Endelig vedtagelse af lokalplan Nordre Fasanvej Nord, Bispebjerg

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til lokalplan for Nordre Fasanvej Nord, der muliggør fortætning af karréen med nybyggeri til helårsboliger og udpeger 15 bevaringsværdige bygninger. Lokalplanforslaget har været i offentlig høring flere gange, og forvaltningen har i de sidste to høringer modtaget 10 henvendelser, hvoraf tre af dem har givet anledning til ændringer, herunder bestemmelse om hegning. Én grundejerforening i området udtrykker i høringen modstand over fortætning i området, mens de resterende høringssvar inkl. Bispebjerg Lokaludvalg overordnet er positive over for lokalplanforslaget.

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Nordre Fasanvej Nord (bilag 2) med ændringer, som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 11. marts 2024 at nedlægge et forbud efter planlovens § 14 for bygningen på Nordre Fasanvej 275 med henblik på at udarbejde en bevarende lokalplan for bygningen og de øvrige bevaringsværdige bygninger i karréen. Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 31. marts 2025 på baggrund af høringssvar fra grundejer, at planen kunne justeres med mulighed for fortætning til boliger i samspil med at bevare områdets bevaringsværdige bebyggelse og egenart.

Borgerrepræsentationen delegerede den 19. juni 2025 kompetencen til at sende forslag til lokalplaner (kategori 1-3) i offentlig høring til Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen. Forslaget til lokalplan Nordre Fasanvej Nord er omfattet af denne delegation og har derfor ikke tidligere været politisk behandlet.

Løsning

Lokalplanområdet ligger i bydelen Bispebjerg i den del af Nordvest, som kaldes for Fuglekvarteret. Lokalplanforslaget omfatter en karré, der er afgrænset af Frederikssundsvej, Nordre Fasanvej, Ørnevej og Svanevej. Lokalplanforslaget udpeger 15 bygninger som bevaringsværdige med henblik på at sikre det blandede bymiljø, som kendetegner området. Begrundelsen for udpegningen er dels deres individuelle kvaliteter og dels de kulturhistoriske spor og bymæssige kvaliteter, som kendetegner området i kraft af bygningernes gensidige samspil. I lokalplanens redegørelse (bilag 2) er en uddybende beskrivelse af områdets egenart samt en gennemgang af de 15 bygninger og deres respektive SAVE-værdier, som ligger mellem 2 og 6.

Lokalplanområdets delområder

Lokalplanområdet er inddelt i tre delområder. For delområde I, der er orienteret mod Frederikssundsvej, og hvor den højeste bebyggelse og tæthed i karréen er placeret, er bebyggelsesprocenten fastsat til 150, som er i tråd med den maksimale bebyggelsesprocent i kommuneplanrammen. Endvidere muliggøres også større butiksarealer.

For delområde II, der strækker sig fra Nordre Fasanvej 273-275 og tværs over karreen til Svanevej 5-7, er bebyggelsesprocenten fastsat til 130, og her muliggøres fortætning til boliger. Foruden en ændring af anvendelsen til bolig for Svanevej 5 (fabrikken, bygning E), muliggør planen seks nye bygninger i området, der samlet udgør 2.394 m2 etageareal. Planen fastlægger, at bygningerne i deres visuelle udtryk tilpasser sig eksisterende bebyggelse og områdets egenart.

For delområde III, der omhandler den sydlige del af karreen, fastsættes en bebyggelsesprocent på 110. Her er de fleste eksisterende bebyggelser udpeget som bevaringsværdige. For at styrke kvarterets grønne haveby-identitet, stilles der krav om etablering af grønt bed ved eventuelle fremtidige ændringer af kantzonen langs med Ørnevej 4-12.

Byliv

I lokalplanen muliggøres en ny offentlig stiforbindelse samt offentligt byrum i delområde II, der forbinder Nordre Fasanvej med Svanevej. Det er forvaltningens vurdering, at stiforbindelsen vil skabe en ny lokal smutvej på tværs af karréen, gennem boligernes gårdrum og ind i Fuglekvarteret. Bygningernes og gårdrummets kantzoner tilpasses, så de støder op til stiforbindelsen på en tryg og indbydende måde.

Biodiversitet og bynatur

Forvaltningen har registreret de træer, der lever op til kriterierne for at være bevaringsværdige i lokalplanen. De udpegede seks bevaringsværdige træer må ikke fældes eller beskæres uden tilladelse. Forvaltningen har på baggrund af vækstbetingelser nedsat kravet om nyplantning af træer efter første høring. Der stilles krav om plantning af 19 nye træer og 30 buske i forbindelse med nyt byggeri.

