Endelig vedtagelse af lokalplan Palads med kommuneplantillæg og miljørapport, Indre By

Se alle bilag

Klima-, Miljø- og Teknikudvalget skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Palads med kommuneplantillæg og miljørapport, som udpeger den eksisterende bygning som bevaringsværdig og fastlægger bestemmelser for renovering og transformation af den eksisterende bygning. Lokalplanforslaget muliggør en udvidelse på 5.900 m² af den eksisterende bygning, som overvejende udgøres af en påbygning på den eksisterende bygning i fem etager. Bygningen indeholder fortsat biograf i den bevaringsværdige bygning og på de øvre etager indrettes hotel. Kommuneplantillægget muliggør en bebyggelsesprocent på 450 og en maksimal bygningshøjde på 34 m samt giver mulighed for at minimere antallet af bilparkeringspladser. Forslag til lokalplan, kommuneplantillæg og miljørapport har været i offentlig høring, som har givet anledning til forslag om ændringer i lokalplanen angående facadefarve og krav om ny beplantning.

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Palads (bilag 2) med miljørapport (bilag 3).

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende tillæg til Kommuneplan 2024 (bilag 2) med miljørapport (bilag 3).

Problemstilling

Grundejer Nordisk Film A/S ønsker at udvide den eksisterende bygning Palads med en påbygning i fem etager. Bygningen skal overvejende indeholde biograf og hotel. Den eksisterende bygning udpeges som bevaringsværdig, men kan ændres for bl.a. at muliggøre niveaufri adgang til bygningen, nye funktioner i stueetagen som cykelparkering og hotelindgang samt indkig til stueetagens øvrige funktioner. Byggeønskerne er af et omfang, der forudsætter en ny lokalplan.

Ved behandling af startredegørelsen den 18. april 2024 besluttede Borgerrepræsentationen bl.a., at nybyggeri må opføres i ca. 30 m højde, at lokalplanen skal indeholde en fælles løsning for et byrum på den nordlige del af Axeltorv, at indgangspartiet fra den eksisterende bygning skal bevares, og at der skal arbejdes videre med et arkitektonisk greb, hvor den øverste del trækkes tilbage fra bygningens nederste del.

Den 15. september 2025 besluttede Teknik- og Miljøudvalget at begrænse lokalplanforslagets anvendelsesbestemmelser til hotelerhverv på de øverste etager (påbygningen), og derudover at mindst 60 % af stueetagen alene kan indeholde kulturelle servicefunktioner, herunder biograf.

Lokalplanforslaget blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 9. oktober 2025, og har været i offentlig høring, hvor forvaltningen har modtaget 3.128 høringssvar. Høringen har givet anledning til ændringsforslag fra forvaltningen.

Løsning

Planforslaget ligger i Indre By i det såkaldte forlystelsesområde mellem Middelalderbyen og Vesterbro. Forlystelsesområdet består af flere kulturinstitutioner omkring Axeltorv, herunder Tivoli, Cirkusbygningen, Dagmar Teatret og Pumpehuset. Langs Axeltorv og i de tilstødende gader er der i stueetagerne restauranter, cafeer og barer. Palads ligger ud til Axeltorv overfor Cirkusbygningen, og Axeltorv udgør en akse mod Tivoli. De to ikoniske forlystelsesattraktioner udgør hjørnestenene i forlystelseskvarteret. Den eksisterende biografbygning, som vi i dag kender som Palads, blev indviet i 1918. I 1989 farvelagde kunstneren Poul Gernes Palads-bygningen i dens ikoniske farver, som er kendetegnende for bygningen. Bygningen indeholder i dag biograf, restauranter og natklub.

Axeltorv gennemskæres af Jernbanegade, som forbinder Rådhuspladsen med Gl. Kongevej på Frederiksberg. Axeltorv fremstår som et relativt fredeligt område friholdt for biler og skærmet fra de omkringliggende store trafikale årer af bygninger.

