Forslag til lokalplan Kommunehospitalet II og kommuneplantillæg, Indre By

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til lokalplan Kommunehospitalet II (bilag 2) udsendes i offentlig høring i otte uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
   
   
2. at godkende forslag til tillæg til Kommuneplan 2024 (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.

Problemstilling

Bygherre Jeudan A/S ønsker at udvikle området med flere boliger, bl.a. i mindre nybyggeri, da det Samfundsvidenskabelige Fakultet, Københavns Universitet, som i dag er den primære bruger af Kommunehospitalet, forventes at fraflytte i løbet af en årrække. Der er ønsker om, at der også kan være serviceerhverv, butikker, hotel, værksteder, caféer, restauranter mv. Udviklingsønskerne forudsætter en ny lokalplan, da flere af de ønskede anvendelser samt ønsker til nybyggeri ikke er i overensstemmelse med den gældende lokalplan, som aflyses. Der er behov for et tillæg til Kommuneplan 2024, for at give mulighed for etablering af mindre butikker og for at fastlægge parkeringsdækningen i området.

Løsning

Kommunehospitalet ligger som en enklave centralt i København mellem søerne og Botanisk Have. Området er omgivet af fredede plankeværker og mure. Den oprindelige del af anlægget er tegnet af arkitekt Christian Hansen og taget i brug som hospital i 1863. Hospitalet er opført i byzantinsk stil med kobberkuppel, rundbuede vinduer og gult murværk med røde bånd samt skifertag. Til anlægget hørte haverummene, som patienter og ansætte kunne færdes i. Anlægget er senere udvidet med nye bygninger og tilbygninger, der overvejende er tilpasset det oprindelige byggeri. De fleste bygninger, plankeværker og mure er fredede og udpeges også som bevaringsværdige. Herudover udpeges yderligere tre bygninger som bevaringsværdige. Området (terræn, haveanlæg mv.) som helhed er ikke fredet.

Udover de anvendelser, der allerede er muliggjort i eksisterende lokalplan, muliggøres serviceerhverv, herunder bl.a. administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, samt håndværk og værksteder. I eksisterende lokalplan er boliger muliggjort. Det muliggøres, at mindst 10% og højst 50% af boligarealet skal anvendes til ungdomsboliger. Ustøttede private ungdomsboliger skal bebos af studieaktive eller uddannelsessøgende og kan anvendes til udlejning til boligsocial anvisning. Af fredningshensyn er det ikke muligt at indrette boliger i de fleste af de fredede bygninger. Indretning af boliger vil kræve gennemgribende ombygninger som ikke forventes at kunne godkendes af Slots- og Kulturstyrelsen.

Til nye boliger muliggøres tre nye, mindre bygninger på i alt ca. 3.700 m2. Bygningerne bliver højst fire etager og udformes med bl.a. gule tegl, sadeltage i skifer, buer over vinder og røde murbånd er tilpasset Kommunehospitalets egenart. Der muliggøres også en række mindre pavilloner i træ til cykelparkering, renovation mv. Den samlede bebyggelsesprocent forøges fra ca. 101 til ca. 106.

Bebyggelsesregulerende bestemmelser for bygninger, der hverken er fredede eller bevaringsværdige, er delvist videreført fra eksisterende plangrundlag.

Byliv
Med nye anvendelser som hotel, restauranter, cafeer, værksteder og butikker og med nybyggeri til boliger, gives der mulighed for en bredere sammensætning af brugere og besøgende. Dermed sikres plads til et varieret og lokalt erhvervsliv, der kan medvirke til at skabe liv i de lokale områder og bidrage til områdets unikke karakter. Byrum indrettes så der skabes mulighed for ophold, udendørs aktiviteter som friluftsscene og byliv i anlæggets offentlige haverum. Mindre haverum indrettes til bolignære friarealer med plads til ophold, leg og rekreation.  

Bynatur, biodiversitet og klima
Lokalplanen er omfattet af biodiversitets- og klimaindsatsen, da lokalplanen er meget kompleks. I indsatsen er der arbejdet med følgende emner, der er identificeret som de vigtigste i lokalplanen: træer, beplantning, bede, parkering, regnvandshåndtering, fællesarealer samt bofællesskaber og kollegieboliger. I lokalplanforslaget fastlægges 80 træer som bevaringsværdige, og der stilles krav om plantning af 135 nye træer, hvoraf mindst 60 % skal være hjemmehørende arter. Herudover ønsker bygherre at gennemføre en række frivillige handlinger, herunder bl.a. at plante yderligere 130 nye træer, bevare yderligere 34 træer og disponere ca. 64 % af etagearealet til bofællesskaber eller kollegieboliger. Bygherre ønsker også som frivillig handling at lave bofællesskaber, der kan gøre det mere attraktivt at bo på mindre plads og understøtter deling af faciliteter.  

