Dispensation fra lokalplan nr. 303-1 og 2 "Islands Brygge Syd"

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 22. marts 2006

 

 

Sager til beslutning

 

2.      Dispensation fra lokalplan nr.  303-1 & 2 "Islands Brygge Syd"

 

TMU 164/2006  J.nr. 611:181.0001/04

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at meddele de nærmere beskrevne dispensationer i forbindelse med opførelse af tre boligbyggerier samt foranlediget af afståelse af et udgravet havnebassin til søterritoriet inden for lokalplan nr. 303-1 & 2 "Islands Brygge Syd" (Havnestad).

 

Ved udvalgets behandling af sagen vil de aktuelle projekter kunne beses på fysisk model af Havnestad.

 

RESUME

Med færdiggørelse af igangværende byggerier og opførelse af aktuelle projekter vil Havnestad, der udgør område I og II i lokalplan nr. 303 – 1 & 2 "Islands Brygge Syd", være fuldt udbygget med et samlet etageareal på ca. 224.000 m². Heraf vil ca. 190.000 m² svarende til ca. 85 pct. være boliger. Lokalplanen foreskriver, at mindst 50 pct. af etagearealet inden for de to underområder under ét, skal anvendes til boliger. Flere af de ibrugtagne og igangværende byggeprojekter har været forelagt Bygge- og Teknikudvalget, da deres realisering i større eller mindre grad har forudsat dispensation.

Teknik- og Miljøforvaltningen har aktuelt tre ansøgninger om opførelse af boligbyggeri i Havnestad til behandling. Alle tre projekter forudsætter, at der meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser. Desuden er der behov for meddelelse af dispensation fra lokalplanens bestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent foranlediget af afståelse af det udgravede havnebassin vest for gaden Islands Brygge til søterritoriet.

De til lokalplanen hørende tegninger, der angiver byggefelter og bebyggelsesregulerende bestemmelser i øvrigt i område I og II er sammentegnet på bilag 1. Beliggenheden af Havnebassinet og de 3 boligprojekter, der benævnes A, B og C, er markeret på et oversigtskort over konkrete byggerier og projekter på bilag 2, og de tre boligprojekter er illustreret på bilag 3, 4 og 5.

Havnebassinet, der er del af den i lokalplanen fastlagte blå kile, har et vandareal på ca. 3.000 m². Vandarealet skal matrikulært udgå af grundarealet i område II på 93.500 m² og grundarealet i område I og II tilsammen på 199.600 m².

Det første af de tre boligprojekter består af projektet mrk. A på ejendommen matr.nr. 557 AM. Projektet har et etageareal på 4.246 m² og er i 6 etager med en gesimshøjde på ca. 18 m og en husdybde på godt 17 m. Projektet afviger fra lokalplanens bestemmelser om maksimal husdybde for boliger på 12 m i område I og det skrå højdegrænseplan mellem dette byggeri og det syd for opførte nybyggeri. Bygge- og Teknikudvalget har tidligere bemyndiget forvaltningen til med forbehold for det endelige projekt samt resultatet af fornøden naboorientering at meddele dispensation til opførelse af en erhvervsbebyggelse på dette sted. Efterfølgende har bygherren NCC Development ønsket at konvertere byggeriet til boliger. Med realisering af dette projekt øges bebyggelsesprocenten i område I til ca. 104.

Boligprojektet mrk. B på matr.nr. 214 EK har et etageareal på 9.180 m² i 8 etager. Projektet respekterer lokalplanens bestemmelse om maksimal bygningshøjde, men afviger fra bestemmelser om, at bebyggelse højst må opføres i 6½ etage, og det skrå højdegrænseplan mellem dette byggeri og nybyggeriet øst for.

Boligprojektet mrk. C på matr.nr. 193 EK har et etageareal på ca. 6.000 m² og opføres i 8 etager med en husdybde på op til 18 m, hvorved lokalplanens bestemmelser om maksimal bygningshøjde respekteres, mens bestemmelser om etageantal og husdybde fraviges.

< p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt'>Forvaltningen har i perioden 31. januar - 21. februar 2006 gennemført den i henhold til planlovens § 20, stk. 2, forudgående naboorientering. Der er i forbindelse hermed modtaget 26 henvendelser. Henvendelserne omfatter generel modstand mod dispensationer, bekymring for Havnestads attraktionsværdi samt indsigelser mod de konkrete dispensationer i forbindelse med de tre projekter.

