Endelig vedtagelse af tillæg 3 til lokalplan F.L. Smidth II og kommuneplantillæg, Valby

En bygherre ønsker at udvikle et erhvervsområde i Valby til at være et åbent område, der indbyder til passage og ophold, og hvor parkering på terræn begrænses mest muligt. Der er tale om bevaring kombineret med nyt kontorbyggeri, nyt boligbyggeri og en daginstitution. Sagen har efter ønske fra bygherre været sat i bero siden september 2020, men ønskes nu fremmet til endelig vedtagelse. Tillæg til lokalplan og kommuneplantillæg har været i offentlig høring. Den offentlige høring har givet anledning til ændringsforslag fra Teknik- og Miljøforvaltningen til lokalplanforslaget om bl.a. andelen af ungdomsboliger, bilparkering og beplantning. Ændringerne har været i supplerende høring, der ikke har givet anledning til yderligere ændringsforslag. Der foreslås ingen ændringer af kommuneplantillægget eller udbygningsaftalen. Planforslagene fremlægges nu til endelig vedtagelse.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende tillæg 3 til lokalplan F.L. Smidth II (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at godkende tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2).
3. at godkende udbygningsaftale (bilag 4).

Problemstilling

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan med kommuneplantillæg for ejendommen beliggende på Vigerslev Allé 77, Ramsingsvej 3-7 og Høffdingsvej 38 i Valby. Bygherre ønsker at supplere det eksisterende kontorbyggeri med nye kontorer på den nordlige del af ejendommen og nyt boligbyggeri på den sydlige del. Børne- og Ungdomsforvaltningen har herudover ønsket, at der udpeges et etageareal til en daginstitution. Det fuldt udbyggede område vil have et samlet etageareal på ca. 71.500 m², hvorfor det kræver en lokalplan. Desuden forudsætter byggeriet, at Kommuneplan 2019 ændres ved et tillæg.

Lokalplanforslaget med tilhørende forslag til kommuneplantillæg og udkast til udbygningsaftale blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 24. juni 2020 og har været i høring fra den 26. juni til den 22. september 2020. Efter udløb af høringen anmodede bygherre om at sagen blev stillet i bero med henblik på afklaring af behov for kontorbyggeriet. Dette er nu afklaret, og F.L.Smidth har annonceret, at de flytter deres domicil til Havneholmen, og har anmodet om, at sagen genoptages. Det er inden for den frist på 3 år efter offentliggørelsen, inden for hvilken et lokalplanforslag skal være vedtaget endeligt. Forvaltningen har modtaget 78 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag fra forvaltningen. Ændringsforslagene har været i supplerende høring fra den 11. august til den 1. september 2022. Forvaltningen har modtaget 16 høringssvar, der ikke har givet anledning til yderligere ændringsforslag.

Løsning

Virksomheden F.L. Smidth erhvervede oprindeligt størstedelen af området mellem Vigerslev Allé, Gammel Køge Landevej, jernbanen og Ramsingsvej, hvor det udgjorde en del af Valby Industrikvarter. Hele den østlige del er nu omdannet til et blandet bolig- og erhvervsområde med bevaring og genbrug af en del af de gamle industribygninger kombineret med etageboligejendomme og rækkehuse. Den vestlige del langs Ramsingsvej, der udgør det aktuelle lokalplanområde, rummer fortsat F.L. Smidths hovedsæde med den markante bebyggelse fra 1956 nærmest Vigerslev Allé og mod syd langs Ramsingsvej bygninger i forskellig alder, højde og arkitektur, herunder en kontorbygning i 12 etager. Sydligst op til banen ligger en parkeringsplads. Syd for banen er Grønttorvsområdet under udvikling primært til boliger.

Den eksisterende bebyggelse på den nordlige del af grunden er i gældende lokalplan F.L. Smidth II fastlagt som bevaringsværdig. Derfor har bygherre afholdt en indbudt arkitektkonkurrence om et forslag til et nyt hovedsæde, hvor der i høj grad tages hensyn til bevaringsværdierne, men hvor der også arbejdes med nedrivning af dele af bebyggelsen. Af de eksisterende bevaringsværdige bygninger bibeholdes ca. 2/3, der suppleres med nybyggeri, så det fremtidige kontorkompleks får et etageareal på 18.000 m² og en ny bygning med en højde på op til 39 m. På den øvrige del af grunden opføres der ca. 50.000 m² boligbebyggelse i seks karreer. Der afsættes plads til en ti gruppers daginstitution, og der tages højde for, at der på den sydligste del af ejendommen skal etableres en skakt til Valby Skybrudstunnel, som skal lede regnvand til Kalveboderne. Desuden indgår det i planen, at en eventuel forbindelse på tværs af jernbanen fra Ramsingsvej til Grønttorvsområdet kan etableres som bro med et rampeanlæg på den sydligste del af ejendommen. Det muliggjorte projekt er yderligere beskrevet i lokalplanen (bilag 2) og faktaarket (bilag 3).

