Startredegørelse for tillæg nr. 4 til lokalplan 462 ”Grønttorvsområdet”, Valby

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan ”Grønttorvsområdet” på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).

Problemstilling

Bygherre ønsker at bebygge Gammel Køge Landevej 78-82/Torvekanten 5-7 med boliger i karrébebyggelse og erhverv i en længebebyggelse langs baneanlægget. Desuden ønsker bygherre at placere kultur- og idrætsfunktioner i stueetagen i længebebyggelsen. Projektet adskiller sig fra den fastlagte bebyggelsesplan, som er én stor massiv bebyggelse med et højhus på 90 meter i lokalplan nr. 462 for Grøntorvsområdet (BR 15. december 2011) og kræver derfor lokalplantillæg. Desuden ønsker bygherre at udnytte muligheden i Kommuneplan 2015 om at etablere op til 10 % til kultur- og idrætsformål udover bebyggelsesprocenten.

Løsning

Bygherre ønsker at opføre ca. 36.500 m2 etagemeter i op til 24 meters højde, svarende til syv etager. Heraf ønskes ca. 26.000 m2 disponeret til 150 private familieboliger og 450 private ungdomsboliger opført i to karréer. Ca. 10.500 m2 ønskes opført til erhverv, placeret i en længebebyggelse langs banen, hvor der er kultur- og idrætsformål i stueetagen. Projektet viderefører karréstrukturen fra planen for Grønttorvet. Forvaltningen vurderer, at projektet i højere grad vil bidrage til byliv og sammenhængskraft med Grønttorvsområdet som helhed end den gældende plan med ét stort bygningsvolumen med et højhus på 90 meter. Projektet vil være med til at færdiggøre Grønttorvsområdet, som en tæt, grøn boligby.

Skemaet over muliggjorte ændringer (bilag 5)

Et nyt lokalplantillæg vil dække hele underområde IIA i den gældende lokalplan (bilag 5).

Der er i den eksisterende plan fastlagt en bebyggelsesplan, der muliggør bebyggelse, der primært var tænkt anvendt til serviceerhverv i form af hotel i et højhus, butikker med salg af pladskrævende udvalgsvarer og store udvalgsvarebutikker mv. Bygherre har ikke længere ønske om at realisere en bebyggelse med disse anvendelser, og der er derfor behov for en ny bebyggelsesplan. Det nye tillæg vil fortsat fastsætte anvendelsen til boliger og serviceerhverv med mulighed for at etablere kultur- og fritidsfunktioner udover bebyggelsesprocenten med op til 10 procentpoint i overensstemmelse med kommuneplanen. Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet fastlægges fortsat i henhold til kommuneplanrammen til maksimalt 185. Friarealprocenten fastsættes i overensstemmelse med kommuneplanen til 30 for boliger og 10 for erhverv. Fælles tagterrasser kan indgå i beregningen af friarealer.

Valby Lokaludvalg er blevet hørt og vil blive inddraget igen i udarbejdelsen af forslag til lokalplanforslag, Lokaludvalget er overordnet positivt indstillet overfor projektet. Lokaludvalget lægger vægt på, at der etableres direkte adgange til Ny Ellebjerg Station, Gammel Køge Landevej og Grønttorvet og, at der sikres en stiforbindelse langs banen. Lokaludvalget bemærker desuden, at parkeringen bør placeres i konstruktion (bilag 3).

Hertil bemærkes, at der vil blive fastlagt en stiforbindelse langs banen, men at det ligger uden for mulighederne i lokalplanen at sikre en forbindelse under Gammel Køge Landevej-broen til Ny Ellebjerg Station. Dette vil kræve en nærmere aftale med banemyndighederne i forbindelse med opgradering af stationen med perroner til Øresundsbanen. Parkering bliver etableret i konstruktion, bortset fra op til 10 % til af- og påsætning samt gæsteparkering mv.

Byliv

Bygherre ønsker at skabe sammenhæng mellem kultur- og idrætsformål i stueetagen af længebebyggelsen og byrummene med åbne facader. Det vil bidrage til et aktivt byliv i området.  