Lokalplanforslaget udpeger den eksisterende bygning som bevaringsværdig og fastlægger bestemmelser for renovering og transformation af den eksisterende bygning, så der sikres arkitektonisk sammenhæng med påbygningen samt større åbenhed og sammenhæng med de omkringliggende byrum. Der skal være publikumsorienteret serviceerhverv i stueetagen, og der indrettes derfor kulturelle servicefunktioner og restauranter i bygningens stueetage. Bygningen vil fortsat indeholde biograf i den bevaringsværdige bygning og på de øvre etager fastlægges hotel. Hovedindgangen til biografen er via bygningens eksisterende hovedindgang mod Axeltorv. Stueetagens facade åbnes op med nye vindues- og indgangspartier, så der bliver adgang til hotellet fra bygningens sydvendte facade og til biografen fra Hammerichsgade.

Lokalplanforslaget muliggør en udvidelse på 5.900 m² af den eksisterende bygning, som overvejende udgøres af en påbygning på den eksisterende bygning i fem etager. Bygningen kan have en bygningshøjde til tagkant på 30 m og en maksimal bygningshøjde på 34 m, hvor den tilbagetrukne tagbygning er placeret. Tagbygningens primære funktion er trappe- og elevatoradgang til tagterrassen.

I lokalplanforslaget er det muliggjort, at en mindre del af den bevaringsværdige bygnings facade mod Axeltorv kan nedrives og genopføres i overensstemmelse med resten af bygningens udformning. Det vil gøre det muligt for byggemaskiner at komme til byggeriet. Lokalplanforslaget fastlægger bestemmelser for indretning af byrummet på Axeltorv med træer og bænke, så der skabes større sammenhæng i udtryk med den sydlige del af Axeltorv, og der sikres et kig mellem Palads og Tivoli. Der er stor fleksibilitet i lokalplanbestemmelserne for pladsen. Københavns Kommune er grundejer, og en fremtidig byrumsløsning afhænger af eventuelt kommunalt byrumsprojekt. Pladsen kan enten indrettes som i dag eller med større lighed med den sydlige del af Axeltorv. Alternativt kan den indgå i et samlet byrumsprojekt for området mellem Studiestræde og Vesterbrogade.

Borgerrepræsentationen besluttede ved behandlingen af starteredegørelsen den 18. april 2024, at der skulle udarbejdes et foreløbigt CO2-regnskab for byggeriet, og at det skulle undersøges, hvordan byggeriet ville påvirke grundvandsforhold. Grundejer har efter startredegørelsen revideret projektet, så det bl.a. indeholder en mindre udvidelse af den eksisterende kælder til en dybde på ca. 8 m i stedet for ca. 25 m, og den eksisterende bygning bevares og transformeres frem for at nedrives. Da det tilpassede projekt indeholder en væsentligt reduceret kælder og mere bevaring, har forvaltningen vurderet, at de to sidste beslutningspunkter fra startredegørelsen angående udarbejdelse af et CO2-regnskab og undersøgelse af grundvandsforhold ikke længere er relevante.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2024 er området udlagt til serviceerhverv (S2) med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 for den enkelte ejendom, hvilket for Palads-bygningens matrikel er fuldt udnyttet. Forslaget til kommuneplantillægget udlægger en ny S3*-kommuneplanramme for matriklen, som fastsætter en bebyggelsesprocent på 450 for at muliggøre projektet. Anvendelsen serviceerhverv fastholdes. Eftersom der er tale om en relativt lille matrikel, der er næsten fuldt bebygget af den eksisterende bevaringsværdige bygning, fastsætter den nye kommuneplanramme et friarealkrav på 8 % af etagearealet. Der gives også mulighed for at fastsætte en 0-norm for bilparkeringskravet, hvilket betyder, at der i lokalplanforslaget kan stilles krav om to handicapparkeringspladser. Det muliggøres i rammens særlige bemærkning, at lokalplanen kan fastsætte en maksimal bygningshøjde på op til 34 m.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen har givet anledning til, at forvaltningen foreslår ændringer af lokalplanforslagets bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden og beplantning. De præcise forslag til ændringer fremgår af bilag 6.

