vokse til mindst 15 meter, hvilket vil bidrage til en mere frodig og varieret beplantning i Den Grønne Trekant.

Bæredygtighed

Ved nye almene boliger og renovering af eksisterende almene boliger stilles der krav om, at byggeriet skal Svanemærkes eller certificeres til minimum DGNB Sølv. Bygherrerne stiler efter, at konstruktioner opbygges som træmoduler, hvor det er muligt, og de forventer desuden, at nybyggeriet kan opføres inden for ReductionRoadmaps grænser for udledning af CO2, der er lavere end det gældende Bygningsreglements lavemissionsklasse.

I forbindelse med Teknik- og Miljøudvalgets behandling af startredegørelsen den 11. marts 2024 blev der fremsat en protokolbemærkning om, at flere partier ser frem til at følge lokalplanprocessen mod et byggeri, som trods nedrivning overholder grænseværdierne i ReductionRoadmap. Forvaltningen bemærker, at valg af konstruktionsmaterialer kan få væsentlig betydning for, hvorvidt det lykkes at opføre projektet inden for Reduction Roadmaps grænser for udledning af CO2. Forvaltningen kan ikke stille krav til materialer for konstruktioner.

Regnvandshåndtering

Håndtering af ekstremregn er ikke en del af lokalplanens bestemmelser på trods af Teknik- og Miljøudvalgets beslutning på møde den 10. marts om en ny praksis for håndtering af ekstremregn gældende for alle lokalplanforslag, der ikke har været i offentlig høring. Lokalplanen har været i gang siden april 2023, og bygherre afleverede materialet til lokalplanen i december 2024. Forvaltningen har vurderet, at udkastet til lokalplanforslaget på tidspunktet for Teknik- og Miljøudvalgets beslutning om ny praksis for ekstremregn var for tæt på Teknik- og Miljøudvalgets behandling til, at et krav om håndtering af ekstremregn skulle indarbejdes.   

Almene boliger

Da skoledistriktet har under 30 % almene boliger, stilles der i lokalplanen krav om minimum 25 % almene boliger for den yderligere mulighed for udbygning af boliger, som lokalplanen giver i henhold til Kommuneplan 2024. Vurderingen er uddybet i bilag 4.

Parkering

I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 250 m2 etageareal for boliger, 214 m2 for erhverv samt 143 m2 for butik. Det svarer til, at der skal etableres ca. 250 parkeringspladser for både nye og eksisterende byggerier i Den Grønne Trekant. Pladserne skal placeres i konstruktion i form af parkeringshus og -kælder. Dog kan op til 15 % af parkeringspladserne placeres på terræn. Som følge af et behov for varelevering, afhentning af affald og indkørsel til p-hus nedlægges op til 17 offentlige parkeringspladser, herunder fire parkeringspladser på Rovsingsgade og 13 parkeringspladser på Vermundsgade. I forhold til krav om cykelparkering stiller lokalplanen krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal bolig og butik samt tre cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal erhverv. Dette svarer til ca. 2.100 cykelparkeringspladser i Den Grønne Trekant.

Borgerinddragelse

Der er foretaget indledende høring i forbindelse med udarbejdelsen af startredegørelsen, herunder af Nørrebro Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring (bilag 2). Lokaludvalget er imod nedrivning af eksisterende almene boliger for at bygge nye private og almene boliger, hvilket kan føre til, at huslejen for de nye almene boliger bliver høj (jf. bilag 7).

Miljøvurdering

Forvaltningen har vurderet, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Politisk handlerum

Det kan besluttes,

På grund af udnyttelse af lokalplanens byggemulighed og af trafikmæssige årsager nedlægges 17 parkeringspladser på offentlig vej i Rovsingsgade og Vermundsgade. Det vil medføre et årligt provenutab på 86.700 kr. Mindreindtægterne indgår i beregningen af indtægtsniveauet for betalingsparkering, som bliver fastlagt med førstebehandlingen af budgetforslaget (augustindstillingen). Mindreindtægterne har ingen finansiel betydning for Københavns Kommune, men påvirker servicemåltallet 1:1.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger. På baggrund af resultatet af høringen vil forvaltningen udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen primo 2026.

                                    Søren Wille

                                                                  / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 26. maj 2025

 

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag (ÆF1) som tilføjelse til 1. at-punkt:

 

”dog således, at almene boliger må udgøre op til 20 procent af boligarealet af det samlede nye boligareal.”

 

Ændringsforslaget (ÆF1) blev forkastet med 2 stemmer mod 9. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C

Imod stemte: A, B, F, V, Ø og Å

 

Radikale Venstre, Det Konservative Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten stillede følgende ændringsforslag (ÆF2) som tilføjelse til 1. at-punkt:

 

”dog således, at forvaltningen indarbejder bestemmelser om håndtering af ekstremregn i den offentlige høringsperiode, så området sikres til at håndtere en 100-års hændelse, jf. beskrivelse i det politiske handlerum.”

 

Ændringsforslaget (ÆF2) blev vedtaget uden afstemning.

 

Den således  ændrede indstilling blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med 7 stemmer mod 4. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, F og V

Imod stemte: Ø og Å

 

 

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti mener, at parkeringsnormen for boliger skal fastsættes til en plads pr. 100 m2 bolig.”

 

 

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti mener, at der ikke skal tillades nedrivning af små, billige almene boliger, uden genopførelsen af tilsvarende små boliger, idet der er mangel på boliger i denne prisklasse i København.”

 

 

Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne bemærker, at en bevaring af boligerne hverken ville spare CO2 eller sikre lavere husleje, fordi det ville kræve så omfattende renovering. Vi glæder os over, at lokalplanen sikrer bedre byrum, mere tryghed og en karréstruktur til området, samtidig med at CO2-aftrykket holdes nede og der sikres flere boliger. Vi ser frem til at følge processen mod et byggeri, som trods nedrivning overholder Reduction Roadmap, som beskrevet af bygherre i bilag 6 på vedtagelsen af Startredegørelsen.”