Lovliggørelse af udestue på enfamiliehus, Astrupvej 36, Brønshøj-Husum

Teknik- og Miljøudvalget skal på baggrund af ønske fra Morten Melchiors (C) tage stilling til, om Teknik- og Miljøforvaltningen skal give afslag på bibeholdelse af en tilbygget udestue og lukket vindfang på Astrupvej 36. Det er forvaltningens vurdering, at tilbygningerne ikke skal lovliggøres ved byggetilladelse, da udestuen og det lukkede vindfang er placeret for tæt på skel. Derudover medfører tilbygningerne en bebyggelsesprocent, der ikke er sædvanlig for området. Begge forhold er en overskridelse af byggeretten. En byggetilladelse til de pågældende forhold kan være præcedensskabende, hvorfor forvaltningen vil kræve fysisk lovliggørelse (fjernelse).

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen pba. helhedsvurdering efter Bygningsreglement 2018 (BR18) meddeler afslag på ansøgning om bibeholdelse af primær bebyggelse, herunder tilbygget udestue og vindfang på Astrupvej 36, jf. løsning.

Problemstilling

Sagen vedrører en overdækket terrasse, der er ombygget til udestue, samt et lukket vindfang, etableret uden byggetilladelse. Modsat en overdækket terrasse, indgår en udestue som en del af den primære bebyggelse (boligen), der ikke må opføres tættere på skel end 2,5 m. for at afværge indbliksgener til naboejendommen. En lukket udestue medregnes desuden i bebyggelsesprocenten, der overstiger den tilladte bebyggelsesprocent på 30, hvilket ikke er sædvanligt for området. Forvaltningen anbefaler derfor et afslag. Ejer ønsker ikke at lovliggøre forholdet fysisk og har indsendt ny ansøgning mhp. retlig lovliggørelse.

Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget efter ønske fra Det Konservative Folkeparti (C), samt for at få udvalgets stillingtagen til lovliggørelsessagen, en sagstype forvaltningen arbejder på at nedbringe mængden af.

Løsning

Der er tale om en lovliggørelsessag med en længere sagshistorik, hvilket kan læses i detaljer i bilag 2. I 1962 blev der givet byggetilladelse til en åben overdækket terrasse med tre åbne sider. I senere byggetilladelse fra 2014, stiller forvaltningen vilkår om, at terrassen til alle tider er udført med mindst én åben side. Forvaltningen bliver i 2014 bekendt med, at der er bygget videre på terrassen, der nu fungerer som en udestue (lukket af på alle sider), og derfor skal behandles som primær bebyggelse, samt medregnes i etageareal og bebyggelsesprocent. I 2015 meddelte forvaltningen derfor afslag på bibeholdelse af udestuen. I 2024 følger forvaltningen op på sagen og kan konstatere, at udestuen ikke er tilbageført til de seneste godkendte forhold – en overdækket terrasse med mindst én åben side.

I byggelovgivningen er der forskellige krav til en overdækket terrasse og udestue og pba. forvaltningens vurdering af sagen med udgangspunkt i en helhedsvurdering efter BR18, hvor bl.a. bebyggelsesprocenten indgår, vurderer forvaltningen ikke, at der bør gives lovliggørende byggetilladelse til udestuen, af følgende to grunde:

1. Afstand til skel
Udestuen ligger for tæt på skel (0,7 meter fra skel). Hvis primær bebyggelse etableres for tæt på naboskel, skal forvaltningen foretage en helhedsvurdering, og det er ikke sædvanligt for området med beboelse/primær bebyggelse i skel. Afstandskravet fremgår også af den byggeservitut, som ejendommen er omfattet af.