Forvaltningen finder det positivt, at Havnestad med den attraktive beliggenhed mellem Havnen og Amager Fælled primært udbygges med boliger. Forvaltningen vurderer, at de modtagne henvendelser ikke har en sådan karakter, at dispensation til at opføre de tre bebyggelser bør afslås.

Forvaltningen kan således anbefale, at der meddeles dispensation til i område I og II under ét at hæve bebyggelsesprocenten med ca. 4 pct. og reducere friarealet med ca. 11.600 m² til ca. 102.000 m², samt til at øge etageantallet til 8 i to af de tre projekter inden for den i lokalplanen fastsatte maksimale bygningshøjde, at øge husdybderne i to projekter inden for dybden af de fastlagte byggefelter, samt til to steder at overskride højdegrænseplanet mellem bygningsdele med begrænset udstrækning.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Teknik- og Miljøforvaltningen har aktuelt tre ansøgninger om opførelse af boligbyggeri i Havnestad, der udgør område I og II i lokalplan nr. 303 – 1 & 2 "Islands Brygge Syd", til behandling. Alle tre projekter forudsætter, at der meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser. Dispensationerne vedrører begrænsede ændringer af bebyggelsesprocent og friarealdækning samt af etageantal inden for lokalplanens fastlagte bygningshøjder, husdybder for boliger samt bebyggelsens højde i forhold til afstanden til anden bebyggelse.

Herudover er der behov for at meddele en generel dispensation til forøgelse af den maksimale bebyggelsesprocent, idet der i Transportministeriet i december 2005 er truffet en beslutning om, at en ejendoms grænse standser ved grænsen til søterritoriet, hvilket indebærer, at havnebassinet på matr.nr. 73 EK udgår af matriklen og får status som søterritorium.  Dermed kan arealet ikke længere medregnes til det grundareal, hvoraf der regnes byggeret. Der er efterfølgende opstået uklarhed om beslutningens retstilstand, men Københavns Kommune har allerede i forbindelse med Kommuneplan 2005 taget højde herfor, idet der i rammerne for lokalplanlægning er indsat en bestemmelse om, at det i lokalplaner kan tillades, at den maksimale bebyggelsesprocent overskrides med den del af grundarealet, der medgår ved udgravning af kanaler og lignende, der afskrives af matriklen og overgår under statens højhedsret over søterritoriet. Bestemmelsen gælder selvsagt kun for nye lokalplaner, men har også betydning ved vurdering af dispensationer fra eksisterende lokalplaner.

Forvaltningen har i perioden 31. januar - 21. februar 2006 gennemført naboorientering af alle ejere, lejere og brugere inden for lokalplanens område I og II. Der er udsendt 1.755 breve, og der er modtaget 26 henvendelser.

De til lokalplanen hørende tegninger, der angiver byggefelter og bebyggelsesregulerende bestemmelser i øvrigt i område I og II er sammentegnet på bilag 1. Beliggenheden af Havnebassinet og de 3 boligprojekter, der benævnes A, B og C, er markeret på et oversigtskort over konkrete byggerier og projekter på bilag 2, og illustrationer af boligprojekterne er vist på bilag 3, 4 og 5.

 

Status for udbygning af Havnestad

Borgerrepræsentationen vedtog på mødet den 14. januar 1999 lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd" med henblik på omdannelse af den tidligere Dansk Sojakagefabrik, der udgør lokalplanens område I og II, til et område med boliger og serviceerhverv (Havnestad), samt regulering af to mindre, udbyggede områder langs Sturlasgade, Kigkurren og Artillerivej (område III og IV). Efterfølgende er der vedtaget tillæg for henholdsvis område II og område III og IV. På bilag 1 er vist de i lokalplanen fastlagte byggefelter i område I og II med markering af den forventede fordeling af anvendelse.

Med færdiggørelse af igangværende byggerier og opførelse af de tre aktuelle projekter vil Havnestad være fuldt udbygget med et samlet etageareal på ca. 224.000 m². Heraf vil ca. 190.000 m² svarende til ca. 85 pct. være boliger. Lokalplanen foreskriver, at mindst 50 pct. af etagearealet inden for de to underområder under ét skal anvendes til boliger. På bilag 2 er vist de konkrete byggerier og projekter med markering af deres anvendelse.