Parkering

I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 214 m2 etageareal for boliger. Det svarer til, at der skal etableres 14 bilparkeringspladser i forbindelse med realisering af boliger i delområde II. Pladserne skal placeres i ny parkeringskælder. I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal for boliger. Det svarer til 119 cykelparkeringspladser i forbindelse med realisering af boliger i delområde II.

Kommuneplanen giver mulighed for ved konkret vurdering, at bilparkeringskravet kan reduceres for eksisterende bebyggelse, der ændrer anvendelse. Svanevej 5 ændrer anvendelse fra erhverv til bolig, og har et etageareal på 676 m2 samt dermed en nuværende bilparkeringsnorm på tre pladser. Forvaltningen vurderer, at en reduktion er relevant i forhold til stationsnærhed og manglende plads til etablering af parkeringspladser, men at kommuneplanen også er ambitiøs ift. kravet om 14 bilparkeringspladser til boliganvendelsen. Dette udfoldes i det politiske handlerum.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

På baggrund af høringerne foreslår forvaltningen en ændring af lokalplanforslagets bestemmelser om hegning, da de nuværende bestemmelser ikke giver mulighed for at hegne mellem delområde I og delområde II. I delområde I er der eksisterende gård til vareindlevering til dagligvarebutikken ud mod Frederikssundsvej, og ved anvendelsesændringen af eksisterende bygning på Svanevej 5 (fabrikken, bygning E) til bolig, vil det af trafiksikkerhedsmæssige årsager være hensigtsmæssigt at kunne etablere hegning mellem friareal til bolig og gården til varelevering. Det præcise forslag til ændring fremgår af bilag 6.

Høring

På baggrund af den offentlige høring fra den 10. november 2025 til den 5. januar 2026 foretog forvaltningen en række ændringer vedrørende butiksareal, altaner, husdybder og byggefelter, antal af træer og beplantningszoner, de matrikulære forhold samt en aflysning af gældende lokalplan for området ud mod Frederikssundsvej (bilag 7). Derudover foretog forvaltningen en række redaktionelle rettelser. Mængden af ændringer resulterede i en vurdering af krav om en fornyet høring. Et nyt revideret lokalplanforslag var i offentlig høring fra den 9. marts til den 4. maj 2026. De tilsammen 10 modtagne henvendelser fra Bispebjerg Lokaludvalg, KFI Fonden (grundejer), Grundejerforeningen Ørneborgen (grundejer), en beboer i Nordre Fasanvej 273, bygherre repræsenteret ved rådgiver Holscher Nordberg Arkitekter samt fire borgere i høringsperioderne vedlægges som bilag 3 og 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i høringerne er anført nedenfor.

Bispebjerg Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 3, henvendelse nr. 1 og bilag 4, henvendelse 9):

Lokaludvalget ser positivt på udpegningen af de bevaringsværdige bygninger, fortætningen af området samt ny offentlig sti.
Lokaludvalget bemærker i begge høringssvar, at områdets DNA er en tæt blanding af boliger og erhverv. I første høringssvar (bilag 4, henvendelse 9) udtrykker lokaludvalget, at delområde II ikke kun bør kunne anvendes som boliger og foreslår erhvervsanvendelse i Svanevej 5. I andet høringssvar (bilag 3, henvendelse 1) ændrer lokaludvalget deres ønske, idet bygherre har gjort opmærksom på, at der ikke er mulighed for at komme i bil eller parkere ved bygningen. Det er en ulempe, hvis der er erhvervsanvendelse.
Lokaludvalget bemærker, at det grønne er underrepræsenteret i området i dag, og bakker op om de grønne kantzoner mod vejareal. Lokaludvalget ærgrer sig over, at antallet af træer er reduceret (bilag 3, henvendelse 1).

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen tager bemærkningen til efterretning.
Forvaltningen bakker op om analysen af anvendelserne i Fuglekvarteret, men bemærker, at der i delområde I er en stor andel af serviceerhverv.
Forvaltningen har på baggrund af høringssvar fra bygherre (henvendelse nr. 6) tilpasset antal af træer, der skal plantes i forbindelse med nybyggeriet i delområde II. Det er gjort på baggrund af en revideret vurdering af vækstbetingelserne i de nye byrum. Blandt andet skal der anlægges en parkeringskælder.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser (bilag 4, henvendelse nr. 1-8)

