Forslag til lokalplan "Kalvebod Brygge Vest II", Vesterbro (IKEA)

Indstilling

Indstilling om, 

1. at forslag til lokalplan ”Kalvebod Brygge Vest II” (bilag 1) med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 1) med VVM-redegørelse og miljøvurdering (bilag 2) godkendes med henblik på offentliggørelse på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendelse i offentlig høring i 8 uger,
2. at det tages til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 4), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagenes endelige behandling.

(Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

Problemstilling

IKEA ønsker at etablere et varehus på ca. 37.000 m² på Kalvebod Brygge ved Dybbølsbro på et tidligere baneareal. IKEA har indgået aftale med to andre aktører, der ønsker at bygge henholdsvis et hotel med ca. 1.250 værelser ved Arni Magnussons Gade og ca. 500 ungdomsboliger i to høje bygninger ved Dybbølsbro som en del af det samlede projekt. Projektet afviger fra den gældende lokalplan og højdebestemmelser i Kommuneplan 2015. Projektet forudsætter derfor en ny lokalplan med kommuneplantillæg. Startredegørelsen for IKEA-varehuset er godkendt af Teknik- og Miljøudvalget den 27. april 2015 og af Økonomiudvalget den 19. maj 2015.

Løsning

Lokalplanforslaget erstatter en del af den gældende lokalplan nr. 485-1 ”Kalvebod Brygge Vest”. Siden startredegørelsen er projektet blevet betydeligt grønnere. Det grønne strøg er blevet placeret på taget af varehuset og er dermed blevet meget større end det i startredegørelsen viste smalle grønt strøg på nordsiden af varehuset.  Samtidig hæves niveauet og forbindes med det lavere beliggende grønne strøg mod nordøst og sydvest ved anlæg af skrånende terræn. Det grønne strøg er offentligt tilgængeligt som et stort grønt byrum for byens borgere og som friareal for bebyggelsen. Der plantes vejtræer på Carsten Niebuhrs Gade og evt. på Kalvebod Brygge. Hovedindgangen for fodgængere og cyklister til varehuset sker fra Dybbølsbro, mens biltilkørsel sker fra Carsten Niebuhrs Gade. Facaderne varieres ved brug af transparente, halvtransparente og lukkede partier. Ca. 25 % af de lukkede partier begrønnes. Nordøst for varehuset muliggør lokalplanen et hotel eller andre former for serviceerhverv i to bygninger. Sydvest for Dybbølsbro fastlægges der to bygninger i 65 og 80 meters højde, der kan anvendes til ungdomsboliger med mulighed for serviceerhverv i den nederste halvdel. De høje bygninger betyder, at de har mindre volumen og dermed tager mindre udsigt set fra Vesterbro. Med bebyggelserne udnyttes den maksimale bebyggelsesprocent på 185 i forhold til den gældende lokalplan. Der henvises i øvrigt til bilag 5 faktaark.  

Byliv, bæredygtighed og almene boliger

Varehuset og ungdomsboligerne vil intensivere udnyttelsen af stationsnærheden og understøtte udviklingen af området i en mere urban retning. Det grønne strøg vil skabe yderligere liv og forbindelser i området. Planen er udarbejdet, så lokal afledning af regnvand (LAR) er integreret i det hævede landskabelige strøg. Taghaven optager og forsinker en stor del af tagvandet. Overskydende tagvand opsamles i tanke og genanvendes til vanding i tørre perioder.

Da den gældende lokalplan muliggør 25 % boliger, kan der ikke stilles krav om almene boliger, idet planlovens bestemmelser herom ikke gælder for områder, der allerede er lokalplanlagt til boliger.

Parkering

Med den ønskede anvendelse vil der blive stillet krav om ca. 635 parkeringspladser ud fra en dækning på 1 plads pr. 100 m² etageareal til detailhandel og hotel, 1 pr. 150 m² til serviceerhverv i øvrigt samt 1 pr. 300 m² til ungdomsboliger. Parkeringen skal etableres i konstruktion. Det tilsvarende krav til cykelparkering er godt 2.300 pladser, hvoraf ca. 120 er pladskrævende. Cykelparkering placeres primært på overdækkede arealer, herunder især på pladsen på Dybbølsbro, og i konstruktion.

