Startredegørelse for Østre Gasværksgrunden, Østerbro

Der skal tages stilling til helhedsplan for Østre Gasværksgrunden, herunder placering af en ny skøjtehal. Der skal tages stilling til grundlaget for udarbejdelse af et lokalplanforslag og tillæg til Kommuneplan 2015 for Østre Gasværksgrunden.

Indstilling og beslutning

Indstilling om,

1. at helhedsplanens scenarie 3 for Østre Gasværksgrunden, der muliggør opførelse af plejecenter, boliger og skøjtehal, jf. bilag 1, godkendes,
2. at helhedsplanens scenarie 3 danner grundlag for det videre arbejde med en lokalplan for området, herunder tillæg til Kommuneplan 2015, såfremt der træffes beslutning om opførelse af skøjtehallen ved budgetforhandlingerne 2016.

(Teknik- og Miljøudvalget, Kultur- og Fritidsudvalget og Økonomiudvalget)

(Standsningsret) 

Problemstilling

Borgerrepræsentationen har i forbindelse med Budget 2015 (Borgerrepræsentationens (BR) beslutning af 2. oktober 2014) (Socialdemokraterne (A), Det Radikale Venstre (B), Socialistisk Folkeparti (F), Dansk Folkeparti (O) og Enhedslisten (Ø)) besluttet at udarbejde en ny helhedsplan for Østre Gasværksgrunden. Helhedsplanen inkluderer forundersøgelser af en ny permanent skøjtehal med en eller to baner, boliger som enten almene familie- og/eller ungdomsboliger og evt. private boliger med et boligetageareal mellem 11.000 og 30.000 m2 samt et plejecenter med ca. 100 boliger, i alt ca. 9.000 m2. Københavns Kommune ejer Østre Gasværksgrunden, som er stærkt forurenet.

Med denne indstilling skal tages stilling til, hvilket scenarie, der skal arbejdes videre med. Scenarierne indeholder bl.a. forskellige bebyggelsesprocenter. Scenarie 1 er baseret på Lokaludvalg Østerbros forslag til helhedsplan udarbejdet i samarbejde med områdets interessenter.

Løsning

Østre Gasværksgrunden har et areal på ca. 40.200 m². Helhedsplanen omfatter udover Østre Gasværksgrunden den ubebyggede grund mod vest og B93´s boldbaner, i alt ca. 110.500 m². Lokalplanområdet omfatter derfor hele området.

Målet med helhedsplanen er at samtænke hele områdets funktioner og etablere en sammenhængende, grøn park- og aktivitetsring, der binder de omkringliggende områder og den nye bebyggelse sammen, samt sikre optimale forhold for afvikling af trafik til og i området.

Det er opstillet som forudsætning for helhedsplanen, at området disponeres under hensyn til mindst mulige udgifter til afværgeforanstaltninger for forurening.

Tre scenarier for udvikling af området
Af bilag 1 fremgår helhedsplanens tre scenarier for den fremtidige udvikling af grunden:

• Scenarie 1: Scenarie 1 baserer sig på et forslag fra Østerbro Lokaludvalg samt brugerne af Østre Gasværksgrunden udarbejdet i november 2014. Hovedidéen er, at grunden udvikles til et sammenhængende, rekreativt område med gode natur- og byrum, rekreative tilbud og muligheder for idræts- og bevægelsesaktiviteter, både for den organiserede idræt og den mere uorganiserede idræt. Scenarie 1 opdeler grunden til bevægelsesaktiviteter, en samlingsplads foran teatergrunden samt grønne aktivitetsarealer, der kan skabe kontakt mellem skolen og de omkringliggende børneinstitutioner og dermed spille med i skolereformen. Bebyggelsesprocenten bliver ca. 18, og der indgår ikke boligbebyggelse. Se illustration i bilag 1, side 2.
• Scenarie 2: Scenarie 2 rummer en boligbebyggelse på 15.000 m2 i 4-5 etager og 9.000 m2 plejecenter. Området udvikles med en park- og aktivitetsring med skøjtehal og med mulighed for uorganiseret idræt gennem eksempelvis fitnessfaciliteter og løbebane. Den grønne aktivitetsring binder hele grunden sammen i et sti- og aktivitetsforløb og skaber dermed en sammenhæng med områdets aktiviteter og den omgivende by. I den grønne aktivitetsring indpasses samtidig byggefelter for boliger samt plejehjem. Kombinationen af boliger og aktivitetsring vil sikre, at grunden forsat opleves grøn, samtidig med at en bebyggelse vil skabe liv i området døgnet rundt og derved øge trygheden for både idrætsudøvere, beboere og brugere i nærområdet. Bebyggelsesprocenten bliver ca. 78 – se illustration i bilag 1, s. 2.
• Scenarie 3: Hovedgrebet i scenarie 3 er ens med scenarie 2 blot med en højere bebyggelsesprocent og flere boliger på 30.000 m2 i 6-7 etager og 9.000 m2 plejecenter. Bebyggelsesprocenten bliver ca. 115 – se illustration i bilag 1, side 2.