Høring

Lokalplanforslaget har været i høring fra den 15. oktober 2025 til den 18. december 2025. De 3.128 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

I bilag 5 har Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen fokuseret på de mest hyppigt fremførte argumenter blandt høringssvarene samt de emner, der er vurderet at have størst betydning for projektet og sagen. Antal høringssvar anført for hvert emne er ikke et præcist antal, men angiver den estimerede andel, som emnet udgør blandt høringssvarene.

Indre By Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 2142):

Indre By Lokaludvalg ønsker, at den oprindelige bygning bevares i sin helhed.
Den kommende bygning er for høj, og tagbygningen skal udgå af projektet.
Lokalplanen skal indeholde bestemmelser, som sikrer, at der på bygningens terrasser ikke kommer arrangementer med høj musik.
Lokaludvalget ønsker, at det sikres med bestemmelser i lokalplanen, at nedrevne byggematerialer fra eksisterende bygning genanvendes i et nyt projekt.
Lokaludvalget mener generelt, at der er for mange hoteller i Indre By.

Forvaltningens bemærkninger:

Ved behandling af startredegørelsen den 18. april 2024 besluttede Borgerrepræsentationen, at et kommende projekt må opføres i ca. 30 m højde, og at indgangspartiet fra den eksisterende bygning skal bevares i et nyt projekt. Lokalplanforslaget udpeger den eksisterende bygning som bevaringsværdig med mulighed for tilpasning af den eksisterende facade samt nedrivning og genopbygning af en mindre del af facaden mod Axeltorv.
Tagbygningens funktion er trappe- og elevatoradgang til tagterrassen. Udgår tagbygningen af projektet, vil der ikke være adgang til tagterrassen fra bygningen, og projektet kan i så fald ikke opfylde kravet om 8 % friareal.
En lokalplan kan ikke regulere støjgrænser for musikafspilning til fx events eller fester. Støjgener fra brugen af private arealer, herunder tagterrasser til fx en restauration eller et hotel er reguleret af Københavns Kommunes restaurationsforskrift.
Der kan ikke stilles krav om brug af genbrugsmaterialer eller krav om genanvendelse af byggematerialer fra den eksisterende bygning i en lokalplan.
Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen har vurderet, at hotelanvendelse kan indpasses i området, der indeholder mange turistattraktioner, og hvor der er få beboere. Hotelanvendelse understøtter intentionen i Kommuneplan 2024, om at København fortsat skal være regionens oplevelsescentrum.

Københavns Museum har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 2118):

Københavns Museum mener, at den foreslåede forhøjelse af Palads-bygningen vil bryde med områdets karakter og skabe et dominerende bygningselement, der ikke harmonerer med bydelens skala. En væsentlig forhøjelse vil ikke alene medføre øgede skyggevirkninger og en mere lukket rumlig oplevelse af pladsen, men også visuelt afskære udsigten til byen og de omkringliggende, fredede bygninger. Herved risikerer man at svække områdets arkitektoniske identitet og skabe ubalance i det eksisterende bymiljø.

Forvaltningens bemærkninger:

Borgerrepræsentationen besluttede med vedtagelse af startredegørelsen for lokalplanen den 18. april 2024, at en fremtidig bygning må være ca. 30 m høj. Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen vurderer, at lokalplanforslaget opfylder Borgerrepræsentationens beslutning fra startredegørelsen samt muliggør et projekt, der værner om den kultur- og kunsthistorie, som Poul Gernes’ værk på Palads-bygningen udgør. Bevaring af den eksisterende bygning og dennes facadeudtryk bevarer Palads-bygningen som et ikonisk bygningsværk og vartegn for København.

