Forslag til lokalplan Ny Hotel- og Restaurantskole med kommuneplantillæg og udbygningsaftale, Valby
Indstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
- at godkende forslag til lokalplan Ny Hotel- og Restaurantskole (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
- at godkende tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.
- at tage til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 9), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagenes endelige behandling.
Problemstilling
En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan for den ejendom, som i dag huser Københavns Hotel- og Restaurantskole. Bygherre ønsker at opføre en ny fagskole samt at ombygge eksisterende bevaringsværdige bygninger mod Vigerslev Allé og Kjeldsgårdsvej til boliger. Derudover ønskes der udviklet et campusområde med boliger og serviceerhverv i både eksisterende og nye bygninger.
Startredegørelsen (bilag 10) blev vedtaget i Teknik- og Miljøudvalget den 28. februar 2022 og i Økonomiudvalget den 15. marts 2022 med ændringsforslag om, at forvaltningerne skal udarbejde forslag til lokalplan og forslag til kommuneplantillæg for Ny Hotel- og Restaurantskole på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af startredegørelsen, dog således at bebyggelsesprocenten fastsættes til 213. Derudover besluttede Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget, at områdets bevaringsværdier og formidling af stedets industrielle historie skulle prioriteres i udarbejdelsen af lokalplanen, bl.a. ved at genetablere den østvendte gavlfacade på fabrikshallerne Vigerslev Allé 12 inden for området. Projektet har et omfang, som kræver, at der udarbejdes forslag til lokalplan for området, samt at der udarbejdes forslag til tillæg til Kommuneplan 2019, der ændrer rammen fra blandet erhverv til boliger og serviceerhverv.
Løsning
Området er beliggende i Valby ca. 450 m til Valby Station og er afgrænset af Vigerslev Allé 12-18, Kjeldsgårdsvej og jernbanen. Lokalplanområdet ligger mellem Valbys karréby og lavere villakvarterer og har huset Hotel- og Restaurantskolen siden 2010. Mod nord grænser området op til jernbanen, der gennemskærer Valby Bakke. Mod øst ligger Vestre Kirkegård som et åbent og grønt område, og mod vest ligger den mere bymæssige del af Valby med boligkarréer og knudepunktet Toftegårds Plads. Selve grunden skiller sig ud fra sine omgivelser ved i dag at rumme bygninger fra en tidligere produktionsvirksomhed.
På baggrund af en fastsat bebyggelsesprocent på 213 rummer lokalplanforslaget en byggeret svarende hertil. Projektet består derfor samlet af 38.600 m², hvoraf 21.550 m² er boliger. Det muliggør ca. 430 boliger, heraf ca. 300 private ungdomsboliger. Lidt over halvdelen af de nye boliger (ca. 11.500 m²) indrettes i eksisterende bygninger, som bevares. Den nye fagskole opføres på den østlige del af grunden i fire og fem etager. Boligerne på den vestlige del af grunden opføres varierende fra fire til otte etager. Langs Vigerslev Allé og Kjeldsgårdsvej ligger bevaringsværdige bygninger, som omdannes til ungdoms- og familieboliger med mulighed for mindre butikker i en høj kælderetage langs Kjeldsgårdsvej. Mod Vigerslev Allé bevares en bygning i syv etager. Her skal en ny støjisoleret facade sørge for, at der kan indrettes boliger fra første sal og op. Langs Kjeldsgårdsvej tilføjes én ekstra boligetage i form af en påbygning på den eksisterende bygning, som vil være tilbagetrukket, ligesom den nuværende øverste etage er i dag. Med facade vendt mod baneterrænet og det grønne beplantningsbælte langs jernbanen mod nord placeres ny bebyggelse med almene boliger i fire til otte etager. I sammenhæng hermed bugter den nye bebyggelse sig ind i et indre gårdrum. Denne del er i fire til seks etager med serviceerhverv og café i stueetagen ud mod en mindre pladsdannelse. På de øvre etager indrettes ungdomsboliger (bilag 2, s. 6).
