Forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 331 "Holmen II" med kommuneplantillæg, Christianshavn

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 331 ”Holmen II” med tillæg til Kommuneplan 2015 i høring. Forslaget muliggør omdannelse af det tidligere militære anlæg på Kuglegården til serviceerhverv samt nye boliger på Basecamp.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 331 ”Holmen II” (bilag 2) med henblik på offentliggørelse i offentlig høring i otte uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.

Problemstilling

Ejeren af Kuglegården og Basecamp på Holmen ønsker at anvende Kuglegården med den fredede og bevaringsværdige bebyggelse samt nybyggeri til serviceerhverv, herunder til hotel, mens eksisterende bebyggelse på Basecamp opretholdes til serviceerhverv og nybyggeri til boliger. Langs bolværkerne ønskes mulighed for placering af husbåde. Startredegørelsen blev godkendt af Teknik- og Miljøudvalget den 24. april 2017 og Økonomiudvalget den 9. maj 2017. Et samlet Teknik- og Miljøudvalg afgav følgende protokolbemærkning: ”Partierne ønsker at fastholde stedets egenart med fritstående bygninger.”

Byggeønskerne er ikke i overensstemmelse med gældende plangrundlag for så vidt angår bebyggelsesprocenten, bebyggelsesplanen samt husbåde og kræver derfor lokalplantillæg og kommuneplantillæg.

Løsning

Formålet med kommune- og lokalplantillægget er at muliggøre en omdannelse af Kuglegården fra et lukket militær område til en åben integreret del af Holmen med muligheder for serviceerhverv, samt nye boliger på området Basecamp. Dernæst er formålet at bevare de fredede og bevaringsværdige bygninger og sikre de grønne træk, som er fremtrædende på Holmen.

Lokalplantillægget fastlægger en bebyggelsesplan, hvor bebyggelsen fremtræder fritliggende, som det er karakteristisk for bebyggelse på Holmen. Dog har bygherren et stort ønske om en forbindelsesbygning i forbindelse med etablering af et hotel på Kuglegården. Bygningen får et omfang på ca. 2 x 6 meter og 2,5 meter høj. Den er foreslået udført med et sammenhængende glasparti evt. med tag i andet materiale. Teknik- og Miljøforvaltningen finder, at en let, minimal og transparent forbindelsesbygning kan accepteres, da bygningerne stadig vil fremstå fritliggende og skabe sammenhæng på tværs af bygningen. Et godt eksempel på en sådan bygning er forbindelsesbygningerne på Louisiana.

Mod Proviantmagasingraven og Trangraven foreslås opført en bebyggelse i 2 etager med udnyttet tagetage og en højde på 14 meter, der fremtræder som sammenbyggede skure med en klar reference til Masteskurene og Kanonbådsskurene på Holmen. En forudsætning for bebyggelsen er, at en anden ikke bevaringsværdig bebyggelse fjernes. På Basecamp kan der opføres 2 etager samt tagetage oven på den eksisterende hal, hvorved bygningshøjden i alt bliver ca. 18 meter. De eksisterende garagebygninger ud mod idrætsanlægget nedrives, og der kan opføres rækkehuse i 3 etager med en samlet højde på 10 m. På Trangravspladsen genopføres det ca. 9 meter høje ’Lystøndeskur’, der har været brugt til opbevaring af lysbøjer på havet. Det kan anvendes til café, forsamlingshus mv.

