Dispensation til tagterrasser i Luftmarinegade, Christianshavn
Indstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
- at Teknik- og Miljøforvaltningen giver dispensationer fra lokalplanen, således at de ansøgte tagterrasser på Luftmarinegade 34, 38, 40, 86, 94, 104, 108, 130, 162 og 168, 1432 København K, kan godkendes og danne præcedens for fremtidig bebyggelse for rækkehusene på Luftmarinegade 2 og 4-168.
Problemstilling
Det ansøgte byggeprojekt omfatter etablering af tagterrasser på 10 rækkehuse på Luftmarinegade. En eventuel godkendelse af tagterrasserne på de 10 rækkehuse vil danne princip for placering og udførelse af tagterrasser for hele rækkehusbebyggelsen på Luftmarinegade.
Området er omfattet af lokalplan nr. 331 ”Holmen II” med tillæg 2, bekendtgjort henholdsvis den 14. december 2000 og den 26. juni 2007. Det er en forudsætning for byggeriet, at Teknik- og Miljøforvaltningen dispenserer fra lokalplanens bestemmelser.
Sagen forelægges for Teknik- og Miljøudvalget på grund af mange kritiske indsigelser fra nabobebyggelsen, og fordi udformning og placering af tagterrasserne skal danne principplan for rækkehusbebyggelsen på Luftmarinevej 2 og 4-168. Beslutningen vil ikke danne præcedens for de øvrige rækkehuse i lokalplanområdet på Margretheholm eller andre steder.
Løsning
Tagterrasserne udføres med et rækværk af galvaniseret metal og en bund af træbrædder. Terrasserne har et gulvareal på 20 m2 og placeres vekselvis mod indgangs- og havefacaden, skiftevis pr. boligenhed, og udformes med runde hjørner i kontrast til den stramme geometri på rækkehusbebyggelsen. Adgang fra boligen sker via et nyetableret ovenlys, der placeres over boligens eksisterende indvendige trappe.
Lokalplanen indeholder en række bestemmelser om bygningernes højde og etageantal, placering af terrasser og altaner samt bygningers ydre fremtræden. Etablering af 10 tagterrasser oven på bygningerne forudsætter følgende dispensationer fra lokalplanen:
- Tagterrasserne udgør en fjerde etage, og værnet mod nabo når op på en højde på ca. 11, 4 m. Dette forudsætter en dispensation fra lokalplanens § 6, stk. 1, litra c, som fastlægger, at nybyggeri skal opføres i 2-3 etager, og at bygningshøjden ikke må overstige 11 m.
- Tagterrasserne bliver placeret oven på bygningskroppen. Dette forudsætter en dispensation fra lokalplanens § 7, stk. 1, litra d, som fastlægger, at boliger skal forsynes med opholdsaltaner og/eller tagterrasser, der skal holdes inden for bygningskroppen.
- En godkendelse af terrassernes udseende i henhold til § 7, stk. 1, litra a, om bygningers ydre fremtræden.
Forvaltningen vurderer, at tagterrasserne udføres med et moderne formsprog og placeres på en måde, som vil give et homogent udtryk og kun vil have begrænset betydning for omgivelserne. Terrasserne er udformet og placeret på en sådan måde, at der sikres mod væsentlige indbliksgener og at der vil være tilfredsstillende dagslysforhold for den øvrige bebyggelse. Det er væsentligt, at terrasserne er relativt små, at de placeres forskud, at værnet udføres transparent og kun overskrider den maksimale bygningshøjde med 0,4 m.
Høringer
Der er foretaget en naboorientering efter planloven af de påtænkte dispensationer fra lokalplanen. Samtidig er der foretaget en partshøring efter forvaltningsloven, som er sendt til rækkehusbeboerne, idet terrasserne skal danne præcedens for fremtidig bebyggelse (jf. bilag 2-4). Høringerne er sendt til i alt 860 personer, organisationer mv. Der er indkommet 68 høringssvar, jf. bilag 5. Høringssvarene kommer primært fra beboerne af nabobebyggelsen, et stort etagebyggeri benævnt ”Udsigten” (bilag 8). Ejerne og beboerne er overvejende kritiske over for de foreslåede dispensationer fra lokalplanen.
Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser
1. Beboerne er bekymret over, at man fra tagterrasserne vil have direkte indblik i lejlighederne og rækkehusene. Terrasserne med deres værn vil ligeledes medføre forringende lysforhold og skyggegener for bebyggelsen i området.
2. Indsigerne er af den opfattelse, at byggeprojektet er i strid med lokalplanen og kommuneplanen. Der anføres, at projektet ikke iagttager lokalplanens principper.