Forslag til ændringer af planforslagene

Teknik- og Miljøforvaltningen forslår, at der til bestemmelsen om anvendelse tilføjes en begrænsning i antallet af ungdomsboliger. Bestemmelsen foreslås ændret, da det for byudviklingsområder generelt gælder, at udviklingen bør tilgodese ønsket om et varieret boligudbud. Aktuelt er der tale om et byudviklingsområde, hvor der allerede er mange ungdomsboliger og hvor flere er på vej. Det forslås, efter anmodning fra grundejer, at parkeringsnormen ændres fra 1 plads pr. 143 m2 til 1 plads pr. 214 m2 for erhverv, da behovet nu vurderes at svare til den generelle norm i kommuneplanen. Desuden forslås det at placere færre træer langs facader af hensyn til brandredning. Der ændres ikke på det samlede antal træer. Høringssvar fra Erhvervsstyrelsen og HOFOR har givet anledning til et supplerende afsnit i lokalplanens redegørelse om henholdsvis virksomheden Lundbech og Valby Skybrudstunnel. De præcise forslag til ændringer fremgår af bilag 7. Der foreslås ingen ændringer af kommuneplantillægget eller udbygningsaftalen.

Høring

Forvaltningen har modtaget 78 henvendelser i høringsperioden (bilag 5). I bilag 6 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 7. september 2020 hvor 60-65 borgere deltog. Referat af mødet er vedlagt (bilag 11). Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Valby Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 5, henvendelse nr. 39):

1. Valby Lokaludvalg refererer til, at der på borgermødet blev set med bekymring på den øgede trafikbelastning, som projektet vil medføre, herunder fældning af vejtræer på Vigerslev Allé.
2. Fra lokaludvalgets side er det et meget højt prioriteret ønske, at der etableres en stibro over banen fra Ramsingsvej til Grønttorvet.
3. Lokaludvalget er bekymret for, at bebyggelsesprocenten på 140 for området under ét vil medføre tæt byggeri i boligbyggefelterne og stort pres på lege- og opholdsområder. Desuden er lokaludvalget enig med beboerne i, at bygningshøjden mod Valby Maskinfabrik og rækkehusene i Valby Have bør reduceres af hensyn til gener i form af skygge og begrænsninger i udsigt.

Forvaltningens bemærkninger

Lokaludvalgets synspunkter er på disse punkter sammenfaldende med borgernes henvendelser

1. Med den foreslåede reduktion i parkeringsdækningen for erhverv forventes der ikke en øget trafikbelastning på Vigerslev Allé, og begrundelsen for tiltagene i krydset ved Vigerslev Alle/ Ramsingsvej er at forbedre trafiksikkerheden og afhjælpe de problemer, der allerede er i krydset i dag. Til ønsket om at bevare træerne langs Vigerslev Allé bemærkes, at det drejer sig om tre træer, hvoraf det ene har dårlige vækstbetingelser. For at etablere højresvingsbanen fra Vigerslev Allé er det uundgåeligt at fælde to træer, hvoraf det ene er i dårlig vækst. Det tredje træ kan bevares, hvis cykelstien i stedet for at blive ført ud gennem trærækken etableres langs indersiden af træerne på hele strækningen på Vigerslev Allé grænsende op til lokalplanområdet. Dette indgår ikke i udbygningsaftalen og vil kræve finansiering i et kommende budget.
2. Forvaltningen er enig i, at det vil være af stor værdi for Valby og ikke mindst i relation til sikre skoleveje at etablere en stibro. Både i det aktuelle lokalplanforslag og i lokalplanen for Grønttorvsområdet samt i byggesagsbehandlingen af de her opførte nybyggerier er der taget højde for stibroen. Etableringen afhænger af, at der afsættes midler i et kommende budget samt etablering af Valby Skybrudstunnel, der forventes ibrugtaget ved udgangen af 2027.
3. Området er et byudviklingsområde med en stationsnær beliggenhed, hvor bebyggelsesprocenten typisk fastsættes til mellem 150 og 185. Konkret er bebyggelsesprocenten fastsat til 140 under hensyntagen til bevaring af det grønne område mod Vigerslev Allé. Den sydlige del af området, hvor størstedelen af boligerne er placeret, vil isoleret set få en bebyggelsesprocent på ca. 175, hvilket ikke overstiger, hvad der sædvanligvis tillades i et stationsnært byudviklingsområde. Den nye fløj med en højde på 32-39 m (9-10 etager) er begrundet i det arkitektoniske og funktionelle samspil med de bevaringsværdige bygninger, der bibeholdes. Af skyggediagrammerne i lokalplanens redegørelse fremgår, at bebyggelsen ved Tove Maës Vej kun i begrænset omfang vil blive påvirket af skygger også set i relation til bebyggelsens beliggenhed i den tæt bebyggede del af Valby. I forhold til det oplæg til bebyggelsesplan, der blev vist i forbindelse med startredegørelsen, er der sket en reduktion af bygningshøjden i den sydligste karré for at begrænse generne med hensyn til skygge, udsyn og lys.

