Retningslinjer for byggeri af ungdomsboliger - efter høring

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen anvender de vedlagte retningslinjer for byggeri af ungdomsboliger (bilag 2) som dialogværktøj i byggesagsbehandlingen.

Problemstilling

Den 8. juni 2020 behandlede Teknik- og Miljøudvalget en indstilling om byggesagsbehandling af ungdomsboliger. Indstillingen blev forelagt på baggrund af et medlemsforslag den 13. januar 2020 fra Socialistisk Folkeparti (F) og Radikale Venstre (B) om mere systematiseret byggesagsbehandling af kollegie-, ungdoms- og studieboliger (herefter ungdomsboliger). Udvalget vedtog, at forvaltningen skulle udarbejde retningslinjer som et dialogværktøj, der kan give ansøgere og relevante aktører indsigt i de krav og rammer, forvaltningen lægger vægt på i byggesagsbehandlingen af ungdomsboliger. Forvaltningen forelagde retningslinjerne for udvalget den 20. juni 2022, som sendte indstillingen tilbage til forvaltningen med henblik på at få retningslinjerne i høring hos en udvidet høringskreds. Forvaltningen har haft retningslinjerne i høring, og har på baggrund af høringen tilrettet retningslinjerne.

Med denne indstilling fremlægges retningslinjerne (bilag 2) til politisk godkendelse på ny.

Løsning

Begrebsafklaring af ungdomsboliger

Der findes flere forskellige betegnelser for boligtyper tiltænkt unge og studerende, da de, som beskrevet nedenfor, giver forskellige reguleringsmuligheder. De nye retningslinjer er målrettet kollegie-, studie- og ungdomsboliger, da der i byggesagsbehandlingen stilles de samme tekniske krav for disse boligtyper.

Kollegie- og ungdomsbolig

Begrebet dækker over privatopførte boliger, som i henhold til kommuneplanen er tiltænkt unge. Forvaltningen har i denne type byggeri ikke hjemmel til at kræve, at boligerne bebos af unge og/eller studerende. Forvaltningen har heller ikke hjemmel til at stille krav om prislejet.

Studiebolig (midlertidig)

Begrebet studiebolig er nævnt i planlovens § 19, som i strid med principperne i en lokalplan, giver mulighed for tidsbegrænsede dispensationer, i op til 10 år, til midlertidige studieboliger.

En studiebolig defineres som en bolig, der udlejes til studieaktive studerende. Ved meddelelse af lokalplandispensation til midlertidige studieboliger, stilles der som vilkår, at boligerne lejes ud til studieaktive personer

Almen ungdomsbolig

Disse boliger opføres af en almen boligorganisation med kommunal støtte. Byggeri af almene ungdomsboliger har afsæt i almenboligloven og skal godkendes politisk. Forvaltningen stiller, i forbindelse med tilsagn om grundkapital til opførelse af alment nybyggeri og renovering af almene boliger, særlige vilkår til boligens udformning. Almene ungdomsboliger behandles derfor også efter et særskilt administrationsgrundlag, som blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 11. oktober 2021.

Retningslinjer for byggeri af ungdomsboliger

Forvaltningen har hidtil benyttet interne retningslinjer fra 2014 i byggesagsbehandlingen af ungdomsboliger. De tidligere interne retningslinjer bliver således opdateret og erstattet med den nye og reviderede udgave (bilag 2), som kan bruges i dialogen med bygherrer. 

Retningslinjerne har til hensigt at beskrive de juridiske og politiske rammer for ungdomsboliger og er et vejledende redskab.  Retningslinjerne er inddelt, så de indledningsvist beskriver de lovmæssige rammer, herunder de væsentligste krav forvaltningen, i medfør af bygningsreglementet og planloven, kan stille til ungdomsboligbyggeri. Dernæst kommer retningslinjerne ind på politiske visioner og intentioner for byggeri i København og gode eksempler på velfungerende elementer i ungdomsboligbyggerier. Dette bliver beskrevet igennem tre temaer:

• Boligkvalitet: Har fokus på boligens indretning og funktioner.
• Byrum og bygning: Har fokus på bygningen og omgivelserne.
• Miljø og klima: Har fokus på de politiske visioner for bæredygtigt byggeri.

Høring

Forvaltningen har haft retningslinjerne i høring hos otte bygherrer, fire studenter- og kollegieorganisationer, fire tegnestuer samt én interesseorganisation for almene boliger, i perioden fra den 8. september til den 5. oktober 2022. Der er indkommet otte høringssvar hhv. fra bygherrer, tegnestuer, studenterorganisation, m.fl. Ét af de otte høringssvar, fra Kollegiernes Kontor, havde ingen bemærkninger. Et samlet overblik over høringssvarene findes i bilag 3.  

Høringssvar

Hovedparten af høringssvarene havde bemærkninger til følgende områder:

1. Boligstørrelse

   Flere høringssvar har haft bemærkninger til boligstørrelsen. Her har flere bl.a. efterspurgt en tydeliggørelse af, hvordan arealkravene skal læses, fx hvilke arealer der indgår i de 13 m² (minimumsstørrelse). Der er fra flere bygherrers side en interesse i at bygge mindre, da det ifølge dem er med til at holde lejen nede. To høringssvar bemærker, at det ikke nødvendigvis er størrelsen, der er afgørende, men at fx boligens dimensioner og udnyttelse af pladsen også har indflydelse på en god bolig. Ét høringssvar tilkendegiver, at minimumskravet på 13 m² er fornuftigt.

