Endelig vedtagelse af lokalplan Nørrebrogade 33, Nørrebro

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til, om lokalplan Nørrebrogade 33 kan endeligt vedtages. Teknik- og Miljøforvaltningen har udarbejdet et forslag til lokalplan, som muliggør en ny bygning med et arkitektoniske udtryk, der ligner den eksisterende bygning med mindre ændringer. Lokalplanen giver mulighed for at opføre en bygning i 4 etager, hvor de to øverste er mansardetage og tagetage. Bygningen skal anvendes til boliger med serviceerhverv i stueetagen og, giver mulighed for serviceerhverv på første sal.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Nørrebrogade 33 (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget har på mødet den 8. april 2024 besluttet, at der skal udarbejdes en lokalplan for Nørrebrogade 33, der tillader byggeri i samme højde som eksisterende byggeri, mulighed for at etablere en lidt dybere bygning mod gården, krav om pudset tegl som facademateriale, således at Teknik- og Miljøudvalgets ønsker til lokalplanen imødekommes. Lokalplanen giver mulighed for at etablere en ny bygning med samme udtryk som den eksisterende bygning. Der er den 11. juni 2024 givet nedrivningstilladelse til den eksisterende bygning, og denne lokalplan vil således være plangrundlaget for ny bebyggelse på ejendommen, såfremt nedrivningen realiseres. Nedrivningstilladelsen er givet i overensstemmelse med Planklagenævnets ophævelse af forvaltningens oprindelige forbud mod nedrivning og nybyggeri på ejendommen.

Teknik- og Miljøudvalget delegerede den 24. februar 2020 kompetencen til at sende forslag til enkle lokalplaner (kategori 1) og ukomplekse lokalplaner (kategori 2) i offentlig høring til Teknik- og Miljøforvaltningen. Forslaget til lokalplan har derfor ikke tidligere været politisk behandlet.

Løsning

Planforslaget omfatter en ejendom på Nørrebrogade, som kendetegnes ved et levende byliv med publikumsorienterede serviceerhverv. Den eksisterende bygning på ejendommen er kendetegnet ved en smal facadelængde på omkring 4 m og en bygning i 2 etager samt mansardtag med en højde på maksimalt 13 m. Den eksisterende bygning er lavere end den omkringliggende randbebyggelse, der er i omkring 4-6 etager. Den eksisterende bygning har stået tom i en længere periode. Området for lokalplanen er placeret i karréen Blågården, men omfatter kun én ejendom, hvor der er én eksisterende bygning og dertil hørende friarealer.

Lokalplanforslaget har været i høring fra den 1. juni 2024 til den 26. september 2024. Forvaltningen har modtaget otte henvendelser. To henvendelser har omhandlet lokalplanens forhold til en saneringsservitut.

Servitutten er tinglyst i 1980 forbindelse med gårdsanering, og i den forbindelse fremgår det at gårdanlægget skal opretholdes. Mulighed for at placere det udvidede byggefelt samt den mindre bygning indenfor det fælles gårdanlæg, går derfor mod servitutten.

Teknik- og Miljøforvaltningens saneringsmyndighed har i den forbindelse spurgt, om grundejer ønsker at indgå en aftale om ophør af servitutten for så vidt angår de forhold, som er i uoverensstemmelse med lokalplanen (bilag 8). Dette har grundejer tilkendegivet at de ønsker, hvorfor det er muligt at ophæve servitutten, så lokalplanen kan realiseres. Høringen har givet anledning til seks ændringsforslag.

Lokalplanen har til formål at fastsætte bebyggelsesregulerende bestemmelser for ejendommen på Nørrebrogade 33, Nørrebro. Bestemmelserne skal sikre, at der kan opføres en bebyggelse i 4 etager (heraf én mansardetage og én øvre etage). På baggrund af høringen foreslår forvaltningen at lokalplanen revideres, således den mindre bygning tiltænkt overdækket cykelparkering i gården bliver mindre og at der ikke kan etableres tagterasse på den. Desuden stilles der krav til den mindre bygnings facade- og tagmaterialer, så den passer med de øvrige mindre bygninger i gården. Der stilles desuden krav til at den muliggjorte åbne tappekonstruktion afskærmes, således at ophold for uvedkommende forhindres.

Byliv

Lokalplanen fastholder, at der skal være serviceerhverv i stueetagen (1. etage), og den giver mulighed for at etablere serviceerhverv i 1. sal (2. etage). På denne måde vil en fremtidig disposition på ejendommen bidrage til Nørrebrogades butiksliv. I gårdrummet gives der mulighed for at etablere en mindre bygning, der er tiltænkt til overdækket cykelparkering.

Parkering

Kommuneplanen stiller krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm for biler på én parkeringsplads pr. 250 m² etageareal for boliger, 857 m² for ungdomsboliger og 214 m² for erhverv. Det svarer til, at der skal etableres ca. 1-2 pladser. Pladserne kan ikke etableres inden for lokalplanområdet, men skal etableres andetsteds i nærområdet.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen har givet anledning til, at forvaltningen foreslår seks ændringer af lokalplanforslaget herunder indskrænkning af den mindre bygning i gården samt indskærpelse af bygningens ydre fremtræden. Derudover udgår muligheden for at etablere tagterrasse på den mindre bygning og det præciseres at gårdrummet ikke må anvendes til udeservering for serviceerhverv. Det præcise forslag til ændring fremgår af bilag 7.

Høring

De otte modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. Forvaltningen har desuden modtaget et uddybende høringssvar fra Blågårdskarreens Gårdlav, som vedlægges som bilag 5. I bilag 6 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført under afsnittet ’hovedsynspunkter i øvrige henvendelser’.

