Forslag til lokalplan for "Scala"

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget skal godkende lokalplanforslaget og kommuneplantillægget, der giver mulighed for nybyggeri på Scala-grunden og omlægning af Axeltorv, samt at forslaget offentliggøres i to måneder.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

1.                  at forslag til lokalplan ”Scala” (bilag 1) vedtages med henblik på offentliggørelse i to måneder,

2.                  at den foreslåede borgerdialogproces vedtages (bilag 4)

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler

3.                  at forslag til kommuneplantillæg (bilag 1) vedtages med henblik på offentliggørelse i to måneder, at det tages til efterretning, at der foreligger udkast til en udbygningsaftale med grundejer (bilag 5), idet aftalen vil blive forelagt i endelig form ved planernes endelige behandling.

I 1987-89 blev den sidste Scala-bygning opført. Konceptet blev ikke den forventede succes, og bygningen har siden haft forskellige ejere. Nu ejes den af Ejendomsselskabet Norden, som ønsker at opføre en ny markant bebyggelse med butikker, caféer og restauranter i stue og på 1. sal og kontorer fra 2. sal og opefter, svarende til ca. 650 arbejdspladser. Bygningen har de sidste par år stået tom, og er p.t. under nedrivning.

Tegnestuen Lundgaard og Tranberg er ansat til at tegne den ny bebyggelse. Gennemførelse af projektet kræver ny lokalplan og kommuneplantillæg på grund af projektets nye højder, ændrede udtryk samt anvendelsesændring fra hotel m.v. til kontor fra 2. sal og op.

Det er forvaltningens vurdering, at projektet vil understøtte målene i Kommuneplan 2011. Københavns Kommunes befolkning vokser med ca. 1.000 nye københavnere hver måned. Der er derfor behov for nye erhvervsbyggerier og boliger. Projektet indeholder serviceerhverv med ca. 650 arbejdspladser. Det er stationsnært, og byggeriet bliver opført som lavenergibebyggelse.

Den ny bebyggelse er indpasset i forhold til nabobebyggelse, og højder og bredder er tilpasset vigtige kig til byens tårne og spir.

Bebyggelsen består af fem runde bygninger i varierende højder fra 28 m til 61 m (svarende til 7 - 16 etager), placeret på en udbygget stueetage. Etagearealet udgør ca. 23.000 m². Se nærmere om projektet i bilag 1.

Bebyggelsesprocenten i den gældende lokalplan nr. 382 ”Jernbanegade” er 660 svarende til ca. 23.000 m². Bebyggelsesprocenten overskrides således ikke ved den ny bebyggelse.

Bebyggelsen bryder med karrestrukturen ved en fritliggende placering. Placeringen og udformningen danner nye rum mod Vesterbrogade, Jernbanegade og mod Axeltorv, og der skabes en passage mellem Vesterbrogade og Jernbanegade langs den østlige karre. På 1. sal etableres en byhave med adgang via trapper og elevatorer fra Axeltorv og passagen. Axeltorv tilføres således offentligt tilgængeligt areal, og der skabes mulighed for nyt byliv i området.

Der er adgang til butikkerne hele vejen rundt om bebyggelsen, og adgangen til kontorarealet sker via byhaven på 1. sal.

En af bebyggelsens runde bygninger placeres ca. 10 m ind på Axeltorv og en anden ca. 2 m ud mod Vesterbrogade. Ejendomsselskabet Norden skal således erhverve et areal af Axeltorv og Vesterbrogade for at give mulighed for bebyggelsen.

I sammenhæng med den ny bebyggelse omlægges Axeltorv. Omlægningen af Axeltorv indgår i en udbygningsaftale med Ejendomsselskabet Norden.

Axeltorv bearbejdes landskabeligt med frit placerede træer for at fremhæve det gamle voldanlægs retning på tværs af byen. Det er visionen, at beplantningen videreføres på resten af Axeltorv foran Palads og mod Ørstedsparken. Tegnestuen har kontakt med Schønherr Arkitekter, som står for udviklingen af Vesterbropassage, så de to projektforslag koordineres mellem Vesterbrogade og Axeltorv og Scala-grunden.

Tegnestuen er i dialog med kunstneren Mogens Møller, som har udført kunstværket ”Zodiac”, som består af 11 statuer, som i dag er placeret på Axeltorv. Han er positivt indstillet over for en ny placering, som foreslået i projektet.

Lokal afledning af regnvand (LAR) samt grønne tage vil blive indarbejdet i projektet, og projektet opføres som lavenergibebyggelse (energikrav 2015).

Scala-grunden ligger uden for det område, der i kommuneplanen friholdes for højhuse. Tillægget til Kommuneplan 2011 vil ændre den maksimale bygningshøjde fra 27 til 61 m.

Lokalplanen giver mulighed for indretning af en offentlig tilgængelig restaurant/bar. Der forhandles med de kommende lejere om denne mulighed i bygningen mod Jernabanegade på 9. og 10. etage.

En facade mod Jernbanegade, som er forudsat nedrevet i forbindelse med opførelse af det nye Scala-projekt, er udpeget som bevaringsværdig i den gældende lokalplan. Det vurderes, at den ny bebyggelse vil tilføre området større kvaliteter end en fastholdelse af denne ene bevaringsværdige bygning, hvis arkitektoniske stil allerede fint er repræsenteret i området.