Yderligere hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. Der udtrykkes bekymring for de trafikale konsekvenser i forhold til vejene i det sydlige naboområde, Valby Have, og at det ønskes sikret, at der ikke bliver tale om gennemkørsel, men gerne prioritering af stiforbindelser mellem områderne.
2. Det frygtes, at der ikke vil være tilstrækkeligt med parkeringspladser i et område, der i forvejen er belastet.
3. I mange henvendelser udtrykkes der bekymring over manglende grønne områder.

Forvaltningens bemærkninger

1. Forvaltningen vurderer ikke, at der vil ske en markant påvirkning af vejene i Valby Have. Forvaltningen vil opfordre grundejerne til at udarbejde en trafikplan for området med inddragelse af beboerne i det nordlige naboområde og Valby Maskinfabrik om stiforbindelser på tværs af områderne.
2. Parkeringsdækningen til lokalplanområdet følger kommuneplanens parkeringsnormer. Se også forvaltningens bemærkninger til den supplerende høring. Det er forventningen, at behovet for parkering vil afstemmes efter normen i lokalplanen. Ramsingsvej og Høffdingsvej er desuden omfattet af de nye parkeringszoner med 3 timers parkering, som forventes at træde i kraft i 2023.
3. I den eksisterende lokalplan F.L. Smidth er der fastlagt to større fælles rekreative arealer i form af et grønt areal med legeplads i Valby Have og Maskintorvet i Valby Maskinfabrikområdet med beplantning, legepladser og boldbur. I området omfattet af det aktuelle forslag til lokalplantillæg fastlægges de eksisterende grønne arealer på ca. 7.000 m² som fælles rekreativt areal, der er offentligt tilgængeligt. I nærheden ligger legepladsen i Vilhelm Thomsens Allé, der er en offentlig legeplads i grønne omgivelser med bl.a. boldbaner med fodboldmål og basketkurve.

Supplerende høring

Ændringsforslag om begrænsning i omfanget af ungdomsboliger, parkeringsdækning for erhverv og placering af træer langs facader har været i supplerende høring fra den 11. august til den 1. september 2022. Forvaltningen har modtaget 16 høringssvar (bilag 5).

Valby Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 5, henvendelse nr. 14a):
Valby Lokaludvalg ser positivt på loft for andelen af kollegie- og ungdomsboliger, og finder ikke, at det giver mening at reducere parkeringsdækningen med det argument, at F.L. Smidth skulle have et særligt behov for en højere parkeringsdækning end en anden erhvervslejer. Lokaludvalget ønsker, at der bliver fundet alternative placeringer af de træer, der ikke længere stilles krav om. Lokaludvalget bemærker desuden, at det oprindelige høringssvar var skrevet under forudsætning af, at F.L. Smidth ønskede at bevare sit hovedsæde i Valby, og at lokaludvalget støttede denne intention.

Forvaltningens bemærkninger:

I indstillingen om lokalplanforslaget blev der argumenteret for, at kommuneplanens norm på 1 plads pr. 214 m² kunne maksimeres til 1 plads pr. 143 m², bl.a. ud fra en vurdering af virksomhedens konkrete behov. Da virksomheden nu fraflytter, bortfalder dette argument, og en kommende erhvervslejer vil være bekendt med den nu foreslåede parkeringsnorm jf. bilag 10. Med hensyn til træer bemærkes, at der ikke ændres ikke på kravet om plantning af 68 nye træer i denne del af området. Det er ikke muligt i en lokalplan at regulere ejer- eller lejerforhold i forbindelse med fastlæggelse af bebyggelse til erhverv.