Det tempo, hvormed Havnestad udbygges, var ikke forudset, da lokalplanen blev udarbejdet i slutningen af 1990'erne. På det tidspunkt var interessen for at investere i nybyggeri og især boliger i København behersket. Islands Brygge blev – på grund af beliggenhed og hidtidig anvendelse - ikke betragtet som et oplagt investeringsobjekt og boliger samt butikker og andre udadvendte funktioner slet ikke. Lokalplanens bestemmelser blev derfor af såvel grundsælger som investorer opfattet som restriktive.

Lokalplanens anvendelsesbestemmelser er meget fleksible, hvorimod de bebyggelsesregulerende bestemmelser er ganske detaljerede i forhold til senere lokalplaner som Ørestad Syd. Der er i forbindelse med opførelse af de mange boligbyggerier givet flere dispensationer primært til forøgelse af etageantalle t inden for den fastsatte maksimale bygningshøjde samt til en større husdybde bl.a. ved at beregne husdybden som et gennemsnit frem for mindstestørrelse og ud fra en vurdering af størrelse, indretning og lysforhold i boligerne.

Dispensationerne vedrørende etageantal har medført, at det bebyggede areal er blevet lidt mindre, og dermed er de rekreative områder tilsvarende blevet lidt større. Med den i forhold til lokalplanens mindstekrav stærkt forøgede boligandel er kravet til friareal dog øget, og uanset, at der er etableret mere parkering i konstruktion, kan det med lokalplanens bestemmelser forudsatte friareal på 117.000 m² ikke tilvejebringes fuldt ud.

Ved realisering af de aktuelle projekter mangler kun etablering af de to pladser/byrum på kajarealet i forlængelse af Axel Heides Gade og ved Drechselsgade. Begge arealer anvendes p.t. som byggepladser, bl.a. i forbindelse med etablering af stibroen over havneløbet til Havneholmen. Forvaltningen har en løbende dialog med Havnestad Grundejerforening for at sikre, at de to pladser etableres, så snart de frigives, og for at opnå, at de arkitektonisk får en kvalitet, der vil medvirke til at give Havnestad en særlig identitet, samt at de udformes med fokus på udfoldelse, fleksibilitet og foranderlighed.

 

Projekterne

Havnebassinet, der udgør en del af den i lokalplanen fastlagte blå kile, ligger vest for gaden Islands Brygge og har et vandareal på ca. 3.000 m². Vandarealet skal matrikulært udgå af grundarealet i område II på 93.500 m² og grundarealet på 199.600 m² i område I og II tilsammen. Bassinet er for nylig indrettet til marina med plads til ca. 50 både på initiativ af beboere i området.

Boligprojektet mrk. A har et etageareal på 4.246 m² og rummer 34 lejligheder. Sammen med to syd for liggende længehuse udgør det en u-formet bebyggelse, der i overensstemmelse med lokalplanens bebyggelsesprincip åbner sig mod den grønne kile. Projektet er i 6 etager med en bygningshøjde på ca. 18 m i overensstemmelse med lokalplanen, der foreskriver maksimalt 6½ etage og en maksimal gesims- og bygningshøjde på henholdsvis 21 m og 25 m. Husdybden er ca. 17 m, hvor lokalplanen foreskriver maksimalt 12 m for boliger. Facaderne har et enkelt udtryk med skiftevis lukkede partier og store altaner. Facaderne underdeles af bevægelige skodder, som tilfører bygningen en effektfuld lys- og skyggevirkning. Bygherren har tidligere ønsket at opføre et parkeringshus på dette sted og siden et erhvervshus. Bygge- og Teknikudvalget bemyndigede på mødet den 4. september 2002 forvaltningen til med forbehold for det endelige projekt samt resultatet af fornøden naboorientering at meddele dispensation til opførelse af en erhvervsbebyggelse på dette sted. Efterfølgende har bygherren NCC Development ønsket at konvertere byggeriet til boliger. Med realisering af projektet øges bebyggelsesprocenten i område I til 104.

Boligprojektet mrk. B har et etageareal på 9.180 m² og rummer 73 lejligheder. Bygningen er udformet som en vinkelbygning langs med gaden Islands Brygge og pladsen ved Drechselsgade.  Projektet er i 8 etager og respekterer lokalplanens maksimale bygningshøjde i område II på 27 m. De to øverste etager er udformet delvist som tilbagetrukne penthouseetager, delvist som "tårnopbygninger" af skiftende højde, der understreger en lodret markering af facaderne. Bygningen har store vinduespartier og altaner.

