Endelig vedtagelse af lokalplan Hf. Kalvebod, Vesterbro/Kongens Enghave

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til, om lokalplan Hf. Kalvebod skal endeligt vedtages. På baggrund af en beslutning i Bygge- og Teknikudvalget i 2002, har kommunen gennem en årrække udarbejdet lokalplaner for kolonihaveområder, for at gøre de nuværende boligforhold lovlige. Haveforeningen Kalvebod er den sidste af disse haveforeninger, som udvalget i sin tid udpegede, der lokalplanlægges for. Lokalplanen gør helårsbeboelse i området muligt og sikrer regler for hvordan der kan bygges på en måde som fastholder områdets haveboligkarakter. Forslag til lokalplanen har været i offentlig høring, hvor forvaltningen har modtaget 12 høringssvar, som giver anledning til forslag til ændringer. Kgs. Enghave Lokaludvalg er positive overfor, at der udarbejdes en lokalplan for området, og ønsker fokus på, at områdets adgang forbliver offentligt tilgængelig.

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Hf. Kalvebod (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

I 2001 pegede Borgerrepræsentationen på nogle kolonihaveområder, som man ikke ønskede skulle beskyttes af den kolonihavelov, som på dette tidspunkt var i gang med at blive udarbejdet på statsligt niveau. Heriblandt blev Hf. Kalvebod udpeget, hvorfor området med vedtagelsen af kolonihaveloven blev udpeget som et ikke-varigt kolonihaveområde. Ikke-varige kolonihaveområder kan, i modsætning til de ”varige” kolonihaveområder, planlægges til andre formål end kolonihaver såsom boliger. I forlængelse af vedtagelsen af kolonihaveloven og den dertilhørende udpegning af ”ikke-varige” kolonihaver i 2002, anmodede Bygge og Teknikudvalget forvaltningen om at udarbejde lokalplaner for de områder, der skal lovliggøres til boliger. Hf. Kalvebod er den sidste af disse områder, og der er nu udarbejdet et lokalplanforslag, som muliggør helårsboliger i området og sikrer regler for hvordan området kan bebygges og indrettes. Lokalplanområdet er ikke tidligere lokalplanlagt og har siden 1920’erne indeholdt bygninger til bl.a. beboelse. Det er først når der ønskes opført ny bebyggelse, herunder tilbygninger, at lokalplanens bestemmelser skal være opfyldt.

Borgerrepræsentationen delegerede den 19. juni 2025 kompetencen til at sende forslag til enkle lokalplaner (kategori 1), ukomplekse lokalplaner (kategori 2) og komplekse lokalplaner (kategori 3) i offentlig høring til Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen. Det nye forslag til lokalplan har derfor ikke tidligere været politisk behandlet

Løsning

Lokalplanområdet ligger i den nordøstlige del af det Valbyparken. Området er kendetegnet ved at have tætbebyggede havehuse på 90 lodder med en gennemsnitlig størrelse på omkring 320 m². Området har en selvgroet karakter med stor variation i bygningernes materialer, farver og højder. Bygningerne er meget varierede, hvor de ældste bygninger har en kulturhistorisk værdi. Lignende havehusområder findes i Kongens Enghave, såsom Hf. Frederikshøj og Hf. Mozart. Valbyparken, herunder området for Hf. Kalvebod, er omfattet af en fredning. I forbindelse med lokalplanen er der udarbejdet et fredningstillæg, som gør boliganvendelse i området mulig, og stiller krav til, at områdets havehuskarakter bevares. Det fastlægges, at der på hver parcel kan opføres én fritliggende beboelsesbygning med én bolig inden for en angivet byggeret, med maksimal højde på 5 m og maksimal facadehøjde på 3,3 m. Facader skal udføres i materialer som træ, metal, naturmaterialer mv. og tage skal udføres i glas, tegl, metal, tagpap, skifer eller træ.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

På baggrund af den offentlige høring foreslår forvaltningen en række ændringer. Ændringerne fremgår af bilag 5. Det foreslås, at

Bestemmelsen om, at mindre bygninger (fx pavilloner, drivhuse, lysthuse, skure, tekniske anlæg og legehuse) placeret tættere end 2,5 m fra parcelgrænsen højst må være 1,8 m høje, udgår. Det sker for at sikre, at sådanne mindre bygninger kan opføres i en mere funktionel højde, selv om de står tæt på skel. Minimumsafstanden til de interne adgangsstier og skel foreslås reduceret fra 1,5 m til 1,0 m, for at sikre større placeringsfrihed.
Minimumsafstanden for boliger på 2,5, foreslås justeret, så afstanden til vejlinjen på Tudsemindevej justeres til 1,5 m, for at sikre større placeringsfrihed.
Materiale på inddækninger, tagrender og tagnedløb foreslås ændret, så der fastsættes forbud mod plastik i stedet for at fastsætte metal som materiale.
Redegørelsen vedr. jernbanestøj foreslås ajourført, jf. den nye miljøkonsekvensrapport, der er udarbejdet på baggrund af anlægsloven Lov om opgradering af Øresundsbanen.
I redegørelsen foreslås placering af bilparkering præciseret, så det ligesom i bestemmelserne fremgår, hvor bilparkering kan placeres.