Miljø og bynatur

Området afskærmes mod banen af en længebebyggelse til erhverv i min. 18 meters højde, som fungerer som en funktionel støjskærm for de bagvedliggende byrum og boligkarréer. Der indarbejdes støjafskærmende byrumselementer i udformningen af ankomstpladsen mod Gammel Køge Landevej, og forvaltningen vurderer, at disse løsninger vil afhjælpe støjgenerne, så der sikre optimale forhold for beboere og besøgende. I projektet anvendes og udnyttes regnvandet til rekreative formål, fx som kanaler, bassiner, grønne områder og grønne tage. For at skabe sammenhæng til Grønttorvet vil der være fokus på at skabe grønne byrum med træbeplantninger og begrønning af facader.

Almene boliger

Der blev ikke stillet krav om almene boliger i den gældende lokalplan. Planloven gav ikke denne mulighed i 2011. Der kan heller ikke stilles krav om almene boliger i tillægget til lokalplanen. Det skyldes, at der ikke er hjemmel i planloven til at stille kravet i denne situation, hvor der i den nye lokalplan ikke muliggøres flere boliger end der i forvejen er muliggjort i den eksisterende lokalplan. Den almene boligandel udgør 36 % i Lykkebo Skoles skoledistrikt, som lokalplanområdet er en del af. Selvom der ikke er stillet krav om almene boliger i lokalplanen, er der projekteret 10 % almene boliger inden for det område, som er omfattet af tillæg 4 og 17 % for hele byudviklingsområdet Grønttorvsområdet. Når Grønttorvsområdet er fuldt udbygget, vil andelen af almene boliger udgøre ca. 25 % i skoledistriktet. Faldet fra de 36 % til 25 % sker, fordi der forholdsmæssigt bygges en mindre andel almene boliger end andelen af almene boliger i skoledistriktet som helhed (bilag 6). 

Parkering

I kommuneplanens parkeringsnorm for boliger og serviceerhverv (C-områder) er der krav om en bilparkeringsplads pr. 150 m2 etageareal i byudviklingsområder. Det svarer til ca. 290 bilparkeringspladser for nybyggeriet. Der henvises i øvrigt til bilag 4 ”Fastsættelse af parkeringsdækning for biler”, hvor begrundelsen er uddybet. I overensstemmelse med Kommuneplan 2015 stilles krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal svarende til ca. 1.960 cykelparkeringspladser.

Tilgængelighedsvurdering

Der er et terrænspring på seks meter fra vestligste ende af området til Gammel Køge Landevej i det nordøstlige hjørne ved broen over banen. Terrænspringet løses med handicapvenlige ramper og trapper i byrummene.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre og rådgiver særligt fokusere på følgende temaer:

• Bearbejde terræn, så området kobles sammen med Grønttorvet og Gammel Køge Landevej
• Sikre visuelle forbindelser, som understreger sammenhængen mellem henholdsvis området og Grønttorvet samt området og Gammel Køge Landevej
• Optimere mikroklima (sol, vind og støj), så byrummene indbyder til ophold
• Byrum aktiveres af funktioner til kultur og idræt samt boliger i stueetager, og byrummene skal have et grønt udtryk, og hvor beplantningen er med til at sikre sammenhæng til Grønttorvet
• Videreføre egenarten i form af karréstruktur, bygningshøjder og materialevalg fra den omkringliggende bebyggelse og markere byrum langs Gammel Køge Landevej

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når udvalget har godkendt startredegørelsen, sætter Teknik- og Miljøforvaltningen planarbejdet i gang og foretager en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan ”Grønttorvsområdet” tillæg nr. 4 for Teknik- og Miljøudvalget, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter, at Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. november 2017. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget december 2018.

                   Pernille Andersen

                                                         /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 9. april 2018

Enhedslisten fremsatte følgende ændringsforslag:
”At parkeringsnormen fastsættes til 1 plads pr. 200 m2.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med fire stemmer mod fire. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F, Ø og Å.
Imod stemte: A og C.

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Parkeringsnormen for biler bør fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig.”