Dispensation fra lokalplan til nyt botilbud på Ellebjergvej 39, Vesterbro/Kongens Enghave

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om forvaltningen skal meddele dispensationer fra lokalplanen til byggeriet af et nyt botilbud, som Københavns Kommune ønsker at opføre. Udformningen af byggeriet overholder ikke alle lokalplanens bestemmelser og kræver dispensation, men anvendelsen til botilbud er i overensstemmelse med lokalplanen. Forvaltningen har modtaget mange høringssvar i naboorienteringen, men anbefaler dispensationerne, fordi byggeriet er tilpasset området, hvor højde og placering svarer til det omkringliggende byggeri.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at forvaltningen giver dispensationer fra lokalplan 364 ”Grønrisvej” til det ansøgte byggeri på Ellebjergvej 39.

Problemstilling

Byggeriet er omfattet af lokalplan 364 ”Grønrisvej”, bekendtgjort den 3. marts 2003 (BR beslutning 20.02.2003). Anvendelsen til botilbud er i overensstemmelse med lokalplanen, men dele af det ansøgte byggeri overholder ikke alle lokalplanens bestemmelser og kræver derfor dispensation.

Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget, fordi forvaltningen har modtaget mange høringssvar i naboorienteringen om dispensationerne.

Løsning

Byggeriet opføres som en vinkelbygning bestående af tre sammenhængende bygninger med facader mod Haydnsvej og Stubmøllevej. Mod Haydnsvej opføres bygningen i tre etager, mens bygningerne mod Stubmøllevej opføres i henholdsvis en og to etager. Vinkelbygningen medfører, at gårdrummet afskærmes. Bygningen placeres med grønne arealer foran bygningen som beskrevet i lokalplanen. Tegninger af projektet fremgår af bilag 2.

Anvendelsen til botilbud er i overensstemmelse med lokalplanen, fordi lokalplanen tillader institutioner. Dele af selve byggeriet kræver dispensation fra lokalplanen herunder; bygningernes placering uden for lokalplanens byggefelt mod Stubmøllevej, placeringen af renovation og cykelparkering indenfor byggefeltet, etageantallet mod Haydnsvej, højden af byggeriet mod nabobebyggelsen og antallet af bilparkeringspladser.

Forvaltningen anbefaler at give følgende dispensationer, jf. bilag 3, bl.a. fordi forvaltningen vurderer, at byggeriet er tilpasset området, hvor højde, udformning og placering svarer til det omkringliggende byggeri:

Lokalplandispensationer
Placering uden for lokalplanens byggefelter
Bebyggelsen i én og to etager på Stubmøllevej opføres uden for lokalplanens byggefelt, og kræver derfor dispensation. Bebyggelsen langs Haydnsvej opføres inden for byggefeltet. I bilag 2, s. 2 ses placeringen ift. byggefelterne.

Byggeriet overholder lokalplanens bebyggelsesprocent, men hvis den tilladte bebyggelsesprocent skal udnyttes, er det nødvendigt at opføre en del af bebyggelsen uden for byggefeltet, idet grunden efter lokalplanens vedtagelse er opdelt i to.

Forvaltningen anbefaler en dispensation til placering uden for byggefeltet, da det er den lavere del af bebyggelsen i henholdsvis en og to etager, der opføres uden for byggefeltet. Bebyggelsen uden for byggefeltet vil, på grund af de ansøgte højde- og afstandsforholdene mod Stubmøllevej, ikke medføre indbliksgener eller forringede lysforhold for bebyggelsen på den modsatte side af vejen.

Forvaltningen anbefaler desuden en dispensation, da vinkelbygningen er hensigtsmæssig ift. anvendelsen, da den danner et afskærmet grønt gårdrum.

Bebyggelsesplanen har dermed også fællestræk med bebyggelsesstrukturen i området.

Renovationsindhegning og cykelparkering i byggefelt
Renovationsindhegning og cykelparkering placeres inden for byggefeltet, hvilket kræver dispensation, da byggefeltet er fastlagt til primær bebyggelse og ikke sekundær bebyggelse. Renovation og cykelparkering placeres nær parkeringsareal, så det ikke optager plads i gårdrummet, jf. bilag 2, s. 1.