Byliv

I midten af området udlægger lokalplanen mulighed for etablering af fælleshus med dertilhørende friarealer. Området er i dag etableret og fungerer som samlingssted for haveforeningen. Lokalplanen sikrer desuden, at eventuelle fællesfunktioner som parkering og affaldshåndtering kan placeres på fællesområdet.

Bynatur

Inden for afgrænsningen af lokalplanområdet har forvaltningen registreret tre eksisterende træer, der lever op til kriterierne for at kunne gøres bevaringsværdige i lokalplanen. Alle disse foreslås fastlagt som bevaringsværdige. Der stilles ikke krav om plantning af nye træer, buske eller anden beplantning. Der stilles derfor heller ikke krav til, at en andel af de nye træer og buske skal være hjemmehørende. Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen vurderer, at krav til antal træer og buske samt andel af hjemmehørende arter, vil være for vanskelige at administrere i praksis i et område for enfamiliehuse.

Parkering

I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. enfamiliehus. Det svarer til, at der skal etableres 90 parkeringspladser. Pladserne skal placeres på de enkelte lodder. På de mindste lodder kan parkeringspladserne placeres på ejendommens fællesområder. Det er først når der ønskes opført ny bebyggelse, herunder tilbygninger, at lokalplanens bestemmelser, herunder parkering, skal være opfyldt. I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire p-pladser pr. 100 m² etageareal. Det svarer til 370 cykelparkeringspladser.

Høring

Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 1. september 2025 til den 27. oktober 2025. Forvaltningen har modtaget 12 henvendelser, der vedlægges som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Kgs. Enghave Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 3, henvendelse nr. 3)

Lokaludvalget er positivt indstillet over for, at der efter mange år vedtages en lokalplan, som lovliggør bebyggelsen, og sikrer brandsikring og ordnede forhold i Hf. Kalvebod. Det vurderes som en styrke, at områdets anvendelse til helårsbeboelse er i overensstemmelse med fredningen af Valbyparken, og at lokalplanen viderefører områdets særlige haveboligkarakter.
Lokaludvalget finder det vigtigt, at områdets offentlige adgang, herunder adgang til og gennem stierne i Hf. Kalvebod, sikres i lokalplanen.
Lokaludvalget peger på behovet for en samlet stormflodssikring, der beskytter hele lokalområdet mod stormflod fra syd, og ikke kun Hf. Kalvebod. Stormflodssikring bør efter lokaludvalgets opfattelse håndteres på et højere niveau (bydel, kommune eller stat) frem for gennem individuelle løsninger på den enkelte parcel.
Lokaludvalget fremhæver, at det er positivt, at lokalplanens bestemmelser om byggeriet understøtter områdets grønne karakter.
Lokaludvalget er desuden positivt indstillet over for, at lokalplanen sikrer bevaring af træer i området.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen deler lokaludvalgets overordnede vurdering af, at lokalplanen bidrager til at skabe ordnede forhold, og at anvendelsen til helårsbeboelse samt den lave og grønne bebyggelseskarakter er i overensstemmelse med fredningen af Valbyparken og områdets særlige egenart.
Forvaltningen er enig i, at den offentlige adgang skal sikres, og vurderer, at lokalplanen gør dette ved at udlægge stier som offentligt tilgængelige i § 8.
Kravet om stormflodssikring til terrænkote 2,8 m er et krav fra kommuneplanen og kan ikke ændres i lokalplanen uden kommuneplantillæg. Data peger på, at bygningerne i Hf. Kalvebod i dag vil blive oversvømmet ved en vandstand på 2,3 m (DVR90). Bygningerne i området i dag kan derfor ikke umiddelbart leve op til stormflodskravet. Forvaltningen vurderer, at kravet ikke er hensigtsmæssigt at løse på parcelniveau og anbefaler derfor, at stormflodssikring søges håndteret samlet for hele ejendommen i dialog med grundejer (Københavns Ejendomme), med metodefrihed til at vælge konkrete løsninger, såsom et stormflodsberedskab. Der henvises desuden til Københavns Kommune Stormflodsplan 2017, hvor der peges på et anlæg, som kan være med til at stormflodsikre hele det sydlige havneløb og dermed også området for Hf. Kalvebod.
Forvaltningen har ingen yderligere bemærkninger til lokaludvalgets positive vurderinger af byggeriets tilpasning til de grønne omgivelser og bevaring af træer, som vurderes understøttet af lokalplanens bestemmelser.
Forvaltningen tager tilkendegivelsen til efterretning.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser (bilag 3, henvendelse nr. 1-2, 4-12)

