Lovliggørende dispensation fra lokalplan nr. 425 "Krimsvej" til overskridelse af byggefelt og ændring af bevaringsværdig bygning på Amager Strandvej 122, Amager Øst

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives dispensation til overskridelse af byggefelt og ændring af bevaringsværdig bygning på Amager Strandvej 122.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen meddeler dispensation fra § 5, stk. 2, jf. tegning 5 og § 6, stk. 15, punkt b, c, e og f, jf. § 5, stk. 3 i lokalplan nr. 425 ’Krimsvej’ til overskridelse af byggefelt og ændring af bevaringsværdig bygning på Amager Strandvej 122.
   
   Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller over for Teknik- og Miljøudvalget,
   
2. at redegørelse om lokalplan nr. 425 ’Krimsvej’, jf. bilag 5 tages til efterretning.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte den 9. juni 2016 byggetilladelse til at ændre en eksisterende bevaringsværdig erhvervsbebyggelse til beboelse med en påbygning i to etager på Amager Strandvej 122. Byggeriet er ved at blive opført.

Teknik- og Miljøudvalget godkendte den 19. juni 2017, at en fejl, som forvaltningen har begået i byggetilladelsen, søges retliglovliggjort ved dispensation til overskridelse af byggefeltet i lokalplanen. Efterfølgende er Teknik- og Miljøudvalget den 4. september 2017 orienteret om, at Planklagenævnet har hjemvist en anden del af byggetilladelsen til fornyet behandling i kommunen. Det skyldes, at det ikke fremgår udtrykkeligt af byggetilladelsen, at planlovens dispensationsprocedure er anvendt ved godkendelsen af ændringen af den bevaringsværdige bygning.

Dispensation vedrørende de to forhold har i forlængelse heraf været i naboorientering fra den 29. september til den 20. oktober 2017, hvor forvaltningen har modtaget 19 høringssvar. Lars Weiss (A) har ønsket, at sagen behandles i Teknik- og Miljøudvalget.

Løsning

Overskridelse af byggefelt

Lokalplanen giver mulighed for at bygge 1-2 etager ovenpå den eksisterende bygning på Amager Strandvej 122. Med byggetilladelsen er der givet byggetilladelse til et etageareal på ca. 232 m2 mere, end hvad lokalplanen muliggør. Det er sket uden dispensation, selvom det er påkrævet. Kommunen har derfor pligt til at lovliggøre dette forhold enten retligt eller fysisk. Omfanget af overskridelsen og forvaltningens vurdering heraf fremgår af bilag 1 og 6.

Ændring af bevaringsværdig bygning

Amager Strandvej 122 er i lokalplanen udpeget til en bygning, der forudsættes bevaret. Lokalplanens bestemmelser om ombygning og ændring af bevaringsværdig bebyggelse er udformet som kompetencenormer. Det betyder, at kommunen skal godkende ændring af bygningen. Ved kompetencenormer skal dispensationsproceduren i planloven følges. Det vil sige, at tilladelsen skal meddeles som en dispensation, og forvaltningen skal foretage en vurdering af, om der skal foretages naboorientering.

Det fremgik imidlertid ikke udtrykkeligt af byggetilladelsen, om forvaltningen havde givet dispensation fra lokalplanens bestemmelser om ændring af eksisterende og bevaringsværdig bebyggelse. Planklagenævnet hjemviste derfor den 16. august 2017 denne del af byggetilladelsen til fornyet behandling i kommunen.

Den oprindelige bygning og visualisering af de godkendte ændringer fremgår af bilag 4. Projektet forudsætter dispensation fra § 6, stk. 15, punkt b, c, e og f, jf. § 5, stk. 3.

Høring

De 19 modtagne høringssvar til naboorienteringen er fra Amager Øst Lokaludvalg, beboere i Strandgården og Nordtårnet beliggende henholdsvis nord og nordvest for Amager Strandvej 122, samt ejerforeningerne for de to bebyggelser. Høringssvarene fremgår af bilag 2. I bilag 3 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger.

Amager Øst Lokaludvalg (henvendelse nr. 15)

Lokaludvalget undrer sig blandt andet over, at forvaltningen fortsat forsøger at dispensere fra en særdeles bearbejdet plan og finder det meget vigtigt, at borgerne kan have tiltro til godkendte planer. Lokaludvalget tilslutter sig naboernes ønske om, at byggeriet bør stoppes og byggetilladelsen delvis omstødes. Se forvaltningens bemærkninger hertil nedenfor.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. Reduceret udsigt som følge af udvidelse af byggefeltet.
2. Indbliksgener fra naboejendom samt modstand mod karnapper og taghuse.
3. Bevaring af arkitektoniske udtryk.
4. Byggeri bør stoppes samt manglende tillid til lokalplan og kommunen.