Tilgængelighedsvurdering

Det grønne strøg varierer i højden, og det indrettes med ramper, der er handicapvenlige. Desuden etableres der en elevator på forpladsen på Dybbølsbro, der giver adgang mellem pladsen, Carsten Niebuhrs Gade og det grønne strøg. Ved Arni Magnussons Gade er der en eksisterende elevator i forbindelse med Tivoli Hotel, der her giver adgang til det grønne strøg.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er området fastlagt til serviceerhverv med maksimal bebyggelsesprocent på 185 og som byomdannelsesområde. Der kan i lokalplanen fastlægges byggefelter med en bygningshøjde på højst 47 m. For at muliggøre det ønskede byggeri er der udarbejdet et forslag til kommuneplantillæg, som fastlægger, at der kan opføres bebyggelse med en bygningshøjde på 80 m umiddelbart syd for Dybbølsbro. I henhold til kommuneplanens retningslinjer for detailhandel skal City (inklusive Fisketorvet) og Ørestad City fastholde og udvikle et overordnet og moderne butiksudbud for kommunens borgere, forbrugere i Øresundsregionen og de mange turister i byen. Den del af lokalplanområdet, der ligger nordøst for Dybbølsbro, indgår i bymidten City, inklusive Fisketorvet, hvor der er en ramme til nyt butiksareal på 37.000 m². Der kan tillades én udvalgsvarebutik med op til 37.000 m². Lokalplanforslaget er i overensstemmelse hermed.

Intern høring

Der er foretaget intern høring på grundlag af startredegørelsen, herunder af Vesterbro Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget forventer en øget luftforurening som følge af, at det store sammenhængende varehus vil give Kalvebod Brygge en mere lukket karakter. Udvalget er tilfreds med tilkørsel via Kalvebod Brygge, Arni Magnussons Gade og Carsten Niebuhrs Gade, men er imod adgang fra Otto Busses Vej, der vil formindske den rekreative værdi af det grønne strøg og forringe dens luftkvalitet. Udvalget mener, at kapaciteten på Dybbølsbro allerede i dag er utilstrækkelig og gør opmærksom på lokaludvalgets tidligere indsendte forslag til udvidelse kombineret med grønne tiltag. Udvalget finder, at det 70 m brede varehus er uhensigtsmæssigt, da det giver væsentlige begrænsninger i udformningen af det grønne strøg og peger på, at en mulighed kunne være at videreføre det grønne strøg i løftet niveau som ved Tivoli Hotel.

HOFOR gør opmærksom på, at der ligger en række forsyningsledninger i området, herunder to store afløbsledninger på tværs af området, og at der som led i kommunens skybrudsplanlægning er startet en projektering af en skybrudstunnel parallelt hermed.

I forbindelse med videreudvikling af projektet er det grønne strøg lagt på taget af varehuset som foreslået af lokaludvalget. Dette grønne strøg er nu i hele bredden. Forvaltningen bemærker hertil, at byrummet ved Kalvebod Brygge fortsat har en stor bredde med over 80 m til bygningerne på sydøstsiden, så det vurderes, at der kun vil ske en meget begrænset ændring af luftkvaliteten. Otto Busses Vej er nødvendig som adgangsvej, idet der ikke vil være tilstrækkelig kapacitet, hvis trafikken fra Kalvebod Brygge til varehuset alene skal afvikles via Arni Magnussons Gade. For Dybbølsbro er der i Københavns Kommune i Budget 2016 (A, B, C, F, I, V og O) (BR 1. oktober 2015) afsat 1,0 mio. kr. til en forundersøgelse af mulighederne for en udvidelse af broen, som kan forbedre forholdene for fodgænger- og cykeltrafik. Inden for lokalplanområdet omdannes Dybbølsbro til et stort byrum med plads til cykel- og gangtrafik, cykelparkering og biltrafik. I udbygningsaftalen indgår bidrag til broen, jf. økonomiafsnittet.

Miljøvurdering

Forvaltningerne har besluttet, at der i henhold til VVM- bekendtgørelsen og lov om miljøvurdering af planer og programmer skal udarbejdes en miljørapport. Miljørapportens foreslåede tiltag til imødegåelse af væsentlige indvirkninger på miljøet er inddraget i udarbejdelsen af lokalplanforslaget, jf. i øvrigt bilag 3 hvidbog om forudgående høring om VVM-redegørelse. Miljørapporten (bilag 2) vil blive sendt i høring sammen med planforslagene.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Hvis kommunen vil plante træer på Kalvebod Brygge ved en eventuel ændring af rampen ved Kalvebod Brygge, vurderes det at koste 1. mio.kr. Når det planlagte projekt er realiseret vil det give en skønnet kommunal nettoindtægt på ca. 12,8 mio. kr. årligt. Det skønnes, at der kommer ca. 325 arbejdspladser (omregnet til fuldtidsstillinger) i området.

På bygherres anmodning er der udarbejdet en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b (bilag 4). Udbygningsaftalen indeholder signalregulering af kryds, ombygning af veje samt bidrag med 5,3 mio. kr. til den fremtidige udvidelse af Dybbølsbro uden for lokalplanområdet. 

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslagene og miljørapport i høring i 8 uger. Som led i processen vil omverdensinddragelsen være lidt udvidet og foregå i samarbejde med IKEA og Vesterbro Lokaludvalg som beskrevet i bilag 6. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen i oktober måned 2016.

Mikkel Hemmingsen                                                      Pernille Andersen