Endelig vedtagelse af lokalplan "Godthåbsvej med tilhørende kommuneplantillæg"

Indstilling om,

1. at lokalplan ”Godthåbsvej” (bilag 1) vedtages endeligt med ændringer af lokalplanen, som beskrevet under afsnittet ”Løsning” og i bilag 2, samt

    2.   at tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) vedtages endeligt uden ændringer.

(Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

Der er søgt om udarbejdelse af en ny lokalplan, der muliggør opførelse af ca. 53 ungdomsboliger og en dagligvarebutik på 1.500 m² på Godthåbsvej 205.

For at muliggøre bebyggelsen ændrer kommuneplantillægget områdets boligramme, så bebyggelsesprocenten hæves fra 110 til 130.

Planforslagene blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 23. maj 2013 (2013-22281) med henblik på offentliggørelse. De har været i høring fra den 3. juni til den 3. september 2013 og i et udvidet høringsområde i perioden 18. september til 13. november 2013, hvor der er modtaget henholdsvis 48 og 53 henvendelser. Der blev afholdt et orienteringsmøde den 20. august 2013 med ca. 90 deltagere.

Der er desuden foretaget en supplerende høring om et revideret projekt i perioden 11. december 2013 til 3. januar 2014, hvor der er kommet 69 henvendelser - se bilag 3.

Baggrunden for planforslagene er, at bygherre ønsker at nedrive de eksisterende bygninger med butikker og boliger og i stedet opføre en ny bebyggelse med en dagligvarebutik på 1.500 m² i stuetagen og 53 ungdomsboliger i de øvrige etager. Det giver en bebyggelse på i alt ca. 3.445 m². Kommunen har en målsætning om at opføre flere ungdomsboliger, da der er stor efterspørgsel, og projektet støtter op om denne målsætning. Projektet har et omfang, der forudsætter udarbejdelse af en ny lokalplan.

Efter orienteringsmødet og henvendelserne i høringsperioderne har bygherre revideret projektet for at imødekomme kritik af bebyggelsens disponering og udseende, samt håndtering af trafik til og fra området.

Ændringerne vurderes at imødekomme en række af kritikpunkterne, og det generelle indtryk er, at den nye bebyggelse bliver mere harmonisk. Der er foretaget en supplerende høring om det ændrede projekt - se bilag 4.

Resumé med forvaltningens bemærkninger af de modtagne henvendelser i høringsperioderne vedlægges som bilag 5, og resumé af supplerende høring vedlægges som bilag 6.

Vanløse Lokaludvalg

Lokaludvalget påpeger, at opførelse af et supermarked af denne størrelse er i overensstemmelse med kommuneplanen. Man støtter opførelsen af ungdomsboliger. Udformningen af byggeriet bør tage hensyn til naboernes ønske om et lavt støjniveau, ligesom det frie udsyn fra tagterrasserne bør begrænses. Lokaludvalget fastholder sit oprindelige ønske om, at venstresvingforbud mod Frederiksgårds Allé opretholdes. Det er vigtigt, at tilkørselsforholdene til butiksarealet udformes under hensyntagen til de nærmeste naboer, herunder at parkeringsmulighederne ikke forringes betydeligt. Det brede fortov bør bibeholdes i den videre bearbejdning af projektet. Orienteringsmødet burde have været planlagt bedre.

Forvaltningernes bemærkninger

Det reviderede projekt lægger op til en mere hensigtsmæssig og harmonisk udformning af området og bebyggelsen, bl.a. ved en tilbagerykning af bebyggelsen, så der etableres et bredere fortov mod Godthåbsvej og Frederiksgårds Allé. Der foretages ændringer med henblik på at begrænse støj fra parkering og varetransport bl.a. opføres en lav bygning, som samtidig kan fungere som støjskærm. Der etableres venstresvingforbud ved udkørsel fra ejendommen. Bygherre tilkendegiver, at gener fra lastbiler på villavejene vil blive imødegået ved en køreinstruks på egen grund. Forvaltningen er positiv overfor evt. vægtbegrænsning på strækningen fra krydset Frederiksgårds Alé/Himmer-landsvej til adgang til ejendommen.

Ændringsforslag fra bygherre

Bygherre ønsker, at der gives mulighed for andre typer boliger end ungdomsboliger, at bestemmelsen ”opgange skal have adgang fra begge facader” ændres, og at kravet om opholdsaltaner til lejlighederne ændres, så der også kan etableres franske altaner.

Forvaltningernes bemærkninger

I forbindelse med behandling af lokalplanforslaget ønskede Teknik- og Miljøudvalget at sikre, at arealet kun må bruges til ungdomsboliger. Dette er løst ved, at der i lokalplanens anvendelsesbestemmelser og formålsparagraf er indarbejdet bestemmelser, der fastlægger anvendelsen til ungdomsboliger. Udlejning til unge under uddannelse kan sikres ved at tinglyse en servitut op ejendommen.

Det foreslås at imødekomme forslagene vedrørende adgangsforhold, således at der er indgang fra gaden og franske altaner, idet der er adgang til en fælles opholdsaltan eller -terrasse på hver etage – se forslag til ændringer i bilag 2.