Det er ikke med lokalplanen muligt at sikre offentlig adgang til Kuglegården, idet der ikke er en handlepligt i planloven hertil. Lokalplaner realiseres gennem byggesagen. De eksisterende bygninger, herunder den fredede bebyggelse skal fortsat anvendes til erhverv. Derfor vil der ikke kunne stilles krav til friareal og parkering i forbindelse med ombygning og renovering, da det er fortsat lovlig anvendelse. Bygherre har dog tilbudt, at haven åbnes for offentlig adgang indenfor tidsrummet kl. 08.00 til 20.00 i vinterhalvåret og kl. 08.00 til 22.30 i sommerhalvåret. Dette sikres for fremtiden ved deklaration, hvor Københavns Kommune er påtaleberettiget. Ved særlige lejligheder kan rummet lukkes for offentlig adgang. Bygherre vil lade et regulativ udarbejde for færdsel, herunder af hensyn til det fredede gårdanlæg. Det samlede etageareal bliver med tillægget på ca. 34.300 m2, heraf 18.000 m2 nybyggeri. Det samlede etageareal på Kuglegården udgør ca. 23.000 m2, hvoraf ca. 11.300 m2 er ny bebyggelse. Basecamp får et samlet etageareal på ca. 11.300 m2, hvoraf ca. 6.700 m2 er ny bebyggelse. Hovedparten er boliger svarende til ca. 60 boliger (bilag 3).

Byliv

En del af formålet med lokalplanen er at åbne op, gøre de ubebyggede arealer grønne og indrette promenader og byrum til ophold og færdsel. De fire byrum, der etableres er med til at skabe gode muligheder for et godt byliv til hverdag og fest i tråd med Fællesskab Københavns indsatser om en bedre hverdag i byrummet og en fleksibel og kreativ brug af byen.

Miljø og bynatur

Projektet vil fastholde og udbygge den særlige grønne karakter, som er en væsentlig del af Holmens egenart. 29 træer udpeges som bevaringsværdige, mens 11 fjernes, herunder bl.a. i relation til at ændre Trangravsvejs tilslutning til Danneskiold-Samsøes Allé og placering af bebyggelsen (bilag 3).

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Christianshavns skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 12 %. Det betyder, at det i henhold til kommuneplanens retningslinjer er et område, hvor den almene boligandel med fordel kan øges. Da der kun etableres ca. 5.400 m2 nyt boligbyggeri – svarende til et muligt krav på 1.350 m2 almene boliger – stilles der dog ikke krav om almene boliger, da en almen afdeling ikke vil have tilstrækkelig størrelse til at være økonomisk bæredygtig.

Parkering og trafik

Parkeringsdækningen i C-områder (boliger og serviceerhverv) i tætbyen er 1 pr. 150 m2. Parkeringsdækningen kan efter en konkret vurdering maksimeres til 1 plads pr. 100 m2 eller minimeres til 1 plads pr. 200 m2, såfremt der kan påvises højere eller lavere parkeringsbehov. Parkeringsnormen er i lokalplanforslaget fastlagt til 1 pr. 150 m2, hvilket er samme norm som på Papirøen. Området er i øvrigt relativt velbeliggende i forhold til kollektiv trafik. Der er buslinjer lige ved ejendommen, og der er ca. 800 m til nærmeste metrostation. Cykelparkering etableres i overensstemmelse med Kommuneplan 2015 med 4 pladser pr. 100 m2 for boliger, ungdomsboliger og erhverv.

I forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplan for Christiansholm er der udarbejdet en trafikanalyse for den forventede trafik, der genereres fra de nye udviklingsprojekter på Christiansholm, Kuglegården/Basecamp og Dokøen. Analysen viser, at de tre nye projekter forventes at generere i alt 850 nye bilture, hvoraf de 350 vil stamme fra Kuglegården og Basecamp. Analysen viser også, at trafikken kan afvikles på det eksisterende vejnet.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er området udlagt til serviceerhverv og boliger (C*-område), hvor stjernebemærkningen betyder, at kommuneplanrammerne for Arsenaløen og Frederiksholm under ét må have en maksimal bebyggelsestæthed på 60 % eksklusiv de fredede Kanonbådskure langs Erdkehlgraven. Realisering af projektet for Kuglegården og Basecamp forudsætter en forøgelse af bebyggelsesprocenten.

I forbindelse med kommuneplantillægget gøres også op med undtagelsen af Kanonbådsskurene fra beregning af bebyggelsesprocenten. Undtagelsen af Kanonbådskurene har historiske årsager, da de i 90’erne ikke vurderedes anvendelige og frygtedes nedrevet, hvis de blev medregnet. Historien har dog vist, at en række aktiviteter er blevet etableret i Kanonbådskurene, hvorfor de nu bidrager med reel brugsværdi.

