Endelig vedtagelse af lokalplan Vermundsgade, Nørrebro

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Vermundsgade, som muliggør nedrivning af tre almene boligbebyggelser og opførelse af almene og private boliger samt p-hus og serviceerhverv. Nye forbindelser, porte og fællesskabsorienterede aktiviteter etableres i området for at opnå en bedre sammenhæng med resten af byen. 13 tidligere industribygninger udpeges som bevaringsværdige. Forslag til lokalplan har været i offentlig høring, som har givet anledning til ændringer, bl.a. vedr. facader, tag, byrum, kantzoner og spildevandsplan. Bestemmelser om håndtering af ekstremregn har været i supplerende høring og ikke givet anledning til yderligere ændringer.

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Vermundsgade (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Boligorganisationen Bo-Vita og udvikler AG-Gruppen er gået sammen om at udvikle området kaldet ”Den Grønne Trekant” med nye almene og private boliger, serviceerhverv, p-hus og dagligvarebutik på et alment grundareal, der er afgrænset af gaderne Rovsingsgade, Vermundsgade og Sigynsgade. I det tidligere industriområde, Lauritz Knudsens Fabrikker, nordøst for Vermundsgade udpeges 12 bygninger samt en bygning i Den Grønne Trekant som bevaringsværdige. Der vil blive tilført omkring 28.350 m2 etageareal, og projektet forudsætter derfor en ny lokalplan. Der tilføres 13.000 m2 private boliger, der muliggør et mere varieret boligudbud i området.

Lokalplanforslaget (bilag 2) blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 26. juni 2025 og har været i offentlig høring, hvor forvaltningen har modtaget 10 høringssvar. Høringen har givet anledning til ændringsforslag fra forvaltningen.

Løsning

Lokalplanen muliggør en fortætning, hvor bebyggelsesprocenten stiger fra 110 til 150. Fortætningen forudsætter nedrivning af tre eksisterende almene boligbebyggelser mod Vermundsgade, samt dele af boligenheder i de nederste etager til større og nye porte, samlet svarende til ca. 7.250 m2. Der forventes at blive opført nye private og almene boliger, ungdomsboliger og bofællesskab på samlet ca. 20.350 m2. Boligerne opføres i 4-6 etager og ved at tilføje 1-2 etager til de eksisterende almene bygninger. Herudover etableres serviceerhverv og et p-hus med dagligvarebutik i stueetagen på hjørnet af Vermundsgade og Sigynsgade. Der stilles krav om 25 % almene boliger.

Haraldsgade Nærgenbrugsstation, som i dag ligger i Vermundsgade, kan ikke blive liggende på den nuværende placering grundet fortætningen. Den vil derfor forsøges genplaceret et andet sted i nærområdet. For at skabe et aktivt byliv og højne trygheden i området, stiller lokalplanen krav til nye forbindelser, transparente opgange samt plads til fællesskabsorienterede aktiviteter og publikumsorienterede serviceerhverv i udpegede stueetager. Disse tiltag forventes at få flere til at bevæge sig igennem området og danne bedre sammenhæng med de omkringliggende kvarterer.

Alle nye boligbebyggelser vil blive opført med sadeltage, som er et væsentligt karaktergivende element i området og vil danne sammenhæng mellem eksisterende og nye bygninger. I lokalplanen stilles der krav om, at de nederste etager opføres i rød tegl, som er et gennemgående facademateriale i den eksisterende bebyggelse i Den Grønne Trekant.

Borgerrepræsentationen besluttede på møde den 26. juni 2025, at bestemmelser om håndtering af ekstremregn skal indarbejdes i lokalplanen, så området sikres til at håndtere en 100-års hændelse. Bestemmelser om dette indgår i forslag til ændringer.

Parkering
Lokalplanen stiller krav om én parkeringsplads for biler pr. 250 m2 etageareal for boliger, pr. 214 m2 for erhverv samt pr. 143 m2 for butik, svarende til samlet 250 parkeringspladser. Som følge af et behov for varelevering, afhentning af affald, indkørsel til p-hus og af trafiksikkerhedshensyn, nedlægges op til 17 offentlige parkeringspladser. Der stilles krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal bolig og butik samt tre cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal erhverv, hvilket svarer til ca. 2.100 cykelparkeringspladser.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget
Høringen har givet anledning til, at forvaltningen foreslår ændringer af lokalplanforslagets bestemmelser, herunder en opblødning af bestemmelser om farver på facade- og tagmaterialer og en hævning af den maksimale gulvkote fra 0,6 til 0,8 m efter ønske fra bygherre om mere fleksibilitet, samt en ændring af parkeringshusets facader, så mindst 50 % af facaden er 33-66 % gennemsigtige for at opnå at bygningen fremstår mindre kompakt. Herudover ændres byrum på tag af beboerhus på Vermundsgade, så der ikke stilles krav om plantebede og så eksisterende boldbane kan forblive på taget som funktion. Der muliggøres samtidigt to drivhuse.