Ligesom den eksisterende bebyggelse mod Vigerslev Allé i op til syv etager, bliver den nye fagskole synlig fra nord, syd og særligt fra øst. I sammenhæng med den bevarede bebyggelse vil skolen fremstå som en indgang til Valby, når man kommer ad Vigerslev Allé fra øst.
Bevaring af eksisterende bygninger og bygningsdele
Der er i dag bygninger med varierende bevaringsværdier på grunden. Bygningerne er SAVE-vurderet i 1993. Centralt på grunden er en lav bebyggelse tilbygget i forskellige byggeperioder og med forskellig byggestil med en middel bevaringsværdi (SAVE 5). Denne bebyggelse indstilles ikke som bevaringsværdig. Denne lave bebyggelse skærmes i dag udadtil af bebyggelsen mod Vigerslev Allé og Kjeldsgårdsvej, hvor hjørnet er markeret med et tårn i otte etager med indbygget ur. Bygningerne ud mod Vigerslev Allé og Kjeldsgårdsvej har en høj til middel bevaringsværdi på 4 og 3 og udpeges som bevaringsværdige i lokalplanen (bilag 2, s. 14). Eksisterende bebyggelse mod Vigerslev Allé i den østlige del af lokalplanområdet har en middel bevaringsværdi på 4. Bebyggelsen i den nordøstlige del af lokalplanområdet er ikke bevaringsvurderet.
Fem sammenbyggede fabrikshaller på den østlige del af grunden formidler i særlig høj grad stedets og Valbys industrihistorie om Carl Allers Etablissement. Bygningen har en middel bevaringsværdi på 4. Fabrikkens fem gavle er udpeget som bevaringsværdige i lokalplanforslaget (bilag 2, s. 5, 2. billede). Deres placering er dog overlappende med den ønskede placering af den nye fagskole, hvilket forudsætter, at gavlfacaden nedtages og genopføres. Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler, at gavlfacaden genetableres ca. 10 m mod øst parallelt med den nuværende placering (bilag 2, tegning 5b).
Byliv
Lokalplanområdet bærer præg af, at det oprindeligt er opført til en produktionsvirksomhed. Med projektets nye campusmiljø og fortætning med boliger får området en mere bymæssig karakter, og der skabes også en ny forbindelse for bløde trafikanter igennem området. Ved indgangen fra Vigerslev Allé er der en plads, som op imod baneterrænet snævrer ind til et strøg med forbindelse til Lyshøjgårdsvej. Området indrettes, så det tilgodeser både beboere, elever, ansatte og brugere i forhold til friarealer, forbindelseslinjer for gående/cykler og ankomst med bil.
Bynatur
Der er i dag syv træer indenfor lokalplanområdet, hvoraf ét lever op til kriterierne for bevaringsværdige træer (bilag 4). De øvrige seks træer udpeges ikke som bevaringsværdige. Projektet forudsætter, at ét træ af de øvrige seks fældes. Der plantes 132 nye træer.
Bæredygtighed
Der er i lokalplanarbejdet gjort brug af bæredygtighedsværktøjet som grundlag for dialogen med bygherre (bilag 7). Bygherre ønsker, at der arbejdes med bæredygtige tiltag i form af blandet boligmasse og ejerformer, cirkulært byggeri med fokus på brug af eksisterende konstruktioner og mulighed for omdannelse og indretning af attraktiv cykelparkering og forbindelser gennem området. Bygherre stiler mod, at byggeriet DGNB-certificeres.
Kunst i lokalplaner
Lokalplanen udpeger et trappetårn ind mod områdets centrale gårdrum, som kan udsmykkes med gavlmalerier, grafik eller anden kunstnerisk udsmykning.
Almene boliger
Da skoledistriktet har under 30 % almene boliger, og lokalplanen muliggør omdannelse fra erhvervsformål til boligformål, stilles krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2019. De almene boliger placeres i den nordlige del af lokalplanområdet. Vurderingen er uddybet i bilag 5.
