Endelig vedtagelse af lokalplan ”Sankt Joseph Plejecenter”, Østerbro

Indstilling

Indstilling om,

1. at lokalplan ”Sankt Joseph Plejecenter” (bilag 1) godkendes med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning og bilag 6.

Det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

(Teknik- og Miljøudvalget)

Problemstilling

Boligselskabet Lejerbo ønsker i samarbejde med kommunen at ombygge Sankt Joseph klosterbygninger til almene seniorboliger og opføre nye almene plejeboliger.

Lokalplanforslaget blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 10. december 2015 og har været i offentlig høring i perioden 21. december 2015 til 15. februar 2016. Forvaltningen har modtaget 9 henvendelser. Høringen har givet forvaltningen anledning til at foreslå mindre ændringer, der sammen med en række tekniske ændringer fremgår af bilag 6.

Løsning

Klosterfunktionen på Sankt Joseph Søstrenes Kloster nedlægges og en eksisterende bygning fra 1970erne nedrives for at give plads for nybyggeriet. Lokalplanen muliggør ombygning af de eksisterende, bevaringsværdige bygninger til 30-35 seniorboliger, nyopførelse af ca. 104 plejeboliger samt indretning af kirkebygningen til fællesfunktioner. Målet for ombygningen er, at de eksisterende bygninger ombygges og istandsættes med respekt for den oprindelige arkitektur og stedets egenart. Nybyggeriet placeres indenfor et byggefelt mod nord og vest, og det skal udføres i et moderne formsprog og tilpasses til klosterbygningernes arkitektur. Lokalplanen skal sammen med et konkurrenceprogram danne grundlag for en indbudt totalentreprisekonkurrence.  

Borgermøde

Lejerbo afholdt i samarbejde med kommunen borgermøde den 28. januar 2016 – referat er vedlagt som bilag 5. Der deltog ca. 200 borgere. Der blev orienteret om lokalplanforslaget og om oprettelse af et seniorbofællesskab. Der var ingen bemærkninger til lokalplanforslaget, men stor interesse for seniorbofællesskabet.  

Høring

De modtagne 9 henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 2. I bilag 3 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. I bilag 6 gennemgås forslag til ændringer af lokalplanen. Borgernes hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor. 

Bemærkninger fra Østerbro Lokaludvalg – bilag 2, henvendelse nr. 9

Østerbro Lokaludvalg mener ikke, at bebyggelsesprocenten bør overstige 110 uanset, at det er bevaringsværdig bebyggelse. Udvalget mener, at det er fint at inddrage kirken til kulturelle formål, men evt. tilføjelse af etagedæk bør ikke føre til, at bebyggelsesprocenten overskrides indenfor de eksisterende bygningers rammer. Udvalget giver desuden udtryk for, at parkarealet reduceres for meget, og at eksisterende træer så vidt muligt bør bevares. Det foreslås, at al parkering undtagen varetilkørsel sker under dæk. Endelig mener udvalget, at forbipasserende bør kunne se, at der er byliv i området, da området opfattes som en normal åben del af byen.  

Forvaltningens bemærkninger

Kommuneplanen åbner mulighed for overskridelse af bebyggelsesprocenten, når der er tale om ombygning af bevaringsværdige bygninger. I §5, stk. 1 åbnes derfor mulighed for en mindre overskridelse af bebyggelsesprocenten. Der vil blive tale om en mindre overskridelse indenfor de eksisterende bygningers rammer på højst ca. 300 m2, hvis der lægges et dæk ind i kirken. Forvaltningen vurderer, at det er acceptabelt med denne overskridelse for at sikre, at kirkerummet bliver indrettet hensigtsmæssigt til fællesfunktioner for boligerne. Der foreslås dog en præcisering af § 5, stk. 1 for at sikre, at overskridelse kun kan ske inden for det eksisterende byggeris ramme. Byggeriet udløser forholdsvis få parkeringspladser, og med en hensigtsmæssig indretning af parkeringsarealet, bliver det fremtidige parkeringsareal ikke større end det areal, der i dag er befæstet. Forvaltningen har derfor ikke fundet det hensigtsmæssigt eller nødvendigt at kræve, at parkeringen sker i konstruktion.

Lokaludvalget foreslog i den interne høring, at muren omkring anlægget fjernes. Det er imidlertid forvaltningens vurdering, at den udgør et vigtigt rumdannende element i anlægget, som samtidig danner værn mod den stærkt trafikerede Strandvejen til gavn for de kommende brugere af parken. Parken kan derved få sin helt egen karakter, som en fredfyldt have i modsætning til andre og mere aktivitetsprægede parkanlæg i bydelen tilegnet andre brugergrupper.

Parkarealet i den sydlige del af grunden udvides med et areal mellem klosterbygningen og præsteboligen, som i dag er asfalteret. Lokalplanen sikrer de bevaringsværdige træer jf. i § 7, stk. 7. ”Bevaringsværdige træer” og tegning nr. 3, så disse ikke uden dispensation må fældes. 