Fælles for scenarie 2 og 3 er, at der i park- og aktivitetsringen placeres byggefelter for boliger og plejecenter på den vestlige del af grunden. Placeringen af en ny skøjtehal har været drøftet i processen for helhedsplanen. Fælles for alle scenarier er placeringen af en skøjtehal på den sydlige del af grunden. En placering som foretrækkes af de lokale brugere pga. fortsat forbindelse mellem boldbaner og klubhus. Forvaltningerne vurderer ligeledes, at denne placering er mest fordelagtig, både af hensyn til afvikling af trafikken, samt for områdets bymæssige sammenhæng med den omgivende bydel. Det bemærkes, at den nuværende midlertidige skøjtehals ibrugtagningstilladelse udløber med udgangen af 2015.

Boligbebyggelserne i scenarie 2 og 3, herunder plejecenteret, tænkes udformet som karréer i det parkagtige landskab med mulighed for passage gennem området (se bilag 1).

I alle tre scenarier vil opførelse af en ny skøjtehal betyde, at nogle af de nuværende fodboldbaner omplaceres. Det bemærkes, at Borgerrepræsentationen har indgået en lejekontrakt på arealet med boldbaner mv. med B93, der løber til 2038. Lejen er sat til 0 kr. Kultur- og Fritidsforvaltningen har drøftet helhedsplanen med B93, som principielt har tilkendegivet at ville tiltræde nødvendige ændringer i aftalegrundlaget.

Der er en midlertidig daginstitution i den sydlige del af området, som skal håndteres i den fremtidige proces. Det foreslås, at der i lokalplanen åbnes mulighed for indpasning af en daginstitution.

En business case, som belyser de tre scenarier og sydlig placering af en skøjtehal, er vedlagt som bilag 2 (fortroligt).

Forvaltningerne indstiller scenarie 3, som byplanmæssigt og økonomisk anses som det scenarie, der bedst kan danne grundlag for et attraktivt byområde. Forvaltningen har været i dialog med Østerbro Lokaludvalg og brugere i området, som ønsker, at området, ud over opførelse af en ny skøjtehal, indrettes til rekreativt område uden boligbebyggelse, men med mulighed for idræts- og bevægelsesaktiviteter. Mange af lokaludvalgets samt brugernes ønsker og idéer er søgt imødekommet i scenarie 3 med bl.a. park- og aktivitetsringen.  Forvaltningerne vurderer, at scenarie 3 vil tilføre området nye grønne byrum, en blandet beboersammensætning samt liv i området det meste af døgnet, som et markant og kvalitativt alternativ til de eksisterende boligmuligheder samt rekreative byrum på Østerbro.

Almene boliger og alternative boformer
Lokalplanområdet ligger i Strandvejskolens distrikt, hvor den almene boligandel udgør 20-30%. Det betyder, at der i henhold til kommuneplanens retningslinjer kan stilles krav om almene boliger efter en konkret vurdering af det enkelte projekt, hvilket er relevant i scenarie 2 og 3, hvor boliger indgår. Der vil i forbindelse med lokalplanudarbejdelsen blive redegjort for behov for etablering af almene boliger og /eller andre alternative boligformer, som f.eks. boligfællesskaber ejet af private. Der foreligger et konkret ønske fra Socialforvaltningen om at bygge 12-24 boliger for borgere med særlige behov.

Byliv
Området vil, ved udvikling af scenarie 3, blive omdannet fra at være et delvist uudnyttet, forurenet areal til et levende byområde med forskellige funktioner og mulighed for aktiviteter, der kan binde området sammen med den eksisterende by, og omdanne den vestlige del af grunden til et trygt boligkvarter med muligheder for ophold og aktiviteter for de omliggende kvarterer.

Kommuneplan
Området er i forslag til Kommuneplan 2015 omfattet af rammer for B5*-område, som fastsætter anvendelsen til boligformål og muliggør en bebyggelsesprocent på 185. Den østlige del af området er omfattet af O1-ramme, som fastsætter anvendelsen til sports- og fritidsformål uden nogen egentlig bebyggelse. Områderne mod nord og syd er omfattet af O2-rammer, der bestemmer anvendelsen til institutioner og fritidsområde. Udarbejdelse af lokalplan forudsætter derfor, at der udarbejdes tillæg til Kommuneplan 2015, der justerer afgrænsningen mellem O1-, O2 og B5*- områderne.

Trafik og parkering
Generelt fastsættes krav til bil- og cykelparkering efter normerne i forslag til Kommuneplan 2015. Krav til parkering til skøjtehallen fastsættes på baggrund af en konkret vurdering.