Forvaltningen anbefaler en dispensation, da placering af en del af cykelparkeringen ved hovedindgangen vurderes hensigtsmæssig ift. at undgå tilfældig henstilling af cykler. Placeringen er dagrenovation i nærheden af indgangen vurderes hensigtsmæssig i forhold til adgangen for beboere og afhentning af renovation.

Etageantal og gesimshøjde mod Haydnsvej
Lokalplanen giver mulighed for et byggeri med en højde på op til 13 m. Byggeriet får en maksimal højde på 11,6 m, men det kræver dispensation at opføre bygningen mod Haydnsvej i tre etager med en gesimshøjde på ca. 10,7 m, da lokalplanen fastlægger at bebyggelse højst må opføres i to etager med udnyttet tagetage og en gesimshøjde på 8 m.

Da byggeriet overholder lokalplanens maksimale bygningshøjde, vurderer forvaltningen, at byggeriet ikke vil have større indvirkning for nabobebyggelserne end hvis der blev bygget efter lokalplanen.

Højde mod naboskel
Pga. matriklens udstykning efter lokalplanens vedtagelse, støder byggefeltet op til naboskel mod nord – illustreret i bilag 2, side 2. Bygningslængen mod Haydnsvej opføres med en bygningshøjde på ca. 11,6 meter i en afstand af 1,7 m fra naboskellet mod nord. Byggefeltet udnyttes dermed ikke fuldt ud mod naboejendommen mod nord. Lokalplanens bestemmelse om maksimal højde i forhold til naboskel træder i kraft, selvom der i princippet kunne bygges med en bygningshøjde på 13 meter indenfor hele byggefeltet.

Forvaltningen anbefaler en dispensation, da overskridelsen af den tilladte højde ikke vil have væsentlig indvirkning på lysforholdene for nabobebyggelsen, et lagerhotel, der fremstår med en lukket facade med få vinduer i en afstand af ca. 8 meter fra naboskel og da friarealet er indrettet som tilkørsel.

Parkering
Der etableres 10 parkeringspladser, hvilket er færre end lokalplanen fastlægger. 10 parkeringspladser er i overensstemmelse med parkeringsnormen for plejecenter/plejebolig i Kommuneplan 2024. Forvaltningen vurderer, at den ansøgte parkering er tilstrækkelig til at dække ejendommens parkeringsbehov.

Naboorientering
Dispensationerne har været i naboorientering fra den 16. april – 7. maj 2025. Forvaltningen har modtaget 25 høringssvar fra borgere og Kgs. Enghave Lokaludvalg, jf. bilag 4. Ansøgers bemærkninger til høringssvar fremgår af bilag 6.

Høringssvar
Kgs. Enghave lokaludvalg er bekymret over de dispensationer, der gives for bygningshøjden, men er tilfredse med, at bygningen rykkes længere ind på grunden i forhold til et tidligere projektforslag, som også var i naboorientering.

Hovedparten af de øvrige henvendelser kommer fra beboere i området. Høringssvarene handler primært om bygningshøjden og etageantal (13 høringssvar), byggeriets indvirkning på områdets karakter (12 høringssvar), byggeriets anvendelse (ni høringssvar), byggeriets placering uden for byggefelt (fem høringssvar), støj (syv høringssvar) samt parkering (fem høringssvar).

Forvaltningens bemærkninger
Forvaltningen vurderer, at byggeriet er tilpasset området med sin højde, udformning og placering på grunden med grønne foranliggende arealer. Byggeriet støder op til et boligområde med et relativt åbent grønt præg med etageejendomme i 3-4 etager og ældre karrébebyggelser nord for Stubmøllevej, vinkelbygninger og randbebyggelse langs Händelsvej og nyere randbebyggelse syd for Stubmøllevej. Forvaltningen vurderer, at den ansøgte bebyggelse svarer til den sædvanlige bebyggelsesstruktur i området, og derfor kan der meddeles dispensationer som anbefalet. Forvaltningens uddybende bemærkninger til høringssvar fremgår af bilag 5.

Politisk handlerum
Udvalget kan beslutte ikke at give dispensationer til det ansøgte projekt. En begrundelse kan være, at det ikke ønskes, at en del af bebyggelsen placeres uden for de fastlagte byggefelter, da der ønskes en mere åben bebyggelsesstruktur, som lokalplanen fastlægger. Et afslag på dispensationerne vil medføre behov for en ny projektering.