Bemærkninger fra Friluftsrådet – bilag 2, henvendelse nr. 8

Friluftsrådet anbefaler, at der afsættes plads til udendørs aktiviteter, der med fordel kan udøves af ældre. Friluftsrådet er positive overfor, at der åbnes op for offentlig adgang til de grønne arealer, men forudser konflikter mellem beboere, ansatte og besøgende. Rådet mener, at bebyggelse med en højde på 20 m vil medføre skyggeproblemer på opholdsarealerne, og det anbefales, at såvel bygningshøjde som bebyggelsesprocent reduceres, og at de grønne arealer forøges. Endelig anbefaler rådet, at der gås nænsomt til værks overfor de eksisterende træer. 

Forvaltningens bemærkninger

Lokalplanen er ikke til hinder for, at der indrettes anlæg til udendørs aktiviteter jf. § 7, stk. punkt c). Parkarealet i den sydlige del af grunden forøges jf. forvaltningens bemærkninger ovenfor. Bydelen er velforsynet med parker, og dele af friarealerne vil være afskærmede og forbeholdt beboerne. Forvaltningen deler derfor ikke rådets bekymring i forhold til risiko for konflikter.

Hovedparten af friarealerne ligger syd og vest for bebyggelsen, hvor forvaltningen vurderer, at der er gode lysforhold.  Lokalplanens bestemmelser er med til at sikre, at der kan opnås gode dagslysforhold i boligerne og på friarealerne. Lokalplanen sikrer de bevaringsværdige træer.   

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. Byggeriet opføres for tæt på skel og vil give anledning til skygge- og indbliksgener (2, 3, 5, 6, 7)
2. Byggeriet bliver for dominerende. Bygningshøjden på 20 m bør reduceres og det foreslås opført i 2 – 3 etager. Byggeriet foreslås aftrappet mod vest (2, 3, 4, 5, 6)
3. Byggeriet foreslås opført som randbebyggelse mod Strandvejen (2, 3, 4)
4. Bebyggelsesprocenten på 110 er for høj (4)
5. Pædagogseminariet foreslås inddraget i byggeriet, for på den måde at friholde en større del af grunden for bebyggelse (2, 3, 4, 6, 7)

Forvaltningens bemærkninger

Ad A) Højden på byggeriet svarer til højden på øvrige bebyggelser langs Strandvejen, hvor de medvirker til at skærme bagvedliggende områder. Forvaltningen vurderer derfor, at højden er tilpasset området og både hensyn til naboer og til de bevaringsværdige klosterbygninger har indgået i overvejelserne ved placering af ny bebyggelse. Skyggediagrammerne på side 8 i bilag 1 viser, at nybyggeriet om morgenen i vinterhalvåret vil give anledning til skygge på en mindre del af nabogrundene Svanemøllevej 48 og 50. Da grundene ligger vest for byggefeltet og er meget store, vurderes det, at der er tale om almindelige skyggegener i bymæssig bebyggelse. 

Det er ikke muligt at undgå indbliksgener, da der vil være udsigt til omgivelserne uanset, hvor byggeriet placeres på grunden, ligesom der i dag er fra de eksisterende bygninger. Byggefeltet er placeret 6 m fra skel, og afstanden til nabobebyggelse svarer på det smalleste sted til en almindelig vej med fortov og cykelsti i begge sider.  

Ad B) Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2015 og forvaltningen vurderer, at højden er tilpasset omgivelserne, da den svarer til de øvrige bygninger på grunden og mange andre grunde langs Strandvejen. 

Ad C) Byggefeltet er placeret under hensyntagen til, at klostret og især kirken fortsat skal være synlige og fremtrædende set fra Strandvejen, at nybyggeriet skal kunne bygges sammen med de eksisterende bygninger til et samlet anlæg, og at den sydlige del af grunden friholdes for byggeri, så den eksisterende have og de eksisterende træer bevares.

Ad D) Bebyggelsesprocenten er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer og svarer til den mulige bebyggelsesprocent langs Strandvejen. Krav til friarealer tilgodeses på grunden. Det foreslås, at lokalplanen præciseres for så vidt angår mulighederne for at overskride bebyggelsesprocenten jf. nedenfor – se bilag 6.

Ad. E) Det tidligere pædagogseminarium, Strandvejen 93, har ikke været ønsket omfattet af lokalplanen, og projektet kan ikke ”flyttes” til denne ejendom i denne forbindelse.    

Forslag til ændringer

For at præcisere, at bebyggelsesprocenten kun må overskrides ved ombygning indenfor de eksisterende bygningers rammer foreslår forvaltningen, at § 5, stk. 1 ændres til følgende: Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110. Etageareal, der inden for bygningsvolumenet medgår til nyindretning af kirken, evt. tekniske anlæg, bil- og cykelparkering, kan etableres udover bebyggelsesprocenten. Det samme gælder tårne og skulpturelt udformede bygningsdele samt tekniske opbygninger, glasoverdækninger og åbne forbindelser, såfremt det er begrundet i særlige arkitektoniske, miljømæssige, rekreative, energimæssige eller funktionelle hensyn.

Desuden foreslås præcisering af bestemmelser og ændringer af teknisk karakter, som fremgår af bilag 6.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

Pernille Andersen

                                                       /     Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende lokalplan ”Sankt Joseph Plejecenter” (bilag 1) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning og bilag 6.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 11. april 2016

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til det planmæssige aspekt af sagen, eller at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 8. marts 2016

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 26. maj 2016

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.