Som opfølgning på Borgerrepræsentationens møde den 26. juni 2025, har bygherre fået udarbejdet forslag til håndtering af ekstremregn. Forslag til ændringerne til lokalplanens bestemmelser vedr. håndtering af ekstremregn omhandler blandt andet en reducering af andelen af grønt i områdets gårdhaver fra 60 til 45 % og fra 20 til 15 % for at sikre en mere fleksibel fremtidig indretning af gårdhaverne med trapper, kanter og plateauer ved lavningerne til regnvand. Der tilføjes bestemmelser om regnvandshåndtering i § 1 og 8, der muliggør etablering af lavninger til optagelse af ekstremregn samt ændring i redegørelsens afsnit om kloakering og skybrudsprojekter og tilføjelse af afsnit om sikring mod ekstremregn. Ændringsforslagene vedr. håndtering af ekstremregn har medført en supplerende høring fra den 18. november til den 2. december 2025. Høringssvarene i den supplerende høring har ikke givet grundlag til yderligere ændringer. Forvaltningen foretager herudover enkelte præciseringer og mindre redaktionelle ændringer. Alle ændringer fremgår af bilag 6.

Høring
Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 3. juli til den 26. september 2025. De 10 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes, virksomhedernes og lokaludvalgets hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Nørrebro Lokaludvalgs hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 8)

Lokaludvalget finder det problematisk, at der fortættes så meget, at det medfører en reducering af de grønne fællesarealer. De ønsker at Den Grønne Trekant også i fremtiden kan leve op til sit navn og anbefaler at have større fokus på grønne elementer i området.
Lokaludvalget er positivt stillet overfor fortætning med nye boliger mod Rovsingsgade og Vermundsgade, men finder nedrivning af almene boliger problematisk, for at bygge private boliger.

Forvaltningens bemærkninger

Der vil ske en mindre reduktion af de grønne fællesarealer, men samtidig sker også en væsentlig reducering af de eksisterende asfaltflader, der begrønnes. Området vil i fremtiden få en mere varieret beplantning og der stilles i lokalplanen krav om plantning af 127 flere træer end området har i dag og krav til 131 nye buske og facadebeplantning.
Den Grønne Trekant har fra 2023-2024 fremgået på statens liste af forebyggelsesområder. Københavns Kommune har sammen med boligorganisationen valgt at arbejde videre med at udvikle området og styrke attraktiviteten gennem fysiske og strukturelle forandringer, herunder skabe en mere blandet by med et varieret boligudbud med både private og almene boliger. Antallet af almene boliger fastholdes fremadrettet og vil blive placeret ved Sigynsgade og som tagboliger på de eksisterende almene boliger.

Lokaludvalgets synspunkter er herudover sammenfaldende med borgernes henvendelser, og forvaltningen kommenterer derfor samlet nedenfor.

Hovedsynspunkter i borgernes og øvrige henvendelser (bilag 4 henvendelse nr. 1- 5, 7, 9-10)

