Startredegørelse for lokalplan "Enghavevej 81" med kommuneplantillæg, Vesterbro/Kgs. Enghave

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan ”Enghavevej 81” på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).

Problemstilling

En bygherre har anmodet kommunen om en lokalplan for ejendommen Enghavevej 81 afgrænset af Enghavevej og jernbanens terræn. Bygherren ønsker at opføre et nyt kontorbyggeri med et omfang, der forudsætter lokalplan. Der er ikke en lokalplan i dag. Da der ønskes en bebyggelsesprocent på 185, forudsættes der samtidig et tillæg til Kommuneplan 2015, idet ejendommen ligger i et S1-område (serviceerhverv) med en maksimal bebyggelsesprocent på 110.

Løsning

Området består af en grund, der tilhører DSB Ejendomme, og som henligger ubebygget, samt tilstødende arealer, herunder en vej, der tilhører Banedanmark. Bygherren har indgået en betinget aftale om køb af ejendommen og forhandler om køb af en mindre del af Banedanmarks tilstødende areal.

Der er fremsendt et foreløbigt volumenstudie til det ønskede nybyggeri bestående af én stor bygning med et etageareal på ca. 7.400 m2. Bygherre ønsker et hus, der inviterer byen indenfor og signalerer kvalitet og fornyelse. Det landskabelige anser bygherre for en vigtig del af projektet, og det gælder også tagfladerne, som bygherre tænker udnyttet til etablering af grønne tagterrasser med væksthuse.

Enghavevej har et stigende forløb ud for byggegrunden. Denne niveauforskel mellem grunden og Enghavevej udnyttes til at etablere parkering i den nederste etage og således, at der bliver direkte adgang til den overliggende etage fra Enghavevej. Tilkørsel forventes at ske fra Enghavevej, så den nuværende indkørsel rykkes lidt mod syd til en placering over for et hul i midterrabatten. I den østlige del af området ligger en privat fællesvej, der både i dag og fremtidigt giver adgang til Banedanmarks værksteds- og personalefunktioner på baneterrænet. I forbindelse med nybyggeriet skal vejen forsynes med fortov i vestsiden.

Byliv

De ansatte og besøgende vil skabe liv og aktivitet omkring bygningen. Stueetagerne forventes etableret med en åbenhed mod Enghavevej og pladsen syd for bygningen, der sikrer kontakt mellem mennesker udenfor og indenfor i stueetagen. Det øger trygheden i byrummene. Bygherre arbejder med muligheden for at give offentlig adgang til huset, fx ved at have café på taget eller andet.

Miljø og bynatur

Som nævnt skal det landskabelige være en vigtig del af projektet. Området grænser mod øst og nord til grønne baneskråninger, og Enghavevej har allébeplantning. Der plantes nye træer på en pladsdannelse syd for bygningen, og den grønne kant om området bevares. I det videre arbejde bliver det nøjere vurderet, om et eller flere af de eksisterende træer kan bevares. Der forventes indgået en udbygningsaftale om plantning af flere allétræer langs Enghavevej.

Parkering

Kommuneplan 2015 stiller som udgangspunkt krav om én parkeringsplads pr. 150 m2 etageareal. Økonomiforvaltningen vurderer, at området har bymæssig karakter som tætbyen, og der vil derfor blive tilføjet en særlig bemærkning med tillægget til kommuneplanen om, at parkeringsdækningen efter en konkret vurdering kan maksimeres til 1 plads pr. 100 m2 eller minimeres til 1 plads pr. 200 m2, såfremt der kan påvises højere/lavere parkeringsbehov. Teknik- og Miljøforvaltningen vil i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen foretage en konkret vurdering af lokalplanens krav til parkering på baggrund af blandt andet ejendommens placering i forhold til kollektiv trafik og vejnet samt projektets karakteristika. I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal.

Høring

Teknik- og Miljøforvaltningen har gennemført en intern høring.