Klage over manglende miljøvurdering

En gruppe beboere har klaget over, at der ikke er foretaget en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Forvaltningernes bemærkninger

Miljø- og Naturklagenævnet har den 18. december 2013 afgjort sagen. Nævnet giver kommunen medhold i, at der ikke skal udarbejdes miljøvurdering.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

De modtagne høringssvar, der er sammenfattet i bilag 5 og skematisk oplistet i bilag 3, omhandler ud over de ovennævnte især bemærkninger om:

A. Formålet - Familieboliger ønskes bibeholdt. Der er ikke behov for endnu et supermarked på Godthåbsvej.

B. Trafik - Øget trafik i området, herunder på de omliggende villaveje.

C. Støj - Støj fra bl.a. kølebiler, trafik til/fra supermarkedet. Ungdomsboliger vil give anledning til støjgener.

D. Slitage på eksisterende veje - Tung trafik, som vil påføre det private vejlaug store ekstraudgifter til udbedringer.

E. Parkering – For få parkeringspladser på grunden. For få cykelparkeringspladser, som mod gaden virker skæmmende.

F. Vejudvidelseslinje - Nedlæggelse af vejudvidelseslinjen betyder, at en vigtig forplads forsvinder.

G. Indbliksgener - Der vil opstå indbliksgener for naboerne.

H. Bebyggelsens omfang og arkitektur - En bebyggelsesprocent på 130 og byggeri i fire etager adskiller sig i størrelse og udseende fra eksisterende bebyggelse i området.

I. Skyggegener - Skyggegener for nabobebyggelsen på Frederiksgårds Allé.

J. Genhusning - De nuværende lejere ønsker ikke at flytte.

K. Proces - Naboerne er ikke blevet inddraget tilstrækkeligt i processen.

Forvaltningernes bemærkninger

Ad. A. Godthåbsvej er i kommuneplanen udlagt til bydelscenter med mulighed for butiksenheder på 1000 m² til udvalgsvarebutikker og 2000 m² til dagligvarebutikker. Da der ikke vurderes at være planmæssige forhold, der taler imod placering af en sådan butik, og der er ledig kapacitet, har bygherre dermed krav på at kunne indrette en butik.

Ad. B. Det vurderes, at trafikken i forbindelse med det kommende byggeri ikke vil blive væsentlig større.

Ad. C. Støjgener undgås ved en omdisponering af bebyggelsen. Tagterrasserne placeres og indrettes mere hensigtsmæssigt.

Ad. D. Bebyggelsen vil være forpligtet til at deltage og bidrage til vejlauget efter en forholdsmæssig aftale med Grundejerforeningen.

Ad. E. Der anlægges parkeringspladser efter kommuneplanens normer. Cykelparkering placeres i tilknytning til bebyggelsens indgange, herunder ved butik.

Ad. F. I ændringsforslaget trækkes bebyggelsen tilbage – se svar til lokaludvalget. Vejudlægslinjen fastlægges i byggeriets facadelinje.

Ad. G. Byggeriet adskiller sig ikke fra andet byggeri langs Godthåbsvej. I det reviderede projekt får facaden et mere varieret og harmonisk udtryk[anngra1]. Bebyggelseshøjden foreslås reduceret til maksimalt 16 m, hvilket ikke er afvigende i området.

Ad. H. Bebyggelsens reviderede disponering betyder, at evt. indbliksgener reduceres.

Ad. I. Bebyggelsen rykkes tilbage fra vejskel, hvorved evt. skyggegener, der generelt vurderes som minimale, reduceres.

Ad. J. Bygherre har pligt til at genhuse beboerne. Bygherre oplyser, at han har overtaget ejendommen pr. 1. januar 2014 og ikke har haft mulighed for at drøfte sagen med beboerne endnu.

Ad. K. Der er foretaget høring i henhold til planloven, og der er yderligere afholdt et orienteringsmøde.

Borgermøde

På orienteringsmødet var der fokus på de ovenfor nævnte emner, særligt at man ønsker at bevare den eksisterende bebyggelse og frygter gener i form af støj fra trafik, dagligvarebutik og ungdomsboliger. Det blev desuden foreslået, at trafiksanere Godthåbsvej på samme måde som Nørrebrogade – se notat om borgermødet bilag 7.

Supplerende naboorientering

Henvendelserne drejer sig især om de ovennævnte forhold, altså at man ønsker at bevare den nuværende anvendelse med små butikker og familieboliger, og at man frygter gener fra trafik og ungdomsboliger. Enkelte udtaler sig positivt om den ændrede disponering og udseende af bebyggelsen, men de fleste finder fortsat, at den nye bebyggelse er for høj og ikke harmonerer med den omliggende bebyggelse.

Forslag til ændringer af lokalplanen

Forvaltningernes forslag til ændringer af lokalplanen fremgår af bilag 2. De væsentligste ændringer er, at redegørelse, illustrationer, paragrafer og tegninger tilpasses det reviderede projekt, herunder at bygningshøjden fastsættes til maksimalt 16 m og at bebyggelse mod nabo aftrappes til 3 etager, at kravet om opholdsaltaner til de enkelte lejligheder ændres, så der også er mulighed for at etablere franske altaner. Desuden indsættes nye skyggediagrammer. Samtidig foretages der tekniske rettelser.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen. Etablering af dagligvarebutikken menes at generere ca. 15 nye arbejdspladser. Ud fra nøgletal fra kommuneplanens investeringsredegørelse skønnes kommunen at kunne få en årlig merindtægt på ca. 0,9 mio. kr. på ejendomsskatten.

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget planerne, bekendtgør forvaltningerne disse i henhold til reglerne i planloven.

Claus Juhl                           /Pernille Andersen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at lokalplan ”Godthåbsvej” (bilag 1) vedtages endeligt med ændringer af lokalplanen som beskrevet under afsnittet ”Løsning” og i bilag 2.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

    2.    at tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) vedtages endeligt uden ændringer.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 3. februar 2014

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 4. marts 2014

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 13. marts 2014

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.