Boligprojektet mrk. C har et etageareal på ca. 6.000 m² og rummer 47 lejligheder. Projektet er i 8 etager, hvoraf stueetagen er delvis åben og den øverste etage er trukket tilbage på sydsiden. Bygningen respekterer med sin højde på ca. 25 m lokalplanens maksimale bygningshøjde på 27 m. Den gennemsnitlige husdybde er ca. 16 m, hvor lokalplanen foreskriver maksimalt 15 m. Bygningen fremstår med en karakteristisk sydfacade med små bokse, der skaber dynamik og rytme i et spil mellem åbne og lukkede balkoner og facadepartier. Lejlighederne er vinklet således, at alle får et direkte kig mod vandet. Huset vil få sin helt egen karakteristiske fremtræden i rækken af fritstående bygninger langs havnen.

 

Afvigelser fra lokalplanen

Bebyggelsesprocenten

Reduktion af det samlede grundareal af område I og II til 196.600 m² og af område II alene til 90.500 m² samt opførelse af de 3 boligprojekter med et samlet etageareal på ca. 19.500 m² vil indebære, at bebyggelsesprocenten for område I og II under ét bliver ca. 114, hvor lokalplanen foreskriver, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 110. Knap halvdelen af bebyggelsesprocentoverskridelsen er begrundet i havnebassinets ændrede status, mens den resterende overskridelse er begrundet i, at projekt A har været påtænkt som parkeringshus, der er ændret til først erhverv og siden boliger. For område I og II hver for sig bliver bebyggelsesprocenten henholdsvis ca. 104 og ca. 124, hvor lokalplanen foreskriver, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 100 og 120.

Friarealdækning

Med færdiggørelse af Havnestad ved opførelse af de aktuelle projekter og anlæg af de nævnte pladser vil det samlede friareal udgøre ca. 102.000 m², hvor det for at opfylde lokalplanens krav om en friarealdækning på 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af erhvervsetagearealet skulle være på ca. 117.000 m². Der er tidligere dispenseret til en reduktion på knap 4.000 m², og den aktuelle reduktion er i den forbindelse adviseret som en konsekvens af konverteringer fra erhverv til boligformål.

Etageantal

Projekterne mrk. B og C afviger med etageantal på op til 8 fulde etager fra lokalplanens bestemmelse om, at der højst må bygges i 6½ etage, men overholder bestemmelsen om, at bygningshøjden højst må være 27 m.

Husdybde

Projekterne mrk. A og C afviger med husdybder på 17 m og op til 18 m fra lokalplanens bestemmelse om, at boligbebyggelse i område I og II må have en husdybde på henholdsvis maksimalt 12 m og 15 m.

Afstand mellem bebyggelser

Projektet mrk. A holder i forhold til det syd for liggende boligbyggeri en afstand på 9 m ud for dette byggeris 2 nordvendte lukkede gavle. For at overholde lokalplanens bestemmelse om, at en bebyggelses højde, hvor en eller begge de berørte bygningsdele er en gavl, ikke må overstige 4/3 x afstanden til anden boligbebyggelse, skulle de to bebyggelsers højde være reduceret til maksimalt 12 m. Bestemmelsen kan ifølge lokalplanen lempes, når der som her efter Teknik- og Miljøforvaltningens skøn opnås tilfredsstillende lysforhold i beboelses-, opholds- og arbejdsrum.

Projektet mrk. B har i den østligste gavl en afstand på ca. 13,5 m til det øst for liggende boligbyggeri på ejendommen matr. nr. 196 EK. For at overholde lokalplanens bestemmelse om højdegrænseplan måtte bebyggelserne ud for gavlen ikke være højere end 18 m. Der er tidligere dispenseret fra højdegrænsebestemmelsen i forbindelse med nabobyggeriet, og behovet for den aktuelle dispensation er i den forbindelse forudskikket.

 

Anbefaling af dispensation

Stigningen i bebyggelsesprocenten skyldes dels beregningsregler dels, at det lokalplanmæssigt forudsatte havnebassin ikke længere formelt kan medregnes i grundarealet. Med hensyn til det påtænkte parkeringshus svarende til projekt A ville det afhængig af de matrikulære forhold have været undtaget for medregning i etagearealet. Forvaltningen kan på den baggrund anbefale begge dispensationer.