Anbefalinger til den videre planlægning
Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen anbefaler, at der i forbindelse med en lokalplan tages udgangspunkt i scenarie 3, og at der arbejdes videre med følgende:

• Størrelse og placering af byggefelter og bygningshøjder under hensyntagen til, at kommuneplanen muliggør bebyggelse med en højde på 45 m og en bebyggelsesprocent på 185.
• Området disponeres, så der kan indpasses mindst to almene boligbebyggelser og en daginstitution.
• Skøjtehallens landskabelige og arkitektoniske karakter skal tilpasses området.
• Udformning og disponering af park- og aktivitetsringen, herunder at der skabes gode, trygge forbindelser internt og til naboområderne.
• Adgangsvejens forløb og udformning, herunder hensynet til betydningsfulde sigtelinjer.
• Disponering af B93´s boldbaner på en hensigtsmæssig måde, herunder sikring af, at antallet af træningsbaner ikke reduceres. Helhedsplanen rummer samme antal baner som i dag med en mindre forøgelse af det samlede areal pga. re-/nyetablering af baner, der opdateres med hensyn til DBUs gældende krav.
• Udvikling af en strategi med fokus på grøn bæredygtighed i byggeriet.

Inddragelse af lokaludvalg og områdets brugere
Forvaltningerne afholdt d. 15. april 2015 et orienteringsmøde og workshop med Østerbro Lokaludvalg samt repræsentanter for områdets klubber og institutioner med henblik på at få input til udarbejdelse af helhedsplanen. Noter fra workshoppen er vedlagt som bilag 3. Derudover har

• Østerbro Lokaludvalg ønsket, at området, ud over opførelse af en ny skøjtehal, indrettes til rekreativt område med mulighed for idræts- og bevægelsesaktiviteter. Lokaludvalget har i samarbejde med områdets interessenter og brugere udarbejdet et forslag til indretning af området (scenarie 1).

Skolerne ser gerne flere beboere i området og ønsker adgang til de grønne områder.

Økonomi

I vedlagte business case (bilag 2, fortroligt) beskrives økonomien ved sydlig placering af en ny skøjtehal med henholdsvis 1, 1½ og 2 baner, samt for de tre scenarier for bebyggelse. Bilaget er fortroligt, da det indeholder oplysninger om salg af byggeret.

Videre proces

Teknik- og Miljøforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget, Kultur- og Fritidsudvalget og Økonomiudvalget godkender

1. helhedsplanens scenarie 3 for Østre Gasværksgrunden, der muliggør opførelse af plejecenter, boliger og skøjtehal, jf. bilag 1

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget godkender,

    2.    at helhedsplanens scenarie 3 danner grundlag for det videre arbejde med en lokalplan for 
           området, herunder tillæg til Kommuneplan 2015, såfremt der træffes beslutning om opførelse 
           af skøjtehallen ved budgetforhandlingerne 2016.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 24. august 2015

Ø fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF1) til indstillingens 1. at-punkt:

”At scenarie 3 ændres til scenarie 1”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev ikke godkendt med fire stemmer mod fem. Ingen medlemmer undlod at stemme.
For stemte: B og Ø.
Imod stemte: A, C, F, I og V.

C fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF2) om tilføjelse af et nyt 2. at-punkt:
”At der skal undersøges mulighed for, at der på grunden skabes plads til en 11 mands fodboldbane”.

Ændringsforslaget (ÆF2) blev godkendt uden afstemning.

Den således ændrede indstilling blev godkendt med fem stemmer mod fire. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, C, F. I og V.
Imod stemte: Ø og B.

Den ændrede indstillingen blev standset af Radikale Venstre, jf. kommunestyrelseslovens § 23, og indbringes dermed i sin helhed til afgørelse i Borgerrepræsentationen.

SF afgav følgende protokolbemærkning:
”SF ønsker minimum 25 procent almene boliger, eller hvad der svarer til cirka 200 ungdomsboliger på Østergasværksgrunden”

Venstre afgav følgende protokolbemærkning:
”Venstre støtter almene boliger, men anser en sats på 25 procent for at være for høj”.

Kultur- og Fritidsudvalgets beslutning i mødet den 24. august 2015

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 1. september 2015

Enhedslisten genfremsatte følgende ændringsforslag fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 24. august 2015:

”At scenarie 3 ændres til scenarie 1.”

 
Ændringsforslaget blev forkastet med 8 stemmer mod 3. 1 medlem undlod at stemme.

For stemte: Ø og B.

Imod stemte: A, F, V, C og I.

Undlod at stemme: O.

Indstillingen blev herefter godkendt med 9 stemmer mod 3. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, F, V, O, C og I.

Imod stemte: Ø og B.

 
SF videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 24. august 2015:

”SF ønsker minimum 25 procent almene boliger, eller hvad der svarer til cirka 200 ungdomsboliger på Østregasværksgrunden.”



Venstre videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 24. august 2015:

 ”Venstre støtter almene boliger, men anser en sats på 25 procent for at være for høj.”

Da indstillingen blev standet af Radikale Venstre på mødet i Teknik- og Miljøudvalget den 24. august 2015, jf. lov om kommunernes styrelse § 23, indbringes sagen i sin helhed til afgørelse i Borgerrepræsentationen.

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 17. september 2015

Punktet blev taget af dagsordenen ved mødets start, da Radikale Venstre havde frafaldet deres standsning af sagen.