Forslag til tillæg 1 til lokalplan 551 Kalvebod Brygge Vest II, Vesterbro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende forslag til tillæg 1 til lokalplan Kalvebod Brygge Vest II i høring. Forslaget vil muliggøre et reduceret varehus til møbler og boligindretning.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at forslag til tillæg 1 til lokalplan 551 ”Kalvebod Brygge Vest II” (bilag 2) udsendes i offentlig høring i otte uger.

Problemstilling

Grundejer ønsker at udvikle området mellem Dybbølsbro og hotellet Cabinn til at opføre et bynært varehus med møbler og boligindretning på ca. 19.000 m2. Den gældende lokalplan ”Kalvebod Brygge Vest II” (vedtaget af Borgerrepræsentationen den 22. juni 2017) muliggør et varehus på 37.000 m2 (bilag 3). Den mindre butiksstørrelse indgår i et nyt koncept med fokus på kunder, som ankommer til fods, på cykel og med kollektiv transport. Derved friholdes området for en del biltrafik.

Grundejer ønsker at frasælge den nordlige del af grunden, nærmest Cabinn, med en byggeret på 16.500 m2. Her er der ikke aktuelle byggeplaner, og byggeri i denne del af området forudsætter en supplerende lokalplan.

Indstillingen blev forelagt Teknik- og Miljøudvalget den 9. november 2020 og sendt tilbage til forvaltningen med en række ønsker til ændringer af projektet. Se afsnit under Løsning.

Løsning

Københavns Kommune udarbejdede i 2016-2017 en lokalplan, som muliggør et samlet varehus på 37.000 m2. Udover at konkretisere muligheden for at placere et stort varehus i området, fastsatte lokalplanen, at der skal anlægges et gennemgående grønt parkstrøg på tagniveau, som forbinder Tivoli Hotel i nord med kontorhuset med de fem statslige styrelser i syd. I modsætning til Cabinn og Kaktustårnene blev byggeriet af varehuset udsat.

Det overordnede formål med lokalplantillægget er at muliggøre et varehus i en mindre størrelse, fastholde det grønne parkstrøg på taget samt at nyindrette pladsen på Dybbølsbro, hvorfra der er adgang for fodgængere og cyklister til varehuset. Det arkitektoniske udtryk er samtidig tilpasset det mindre varehus med øget transparens og et lettere udtryk.

Varehuset, inklusive tagbygninger, har et volumen på ca. 19.000 m2. Facaderne har et vertikalt sammenhængende og bølgende ”gardinmotiv”, som folder i varierende bølgelængder. I forhold til den gældende lokalplan er nyt her, at facaden afbrydes flere steder, hvor gardinet ”trækkes fra”, og der i stedet er vinduespartier fra top til bund. Facaden mod Dybbølsbro er også ændret og er nu overvejende udformet i transparent glas. Denne facade var i det tidligere design domineret af en blå facade, som nu kun er beholdt ved hovedindgangen. Det har øget varehusets transparens, hvorved bygningen fremstår mere åben.

Den maksimale bygningshøjde på 25 m videreføres fra den gældende lokalplan.

Det grønne strøg, der udgør varehusets tag, bliver en del af det sammenhængende landskabelige strøg mellem Bernstorffsgade og Otto Busses Vej. Det grønne strøg anlægges ca. 19 m over terræn og udgør, udover varehusets eget friareal, også friareal for ungdomsboligerne i Kaktustårnene. Der er mulighed for at placere en tagbygning i én etage til fx medarbejderkantine eller publikumsorienterede serviceerhverv, som restaurant, café eller butikker, som del af den offentligt tilgængelige taghave (bilag 2, s. 11). Det grønne strøg vil dog først blive fuldendt, når der er udarbejdet supplerende lokalplan for den nordlige del af lokalplantillæggets område. Den del af det grønne strøg, som er afhængig af den supplerende lokalplan, er arealet svarende til byggefelt B, vist på lokalplantegning 5 (bilag 2, s. 42) og markeret på visualisering (bilag 2, s. 11). I den mellemliggende periode vil taghaven på varehusets del være anlagt, men taghaven og stiforbindelsen på tag vil have en midlertidig afslutning og forbindelse til terræn, hvor varehuset ender (mod nord).  

Trafikbetjeningen til lokalplanområdet vil primært ske fra Carsten Niebuhrs Gade, for så vidt angår varelevering og biltrafik (terrænniveau). Den primære ankomst for bløde trafikanter vil være via Dybbølsbro. Vurdering af behovet for nedlukning af Dybbøls Bro i anlægsfasen er beskrevet i bilag 6.

Ændringer siden Teknik- og Miljøudvalget forudgående behandling

Muligheden for digitale skærme til skiftende reklamer for varehusets sortiment er fjernet, jf. ændringsforslag, og transparensen på varehuset er øget på facaderne mod hhv. Carsten Niebuhrs Gade og Kalvebod Brygge. Her bliver vinduesarealet 136 m2 større.