Parkering
I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 214 m² etageareal for boliger, 143 m² for erhverv og 857 m² for ungdomsboliger. Det svarer til, at der skal etableres 67 parkeringspladser, som primært placeres i konstruktion (bilag 6). Der planlægges også for en uddannelsesinstitution, hvor kommuneplanen giver mulighed for at fastsætte krav til parkering efter en konkret vurdering. Her foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen, at parkeringskravet til fagskolen på ca. 16.000 m² fastsættes til 1 parkeringsplads pr. 356 m² etageareal, hvilket svarer til 73 parkeringspladser (bilag 6). Lokalplanen muliggør op til 16 parkeringspladser på terræn, øvrig parkering skal placeres i konstruktion.
I forhold til cykelparkering stiller kommuneplanen krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m² etageareal bolig, tre pr. 100 m² erhverv og en pr. to elever/ansatte. Dette svarer til ca. 1.550 cykelparkeringspladser. Heraf kan op til 120 cykelparkeringspladser placeres på terræn.
Kommuneplan
I Kommuneplan 2019 er området udlagt til blandet erhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter (E2-område til blandet erhverv). Med udgangspunkt i at lokalplanområdet er beliggende nær Valby Station og i et bykvarter, foreslår Økonomiforvaltningen, at der udarbejdes et tillæg til Kommuneplan 2019. Økonomiudvalget besluttede den 15.marts 2022, at Økonomiforvaltningen skulle udarbejde forslag til kommuneplan for Ny Hotel- og Restaurantskole på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgik af startredegørelse, dog således at bebyggelsesprocenten blev fastsat til 213.
Forslag til ny kommuneplanramme
Med kommuneplantillægget ændres områdets anvendelse fra blandet erhverv (E2) til boliger og serviceerhverv med en bebyggelsesprocent på 213 (C3*-ramme til boliger og serviceerhverv), således at der både kan etableres en ny uddannelsesinstitution, boliger samt serviceerhverv på arealet. Desuden tilføjes en særlig bemærkning om, at der i lokalplanen kan optages en bestemmelse om, at der som del af den samlede bebyggelse kan opføres enkelte bygninger med en bygningshøjde på højst 29 m.
Borgerinddragelse
Økonomiforvaltningen har afholdt en forudgående offentlig høring for at indhente forslag og ideer til et kommende forslag til kommuneplantillæg for en ny hotel- og restaurantskole i perioden den 25. august 2021 til den 22. september 2021. Behandling af høringssvar modtaget i forbindelse med den forudgående offentlige høring er afrapporteret i hvidbog som bilag til startredegørelsen. Der er foretaget indledende høring i forbindelse med udarbejdelsen af startredegørelsen, herunder af Valby Lokaludvalg (bilag 11), der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Valby Lokaludvalg ser positivt på muligheden for at bygge en ny fagskole på området ved Vigerslev Allé og ændringen af kommuneplanrammen.
Miljøvurdering
Lokalplanen eller kommuneplantillægget medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.
Politisk handlerum
- Det kan besluttes at ændre fx den maksimale bygningshøjde, det maksimale bruttoetageareal, omfang og placering af byggefelter og anvendelser, bestemmelser om facadeudtryk og udformning af de ubebyggede arealer herunder beplantning.
- Det kan besluttes at ændre udpegningen af de bevaringsværdige bygninger.
- Det kan besluttes at ændre antal parkeringspladser for cykler og biler og omfang af placering på terræn.
Større ændringer om principper for planlægningen og disponering af anvendelser og etagemeter samt placering af disse kan kræve, at sagen sendes tilbage til forvaltningerne inden den offentlige høring.
Økonomi
Udbygningsaftale
På grundejers anmodning er udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Det fremgår af aftalen, at grundejer afholder udgifter til opgradering af Kjeldsgårdsvej med nyt slidlag, otte vejtræer, længdeparkering, plantebede og cykelparkering samt opgradering af en del af Lyshøjgårdsvej med nyt slidlag og tilpasning af fortov og kantsten mod syd.
Der skal nedlægges 28 parkeringspladser på offentlig vej på Kjeldsgårdsvej som konsekvens af udbygningsaftalen. Det vil medføre mindreindtægter på 114.800 kr. årligt. Mindreindtægterne indgår i beregningen af indtægtsniveauet for betalingsparkering, som bliver fastlagt med førstebehandlingen af budgetforslaget (augustindstillingen). Mindreindtægterne har ingen finansiel betydning for Københavns Kommune, men påvirker servicemåltallet 1:1.