3. Indsigelserne anfører, at man har købt lejlighederne i tillid til, at lokalplanen overholdes. Byggeprojektet vil medføre en værdiforringelse og et økonomisk tab samt en forringelse af herlighedsværdien. Der stilles spørgsmål til retssikkerheden og kommunens troværdighed.
4. Indsigerne er af den opfattelse, at der har været fejl i høringsprocedure og -materiale, herunder at ikke alle beboere blev hørt, at materialet var mangelfuldt, og at kommunen ikke har forholdt sig til alle nødvendige dispensationer. Endvidere beklages det, at kommunen ikke har været i dialog med beboerne i ejendommen ”Udsigten”.
5. Indsigerne er bekymret for, at det ansøgte medfører en reduceret udsigt, og at en homogen ensartet udsigt over rækkehusenes tagflader vil blive ødelagt af spredt placerede terrasser, terrassernes udformning og deres indretning. Det anføres, at der på baggrund af lokalplanens bestemmelser er en berettiget forventning om at kunne beholde udsigten.
6. En række indsigelser berører forhold, der er omfattet af anden lovgivning eller er af privatretlig karakter.
Forvaltningens bemærkninger
1. Det er forvaltningens vurdering, at tagterrasserne er udformet og placeret på en sådan måde, at der ikke vil være væsentlige indbliksgener, og at der er sikret tilfredsstillende dagslysforhold. Indbliksgenerne overstiger ikke, hvad der må forventes i et tæt bebygget område, og placeringen overholder kommunens retningslinjer med hensyn til afstandsbestemmelser for altaner og terrasser.
2. Det er forvaltningens vurdering, at projektet er i overensstemmelse med lokalplanens principper, herunder formåls- og anvendelsesbestemmelserne, og at projektet ligeledes er i overensstemmelse med kommuneplanen, som giver mulighed for at opføre bebyggelse med 3-6 etager.
3. Forvaltningen bemærker, at værditab og herlighedsværdi ikke er forhold, der reguleres af planloven. Det er forvaltningens vurdering, at de ansøgte tagterrasser kun vil medføre en begrænset påvirkning af omgivelserne. Planloven indeholder en mulighed for, at der lovligt kan dispenseres til byggeprojektet, når det ansøgte byggeprojekt ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Dispensationer fra lokalplaner følger en lovbestemt procedure.
4. Forvaltningen har fortaget naboorienteringen og partshøringen vedlagt det nødvendige materiale i overensstemmelse med planlovens og forvaltningslovens bestemmelser. Det bemærkes, at alle berørte parter er orienteret ifølge planloven, og at forvaltningen har foretaget partshøring af de parter, der vurderes at have en væsentlig og individuel interesse i sagen. Det ansøgte forudsætter ikke yderligere dispensationer fra lokalplanen bestemmelser om tagfladernes udformning. Forvaltningen har ikke mulighed for at inddrage omgivelserne tidligere end ved høringsprocessen, da en ansøgning først kan behandles, når den er fyldestgørende. En tidligere inddragelse er op til bygherre at varetage.
5. Det bemærkes, at bevarelse af udsigt ikke er et forhold, der reguleres af hverken planloven eller byggeloven. Kommunen har heller ikke mulighed for at regulere tagterrassernes anvendelse og indretning med møbler, parasoller, beplantning mv. Forvaltningen vurderer, at etablering af tagterrasser med en højdeoverskridelse af værnet på ca. 0,4 m i forhold til lokalplanens bestemmelser kun vil have begrænset betydning for omgivelserne. Det er forvaltningens vurdering, at tagterrasserne udføres med et moderne formsprog og placeres på en måde, som vil give et homogent udtryk.
6. Forvaltningen bemærker, at disse indsigelser ikke angår lokalplandispensationerne, men omhandler forskellige spørgsmål til bl.a. naboskab og lokalmiljøet, støj- og lugtgener, stadsarkitektens holdning og eventuelle byggeskader på nabobygninger.
Forvaltningens samlede bemærkninger til høringssvarene fremgår af bilag 6.
Økonomi
Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.
Videre proces
Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele dispensation.
Pernille Andersen
/Anne-Sofie Degn
Beslutning
Indstillingen blev ikke godkendt med nul stemmer mod syv. Fire medlemmer undlod at stemme.
For stemte: -
Imod stemte: A, C, I og Ø.
Undlod at stemme: B, F, O og Å.
Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne mener som udgangspunkt, at de omkringliggende grønne arealer i gårdområdet hellere skal benyttes end, at der etableres tagterrasser.”