Det lokalplanlagte projekt forventes at udlede 2,8 kg CO2e/m2/år over en 50-årig beregningsperiode for hele lokalplanområdet. Hensyn til biodiversitet og klima i projektet er uddybet i bilag 4. Dette er den første sag, hvor indsatsen for at fremme hensyn til biodiversitet og klima i lokalplaner er anvendt. Derfor vedlægges forvaltningens katalog over dilemmaer og synergier mellem biodiversitet, klima og bykvalitet til orientering (bilag 5). 

Kunst i lokalplaner
Bygherre ønsker og har mulighed for, at haverum kan anvendes til friluftsscene i et af de større, centrale byrum. Der er ved disponering af haverum og placering af parkering taget hensyn hertil.

Almene boliger
Der kan ikke stilles krav om almene boliger i eksisterende bebyggelse, da der i gældende lokalplan for området allerede er udlagt mulighed for, at indtil 50 % af etagearealet (svarende til 35.742 m2) må anvendes til boliger. I den nye lokalplan muliggøres også, at 50% af etagearealet (svarende til 37.579 m2) må anvendes til boliger. Der muliggøres altså et nyt netto-etageareal til nye boliger på 1.837,5 m2. ift. eksisterende etageareal. Krav om mindst 25 % almene boliger stilles ikke, fordi det samlede boligareal for nye boliger i lokalplanen er under minimumsgrænsen på 3.200 m2.

Parkering
Der er i alt registreret 188 parkeringspladser til biler i området. Herudover er der 29 parkeringspladser, der er midlertidig nedlagt i forbindelse med etablering af pavillon-boliger til ukrainske flygtninge i et haverum ved Gammeltoftsgade. Bilparkeringen i lokalplanforslaget er for hele området fastsat til 180 pladser. Der er i dag ca. 16.000 ture ind og ud af området dagligt. Antallet af ture forventes at stige til 17.000 ture dagligt. I fremtiden vil der være 180 parkeringspladser i området, en lille reduktion fra de eksisterende 188 pladser. Det forventes, at der kan være dobbeltudnyttelse af parkeringspladser mellem erhverv og boliger.  

I Bartholinsgade skal der nedlægges ca. to parkeringspladser for at skabe bedre adgang ved overkørslen. Yderligere skal der nedlægges ca. to parkeringspladser i Gammeltoftsgade for at skabe en holdeplads til renovationsbilen. I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire p-pladser pr. 100 m2 etageareal. Dette svarer til ca. 2.300 cykelparkeringspladser. For at reducere antallet af skure på terræn fastsættes kravet til overdækning til 35 % for at fremme biofaktoren, reducere CO2-udledningen og under hensyn til det historiske haveanlæg. Biofaktor er et værktøj til at måle det grønne i bymiljøet, der værdisætter forskellige typer arealer i et område, alt efter hvor grønt området er.

Kommuneplan
Kommuneplantillægget udlægger et lokalcenter med et maksimalt butiksareal på 1.800 m2. Den maksimale butiksstørrelse for dagligvare- og udvalgsvarebutikker fastlægges til 300 m2. Det skal skabe mulighed for mindre butikker, bl.a. i tilknytning til værksteder og fremme ønsket om åbne området for flere besøgende.  

Kommuneplantillægget muliggør en mindre reduktion af parkeringsdækningen i området og fastlægger, at der skal være i størrelsesordenen 180 parkeringspladser i området af hensyn til at kunne bevare og genskabe områdets historiske haveanlæg. 

Borgerinddragelse
Efter opstart af planarbejdet i august 2024 er der foretaget indledende høring af lokalplanforslaget i perioden den 18. september til den 2. oktober 2024, herunder af Indre By Lokaludvalg, Slots- og Kulturstyrelsen og Københavns Museum, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Slots- og Kulturstyrelsen og Københavns Museum har også været hørt ifm. høring af miljøscreening. Høringssvar er vedlagt til orientering (bilag 3). 

Indre By Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter i den indledende høring:
1. De indre haver bør ikke ødelægges med nybyggeri (både ift. til kulturarv og fordi der er for lidt grønt areal i Indre By). Så de indre gårdrum/haverum bør bibeholdes – og hvis der skal bygges nyt, skal det begrænses til det nordligste hjørne.
2. At så meget som muligt af de eksisterende bygninger konverteres til boliger.
3. At der indrettes en eller flere boldbaner i området – og dermed mere liv.

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningens bemærkninger
1. Nybyggeri er indpasset i have- og bygningshierakiet og har kun et mindre omfang primært i det nordligste hjørne og under hensyn til kulturarven. Haverum opgraderes med respekt for det historiske anlæg.
2. Jeudan oplyser, at det af fredningshensyn ikke er muligt at omdanne de fleste af bygningerne til boliger. Jeudan oplyser yderligere, at bygninger, der tidligere har været anvendt til boliger (lægebolig, sygeplejeboliger mv.), bliver for dyre at renovere, da lovgivningen sætter et loft for lejen i denne situation. Der forventes ca. 11.175 m2 boligetageareal (ca. 3.675 m2 i nybyggeri og ca. 7.700 m2 i eksisterende bygninger).
3. Jeudan oplyser, at der allerede er en lille boldbane ved daginstitutionen Dronen. Det er vanskeligt at placere flere boldbaner i området af hensyn til de historiske haver. Det anbefales heller ikke at reducere arealet til parkeringspladser yderligere for at frigøre plads til en boldbane.  