Forvaltningens bemærkninger

1. Udvidelsen vurderes at have begrænset betydning for omgivelserne. Der ligger ikke bygninger nordøst for Amager Strandvej 122, og udvidelsen følger samme facadelinje som Strandgården.
2. Der er tale om et tæt bebygget område, hvor indblik fra naboejendomme ikke kan undgås. Indbliksgenerne overstiger ikke, hvad der må forventes i et tæt bebygget område. Udformning og størrelsen af karnapper og taghuse er ikke reguleret i lokalplanen. Forvaltningen har ved vurderingen lagt vægt på at sikre gode lysforhold og ensartethed i størrelsen af karnapperne i forhold til de øvrige byggerier i området. Taghusene skal være transparente.
3. Forvaltningen har ved vurderingen af det ansøgte projekt skønnet, at de ansøgte ændringer af den eksisterende bygning tager udgangspunkt i bygningens industrielle stilart, og at påbygningen danner en god helhed med den eksisterende bygnings arkitektoniske udtryk.
4. Da overskridelsen af byggefeltet vurderes at medføre en begrænset påvirkning af omgivelserne, og da ændringerne af den bevaringsværdige bygning ikke medfører udvidelse af bygningens volumen derudover, er det forvaltningens vurdering, at der ikke er grundlag for at stoppe byggeriet. Det er meget beklageligt, at den meddelte byggetilladelse til byggeriet var behæftet med flere fejl. Denne sag har givet anledning til, at forvaltningen har foretaget en generel gennemgang af lokalplanen blandt andet for at undgå, at samme fejl sker i byggesager fremover, se bilag 5.

Anbefaling af dispensation

I forhold til overskridelsen af byggefeltet vurderer forvaltningen, at skyggevirkningerne af overskridelsen er begrænsede for omgivelserne, idet der ikke ligger bygninger nordøst for Amager Strandvej 122. Facaden mod Amager Strandvej viderefører facadelinjen for ejendommen (Strandgården) mod nord, se markering af overskridelsen i bilag 1 og 6. Krav til bebyggelsesprocent og friareal mv. i øvrigt er overholdt. På den baggrund vurderer forvaltningen, at der er tale om en mindre fravigelse fra lokalplanen, og forvaltningen anbefaler derfor en dispensation fra lokalplanens § 5, stk. 2, jf. tegning 5.

I forhold til ændringen af den bevaringsværdige bygning har forvaltningen vurderet, at ændringerne samlet set tager udgangspunkt i bygningens stilart, og at påbygningen skaber en god helhedsvirkning med omgivelserne og den oprindelige bygning, jf. § 6, stk. 3 og stk. 15, pkt. a, jf. § 5, stk. 3. Forvaltningen anbefaler derfor, at der meddeles dispensation fra lokalplanens § 6, stk. 15, punkt b, c, e og f, jf. § 5, stk. 3.

Hvis Teknik- og Miljøudvalget i stedet beslutter at give helt eller delvist afslag på dispensation, vil forvaltningen trække byggetilladelsen tilbage for så vidt angår de forhold, der ikke dispenseres til. Forvaltningen vil samtidig træffe en ny afgørelse, hvori der meddeles helt eller delvist afslag på dispensation og samtidig give bygherre påbud om at bringe bygningen i overensstemmelse med den nye afgørelse. Af fortroligt bilag 7 fremgår erstatningsretlige overvejelser i anledning af sagens forløb. Notatet er fortroligt efter offentlighedslovens § 33, stk. 3 af hensyn til det offentliges økonomiske interesser.

Gennemgang af lokalplan nr. 425’Krimsvej’

Lokalplanen har på flere punkter vist sig vanskelig at administrere, hvilket blandt andet har betydet udfordringer i forbindelse med byggesager, senest ved behandlingen af byggetilladelsen til Amager Strandvej 122. Forvaltningen har på den baggrund foretaget en gennemgang af lokalplanen. Generelle læringspunkter og forslag til løsning på aktuelle udfordringer fremgår af bilag 5. Det fremgår blandt andet af bilag 5, at forvaltningen vil udarbejder en ny trafikplan for området.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Af fortroligt bilag 7 fremgår erstatningsretlige overvejelser i anledning af sagens forløb.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele dispensationen.

Pernille Andersen

/Jan Heichelmann

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. november 2017

Indstillingens 1. at-punkt blev godkendt uden afstemning.

Indstillingens 2. at-punkt blev taget til efterretning.

Et samlet udvalg afgav følgende protokolbemærkning:
”Det samlede udvalg kritiserer skarpt forvaltningens administration af denne lokalplan, den konkrete sag samt en tilsvarende tidligere sag. Udvalget kritiserer, at byggetilladelsen er givet i modstrid med lokalplanen, og udvalget kritiserer hele sagsgangen, idet det har udtrykt ønske om, at der ikke blev ændret i forhold til lokalplanen ud over de besluttede tre tillæg.”