Forvaltningen finder det positivt, at Havnestad med sin centrum nære placering og sin attraktive beliggenhed mellem Havnen og Amager Fælled primært udbygges med boliger. Forvaltningen finder, at der med den beliggenhed er belæg for at meddele dispensation til den begrænset lavere friarealdækning, idet alle boliger samtidig får attraktive nærrekreative arealer og forsynes med altan, terrasse eller tilsvarende. Desuden skal bemærkes, at indregning af den del af de interne veje, der er forbeholdt fodgængere og cykelstier, i friarealet, vil medføre et friareal på ca. 118.900 m² og dermed et mindre overskud i forhold til lokalplankravet. Sådanne beregningsregler er medtaget i senere lokalplaner som "F.L. Smidth II" og "Ørestad Syd".

Forøgelsen af etageantallet i to af projekterne sker inden for den fastsatte maksimale bygningshøjde. Boligerne i de to projekter med store husdybder holdes inden for dybden af de i lokalplanen fastlagte byggefelter og får acceptable lysforhold, fordi boligerne udformes med store vinduespartier. Overskridelserne af højdegrænseplanet findes acceptabelt, idet de berørte bygningsdele har begrænset udstrækning, så der kommer lysindfald fra flere sider. Forvaltningen finder det væsentligt, at pladsen ved Drechselsgade afgrænses af bebyggelse af en vis tyngde, og derfor prioriteres bebyggelsens højde frem for overholdelse af højdegrænseplanet.

 

Naboorientering

Forvaltningen har i perioden 31. januar – 21. februar 2006 gennemført den i henhold til planlovens § 20, stk. 2, foreskrevne forudgående naboorientering. Der er i forbindelse hermed modtaget 26 henvendelser. Neden for er henvendelsernes indhold og forvaltningens bemærkninger hertil sammenfattet tematisk.

 

Generel modstan d mod dispensationer

I 7 henvendelser gøres der indsigelse mod overhovedet at fravige lokalplanens bestemmelser. I to af henvendelserne fremføres desuden, at man finder fravigelserne så principielle, at de ligger ud over, hvad der kan dispenseres til.

Bemærkning

Lokalplanen indeholder relativt detaljerede bebyggelsesregulerende bestemmelser for et meget stort byomdannelsesområde. Det er forvaltningens holdning, at de detaljerede bestemmelser sikrer en stram styring af udviklingen men tillige, at der må forventes behov for at tilgodese ønsker om ændringer undervejs. Forvaltningen finder således ikke dispensationer problematiske, når der ved en konkret vurdering af den pågældende sag findes gode argumenter for at dispensere.

Principperne i en lokalplan er planens formålsbestemmelse og de anvendelsesbestemmelser, der er fastsat ud fra formålet med planen, hvilket fremgår af bemærkningerne til planloven. Principperne omfatter efter forvaltningens vurdering også den planlagte struktur, men ikke de bestemmelser, der mere detaljeret regulerer bebyggelsens omfang, udformning og placering. De ansøgte dispensationer ligger derfor indenfor dispensationsmulighederne.

 

Havnestads attraktionsværdi

I 8 henvendelser fremføres, at Havnestad allerede er overbefolket, at bebyggelserne ligger for tæt, at området ikke er blevet så mondænt som forventet, at trafikbelastningen er voldsom, samt at parkeringskapaciteten er for lav.  Man er derfor imod en forhøjelse af bebyggelsesprocenten samt tilladelse til at bygge højere og mere massivt.

Bemærkning

Den maksimale bebyggelsesprocent er i lokalplanen fastlagt til 110, hvilket er relativt lavt i betragtning af områdets centrale beliggenhed og i forhold til andre byudviklingsområder i nærheden, herunder på den anden side af Sydhavnen. Bebyggelserne opføres i princippet i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser om placering inden for de fastlagte byggefelter og om maksimal volumen, ligesom planens intentioner om opførelse af nybyggeriet som karreer, der åbner sig mod henholdsvis en grøn og en blå kile ikke anfægtes af de aktuelle dispensationer.

I Havnestad ses ligesom i København generelt et stigende bilejerskab og en øget trafik. Trafikalt er især Artillerivej belastet samtidig med, at den trænger til istandsættelse. Trafiksanering af Artillerivej på strækningen mellem Njalsgade og Drechselsgade indgår da også i Vej & Parks investeringsplan for 2006-2011, jf. indstilling på udvalgsmødet den 8. marts 2006 (TMU 117/2006), mens et projekt for den sydlige del indgår i grundlaget for det aktuelle lokalplanforslag for "Artillerivej Syd".