To borgere er uforstående over for udpegningerne af de bevaringsværdige bygninger, herunder særligt Scou-Epa-Huset, hvorimod en anden borger og en beboer støtter udpegningerne, men mener, at også Nordre Fasanvej 273 bør udpeges som bevaringsværdig.
Tre borgere bemærker, at fortætningen er utilstrækkelig, og en grundejer (KFI-Fonden) ønsker mulighed for randbebyggelse ud mod Svanevej, hvor der er indkørsel med varer til dagligvarebutikkerne i dag. En grundejer (Grundejerforeningen Ørneborgen) bemærker, at fortætningen er for markant.
En grundejer (KFI Fonden) udtrykker ønske om at få mulighed for, at den maksimale størrelse for en dagligvarebutik ændres fra 3000 m2 til 3500 m2 i Schou-Epa-Huset, så det følger Kommuneplan 2024.
Bygherre har flere ønsker til rettelser af nybyggeriets ydre, altaner og placering.
Bygherre anmoder om friholdelse af bevaringsværdige bygninger fra arealregnskabet, herunder Nordre Fasanvej 275, Svanevej 5 og 7.
Bygherre ønsker antallet af nyplantede træer reduceret, og grundejer (Ørneborgen) ønsker ikke træer udpeget som bevaringsværdige.
Grundejer (KFI Fonden) ønsker mulighed for hegning mellem gård til varelevering og delområde II.
Bygherre har ønske om nedsættelse af bilparkeringskravet. En grundejer (Ørneborgen) bemærker derimod, at der er mangel på bilparkeringspladser i området.

Forvaltningens bemærkninger

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 11. marts 2024, at bygningerne på Nordre Fasanvej 273 ikke skal udpeges som bevaringsværdige, men at lokalplanen også skal omfatte øvrige bevaringsværdige bygninger.
Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 31. marts 2025, at forvaltningen kunne arbejde videre med en fortætning af lokalplanens område i harmoni med stedets egenart, og dermed heller ikke randbebyggelse langs Svanevej. Grundejer har ikke fremsendt et konkret projekt vedrørende Svanevej, som forvaltningen har kunnet tage stilling til.
Forvaltningen vurderer, at forslaget kan imødekommes, og rettede lokalplanforslaget til efter første høring.
Forvaltningen var efter første høring i dialog med bygherre på baggrund af de indkomne høringssvar og nybyggeriets ydre, altaner og placering af byggefelter. Rettelser af lokalplanforslaget ses i bilag 7.
Bygherre har ikke redegjort nærmere for, at det skulle vanskeliggøre ombygning af de bevaringsværdige bygninger. Lokalplanen giver bygherre mulighed for at fordele arealerne mellem både nybyggeri og bevaringsværdig bebyggelse.
Forvaltningen henviser til svar nr. 3 til Bispebjerg Lokaludvalg. Udpegningen af bevaringsværdige træer bør ikke ændres, idet det vurderes, at nybyggeriet ikke kommer til at påvirke de bevaringsværdige træer i væsentlig grad.
Forvaltningen vurderer, at forslaget kan imødekommes, jf. løsningsafsnittet. Ændringen kræver ikke en ny høring.
Bilparkeringskravet er efter kommuneplanens parkeringsnorm. Se løsningsafsnittet og det politiske handlerum.

Politisk handlerum

Det kan besluttes,

at reducere bilparkeringskravet for den eksisterende bebyggelse (Svanevej 5), som ændrer anvendelse fra erhverv til bolig. Det vil nedjustere parkeringskravet med tre bilparkeringspladser. Såfremt Klima-, Miljø- og Teknikudvalget ønsker at imødekomme bygherres ønske om at reducere kravet til parkering for Svanevej 5, vil forvaltningen sende ændringen i supplerende høring hos de berørte parter forud for behandlingen i Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.
at reducere bygningshøjderne i byggefelt F, G, og H i delområde II. Såfremt Klima-, Miljø- og Teknikudvalget ønsker at imødekomme grundejers, Ørneborgen, ønske om at reducere kravet, vil det betyde en reduktion i antal af muliggjorte boligkvadratmeter samt at lokalplanforslaget skal sendes i en supplerende høring ved bygherre og have ny politisk behandling.
at lokalplanen skal muliggøre randbebyggelse langs Svanevej. Såfremt Klima-, Miljø- og Teknikudvalget ønsker at imødekomme grundejers, KFI Fonden, ønske, vil forvaltningen gå i dialog med grundejer om projektet, og lokalplanen skal i fornyet høring.
at det muliggøres, at nybyggeriet på Nordre Fasanvej 273 skal have serviceerhverv i stueetagen. Nordre Fasanvej er en pulserende, trafikfyldt gade, og boliger i stueetagen i et nybyggeri bidrager ikke til bylivet på gaden. Lokalplanen fastlægger bestemmelser for bebyggelsens facade, så den vil fremstå sammenlignelig med eksisterende byggeri, der har boliger i en høj stueetage. Ændringen vil betyde en reduktion i boligkvadratmeter samt kræve en supplerende høring ved bygherre.

Hvis indstillingen ikke godkendes, vil den eksisterende lokalplan for en del af området fortsat være gældende, og projektet for delområde II kan ikke realiseres. Derudover bortfalder § 14 forbuddet mod nedrivning af Nordre Fasanvej 275, og bygningen kan nedrives.