Slots- og Kulturstyrelsen (SLKS) og Københavns Museum (KM) har følgende hovedsynspunkter i den indledende høring og i høring af miljøscreening.
1. SLKS og KM mener, at det samlede anlæg udgør en værdifuld arkitektonisk, kulturhistorisk og miljømæssig helhed. De grønne arealer bør styrkes i en ny lokalplan. Selvom de ikke er fredede, udgør de en vigtig rolle for oplevelsen og forståelsen af områdets særlige karakter.
2. SLKS og KM er åben over for en funktionsændring af de fredede bygninger. KM mener, at ændringer bør udføres under hensyn til bygningernes unikke udtryk og arkitektoniske værdier og være reversible løsninger. Visuelle ændringer bør begrænses til det mest nødvendige.
3. SLKS er skeptiske over for planerne om nybyggeri. SLKS anbefaler, at nybyggeri sikrer opretholdelsen af anlæggets bygningshierarki og særkende og tager afsætning i værdisætningen af området. Bærende træk fx sokler, gesimsbånd, vinduesformer og gavlmotiver samt materialekvalitet mv. bør videreføres og påbygninger, der skiller sig væsentligt ud, bør undgås. KM vurderer, at nye tilføjelser bør undgås af hensyn til haverum og det unikke, historiske Kommunehospital, og at nybyggeri kan medføre en væsentlig påvirkning i miljøscreeningen fx hospitalets fremtoning og koncept om lys og luft.
4. KM mener, at der er en væsentlig påvirkning af emnet ’Kulturmiljøer’ i miljøscreeningen. Selvom Kommunehospitalet ikke er udpeget som kulturmiljø i Kommuneplan 2024, betragter KM området som et samlet kulturmiljø.

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningens bemærkninger
1. Veje og parkering disponeres med respekt for områdets haverum, og der opgraderes bl.a. med flere træer og bede og krav til belægninger i overensstemmelse med områdets særlige karakter.
2. De ændrede anvendelsesmuligheder vurderes forenelige med områdets arkitektoniske værdier.
3. Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen har sammen med bygherre løbende været dialog med SLKS om udformningen af bl.a. hjørnebygningen, som forudsætter godkendelse af SLKS. Det er forvaltningens opfattelse, at SLKS er positive ift. det overordnede greb og hjørnebygningens udformning. SLKS er dog ikke er enig i alle bygningsdetaljer ift. ny længebygning og påbygning, som ikke omfattet af SLKSs myndighedsområde. Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen vurderer, at projektet sikrer opretholdelsen af anlæggets bygningshierarki og særkende, og at udformning af nye bygninger viderefører bærende træk. Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen mener ikke, at der er en væsentlig påvirkning, da nybyggeri er tilpasset området.
4. Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen er enig i, at området er et kulturmiljø, selvom det ikke er formelt udpeget i Kommuneplan 2024. Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen vurderer dog ikke, at der er en væsentlig påvirkning, da nybyggeri er tilpasset områdets skala og egenart.

Miljøvurdering
Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljøvurdering i henhold til miljøvurderingsloven. 

Politisk handlerum
Det kan besluttes,

• at der ikke muliggøres nybyggeri, eller at omfanget eller placeringen ændres.
• at der ikke muliggøres solenergianlæg på facader/og eller tage, som er fremmedelementer ift. bevarings-og fredningsværdier (på fredede bygningen forudsættes SLKSs godkendelse).
• at ændre indretningen af udearealer ved at vælge, at der fx skal være flere træer. Bygherre vurderer, at der kan plantes yderligere 130 træer ved en frivillig handling, men ønsker ikke at der stilles krav herom. En forøgelse af træer vil øge biofaktoren og kronedækket og gøre området mere grønt. Det vil dog kunne begrænse fleksibiliteten i brugen af nogle af friarealerne.
• at det muliggøres, at der også kan være boliger, hvor der i dag er kommunale institutioner.

Hvis indstillingen ikke godkendes, vil eksisterende lokalplan fortsat være gældende, og projektet kan dermed ikke realiseres.  

Økonomi

Nedlæggelsen af fire parkeringspladser, herunder to parkeringspladser i grøn takstzone og to parkeringspladser i rød takst zone, medfører et årligt indtægtstab på 0,08 mio. kr. fra planerne er realiserede. Mindreindtægterne indgår i beregningen af indtægtsniveauet for betalingsparkering, som bliver fastlagt med førstebehandlingen af budgetforslaget (augustindstillingen). Mindreindtægterne har ingen finansiel betydning for Københavns Kommune, men påvirker servicemåltallet 1:1.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender forvaltningerne planforslagene i høring i otte uger. Der vil blive afholdt et offentligt borgermøde i forbindelse med høringen. På baggrund af resultatet af høringen, vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2026

                  Søren Hartmann Hede                                   Søren Wille