Der etableres naturligvis parkeringspladser til de aktuelle byggerier, og i øvrigt er der ledig parkeringskapacitet i de etablerede parkeringskældre. JM Danmark har således oplyst, at ud af de 107 p-pladser, selskabet har etableret i konstruktion i område I, er 27 pladser ikke solgt/udlejet. I alt etableres der i område I og II 1.050 p-pladser i konstruktion.

 

Projekt A – matr.nr. 557 AM

I 8 henvendelser, hvoraf to er på vegne af ejerforeninger i nabobebyggelsen Fionia Hus og to er på vegne af afdelingsbestyrelser i Grønings Have, fremføres, at område I med en forhøjelse af bebyggelsesprocenten bliver mindre attraktivt, at der med konverteringen fra erhverv til boliger forsvinder en mulighed for etablering af butikker og restauranter mv., at parkeringsforholdene forringes, og at udsigten fra Fionia Hus forringes ved, at der bygges 6 boligetager i stedet for 4 erhvervsetager. Desuden gøres der indsigelse mod bebyggelsens højde i forhold til nabobebyggelsen.

En indsiger, der bor i det allerede opførte boligbyggeri på ejendommen vurderer, at lysindfaldet i vedkommendes lejlighed reduceres med op til 40 pct.

Bemærkning

Den samlede byggeret i Havnestad er i lokalplanen fordelt således, at område I, som projekt A er beliggende i, er fastlagt med en maksimal bebyggelsesprocent på 100, hvilket skal ses i relation til et krav om, at mindst 70 pct. af det samlede etageareal skal anvendes til boliger, mens område II kan bebygges med 120 pct. og med op til 65 pct. erhverv.

Det er forvaltningens vurdering, at en forøgelse af byggeretten i område I med 4.200 m² svarende til en stigning i bebyggelsesprocent til ca. 104 er uproblematisk, bl.a. set i lyset af, at godt 28 pct. af etagearealet anvendes til erhverv samtidig med, at bebyggelsesprocenten fortsat er lavere end den generelt laveste beb yggelsesprocent i tætte byområder på 110.

Lokalplanen foreskriver ikke, at det aktuelle byggefelt kun kan anvendes til erhverv, som nogle indsigere fremfører. Da lokalplanen derimod foreskriver, at butikker kun må etableres i stueetagen langs Axel Heides Gade, ville etablering af butikker i det aktuelle byggefelt tillige forudsætte dispensation.

Forvaltningen finder ikke, at der i den konkrete sag er planmæssig begrundelse for at stille som betingelse for udnyttelse af et byggefelt, at det anvendes til erhverv, herunder butikker.

Den fastlagte bebyggelsesplan for område I er relativt detaljeret, og det har hele tiden været forudsat, at den aktuelle ejendom - som de øvrige byggefelter omkring den grønne kile - skulle bebygges med en u-formet bebyggelse, der åbner sig mod kilen.

Forvaltningen finder det væsentligt, at det forudsatte bebyggelsesprincip fastholdes, og at bebyggelsen "færdiggøres" i den hovedform som forudsat i lokalplanen, det vil sige med en u-form og i tilnærmelsesvis samme bygningshøjde. I forhold til den lokalplanmæssigt muliggjorte lukkede u-form, indebærer den foreliggende åbne form efter forvaltningens vurdering i øvrigt et bedre lysindfald alt andet lige hos den indsiger, der påpeger et betydeligt tab af lys.

 

Projekt B – matr.nr. 214 EK

I 5 henvendelser protesteres mod opførelse af projekt B med det angivne etageantal og den deraf givne bygningshøjde, som vil medføre en reduktion i udsigtsmulighederne fra bebyggelsen på ejendommen matr.nr. 196 EK og en forringelse af de berørte boliger.

Henvendelserne kommer fra personer, der har købt lejlighed i nabobebyggelsen, og det er bl.a. afstanden på 13,5 m mellem den østligste gavl på det aktuelle projekt og egen bebyggelse, der refereres til.

I en enkelt henvendelse fremføres, at opførelse af det aktuelle byggeri som planlagt vil medføre, at såvel alle ca. 100 altaner på nabobebyggelsen som pladsen, som de to bebyggelser afgrænser, vil blive ubrugelige til ophold på grund af vindturbulens.

