Ændret fysisk helhedsplan fsb, afdeling 1-35 Bellahøj, Brønshøj-Husum

fsb’s afdeling 1-35 Bellahøj skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden. Det blev senest godkendt af Borgerrepræsentationen den 13. december 2012. Den nuværende anskaffelsessum og husleje overstiger den godkendte økonomiske ramme på 15%, og der søges om et højere garantibeløb. Fordyrelsen skyldes øgede byggeudgifter, da priserne har været stigende siden sagen blev indstillet, men Landsbyggefonden har støttet renoveringen, så fordyrelsen ikke slår voldsomt igennem. Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller derfor, at Borgerrepræsentationen godkender ændringerne med den højere kommunale garanti og godkender det endelige projekt og anskaffelsessum.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

fsb’s afdeling 1-35 Bellahøj med 266 familieboliger skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden. Afdeling 1-35 Bellahøj er en ud af fire Bellahøj afdelinger, som har fået godkendt en helhedsplan. Afdeling 1-35 Bellahøjs stabilitet er ikke udfordret som i afdeling SAB I og II.

Helhedsplanen blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 13. december 2012. Borgerrepræsentationen bemyndigede samtidig Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt under forudsætning af, at der ikke var væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste.  Det har efterfølgende vist sig, at huslejen stiger med mere end 15 %, og derfor skal Borgerrepræsentationen tage stilling til sagen igen ifølge Borgerrepræsentationens retningslinjer.

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte skema A tilsagn den 18. december 2012. Planlægningen af renoveringen har taget tid, fordi der kort efter skema A tilsagnet blev indgivet en fredningsanmodning. Håndteringen af dette i samarbejde med boligorganisationen og Slots- og Kulturstyrelsen har givet en del forsinkelse af sagen, idet det blev aftalt, at renoveringen skulle planlægges som om det var en fredet bygning. Den samlede anskaffelsessum udgjorde 170,3 mio. kr. og blev finansieret med kommunal garanti for de støttede arbejder på 148 mio. kr. og for de ustøttede arbejder 22,3 mio. kr. fsb har dog oplyst, at de ved en fejl ikke har oplyst, at de i 2012 også havde et ustøttet ikke-garanteret lån på 83,7 mio.kr., således at den samlede anlægssum udgjorde 254 mio. kr. Da Borgerrepræsentationen ikke har godkendt det sidste lån, stiger anlægssummen fra 170,3 mio. kr. til 707,9 mio. kr. Arbejderne bestod i hovedtræk af renovering af klimaskærmen, udskiftning af vinduer og altandøre og etablering af mekanisk ventilation med varme-genindvending. Den samlede anskaffelsessum udgør nu 707,9 mio. kr.

Grundet ændringer i økonomien kan projektet ikke gennemføres uden en overskridelse af den tidligere godkendte ramme. Fordyrelsen af projektet skyldes øgede byggeudgifter, da priserne har været stigende siden sagen blev indstillet. Desuden har der været øgede udgifter til bl.a. brandsikring mv. Projektet indeholder overordnet fortsat de samme arbejder som ved indstilling den 18. december 2012.

En stor del af arbejderne støttes af Landsbyggefonden. Landsbyggefonden har accepteret overskridelsen på de støttede arbejder under forudsætning af Københavns Kommunes godkendelse.

Afdelingen vil efter renoveringen få en huslejestigning på 16% svarende til 173 kr. pr. m² pr. år. Den månedlige husleje for en familiebolig på 85,5 m² stiger dermed fra 8.055 kr. til 9.343 kr.  Oprindeligt havde renoveringen en estimeret lejenedsættelse på 93 kr. pr. m²

Genhusning

fsb vurderer, at omfanget og typen af arbejder betyder, at genhusning er nødvendigt. Beboerne tilbydes midlertidig genhusning i afdelingen eller i fsb’s afdelinger i nærheden.

Politisk handlerum

Det er muligt at afvise indstillingen om forhøjelse af rammen for helhedsplanen. Dette vil betyde, at projektet enten skal nedskaleres yderligere, eller at der skal optages ustøttede og ugaranterede lån til finansiering. Derudover vil afdelingen ikke modtage driftsstøtte i forbindelse med renovering. Den heraf følgende dyrere finansiering vil betyde en yderligere forøgelse af huslejerne.

Ændringerne i projektet indebærer, at kommunen skal godkende kommunal garanti for lån på op til 100 % for de samlede realkreditlån på 437,4 mio. kr.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til renoveringen, jf. almenboliglovens regler herom. Størrelsen på garantien afklares med boligorganisationen og långiver inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for et støttet lån på i alt ca. 437,4 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 218,6 mio. kr. for dette lån.

Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånene. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Det samlede kommunale garantibidrag til renoveringsprojektet er således kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 437,4 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken til projektet er nærmere beskrevet i bilag 3.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele tilsagn (skema B). De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes i oktober 2025.

                              Søren Wille

                                                           / Anne-Mette Greve Næsager