Startredegørelse for lokalplan Lyngbyvej 100 med kommuneplantillæg, Østerbro

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes forslag til lokalplan og tillæg til kommuneplan for at udvikle området Lyngbyvej 100 med en blanding af boliger og erhverv samt sikre bevaringsværdige bygninger.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Lyngbyvej 100 på baggrund af scenarie A (Løsning) samt de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
   
   
2. at Økonomiforvaltningen samtidig udarbejder forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

Problemstilling

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan for Lyngbyvej 100 for at opføre ca. 35.000 m2 boliger og erhverv (bilag 2). Byggeønskerne har et omfang, som kræver en ny lokalplan. Projektet kræver et kommuneplantillæg, da byggeønskerne ligger ud over de byggemuligheder, der ligger i den nuværende kommuneplanramme.

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om Teknik- og Miljøforvaltningen skal udarbejde et forslag til lokalplan på baggrund af scenarie A (Løsning) og den vedlagte startredegørelse (bilag 2). Økonomiudvalget skal tage stilling til, om Økonomiforvaltningen skal udarbejde et tillæg til Kommuneplan 2019 på baggrund af den vedlagte startredegørelse (bilag 2).

Løsning

Lokalplanforslag for Lyngbyvej 100 vil muliggøre udviklingen af et blandet byområde med boliger og erhverv, og understøtter således målet i Arkitekturpolitik København 2017-2025 om at fremme planlægning af funktionsblandede bykvarterer. Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår, at boligandelen fastlægges til min. 40% svarende til den gældende lokalplan. Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår, at den eksisterende bebyggelse med middel bevaringsværdi (SAVE 4) gøres bevaringsværdig i lokalplanen og dermed sikres mod nedrivning, idet bygningerne vurderes at være et tidstypisk eksempel på funktionel tradition, helstøbt og velholdtbyggeri (bilag 5).

Nedenfor er beskrevet to mulige scenarier. Der skal tages stilling til, om der skal arbejdes videre med scenarie A eller B. De to scenarier er uddybet i startredegørelsen (bilag 2).

Scenarie A

De eksisterende bygninger på grunden bevares på nær mindre tilbygninger til nordfløjen mod banen og forlængelsen af administrationsfløjen fra 1992, og det fastlægges, hvordan bygningerne kan omdannes, fx om der kan tilføjes nye etager. Desuden muliggøres opførelse af en ny karré i sammenhæng med den eksisterende bebyggelse. I alt op til ca. 30.000 m2. De 16 træer, der lever op til kriterierne for at kunne gøres bevaringsværdige, kan umiddelbart sikres (bilag 4). Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler scenarie A, så der kan bygges til med respekt for de bærende bevaringsværdier (bilag 5). Derved understøttes målene i Arkitekturpolitik København 2017-2025 om at ”transformere eksisterende bydele, byrum og bygninger, så de bevarer de bærende bevaringsværdier og bygger nye lag på byens fortælling”.

Scenarie B

Alle de eksisterende bygninger på grunden rives ned for at muliggøre ny bebyggelse med op til 35.000 m2. Bygherres forslag består af en åben karré i den sydlige del af grunden og en længebebyggelse med forskellige højder i op til 35 m mod jernbanen. Scenarie B forudsætter, i den nuværende udformning, at 13 af de 16 træer, der lever op til kriterierne for at gøres bevaringsværdige, fældes, og at der i stedet plantes nye træer (bilag 4). Bygherre argumenterer for nyopførelse, idet det giver mulighed for bedre, mindre energikrævende og mere fleksible og tidssvarende boliger og erhvervsarealer, samt at en afskærmende erhvervsbebyggelse ud mod jernbanen kan reducere støj. Derudover mener bygherre, at scenarie B giver fordele ved at bygge tæt og højt, når der byggesstationsnært.

I startredegørelsen er scenarie A vist med en bebyggelsesprocent på 185, og scenarie B er vist med en bebyggelsesprocent på 215. Begge scenarier kræver yderligere kvalificering frem mod lokalplanforslaget for blandt andet at kunne fastlægge en endelig bebyggelsesprocent for området.

Økonomiforvaltningen ønsker på vegne af Socialforvaltningen at afsøge mulighederne for at indpasse et døgnbemandet botilbud på ca. 3.200 m2. Frem mod lokalplanforslaget vil muligheden for at indgå en frivillig udbygningsaftale omen ny vejadgang (bilag 2) blive afklaret samt muligheden for eventuelle enkelte mindre butikker til at betjene nærområdet.