Anlæggene overdrages vederlagsfrit til kommunen, når de er færdiganlagt og godkendt af kommunen.
Anlæggene vil medføre øgede driftsomkostninger for kommunen på 10.000 kr. årligt. Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Teknik- og Miljøforvaltningen overtager driften, efter anlæggene er gennemført og ibrugtaget.
Videre proces
Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender forvaltningerne planforslagene i høring i otte uger. Der vil blive afholdt et offentligt borgermøde i forbindelse med høringen. På baggrund af resultatet af høringen vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen primo 2023.
Søren Hartmann Hede Søren Wille
Beslutning
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 3. oktober 2022
Socialistisk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF1):
"dog således at det pålægges forvaltningen, at muligheder for at øge procentdelen af bede med beplantning i kantzone a, b, c, d, e, f og g skal undersøges ifm. den offentlige høring og frem mod endelig vedtagelse af lokalplanforslaget. Dette med henblik på, at øge omfanget af bede med beplantning i kantzone a og b til 65 %, i kantzone f til 60 % samt at afdække en mulig procentdel for beplantning i kantzone c, d, e, g."
Ændringsforslaget blev vedtaget med 6 stemmer mod 2. 3 undlod at stemme.
For stemte: B, F, Ø og Å.
Imod stemte: C.
Undlod at stemme: A og V.
Socialistisk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF2):
"Det pålægges forvaltningen, at muligheder for at lave bestemmelser, der sikrer mere beplantning i Byrum A, B, C og D skal undersøges ifm. den offentlige høring og frem mod endelig vedtagelse af lokalplanforslaget. Dette med henblik på, at øge omfanget af beplantning og bede i Byrum A+D fra 30 % til 40 %, indsætte et krav på mindst 10 % beplantning og bede i Byrum B+C."
Ændringsforslaget blev vedtaget med 6 stemmer mod 2. 3 undlod at stemme.
For stemte: B, F, Ø og Å.
Imod stemte: C.
Undlod at stemme: A og V.
Socialistisk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF3):
"Forvaltningen pålægges at afsøge, hvordan træ kan tilføjes bestemmelser om facadematerialer på den bevaringsværdige Bygning B. Dette med henblik på at sikre for at omfang og udformning af træ som facademateriale passer til den bevaringsværdige bygnings arkitektur og udseende."
Ændringsforslaget blev vedtaget med 6 stemmer mod 2. 3 undlod at stemme.
For stemte: B, F, Ø og Å.
Imod stemte: C.
Undlod at stemme: A og V.
Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF4):
“dog således at der ikke stilles krav om almene boliger.”
Ændringsforslaget blev forkastet med 2 stemmer mod 9. Ingen undlod at stemme.
For stemte: C.
Imod stemte: A, B, F, V, Ø og Å.
Den således ændrede indstillings 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med 11 stemmer mod 0. Ingen undlod at stemme.
For stemte: A, B, C, F, V, Ø og Å.
Imod stemte: Ingen.
Socialistisk Folkeparti, Radikale Venstre, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
“Det er vigtigt for SF, at der bygges med bæredygtige materialer og med mest muligt grønt i udearealer og på facader"
Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Det Konservative Folkeparti er glad for den nye lokalplan der gør det muligt at skabe de nødvendige rammer for en ny Hotel og Restaurantskole i Valby. Det Konservative Folkeparti er dog bekymret i forhold til antallet at parkeringspladser, som vi anser for værende alt for lavet, derudover er vi også nervøse for støjgener fra banen, men mener dog at de positive elementer ved projektet opvejer de nævnte problemstillinger og støtter derfor indstillingen.”
Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokol:
“Det Konservative Folkeparti ønsker at parkeringsnormen fastsættes til 1 Parkeringsplads pr. 100 m2 meter familiebolig. Vi vil stille dette som ændringsforslag i Økonomiudvalget”.