Særlige bestemmelser om afstand i servitutter/deklarationer:

a) Ejendommen er omfattet af byggeservitut fra 1923, der indeholder bestemmelse om, at bygninger skal holdes mindst 2,5 m fra nabogrund. Kommunen kan med hjemmel i planlovens § 43 vælge at håndhæve villa- og byggeservitutter, men er ikke forpligtet til det. I København er servitutterne håndhævet i mange år.

b) Naboejendommen er pålagt en deklaration fra 1962, om at byggeri på nabogrunden kun kan placeres med en afstand af 2,50 m fra tilbygningen (den overdækkede terrasse). Det betyder, at evt. ny bebyggelse på nabogrunden, Sonnerupvej 16, skal placeres med en afstand på 2,50 m fra tilbygningen. Der er tale om en privatretlig servitut, der begrænser naboens råden over egen ejendom. Københavns Kommune har ikke praksis for at håndhæve sådanne privatretlige servitutter.

2. Øget bebyggelsesprocent
En udestue indgår - modsat en overdækket terrasse - i den primære bebyggelses samlede etageareal og byggeriet overstiger den tilladte bebyggelsesprocent på 30. Hvis bebyggelsesprocenten er højere end 30, skal forvaltningen foretage en helhedsvurdering. Bebyggelsesprocenten indgår i vurderingen og i den konkrete sag stiger bebyggelsesprocenten fra 34 til 36, hvilket ikke er sædvanligt for området.

Ejer ønsker ikke at efterkomme forvaltningens påbud om fysisk lovliggørelse, og har derfor indsendt ny ansøgning, der udover udestue og vindfang omfatter sekundær bebyggelse, der ikke påvirker ejendommens bebyggelsesprocent og derfor behandles separat. Se bilag 3 for overblik over tilbygninger på ejendommen.

Ejers bemærkninger
Ejer anfører, at udestuen har været, som den er nu i mange år, samt at forvaltningen ikke har fulgt op ift. Lovliggørelse, og at der derfor er tale om passivitet. Ejer henviser til nævnsafgørelser, hvor en kommune f.eks. har fortabt retten til at kræve fysisk lovliggørelse efter blot 14 år grundet indrettelseshensyn, dvs. når et forhold har eksisteret i så lang tid, at ejer kan have berettigede forventninger om, at det ikke vil blive krævet lovliggjort. Ejer mener, at forvaltningen allerede ved behandlingen om lovliggørelse af udestuen i 2014/2015 burde have forholdt sig til bl.a. indrettelseshensyn, hvilket man ikke har gjort.

Forvaltningens vurdering
Forvaltningen anbefaler, at der gives afslag på bibeholdelse, da ejer siden 2015 har været vidende om, at eksisterende udestue ikke kan lovliggøres med byggetilladelse. Afslaget vil være baseret på en helhedsvurdering efter BR18, hvorefter en bebyggelsesprocent på 36 ikke er sædvanligt for området.  Forvaltningen bemærker desuden, at en udvikling med beboelsestilbygninger i og langs skel, ikke vil være i overensstemmelse med hensynet bag de gældende bebyggelsesregulerende bestemmelser i BR18, der bl.a. skal sikre tilfredsstillende lysforhold, samt sikre mod indbliksgener til naboer. Afstandskravet fremgår også af den villaservitut, som ejendommen er omfattet af.

Der foreligger efter forvaltningens vurdering ikke myndighedspassivitet eller afgørende indrettelseshensyn, der fører til at udestuen kan bibeholdes, selvom sagen ikke har været behandlet siden 2015.

Politisk handlerum

Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte, at:

• forvaltningen skal give byggetilladelse til udestuen og det lukkede vindfang. En tilladelse kan begrundes med, at tidsrummet fra forvaltningen blev bekendt med forholdet, til der blev udstedt påbud om lovliggørelse, er for langt, samt at deklarationen på naboejendommen kan håndhæves. De særlige omstændigheder i sagen gør, at en byggetilladelse i det konkrete tilfælde formentlig kun vil have begrænset præcedensskabede virkning.  

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen færdigbehandle lovliggørelsessagen og meddele afslag.

Søren Wille

/ Lena Kongsbach