Byliv

Der fastlægges en stiforbindelse igennem lokalplanområdet, som møder stierne til Ryparken Station og til bydelen mod syd og øst. Kantzoner udformes, så de understøtter byliv og tryghed. Trafikstøj overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier i en del af området. Bebyggelsesplanen til begge scenarier kan indrettes, så grænseværdier for støj ved boliger kan overholdes (bilag 2).

Bæredygtighed og bynatur

Det er den første lokalplan, hvor Københavns Kommunes nye bæredygtighedsværktøj anvendes.
I det videre arbejde med lokalplanen vil der være fokus på følgende initiativer, som bygherre har intentioner om frivilligt at indarbejde: Blandet boligmasse og ejerformer, Attraktive udearealer, Attraktive forbindelser, Bynatur med merværdi, Materialer med lav miljøpåvirkning. Forvaltningen ser desuden et potentiale i Eksisterende konstruktioner. 16 træer i lokalplanområdet lever op til kriterierne for bevaringsværdige træer (bilag 4).
I lokalplanforslaget vil der blive stillet krav til andelen af grønt areal og antallet af nye træer.

Almene boliger

Krav om min. 25 % almene boliger forventes ikke at blive stillet i lokalplanforslaget, da det samlede etageareal for nye boliger, med en boligandel på 40%, er under minimumsgrænsen på 3.200 m2 (ved en bebyggelsesprocent på 185). Minimumsgrænsen, for hvornår krav om almene boliger stilles følger Administrationsgrundlag for almene boliger (TMU 8. april 2019). Den gældende lokalplan Borgervænget II fastlægger allerede området til boliger og har en bebyggelsesprocent på 150. Derfor kan der kun stilles krav om almene boliger i forhold til nye m2, dvs. 25% af de nye m2 til boliger. Antallet af nye m2 til boliger afhænger af bebyggelsesprocenten og af boligandelen. Hvis det nye boligetageareal alligevel overstiger minimumsgrænsen på 3.200 m2, vil der blive stillet krav om almene boliger i lokalplanforslaget.

Parkering

Kommuneplan 2019 stiller krav om én parkeringsplads pr. 250 m2 boligetageareal og som udgangspunkt én parkeringsplads pr. 214 m2 erhverv. På baggrund af lokalplanområdets stationsnære placering i et tæt bykvarter (tætbyen) foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen, at der arbejdes videre med en reduceret bilparkeringsnorm for erhverv svarende til 1 parkeringsplads pr. 286 m2 bruttoetageareal. Bygherren er indforstået med dette. Ifølge Administrationsgrundlag for anvendelse af parkeringsnormer i Kommuneplan 2019 (TMU 11. maj 2020) er det ikke muligt at reducere parkeringsnormen for boliger, da Lyngbyvej 100 ikke er en del af et byudviklingsområde. Kommuneplanen stiller krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 boligetageareal og tre cykelparkeringspladser pr. 100 m2 erhverv.

Kommuneplantillæg

I Kommuneplan 2019 er området udlagt til bolig- og serviceerhverv (C2-ramme) med en maks. bebyggelsesprocent på 150 og en maks. bygningshøjde på 24 m. Boligandelen skal udgøre mellem 40 og 75%. På grund af beliggenheden nær Ryparken Station samt områdets placering i et tættere bykvarter (tætbyen), foreslår forvaltningerne, at der udarbejdes et tillæg til Kommuneplan 2019, som muliggør en højere bebyggelsesprocent for området. I scenarie A er udgangspunktet en maks. bebyggelsesprocent på 185 (C3-ramme), og i scenarie B er der mulighed for en højere bebyggelsesprocent, dog maks. 215% (C3*-ramme).