Høringssvar fra Vesterbro Lokaludvalg

Vesterbro Lokaludvalg efterlyser i sit høringssvar redegørelse for trafik, skyggevirkninger, samspil med omgivelser og er imod forhøjelse af bebyggelsesprocenten.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

Der vil blive redegjort for de nævnte forhold i forbindelse med fremlæggelse af planforslagene. Med hensyn til forhøjelse af bebyggelsesprocenten har Økonomiforvaltningen taget udgangspunkt i kommuneplanens retningslinjer om at sikre lokaliseringsmuligheder for virksomheder med mange arbejdspladser nær de større stationer. Ejendommen ligger stationsnært i forhold til Carlsberg Station. Desuden er ejendommen omgivet af store ubebyggede arealer i form af baneterrænet.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er området udlagt til serviceerhverv (S1-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 og en maksimal bygningshøjde på 20 meter. Kommuneplanrammen foreslås ændret til serviceerhverv (S3-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 185 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter begrundet i områdets stationsnære beliggenhed i forhold til Carlsberg Station.

Anbefalinger til den videre planlægning

Teknik- og Miljøforvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer: 

• Byliv, byrum og trafik: Den eksisterende stiforbindelse langs banen skal udvikles til en attraktiv sti for gående og cyklister, som måske på sigt ved krydsning af sporanlæg kan give adgang til et kommende nyt byområde på godsbane- og værkstedsområdet ved Otto Busses Vej. Byrum, kantzoner og funktioner i stueetagen skal understøtte bylivet på Enghavevej. Tagterrasser skal bidrage med opholds- og udsigtsmuligheder for de ansatte og gerne for offentligheden.
• Bynatur: De karakteristiske grønne ’kanter’ omkring baneterrænet og grunden skal videreudvikles, flest mulige træer skal bevares, og der bør tilføres flere vejtræer på Enghavevej. Der skal desuden ske en begrønning af eventuelle byrum og tagterrasser. Der forventes indgået en udbygningsaftale om plantning af træer på Enghavevej i forlængelse af de eksisterende allétræer. 
• Arkitektur: Ny bebyggelse skal opfattes som en del af baneterrænet og ikke som en del af karrébebyggelsen. Den bør derfor være solitær i form og udtryk ved at stå på baneterrænet og ikke danne et klart markeret hjørne mod krydset, og den bør være retningsløs i sin orientering. Det solitære skal også udtrykkes i facadebearbejdning og materialevalg. Niveauforskellene skal udnyttes til at skabe et stedsspecifikt projekt, og der skal tages hensyn til kig og sigtelinjer.

Stadsarkitekten deltager under Teknik- og Miljøudvalgets behandling af sagen. 

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Forslaget forventes at medføre kommunale skatteindtægter på ca. 1,6 mio. kr. årligt (2012 priser) og omkring 400 arbejdspladser. På bygherrens anmodning forventes indgået en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen forventes at dreje sig om en mindre udvidelse af Enghavevej og etablering af en rabat med allétræer ud for den nordlige del af området. Et udkast til udbygningsaftalen vil blive fremlagt i forbindelse med lokalplanforslaget.

Videre proces

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i september 2018, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget i første kvartal 2019.

Peter Stensgaard Mørch                                               Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28. maj 2018

Enhedslisten fremsatte følgende ændringsforslag til erstatning af 1. at-punkt:
”At Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan ”Enghavevej 81” på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2), dog således at der maksimalt må bygges i en højde på 20 meter samt at bebyggelsesprocenten maksimalt bliver 110, svarende til den maksimale bygningshøjde og bebyggelsesprocent i den gældende kommuneplanramme.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med fire stemmer mod syv. Ingen undlod at stemme.

For stemte: B, Ø og Å.
Imod stemte: A, C, F, I og O.

Indstillingens 1. at-punkt blev godkendt med syv stemmer mod fire. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, I og O.
Imod stemte: F, Ø og Å.

Enhedslisten, Radikale Venstre og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne mener, at bygningen ikke må være højere end 20 meter samt at bebyggelsesprocenten maksimalt bliver 110, svarende til den maksimale bygningshøjde og bebyggelsesprocent i den gældende kommuneplanramme. Partierne vil derfor ikke stemme for en ændring af kommuneplanrammen ved sagens behandling i Økonomiudvalget.”

Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”SF opfordrer til, at bebyggelsesprocenten nedsættes fra 185% til omkring 150%.”

Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”SF opfordrer til, at byggeriet giver noget tilbage til Vesterbro i form af mulighed for bevægelsesaktiviteter på arealet f.eks. en boldspilsplads, som børn og unge kan bruge.”

Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Danske Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Da dette er et helt nyt byggeri, ønsker partierne, at der arbejdes videre med projektet således, at vi bevarer de værdifulde træer, hvor vi kan og når vi bygger helt nyt.”