Den gældende lokalplan omfatter foruden Scala-grunden også resten af karreen. Den ny lokalplan vil udelukkende medtage Scala-grunden samt Axeltorv. Scala-grunden vil således udgå af lokalplan 382 ”Jernbanegade”.

Parkering og trafik

Parkeringsnormerne i kommuneplanen for indre by er 1 p-plads pr. 150 m² etageareal og 1 p-plads pr. 100 m² etageareal for detailhandel (butikker). Kontorarealet er anslået til 18.900 m² svarende til ca. 125 p-pladser og butikkerne er anslået til 4.100 m² svarende til ca. 40 p-pladser. Dette svarer til i alt ca. 165 p-pladser, som etableres i p-kælder.

Der pågår forhandling med Dagmarhus-karreen om at tinglyse mulighed for placering af ekstra 13 p-pladser i kælderen til Scala, således at Dagmarhus får opfyldt deres krav til p-plads. Falder forhandlingerne på plads vil Scala således rumme ca. 180 p-pladser, mens kommuneplanens rammer på ca. 167 p-pladser vil være gældende, hvis forhandlingerne ikke falder på plads, og lokalplanforslaget vil blive tilrettet.

Fra Jernbanegade vil der blive adgang til p-kælderen, hvortil det også er intentionen, at cyklister skal kunne køre direkte til cykelkælderen. Der indrettes ca. 350 cykel p-pladser i kælderen og ca. 90 på terræn, udover de eksisterende 80 cykel p-pladser langs Axelborg, som genetableres. Det forventes, at den nye bebyggelse vil generere 600 enkeltture i bil pr. døgn, hvoraf størstedelen vil skulle til og fra p-kælderen via Jernbanegade. Det vurderes, at Jernbanegade med en daglig trafik på 7.000 køretøjer kan håndtere denne trafikmængde.

Scala-grunden har god kollektiv trafikbetjening og ligger stationsnært mellem Vesterport station, Københavns Hovedbanegård og den planlagte metrostation på Rådhuspladsen. Der er 200-300 m til S-tog, den kommende metro og en lang række buslinjer.

Vind

De høje bygninger og bebyggelsens udformning har fordret en nærmere analyse af de kommende vindforhold. Ejendomsselskabet Norden har fået iværksat en vindanalyse med en konkret vurdering af projektet. Der er også foretaget en vindanalyse af de eksisterende forhold, da området i forvejen er udsat for vindgener, idet der ikke er skærmende bygninger mod nord og syd. Vindanalysen har frembragt forslag til at mindske vindgener, og projektet er blevet tilpasset med bl.a. optimering af placering af træer, for at imødegå vind. Det konkluderes, at beplantningen gør forholdene på Axeltorv mindst lige så gode eller lidt bedre end den var med de eksisterende forhold. Ved supplerende beplantning samt beplantning med træer i varierende højde kan vindforholdene yderligere forbedres. Byhaven kan gøres egnet til stillesiddende aktiviteter ved lavere beplantning, og passagen kan forbedres ved beplantning efter nøjere analyser, men det vil være svært helt at undgå vindgener i så smal en passage specielt ved søndenvind . (Se bilag 2).

Lokaludvalg

Der har gennem processen været dialog med lokaludvalget, som har udtrykt bekymring i forhold til eventuelle fremtidige vindgener. Ejendomsselskabet Norden er meget opmærksom på problematikken. Der er således på lokaludvalgets foranledning blevet udarbejdet en sammenligning med Hammerichsgade, hvor man er bekendt med vindgenerne. Analysen viser, at der er stærk vind omkring SAS-bygningen, som er uden sammenligning med vindforholdene med et kommende Scala-projekt på Axeltorv. I høringsfasen gennemføres et borgermøde i samarbejde med lokaludvalget.

På baggrund af nøgletal fra kommuneplanens investeringsredegørelse og den planlagte anvendelse i området med i alt ca. 23.000 m² erhverv skønner kommunen at byggeriet isoleret set giver en årlig skattemerindtægt på ca. 4,2 mio. kr. (2012 priser).

På bygherrens anmodning er der udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen indeholder en landskabelig bearbejdning af den sydlige del af Axeltorv. (Se bilag 6).

En del af bebyggelsen er placeret på Axeltorv og Vesterbrogade, hvilket kræver at bygherre erhverver disse arealer. Forhandlingerne om køb af arealerne er indledt med Økonomiforvaltningen.

Når lokalplanforslaget er vedtaget i udvalgene, gennemføres en offentlig høring af lokalplanforslaget ligesom der planlægges et borgermøde. Den endelige lokalplan og kommuneplantillæg forventes at kunne forelægges for Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen november 2012.

         Claus Juhl                                         Hjalte Aaberg

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i møde den 14. maj 2012

Indstillingens 1. og 2. at-punkt blev anbefalet med bemærkning om, at antallet af cykelparkeringspladser i terræn nævnt i indstillingen tilrettes til 90 inden oversendelse af indstillingen til Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

SF, Enhedslisten, Socialdemokraterne og Radikale Venstre afgav protokolbemærkning:

”Partiernes opbakning til den endelige lokalplan afhænger af, at projektet yderligere kvalificeres ved vindstudier, så projektet optimeres med placering af supplerende beplantning eller anden lægivende foranstaltning.”

Liberal Alliance afgav protokolbemærkning:

”Liberal Alliance ser gerne, at byggeriet får en større højde og bliver til egentlige højhuse.”