Indledende høring

Der er foretaget en indledende høring, herunder af Østerbro Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når lokalforslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalgets hovedsynspunkter er:

1. Østerbro Lokaludvalg vil gerne bidrage til en tidlig involvering af interessenter.
2. Lokaludvalget mener, at det er vigtigt at tiltrække ressourcestærke beboere til området omkring Borgervænget, som er et udsat byområde.
3. Lokaludvalget mener, at der bør tænkes helhedspræget og i sammenhæng med det omkringliggende område, som opleves fragmenteret, fx ved at åbne mod Kildevældsparken.
4. Lokaludvalget ser positivt på bygherres intentioner om bæredygtighed (jf. Bæredygtighed og bynatur), grønne områder, forskellige boligstørrelser og mere liv mellem husene - og det ikke kun i dagtimerne.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

1. Forvaltningerne deltager gerne, hvis lokaludvalget ønsker at afholde et tidligt borgermøde.
2. I dag anvendes Lyngbyvej 100 til erhverv. I lokalplanforslaget vil der blive stillet krav til andelen af boliger. Det forventes at fremme et blandet bykvarter.
3. Der vil blive arbejdet på at sikre en ny vejadgang mellem Borgervænget og lokalplanområdet, og der søges fastlagt en ny stiforbindelse for fodgængere igennem lokalplanområdet (bilag 2).
4. I det videre arbejde med lokalplanen vil der være dialog med bygherre om bæredygtighed og hvilke konkrete initiativer, som bygherren har intention om at indarbejde.

Anbefalinger til den videre planlægning

Teknik- og Miljøforvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer:

• Udpege eksisterende bebyggelse (bortset fra mindre tilbygninger til nordfløjen mod banen og forlængelsen af administrationsfløjen fra 1992,) som bevaringsværdig og fastlægge muligheder for omdannelse, tilbygning og nybyggeri med respekt for de bærende bevaringsværdier.
• Sikre bevaringsværdige træer og et ubebygget gårdrum i den eksisterende bebyggelse med en høj grad af beplantning.
• Sikre en offentlig stiforbindelse for fodgængere igennem lokalplanområdet.
• Fastlægge en nordsyd-gående vejadgang mellem lokalplanområdet og Borgervænget.
• Fastlægge en bebyggelsesplan, som tager højde for støjforhold. Der skal arbejdes videre med bebyggelsens udformning.
• Bygningernes udformning, højde og dybde skal tilpasses, så der sikres dagslys.
• Afsøge muligheden for at indpasse et døgnbemandet botilbud på 3.220 m2.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Det skønnes, at gennemførelse af projektet vil give en forventet kommunal skatteindtægt på ca. 8 mio. kr. (inkl. eksisterende bebyggelse) og mulighed for ca. 350 arbejdspladser.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningerne et forslag til lokalplan med tilhørende tillæg til kommuneplanen. Forvaltningerne forventer at forelægge forslaget for Borgerrepræsentationen i 3. kvartal 2021, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen forventes endeligt vedtaget første kvartal 2022.

                    Søren Hartmann Hede                  Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 1. februar 2021

Socialdemokratiet stillede følgende ændringsforslag som erstatning af 1. at-punkt:

”at sagen sendes tilbage til Teknik- og Miljøforvaltningen med henblik på en tredje model, der indeholder, at forvaltningen går i dialog med bygherre om en model/hybrid mellem forslag A og B, og forvaltningen ligeledes inddrager/hører Østerbro lokaludvalg ift. den videre proces, herunder er det vigtigt, at der ikke bliver færre træer.”

Ændringsforslaget blev vedtaget med 8 stemmer mod 3. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, F, V og Å.

Imod stemte: O og Ø.

Den således ændrede indstilling blev sendt tilbage til Teknik- og Miljøforvaltningen.

Det Konservative Folkeparti og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne ønsker parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig, så parkering kan holdes på egen grund uden at belaste de offentlige vejarealer.”

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:

“Enhedslisten ønsker, at lokalplanen for Lyngbyvej 100 skal matche Østerbro Lokaludvalgs anbefalinger af en bygningshøjde på 24 m og en bebyggelsesprocent på 150.”

Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne er meget opmærksomme på, at de gamle bevaringsværdige bygningers udtryk ikke forsvinder, når der bygges ovenpå dem. Vi ønsker, at der i det videre arbejde udformes forskellige forslag, hvor dele af den eksisterende tagkonstruktion fastholdes.”

Socialdemokratiet afgav følgende protokolbemærkning:

”I Socialdemokratiet er vi interesserede i at finde en løsning, der er mest mulig bæredygtig. Der er gode perspektiver i både scenarie A og B, men vi ønsker at undersøge en løsning, hvor lokaludvalg inddrages og som bygger på de bedste elementer fra begge scenarier. Der skal således peges tilbage i historien ved at bevare 1-2 længer (fx sydlig og østlig), der tænkes støjafskærmning i det nordlige byggeri ud mod banen, hvor de eksisterende træer bevares og hvor ekstra isolering på eksisterende byggeri foretages indvendigt.”