Politisk handlerum

Det kan besluttes at:

• Til- og fravælge bygninger, der foreslås fastlagt som bevaringsværdige.
• For det kommende nybyggeri er det muligt at ændre omfang af og placering af byggeriet, den ydre udformning af bygningerne og indretningen af udearealer.
• Større ændringer som fx bebyggelsens mulige størrelse, højde, placering og arkitektur kan forudsætte supplerende høring. Endelig vedtagelse af lokalplanen og kommuneplantillægget kan først ske efter den supplerende høring.
• At fastholde den i lokalplanforslaget angivne højere p-norm for erhverv, selv om grundejer nu ønsker, at den generelle norm i Kommuneplan 2019 anvendes.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Udbygningsaftale
På grundejers anmodning er der udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Aftalen indeholder omprofilering af den østlige halvdel af den private fællesvej Ramsingsvej med cykelsti og træer samt omlægning af krydset mellem Ramsingsvej og Vigerslev Allé, der er offentlig vej. Kommunen får anlæggene på offentlig vej overdraget vederlagsfrit, når de er færdiganlagt og godkendt af kommunen. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer ikke øgede driftsudgifter, når anlæggene er etableret.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget planforslagene, bekendtgør forvaltningerne disse i henhold til reglerne i planloven.

                        Søren Hartmann Hede                   Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 14. november 2022

Enhedslisten og Radikale Venstre stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF1):

“dog således, at loftet for studie- og ungdomsboliger hæves, så de kan udgøre op til 35% af byggeriet”.

Ændringsforslaget blev vedtaget med 5 stemmer mod 2. 4 undlod at stemme.

For stemte: B, F og Ø.

Imod stemte: C.

Undlod at stemme: A, V og Å.

Socialistisk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF2):

” dog således at bygning i byggefelt A reduceres med 4 etager og bearbejdes til at komplementere de bevarede bygninger mere. Samt at den samlede bebyggelsesprocent for området reduceres tilsvarende"

Ændringsforslaget blev forkastet med 9 stemmer mod 2. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F og Å.

Imod stemte: A, B, C, V og Ø.

Socialistisk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF3):

“dog således at teksten i lokalplanen opdateres til at afspejle, at F.L.Schmidt ikke længere vil have domicil der”.

Ændringsforslaget blev vedtaget uden afstemning.

Socialistisk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF4):

“at sagen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på at forsøge at bevare det eksisterende højhus beliggende omkring byggefelt C + D, i dialog med bygherre. Dette af hensyn til at reducere klimabelastningen af det samlede projekt"

Ændringsforslaget blev forkastet med 9 stemmer mod 2. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F og Å.

Imod stemte: A, B, C, V og Ø.

Socialistisk Folkeparti og Alternativet stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF5):

"sagen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på at bygningerne i byggefelt A+B bearbejdes arkitektonisk til at komplementere de bevarede bygninger mere"

Ændringsforslaget blev forkastet med 9 stemmer mod 2. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F og Å.

Imod stemte: A, B, C, V og Ø.

Den således ændrede indstillings 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med 7 stemmer mod 2. 2 undlod at stemme.

For stemte:  A, B, V og Ø.

Imod stemte: C.

Undlod at stemme: F og Å.

Enhedslisten og Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Københavns unge står med et stort boligproblem, da der er en enorm mangel på studieboliger og mindre ungdomsboliger til en husleje, som de unge kan betale. Det betyder at byens børn og unge får stadig sværere at blive i deres egen fødeby, når de flytter hjemmefra, og samtidig er der heller ikke studieboliger til de mange tusind unge, der hvert år søger til København for at få en uddannelse. Etablering af flere billige ungdomsboliger og studieboliger skal derfor være en større prioritet når der bygges nyt i København.”

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Konservative mener, at parkeringsnormen for biler bør fastsættes til 1 pr. 100 m2 familiebolig, så parkering kan holdes på egen grund.”

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Konservative mener, at der ikke bør stilles krav om opførelse af mere end 20% almene boliger, idet vi mener at de nuværende 20 procent almene boliger i København er et passende niveau der svarer meget godt til behovet for almene boliger.”

Alternativet og Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

“Alternativet og SF mener, at det er vigtigt, at den historiske arkitektoniske værdi for området bevares samt, at nedrivning af bygninger undgås af hensyn til klimaaftrykket. Det bør være denne tilgang København som udgangspunkt har til alle byområder. Derfor stiller partierne forslag om, at nybyggeriets facadeudtryk og højde skal komplementere de eksisterende bygninger bedre samt, at forvaltningen indgår i dialog med bygherre om at bevare de eksisterende bygninger”.