Startredegørelse for Arsenaløen (tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 331-3 ”Holmen II” med tilhørende kommuneplantillæg), Christianshavn (fællesindstilling)

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan for Arsenaløen (tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 331-3 ”Holmen II”) på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, jf. bilag 1.

 Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,

    2.  at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til tillæg til Kommuneplan 2015, der ændrer 
         på rammerne for området med hensyn til bebyggelsesprocent og mulighed for husbåde,
         som fremgår af vedlagte startredegørelse, jf. bilag 1.

Problemstilling

Ejeren af Kuglegården og Basecamp på Arsenaløen ønsker at udvikle ejendommene ved at renovere fredet og bevaringsværdig bebyggelse, nedrive ikke bevaringsværdige bebyggelse samt opføre ny bebyggelse. Udviklingen vil betyde, at området bliver mere åbent og mere integreret med den kommende udvikling af Christiansholm (Papirøen) og de øvrige ejendomme i området.

Gennemførelse af projektet kræver, at der udarbejdes lokalplantillæg med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2015, idet bebyggelsesplanen og bebyggelsesprocenten overskrides.

Løsning

Grundejeren har erhvervet Kuglegården fra Forsvaret, der fraflytter området i 2017. Dette åbner mulighed for nye civile funktioner på Arsenaløen. I tilknytning til Kuglegården ejer grundejeren også det tidligere Artilleriværksted, Basecamp. Grundejerens vision er at værne om områdets kulturmiljø ved bevaring og renovering af de to ejendommes fredede og bevaringsværdige bygninger. Herudover tilføjes nye kvaliteter gennem bæredygtigt nybyggeri og landskabsbearbejdning baseret på Holmens typiske bygnings-, belægnings- og beplantningsmæssige karakter. Grundejeren ønsker Kuglegården anvendt til erhverv, mens ny bebyggelse på Basecamp ønskes opført til boliger.

Der muliggøres samlet 34.500 m2 etageareal inden for området omfattet af lokalplantillægget. Det samlede etageareal på Kuglegården udgør ca. 23.300 m2, hvoraf ca. 10.500 m2 er ny bebyggelse. Basecamp får et samlet etageareal på ca. 11.200 m2, hvoraf ca. 6.600 m2 er ny bebyggelse. På baggrund af flere volumenstudier er det fundet, at nærværende forslag til udvikling af området tilgodeser hensynet til Holmens egenart med en åben, lav bebyggelse og grøn karakter, der ikke taler for en højere bebyggelsesprocent. Der henvises i øvrigt til faktaarket i bilag 2.

Christianshavns Lokaludvalg er blevet hørt i forbindelse med udarbejdelse af startredegørelsen og vil blive inddraget igen i forbindelse med udarbejdelse af forslag til lokalplantillæg og kommuneplantillæg. Lokaludvalget finder det afgørende, at den ny bebyggelse ikke bliver højere end de eksisterende bygninger, at de tilfører området arkitektonisk kvalitet og indpasses efter de fredede bygninger. Lokaludvalget ønsker, at der skal tages hensyn til beboerne i Halvtolv, og at der ikke bør ændres på bebyggelsesprocenten for Arsenaløen og Frederiksholm. Lokaludvalget finder det afgørende, at der findes betryggende trafikale løsninger, herunder at der etableres cykelstier i eget tracé, fastsættes hastighedsbegrænsning for biler og etableres underjordisk parkering. Lokaludvalget mener, at der bør være offentlig adgang til det grønne areal i Kuglegården, når bygningerne overgår til civil anvendelse, ligesom det er sket med arealerne ved arkitektskolen. Bemærkningerne vil indgå i forvaltningens videre arbejde med udarbejdelse af forslag til lokalplantillæg.

Byliv

I overensstemmelse med ’Fællesskab København’ vil lokalplantillægget bidrage med at skabe en levende by ved at omdanne Kuglegården fra et lukket militært område til et mere åbent område, der spiller sammen med det øvrige Holmen. For at forbedre oversigtsforholdene og dermed sikkerheden for de lette trafikanter i området, omlægges vejadgangen til Papirøen. Dette muliggør etableringen af en ny og større plads i bunden af Trangraven. Denne plads kan blive attraktiv og solrig og med genopførelsen af træbygningen ’Lystøndeskuret’, der tænkes indrettet til publikumsorienterede funktioner, forventes gode rammer for byliv.

Bynatur

Forslaget til lokalplantillægget vil fastholde og udbygge den særlige grønne karakter, som er en væsentlig del af Holmens egenart. I dag er der ca. 60 træer på Kuglegården, hvilket forventes forøget til ca. 105. Som følge af en ny vejtilslutning til Trangravsvej og Christiansholm er det nødvendigt at fælde tre eksisterende træer, der ikke er fastlagt som bevaringsværdige i den gældende lokalplan. På Basecamp forventes antallet af træer øget fra 15 til 30. I forbindelse med lokalplanforslaget vil der blive foretaget en registrering af træer og udpegning af bevaringsværdige træer. Det endelige antal træer vil blive fastlagt i planforslaget.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Christianshavns skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 12 %. Det betyder, at det i henhold til kommuneplanens retningslinjer er et område, hvor den almene boligandel med fordel kan øges. Da der kun etableres ca. 5.400 m2 nyt boligbyggeri – svarende til et muligt krav på 1.350 m2 almene boliger – stilles der dog ikke krav om almene boliger, da en almen afdeling ikke vil have tilstrækkelig størrelse til at være bæredygtig.