I tre henvendelser er der ønske om, at lokalplanens forudsætning om at nedrive eksisterende almene boliger forkastes, grundet klimamæssige- og sociale hensyn.
Fire henvendelser ønsker at bevare boldbane på taget af det eksisterende aktivitetshus, da der i dag er foreningsaktivitet for kvarterets børn. En henvendelse påpeger at P-husets facader på hjørnet af Vermundsgade og Rovsingsgade ikke passer ind i områdets omgivende design.
Tre henvendelser ønsker at nærgenbrugsstation på hjørnet af Vermundsgade forbliver i området og foreslås genplaceret i stueetagen af p-huset.
I en henvendelse skriver indsiger, at krav om andel af fællesareal for boliger på mindst 2,5 % er højt og ønsker den nedsat til 1 %, som i størstedelen af kommunens lokalplaner. Krav om indeliggende altaner ønskes slettet, da indeliggende altaner er omkostningstunge og øger risiko for, at byggeriet ikke kan realiseres inden for maksimumbeløbet. Der er et ønske om at hæve den maksimale gulvkote fra 0,6 til 0,8 m.
I en henvendelse ønskes krav om andelen af bilparkeringspladser, der reserveres til el- delebiler og elbiler nedsat fra 20 til 10 %.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen medgiver, at nedrivning og nybyggeri er CO2-mæssigt omkostningstungt. De eksisterende almene boliger er i en forfatning, der kræver en omfattende renovering, hvilket også vil medføre en klimabelastning. Bygherres rådgiver har udarbejdet et CO2-regnskab for nybyggeriet og nedrivning, der var vedlagt som bilag til politisk behandling af startredegørelse for lokalplan Vermundsgade den 11. marts 2024.
Da lokalplanforslaget blev udviklet, var der ikke foreningsaktivitet på taget af aktivitetshuset. Forvaltningen foreslår ændring i lokalplanen, så boldbane indgår som en mulighed på taget af aktivitetshuset. Lokalplanen stiller krav til at p-husets facader er røde tegl forneden og metal i farven rød foroven, hvilket efter forvaltningens vurdering stemmer overens med de øvrige bygninger. Forvaltningen foreslår en ændring, så 50 % af facaden er 33-66 % gennemsigtig, for at bygningen fremstår mindre fremtrædende.
Nærgenbrugsstationen genererer dagligt tung trafik, der sammen med en fortætning med nye boliger og den ønskede anvendelse med dagligvarebutik i p-huset gør det uhensigtsmæssigt at genplacere nærgenbrugsstationen i Den Grønne Trekant. Forvaltningen er i proces med at afklare ny placering for nærgenbrugsstationen andet sted i nærområdet.
Fællesarealer i stueetagen er en væsentlig del af projektet for den kommende gennemgående forbindelse ”Stræde” for at skabe liv og mødesteder i stueetagerne. Forvaltningen foreslår derfor at fastholde kravet. Forvaltningen administrerer efter, at alle familieboliger af princip har altaner. Forvaltningen foreslår at holde fast i krav om indeliggende eller delvist indeliggende altaner, da forvaltningen vurderer at udeliggende altaner er en ændring, der vil få væsentlige konsekvenser for dagslys, uderum og det arkitektoniske udtryk. Forvaltningen finder en øgning af den maksimale gulvkote til 0,8 m for uproblematisk og indstiller en ændring af bestemmelsen.
Teknik- og Miljøudvalget har den 10. juni 2024 besluttet, at mindst 20 % af parkeringsdækningen til boliger i lokalplaner skal reserveres til delebiler og at disse pladser forbeholdes delebiler på el. Mindst 20 % af de øvrige pladser skal være reserveret til andre elbiler. Forvaltningen foreslår at fastholde dette.

Supplerende høring
De to modtagne henvendelser i høringsperioden vedr. håndtering af ekstremregn vedlægges bilag 7. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Virksomhedens og lokaludvalgets hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Hovedsynspunkter i henvendelserne (bilag 7 henvendelse nr. 1 og 2)

Nørrebro Lokaludvalg mener at lavningerne, der foreslås at optage ekstremregn, bør være den primære løsning og ikke udledning til fælleskloakken, der i forvejen er belastet. Der udvises bekymring for hvor meget areal der ændres fra grøn til grå belægning.
HOFOR henviser til deres høringssvar i den offentlige høring og tilføjer at to træer, der forslås bevaringsværdige, kan være svære at bevare, hvis der er behov for at deklarere en bygnings- og træfri zone.

Forvaltningens bemærkninger

Fremadrettet vil området blive separatkloakeret i henhold til Spildevandsplan 2018 tillæg 26. Ledning til regnvand vil håndtere hverdagsregn og de forslåede lavninger i gårdrummene vil håndtere ekstremregn. Der vil opleves en mindre ændring i belægningen, dog vil det grønne opleves mere voluminøst og med mere varieret beplantning end i dag.
Forvaltningen og HOFOR vil i den videre proces omkring forsyning i forbindelse med byggesagerne gå i dialog om behov og konsekvens for mulig deklaration af en bygnings- og træfri zone.

Politisk handlerum
Det kan besluttes, at:

ændre andelen af begrønning i byrum og kantzoner, samt antallet af nye træer og buske.
nedsætte krav til andelen af fællesareal fra 2,5 % til 1 %, som bygherre ønsker. Ændringen vil give anledning til at lokalplanen sendes i supplerende høring.
nedsætte krav for andelen af bilparkeringspladser der reserveres til el delebiler eller elbiler fra 20 %, til en mindre andel, fx 10 %, for at imødekomme bygherrers høringssvar.

Større ændringer kan kræve, at sagen sendes tilbage til Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen med henblik på ny dialog med de to bygherrer og en supplerende høring.

Økonomi

Nedlæggelse af 17 parkeringspladser i gul betalingszone medfører et årligt indtægtstab på 0,86 mio. kr. fra 2026 og frem. Mindreindtægterne indgår i beregningen af indtægtsniveauet for betalingsparkering, som bliver fastlagt med førstebehandlingen af budgetforslaget (augustindstillingen). Mindreindtægterne har ingen finansiel betydning for Københavns Kommune, men påvirker servicemåltallet 1:1.