Det foreslåede projekt indeholder 18.000 m2 etageareal ny bebyggelse og Kanonbådsskurene udgør et etageareal på 12.000 m2. Indeholdelse af disse etagearealer i bebyggelsesprocenten for de to rammeområder forudsætter en forøgelse fra 60 til 70 %.

Det foreslås derfor at ændre de pågældende kommuneplanrammer, så bebyggelsestætheden for rammerne under ét kan øges til 70 % med indregning af Kanonbådskurene. Forøgelse af bebyggelsesprocenten sker på baggrund af forvaltningernes vurdering af, at det konkrete byggeønske kan indpasses i området samtidig med, at områdets egenart kan fastholdes.

Derudover foreslås afgrænsningen af kommuneplanrammerne for Arsenaløen og Christiansholm tilrettet, så andelen af Trangravsvej på Arsenaløen indgår i kommuneplanrammen for Arsenaløen, samt at udlægge en kommuneplanramme for otte husbåde i Proviantmagasingraven og Arsenalgraven.

Intern høring

Christianshavns Lokaludvalg er blevet hørt i forbindelse med udarbejdelse af startredegørelsen og er inddraget igen i forbindelse med udarbejdelse af forslag til tillæg til lokalplanen og kommuneplan.

Lokaludvalget anfører bl.a., at ny bebyggelse ikke bliver højere end de eksisterende bygninger, at de tilfører området arkitektonisk kvalitet og indpasses efter de fredede bygninger, at der skal tages hensyn til beboerne i Halvtolv, og at der ikke bør ændres på bebyggelsesprocenten for Arsenaløen og Frederiksholm. Lokaludvalget mener, at der bør være offentlig adgang til det grønne areal i Kuglegården, når bygningerne overgår til civil anvendelse.

Forvaltningen bemærker, at den foreslåede bebyggelse ikke overstiger højden af den fredede bebyggelse og er indpasset i forhold hertil og i forhold til Holmen som kulturmiljø. Den konkrete bebyggelse er udviklet i overensstemmelse med Holmens egenart, og det resultere i at kommuneplanens ramme skal øges. Den gældende lokalplan muliggør en bygningshøjde på 20 meter, hvilket bebyggelsen på Kuglegården og Basecamp begge ligger under. Det grønne område åbnes, jf. ovenfor.

Der har været afholdt et nabomøde med andelsboligbebyggelsen Halvtolv, hvor repræsentanter fra kommune og lokaludvalget var tilstede. Beboerne er bekymret over flere boliger i deres nærområde, og hvordan det vil belaste, herunder trafikalt og at bebyggelsen ikke passer ind i områdets egenart. I lokalplanen er der muliggjort ca. 60 boliger. På baggrund af mødet er bygningen nærmest Halvtolv rykket længere væk. Lokalplanredegørelsen indeholder illustrationer set fra Halvtolv. I forhold til trafik er der redegjort for det ovenfor.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2018.

Peter Stensgaard Mørch                                               Pernille Andersen

Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti, Dansk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet fremsatte følgende ændringsforslag til erstatning af 1. at-punkt:
”At sagen sendes tilbage til forvaltningen.”

Ændringsforslaget blev vedtaget med ni stemmer mod to. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, O, Ø og Å.
Imod stemte: C og I.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Parkeringsnormen for biler bør fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig.”

Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti, Dansk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne sender sagen retur til forvaltningen, idet det skal belyses yderligere, hvorvidt det er muligt at nedsætte højden på bebyggelsen ovenpå Basecamp og herunder betydningen for bebyggelsesprocenten. Partierne ønsker herudover, at forvaltningen indarbejder et krav om 25 % almene familieboliger i lokalplanforslaget inden forelæggelse af forslag til lokalplan for Teknik- og Miljøudvalget.”