Bemærkning

Med hensyn til bebyggelsen på ejendommen matr. nr. 196 EK har bygherren, Sjælsø Gruppen, haft samme ønsker om at udnytte den maksimale bygningshøjde ved at bygge i op til 8 etager, som flertallet af bygherrer har haft, og der er meddelt den fornødne dispensation hertil. Det er i lokalplanen fastlagt, at der skal bygges i de to byggefelters hjørner og i mindst 4 etager. Bebyggelsen på matr.nr. 196 EK udløser ved opførelse af bebyggelse på den aktuelle ejendom dispensation i forhold til højdegrænseplanet. I forbindelse med såvel den gennemførte naboorientering som ved meddelelse af dispensationen til matr.nr. 196 EK er det pointeret, at de to bebyggelser indbyrdes overskrider det fastlagte højdegrænseplan, og at der kan forventes en dispensation til at bygge i 8 etager i forbindelse med det aktuelle byggeri.

Med hensyn til vindproblematikken kan det generelt konstateres, at en beliggenhed ud til et åbent havnerum mod vest medfører et betragteligt antal dage med stor vindpåvirkning.

En bygningshøjde på 27 m er ikke usædvanlig i nye byudviklingsområder og har ikke tidligere givet anledning til særlige overvejelser om vindproblemer, og forvaltningen er ikke bekendt med sådanne problemer i forhold til allerede opførte bygninger.

En seriøs vindundersøgelse vil i øvrigt være omstændelig og bekostelig og vil ikke kunne tage højde for andre faktorer end de af de to bygningers indbyrdes placering mv. afledte.

 

Projekt C – matr.nr. 193 EK

I 7 henvendelser fra personer, der har købt lejlighed på naboejendommene henholdsvis nord og øst for det aktuelle byggeri, protesteres mod opførelse af projekt C i det angivne etageantal og den deraf givne bygningshøjde, samt husdybden på ca. 16 m, som vil medføre en reduktion i udsigtsmulighederne fra bebyggelserne på ejendommene matr.nr. 192 og 196 EK og en forringelse af de berørte boliger.

En enkelt indsiger fremfører, at bygningen rækker for langt ud på havnepromenaden og dermed begrænser muligheden for ophold ved vandet.

Bemærkning

Den aktuelle bygning ligger åbent på kajarealet i en afstand af 50 m til den nord for liggende boligbe byggelse og vinkelret på den 20 m øst for liggende bebyggelse, som i øvrigt begge ligeledes opføres/er opført i 8 etager. 

Bygningen ligger inden for det fastlagte byggefelt og overholder den maksimale bygningshøjde.

Med bygningens orientering vinkelret på havneløbet opnås gode udsigtsmuligheder for omgivelserne, og der ses ikke at være nogen begrundelse for ikke at give samme frihedsgrader for den aktuelle bebyggelse som for de øvrige.

Bygningens fremspring mod havnen udføres som udkragninger af de øvre etager – tilsvarende Gemini Recidence, hvorimod stueetagen overholder lokalplanbestemmelsen om, at havnepromenaden skal have en bredde på mindst 12 m

 

Nedlæggelse af Havnebassinet

I et par indsigelser fremføres bekymring over, om havnebassinet og det indre spejlbassin nu nedlægges, hvilket der ikke er tale om.

 

Generel kritik af Havnestad

En del indsigere benytter i øvrigt lejligheden til at give udtryk for subjektive holdninger til, hvad der er godt og skidt – pænt og grimt - i Havnestad, og det kan konstateres, at bebyggelser og anlæg mv. appellerer forskelligt til folk.

 

Miljøvurdering

Sagstypen er ikke omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

 

BILAG VEDLAGT

1  Sammentegning af lokalplantegning nr. 27.240 og 27.431

2  Oversigtstegning over Havnestad med markering af boliger og erhverv samt de aktuelle projekter

3  Projekt A – forslag til bebyggelse på matr.nr. 557 Amagerbros kvarter, København

4  Projekt B – forslag til bebyggelse på matr.nr. 214 Eksercerpladsen, København

5  Projekt C – forslag til bebyggelse på matr.nr. 193 Eksercerpladsen, København

6  Liste over indsigelser

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A  Naboorientering af 31. januar 2006

B  Kopi af de 26 henvendelser på naboorienteringen.

 

Ulrik Winge