Hovedsynspunkter i øvrige henvendelser (bilag 4):

Ca. 2.500 høringssvar omhandler ønske om bevaring af den eksisterende bygning. Det fremhæves særligt, at bygningen i dens nuværende udtryk med Poul Gernes’ udsmykning og skala er et ikonisk vartegn for København, som bør bevares. En stor andel af høringssvarene har et ønske om, at bygningens indre – og særligt foyer – udpeges som bevaringsværdigt. Ligeledes ønsker en stor andel, at bygningen fredes.
Ca. 500 høringssvar fremhæver biografanvendelsen i bygningen som særlig vigtig og noget, der bør bevares i fremtidig brug af bygningen. Høringssvarene er delte på, om bevaring af biografen netop bør resultere i en ombygning af eksisterende bygning for at sikre en moderne biograf, eller om en ombygning vil resultere i at ødelægge den oprindelige biografoplevelse.
Ca. 200 høringssvar omhandler påbygningens udtryk og arkitektur. En del høringssvar er imod mere beton og glas i bybilledet og en gennemgående bekymring er, at en fremtidig påbygning vil fremstå grå.

Forvaltningens bemærkninger:

Se forvaltningens bemærkning til hovedsynspunkt fra Københavns Museum ovenfor. En lokalplan kan ikke regulere den indvendige del af en bygning og dermed heller ikke udpege det indvendige som bevaringsværdigt.
Den nuværende Palads-bygning er bygget til biografformål, men er gennem de sidste ca. 100 år ombygget indvendigt ad flere omgange. En stor del af den oprindelige biografindretning findes derfor ikke i dag. Det er muligt at indrette biograf i bygningen. Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen anbefaler generelt ikke at fastlægge meget snævre anvendelsesbestemmelser i lokalplaner. Se begrundelse under politisk handlerum nedenfor.
I lokalplanforslaget er der fastsat bestemmelser for påbygningens udtryk. Materialerne skal være natursten, beton eller biobaseret terrazzo. Farverne skal være lysegul, sand eller hvid, og farverne i terrazzoen må være lyse eller som i den eksisterende bygnings facade. Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen foreslår at tilføje bestemmelse om, at farverne i påbygningens facade ikke må være grå.

Politisk handlerum

Det kan besluttes,

at fastlægge, at den del af bygningen, der er begrænset til kulturelle servicefunktioner, begrænses yderligere til kun at må anvendes til biograffunktion. Da anvendelsesbestemmelsen er en del af planens principper, kan der ikke senere gives dispensation til en anden anvendelse for arealet. En fremtidig anden anvendelse end biograf vil kræve vedtagelse af en ny lokalplan. En meget snæver anvendelsesbestemmelse til fx biograf følger ikke praksis for lokalplaner i Københavns Kommune. Det skyldes blandt andet, at det kan medføre en risiko for, at kommunen får overtagelsespligt i medfør af planloven. Ændring af anvendelser kræver, at sagen sendes retur til forvaltningen med henblik på at udarbejde et nyt lokalplanforslag. Nyt lokalplanforslag med ændrede anvendelser skal sendes i ny offentlig høring af Borgerrepræsentationen med efterfølgende endelig politisk behandling.

at ændre omfanget og placeringen af det kommende nybyggeri samt den ydre udformning af bygningerne og indretningen af udearealer. Alt efter omfanget af ændringer vil det kræve, at lokalplanforslaget sendes tilbage til forvaltningen med henblik på at tilpasse forslaget i dialog med grundejer og rådgiver. Ændringerne kan have et omfang, der gør, at de skal sendes enten i supplerende høring, eller at et nyt lokalplanforslag skal sendes i ny offentlig høring af Borgerrepræsentationen med efterfølgende endelig politisk behandling.

Økonomi

Udnyttelse af lokalplanens byggemulighed vil betyde, at der skal nedlægges to parkeringspladser på offentlig vej på Studiestræde. Det vil medføre et årligt provenutab på 39.600 kr., dvs. 19.800 kr. per parkeringsplads. Mindreindtægterne indgår i beregningen af indtægtsniveauet for betalingsparkering, som bliver fastlagt med førstebehandlingen af budgetforslaget (augustindstillingen). Provenutabet har ingen finansiel betydning for Københavns Kommune, men påvirker servicemåltallet 1:1.