En beboer og Hf. Kalvebod finder, at kravet om bilparkering på de enkelte parceller er en væsentlig indgriben i disponeringen af lodderne, og ofte ikke realistisk med den eksisterende bebyggelse. De peger på, at mange ikke ønsker parkering på egen parcel, og foreslår i stedet flere pladser på foreningens fællesarealer, herunder på Tudsemindevej og fællesarealet.
Hf. Kalvebod mener, at maksimalhøjden på 1,8 m for mindre bygninger nærmere end 2,5 m fra parcelafgrænsning gør bygningerne vanskeligt anvendelige og kan føre til uhensigtsmæssige placeringer, fx dominerende carporte midt på parcellerne. Hf. Kalvebod og en beboer finder desuden, at kravet om 1,5 m afstand til interne adgangsstier og matrikelskel både begrænser friarealerne og vanskeliggør parkering, og de foreslår en reduktion til 1,0 m.
Hf. Kalvebod ønsker, at bestemmelsen som fastsætter metal som materiale til inddækninger tagrender og tagnedløb justeres til i stedet at forbyde plastik.
Hf. Kalvebod foreslår, at mindsteafstand til skel mod Valbyparken og Tudsemindevej reduceres fra 2,5 m til 1,5 m med henvisning til den eksisterende bebyggelses placering, områdets egenart og et ønske om bedre udnyttelse af parcellerne, herunder mulighed for forskudte placeringer af hensyn til brandsikring. Da Valbyparken er fredet og registreret som fredskov, vurderer Hf. Kalvebod, at en afstand på 1,5 m ikke vil påvirke parken.
Hf. Kalvebod ønsker, at de bevaringsværdige træer udpeget i lokalplanen udgår. Foreningen vurderer, at de udpegede træarter kan blive meget høje og dermed påvirker lys og luft i den tætte bebyggelse, at jordbundsforholdene giver svag forankring med øget risiko for stormfald, og at nære rødder kan give sætningsskader på bygninger.
Sund & Bælt oplyser, at lokalplanens redegørelse om jernbanestøj ikke er ajourført i forhold til miljøkonsekvensrapporten for overhalingsspor ved Kalvebod. Den nye vurdering viser, at fremtidig jernbanestøj vil overskride grænseværdierne for Hf. Kalvebod 18, hvilket udløser krav om facadeisolering ved anvendelse til bolig.

Forvaltningens bemærkninger

Parkeringskravet på én plads pr. bolig følger kommuneplanens norm for enfamiliehuse. Forvaltningen gør opmærksom på, at det først er når der ønskes opført ny bebyggelse, herunder tilbygninger, at lokalplanens bestemmelser om parkering skal være opfyldt.
På baggrund af Hf. Kalvebods og beboerens bemærkninger om mindre bygninger vurderer forvaltningen, at det er hensigtsmæssigt at lempe afstandskravet til interne stier og skel til 1,0 m og justere højdebestemmelsen, så de mindre bygninger kan disponeres mere fleksibelt.
Forvaltningen vurderer, det vil være hensigtsmæssigt at åbne for et større udvalg af materialer for inddækninger, tagrender og tagnedløb, hvorfor forvaltninger anbefaler at bestemmelsen ændres til blot at forbyde plastik som materiale, hvilket er tilsvarende til lokalplanens regulering af materialer for døre og vinduer.
Forslaget om at reducere byggeafstanden mod Valbyparken fra 2,5 m til 1,5 m imødekommes ikke, da 2,5 m vurderes at være en almindelig og hensigtsmæssig skelafstand for boliger, bl.a. af hensyn til omkringliggende træers rodzone. Forvaltningen vurderer dog, at kravet om mindsteafstand til vejlinjen Tudsemindevej kan justeres til 1,5 m, for at sikre større frihed til placering af bygninger.
Forvaltningen vurderer, at de udpegede bevaringsværdige træer ikke vil opnå den højde, Hf. Kalvebod anfører, under danske vækstvilkår, og at jordbundsforholdene ikke udgør et problem for træernes sundhed. Udpegningen er i tråd med forvaltningens generelle praksis for bevaringsværdige træer og fastholdes derfor.
På baggrund af Sund & Bælts bemærkninger om jernbanestøj foreslår forvaltningen, at redegørelsesteksten om jernbanestøj ajourføres, så den er i overensstemmelse med den gældende miljøkonsekvensvurdering, herunder at der vil være krav om facadeisolering ved Hf. Kalvebod 18.

Politisk handlerum

Det kan besluttes, at

bestemmelsen, som sikrer tre bevaringsværdige træer, udgår. Denne ændring kan foretages uden ny høring.
fastholde lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens afstand til skel. Denne ændring kan foretages uden ny høring.
der stilles et lavere parkeringskrav end én plads pr. bolig, som er kommuneplanens norm. Denne ændring kræver, at der udarbejdes kommuneplantillæg og at der foretages ny høring.
ændre byggeafstanden mod Valbyparken fra 2,5 til 1,5 m som foreslået i høringssvar. Denne ændring kræver, at der foretages ny høring.