Nørrebro Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter:

Der bør kun tillades byggeri i samme dybde som den eksisterende bygning for at undgå indbliksgener og bevare karreens karakter.
Den nye bygning bør ikke overstige højden af den nuværende bebyggelse for at bevare det visuelle udtryk i området.
Hvis den eksisterende bygning skal rives ned, støtter lokaludvalget, at det nye byggeri får en lignende karakter.

Forvaltningens bemærkninger

Lokaludvalgets synspunkter er sammenfaldende med borgernes henvendelser, og forvaltningen kommenterer derfor samlet nedenfor.

Forvaltningen bemærker, at den foreslåede udvidelse af fodaftrykket med 12 m² mod gården til fx en trappe er nødvendig for at skabe regulære rum inde i bygningen. Byggefeltet er af beskeden størrelse, og indbliksgener vurderes ikke at være væsentlige på grund af afstande til nabobygninger og vinkling af hjørner.
Den tilladte bygningshøjde i lokalplanen er 1 meter højere end den eksisterende bygning. Denne mindre forhøjelse af bygningen er nødvendig for at opfylde gældende bygningsreglement med samme antal etager som eksisterende bebyggelse.
Forvaltningen har fastsat bestemmelser, der sikrer, at den nye bygning får et udtryk, der minder om den eksisterende, for at bevare områdets arkitektoniske sammenhæng.

Hovedsynspunkter i øvrige henvendelser

I fem henvendelser, heriblandt fra Københavns Museum, udtrykkes der ønske om, at bygningen bevares på grund af dens historiske og kulturelle værdi.
I to henvendelser udtrykkes der bekymring over, at tilladelse til serviceerhverv kan medføre affaldsproblemer, støj og lugtgener i området. I en henvendelse udtrykkes der ønske om at lokalplanen forhindrer at gården kan anvendes til udeservering eller ophold i gården for gæster til serviceerhverv.
I en henvendelse er der ytret ønske om at øge etagehøjden til 5 etager, således at bebyggelsen er svarende til de øvrige bygninger i karréen
I to henvendelser udtrykkes der modstand mod forslaget om den mindre bygning kan etablere med tagterrasse i gården. Begge peger på støj- og indbliksgener. I en af henvendelserne er der modstand mod den mindre bygnings ydre fremtræden, som ikke ens med gårdens øvrige mindre bygninger, hvorfor der ønskes krav om lærketræ og sedumtag.
I to henvendelser bemærkes det, at visse af lokalplanens bestemmelser ikke er overensstemmelse med en påtegnet servitut på ejendommen vedr. gårdlaug og saneringsplan.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen oplyser, at nedrivning er i overensstemmelse med det eksisterende plangrundlag, og at der allerede er udstedt nedrivningstilladelse. Nedrivningstilladelsen er givet på baggrund af et længere forløb, hvor forvaltningen i første omgang nedlagde et forbud mod at nedrive eksisterende bygning og at etablere en ny bygning. Dette forbud blev påklaget af grundejer, og efterfølgende underkendte Planklagenævnet det forbud som forvaltningen udstedte. På baggrund af Planklagenævnets afgørelse, vurderede forvaltningen, at det vil være i strid med planklagenævnets afgørelse at tilvejebringe en ny lokalplan, som forhindrer nedrivning af bygningen. Lokalplanen forhindrer derfor ikke nedrivningen, men sikrer, at en ny bygning får et udtryk, der minder om den eksisterende.
Lokalplanområdet er udpeget som bymidte i Kommuneplan 2019, hvor serviceerhverv er passende og ønsket for at skabe et levende bymiljø. Den nye lokalplan ændrer ikke på de eksisterende anvendelsesmuligheder, og forvaltningen finder det hensigtsmæssigt at fastholde muligheden for serviceerhverv. Forvaltningen foreslår, at der fastsættes en bestemmelse, der præciserer at gården ikke må anvendes til publikumsorienterede funktioner. Eventuelle caféer og restauranter indenfor lokalplanområdet vil være omfattet af Københavns Kommunes miljøkrav til indretning og drift af restaurationer, herunder også støj- og lugtregulering samt eventuelle særlige behov for affaldshåndtering.
Forvaltningen bemærker, at lokalplanen som udgangspunkt skal give mulighed for en bygning, som har en sammenlignelig karakter som den eksisterende bygning. At give mulighed for flere etager og en højere bebyggelsesprocent vil ikke være foreneligt med dette formål.
Teknik- og Miljøforvaltningen erkender at tagterrassen vil kunne give uhensigtsmæssige indbliksgener, og foreslår derfor at muligheden udgår. For at sikre tilstrækkelige friarealer i området, foreslås den mindre bygnings byggefelt indskrænket. Der stilles desuden krav til, at den mindre bygning opføres i træ og med sedumtag som øvrige skure i gården.
Forvaltningen er enig i, at planforslaget er i strid med en bestemmelse i en offentligretlig servitut, der er tinglyst på ejendommen. Ejer har imidlertid tilkendegivet over for forvaltningen, at de gerne vil indgå en aftale om ophør af den pågældende tilstandsservitutbestemmelse. Når der er indgået en aftale om ophør af servitutbestemmelsen, vil servitutten ikke længere være til hinder for realisering af lokalplanen.

Politisk handlerum

Det kan besluttes,

at det mindre byggefelt mod gårdrummet, som også kan etableres som åben trappe konstruktion, skal udgå. Derved skal sagen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på at udsende lokalplanforslaget i ny høring fx i to-fire uger.
at hæve bebyggelsesprocenten fra 150 til omkring 260, at øge etagehøjden til 5 etager, stille krav til københavnertag i stedet for mansardtag i to etager og at fravige friarealsprocenten, hvilket vil være i overensstemmelse med grundejers ønske. Ændringen forudsætter ny dialog med grundejer og en ny høring i otte uger.