Parkering og trafik

Parkeringsdækningen i C-områder (boliger og serviceerhverv) i tætbyen er 1 pr. 150 m2. Parkeringsdækningen kan efter en konkret vurdering maksimeres til 1 plads pr. 100 m2 eller minimeres til 1 plads pr. 200 m2, såfremt der kan påvises højere eller lavere parkeringsbehov. Parkeringsnormen vil blive endeligt fastlagt i lokalplanforslaget. Cykelparkering etableres i overensstemmelse med Kommuneplan 2015 med 4 pladser pr. 100 m2 for boliger, ungdomsboliger og erhverv.

I forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplan for Christiansholm er der udarbejdet en trafikanalyse for den forventede trafik, der genereres fra de nye udviklingsprojekter på Christiansholm, Kuglegården/Basecamp og Dokøen. Analysen viser, at de tre nye projekter forventes at generere i alt 850 nye bilture, hvoraf de 350 vil stamme fra Kuglegården og Basecamp. Analysen viser også, at trafikken kan afvikles på det eksisterende vejnet. Da trafikbelastningen derved er tæt på den forudsatte maksimale stigning, vil yderligere udvikling af Holmen og Nyholm kræve særlige overvejelser vedrørende trafikhåndtering.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er området udlagt til serviceerhverv og boliger (C*-område), hvor stjernebemærkningen betyder, at kommuneplanrammerne for Arsenaløen og Frederiksholm under ét må have en maksimal bebyggelsestæthed på 60 %. Det foreslås at ændre de pågældende kommuneplanrammer, så bebyggelsestætheden for rammerne under ét kan øges til 70 %, samt at udlægge en kommuneplanramme for otte husbåde i Proviantmagasingraven og Arsenalgraven. En bebyggelsesprocent fra 60 % til 70 % sker på baggrund af forvaltningens vurdering af det konkrete byggeønske, idet det vurderes at kunne indpasses i området samtidig med at områdets egenart kan fastholdes.

Ændringen af kommuneplanens ramme vurderes ikke at kræve forudgående høring. Dele af området omfattet af det foreslåede lokalplantillæg indgik i det areal, hvorom der i 2015 blev gennemført en forudgående høring. Hvidbogen for denne høring blev behandlet på Økonomiudvalgets møde den 29. september 2015, og blandt de indkommende høringssvar var blandt andet et ønske om at iværksætte nærværende planlægning (se bilag 3).

Anbefalinger til den videre planlægning

1. Egenart: Der skal bygges videre på den karakteristiske bebyggelsesstruktur for Holmen med en åben bebyggelse med enkeltstående bygninger. Holmen som udpeget kulturmiljø skal bevares og transformeres frem for at bygge nyt og nedrive.

2. Bebyggelse: Bebyggelsen skal kvalificeres yderligere i forhold til samspillet mellem ny og eksisterende bebyggelse, herunder endelig placering, tagprofil og materialevalg.

3. Byrum og beplantning: Der skal indarbejdes en stærk landskabelig helhed, som sikrer offentlig tilgængelighed til områdets grønne byrum, udarbejdes grønne promenader og kantzoner samt sikre bevaringsværdige træer.

4. Afgrænsning af lokalplan: Det skal overvejes at udvide lokalplanområdet til at omfatte hele Arsenaløen og bl.a. justere på bestemmelserne om skole, institutioner mv.

5. Kontakt til vandet: Der skal arbejdes med overgange mellem bebyggelse og vandrum samt kanter mod kanalerne for at sikre opholdsmuligheder og indbydende facader langs vandet.

Stadsarkitekten deltager under Teknik- og Miljøudvalgets behandling af indstillingen.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når udvalgene har godkendt startredegørelsen, sættes planarbejdet i gang, og Teknik- og Miljøforvaltningen foretager en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP). Forvaltningerne forventer at forelægge forslag til lokalplantillæg og kommuneplantillæg med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i sensommeren 2017, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplantillæg og kommuneplantillæg ventes endeligt vedtaget primo 2018.

Peter Stensgaard Mørch                                               Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 24. april 2017

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF1):
”At parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev ikke godkendt med tre stemmer mod syv. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C, I og V.
Imod stemte: A, B, F og Ø.

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF2):
”At bebyggelsesprocenten fortsat ikke må overstige 60.”

Ændringsforslaget (ÆF2) blev ikke godkendt med en stemme mod otte. En undlod at stemme.

For stemte: C.
Imod stemte: A, B, F, V og Ø.
Undlod at stemme: I.

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Et samlet udvalg afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker at fastholde steders egenart med fritstående bygninger.”