Der stilles krav om begrønning af de lukkede partier af facaderne mod hhv. Carsten Niebuhrs Gade og Kalvebod Brygge, og parkeringsnormen er sænket fra 1:143 til 1:214, jf. protokolbemærkning (B, F, O, Ø og Å), svarende til en reduktion fra 133 pladser til 89 pladser.

Ændringerne er visualiseret i bilag 5.

Byliv

Vest for varehuset kommer Københavns fremtidige fjernbusterminal til at ligge. Her vil perronerne grænse op til fortovet langs Carsten Niebuhrs Gade og danne et sammenhængende byrum. Derfor er varehusets facade langs vejen åbnet op, der plantes gadetræer og åbnes mulighed for at etablere café el.lign. med udeservering i kantzonen.  

I niveauet ovenover dette byrum, og i direkte tilknytning til Dybbølsbro, skabes et andet byrum, der fungerer som forplads for det nye varehus. Byrummet bliver en aktiv plads, som også rummer den primære cykelparkering for varehusets besøgende (bilag 2, s. 8). Pladsen indrettes med mulighed for ophold, bl.a. i forbindelse med caféen i pladsens nordvestlige ende. På pladsens vestlige del placeres et trappetårn med elevatorer, der forbinder alle tre niveauer (Carsten Niebuhrs Gade under Dybbølsbro, Dybbølsbro og varehusets forplads samt det grønne strøg over Dybbølsbro), og som kan skabe synergi mellem den kommende fjernbusterminal og varehusets udadvendte funktioner. Terrænniveauet og Dybbølsbro vil således blive forbundet via adgangsgivende trapper og elevatorer på begge sider af Carsten Niebuhrs Gade.

Bæredygtighed og bynatur

Forvaltningen har drøftet mulighederne for at implementere Københavns Kommunes politikker, planer og strategier for bæredygtighed i projektet med bygherre. Bygherre stiler mod, at byggeriet certificeres med BREEAM certificering for bæredygtighed til niveau Excellent eller Outstanding. BREEAM er en certificeringsordning på lige fod med DGNB, hvor bygninger vurderes ift. arealudnyttelse, energiforbrug, vandforbrug, materialevalg, indeklima, transport, innovationsgrad og affald.

Det grønne strøg udgøres som minimum af 50 % beplantet areal. Der plantes primært robuste, lokale plantearter, der naturligt vokser på vindbelastede, næringsfattige steder. Stor artsdiversitet skal være med til at tiltrække en fauna af insekter og fugle. I alt plantes mindst 250 træer og et større antal buske (bilag 2, s. 12-13). Taghaven optager og forsinker en stor del af tagvandet og overskydende tagvand opsamles i tanke og genanvendes til vanding i tørre perioder.

 Parkering

Bygherre har jf. afsnit om ændringer justeret kravet til én parkeringsplads pr. 214 m2 etageareal. I lokalplanen svarer det til, at der skal etableres 89 p-pladser, hvoraf ca. 84 pladser placeres i konstruktion og ca. fem pladser til handicapparkering placeres på terræn. Kommuneplanens krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal svarer i lokalplanen til 760 pladser, som vil blive fordelt på to niveauer med 490 stk. på forpladsen ved Dybbølsbro og 270 stk. under Dybbølsbro, hvoraf 185 stk. er cykelparkering til personale.

Lokalplanforslaget reducerer antallet af parkeringspladser til varehuset til mindre end 1/4 i forhold til den eksisterende plan. Samtidigt styrkes den grønne mobilitet ved gode forbindelser til cykelnettet og den kollektive transport i form af cyklende, gående, S-tog og metro (fra 2024). I lokalplanen stilles der krav om et stort antal pladser til pladskrævende cykler – én pr. 300 m2, svarende til ca. 60 pladser.  

Faglig høring

Der er foretaget faglig høring af lokalplanforslaget, herunder af Vesterbro Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget.

1. Det er vigtigt, at der ift. Dybbølsbro laves et indgangsparti, som er åbent og udadvendt med god adgang for cykler og gående, og hvor biler ikke gives adgang.
2. Det er vigtigt, at det grønne samlede strøg fra SEB-Banken og videre mod Sydhavnen bliver gennemført som i de oprindelige planer.

Forvaltningens bemærkninger

1. Facaden mod forplads og indgangsparti åbnes mere op, og transparensen øges markant i forhold til den oprindelige plan for et større varehus. Pladsen friholdes helt for biler, og den dobbeltrettede cykelsti på Dybbølsbro opgraderes langs forpladsen med en venstresvingslomme, hvor cyklister til varehuset kan stoppe op uden at være til gene for de øvrige cyklisters fremkommelighed på broen.
2. Lokalplanforslaget fastholder, at der skal være et sammenhængende grønt strøg. Det kan dog først blive etableret i sin helhed, når området er fuldt udbygget. En supplerende lokalplan for den del af grunden, der ikke bebygges nu, vil således også indeholde krav om anlæg af denne del af det grønne strøg.

Miljøvurdering

Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. januar 2020.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen primo 2021.

                                             Søren Wille

                                                               / Karsten Biering Nielsen