2. Fællesfaciliteter/opholdsrum Der har været forskellige tilbagemeldinger ift. etablering og placering af fællesrummene, herunder opholdsrummene. Ét høringssvar efterspørger muligheden for at placere opholdsrum under terræn. Flere bemærker, at der burde være fleksibilitet ift. størrelse og placering af opholdsrum. Èt høringssvar har også efterspurgt en konkretisering af beskrivelsen ”attraktive fællesarealer”.
3. Opbevaring

   Flere høringssvar efterspørger muligheden for at etablere opbevaring inden for boligen, såvel som udenfor boligen.  To høringssvarene påpeger, at det ifølge deres brugere ikke er efterspurgt.

4. Friarealer Ét høringssvar havde bemærkninger til dette. Det blev fremført, at kravet om friareal bør vurderes konkret eller sættes ned til 20 % af etagearealet.
5. Bilparkering Flere af høringssvarene har bemærkninger til kravet om bilparkeringspladser ved ungdomsboligbyggerier. De fleste bemærker, at parkeringspladserne kun anvendes i et meget lille omfang eller slet ikke, da unge og studerende primært bruger cykel som transportmiddel. Et par af høringssvarene har efterspurgt, at kravet enten fjernes eller at der gives tilladelse til dobbeltudnyttelse af bilparkeringspladsen, fx til tøjtørring.
6. Øvrige bemærkninger

Øvrige bemærkninger vedrører tilgængelighed, idet retningslinjerne anbefaler, at 1 ud af 20 ungdomsboliger bør opføres så de er handicapvenlige, at lejefastsættelsen afhænger af de kvadratmeter der bygges, og at placering af ungdomsboliger centralt i byen er vigtig.

Forvaltningens bemærkninger

Størstedelen af høringssvarene omtaler de emner retningslinjerne kommer ind på. Enkelte høringssvar har bemærkninger til forhold, der ikke nævnes i retningslinjerne, såsom pris på ungdomsboliger, affaldssortering og fokus på bæredygtigt byggeri. Forvaltningen vurderer derfor, at retningslinjerne favner de væsentligste emner, som gør sig gældende ved ungdomsboligbyggerier, og som kan give anledning til uklarhed hos ansøgere. Høringssvarene har givet anledning til, at forvaltningen har revideret retningslinjerne, så det mere tydeligt fremgår, hvad der er krav i henhold til lovgivning og hvad der er vejledende anbefalinger.

Svar på høringssvar:

1. Boligstørrelse Forvaltningens retningslinje om størrelserne på ungdomsboliger tager udgangspunkt i Kommuneplan 2019, hvor minimumsstørrelsen på en ungdomsbolig er angivet som 13 m² (netto). Forvaltningen har også imødekommet ønsker om at få præciseret boligstørrelserne, ved at indarbejde en retningslinje, om hvad der forstås ved ”et frit gulvareal”. Forvaltningen medregner ikke gangareal, wc-baderum, køkken eller køkkenelementer i et frit gulareal, hvis køkken er integreret i opholdsrummet. Forvaltningen har i retningslinjerne også tilføjet en anbefaling om, at ungdomsboliger som udgangspunkt ikke opføres som nordvendte ensidigt belyste boliger, hvor boligen kun modtager indirekte naturligt lys. Dagslysforhold er et vigtigt element i planlægning af en bolig, og har afgørende indflydelse på anvendeligheden og kvaliteten af boligens rum.
2. Fællesfaciliteter/opholdsrum Ifølge bygningsreglementet, skal opholdsrum, arbejdsrum m.m. være placeret så der er lys og udsyn. Samtidig fastlægges det deri, at beboelsesrum og køkkener ikke må placeres under terræn. Forvaltningen gør opmærksom på, at der i retningslinjerne ikke stilles krav om at der udføres fællesrum på hver etage, men at det anbefales. Ift. at konkretisere, hvad ”attraktive fællesarealer” er, har forvaltningen tilføjet en anbefaling i retningslinjerne om, at minimumsstørrelsen på fællesrum bør være samme størrelse som den gennemsnitlige ungdomsbolig. Dette vil ifølge forvaltningen sikre, at der i tilfælde, hvor der kun opføres få ungdomsboliger, at opholdsrum ikke bliver for små og dermed uanvendelige.
3. Opbevaring Bygningsreglementet stiller krav til, at der etableres et tilstrækkeligt og aflukket areal til opbevaring af større brugsgenstande. Forvaltningen bemærker dog, at bygningsreglementet ikke stiller krav om et separat opbevaringsrum pr. bolig. Forvaltningen kan derfor ikke udelukke, at andre løsninger også lever op til bygningsreglementets bestemmelser.
4. Friarealer Krav til friareal er i kommuneplanens rammer fastlagt til at udgøre 30 % af etagearealet for ungdomsboliger. Hvis der er en lokalplan for området, der regulerer de pågældende forhold, vil det være lokalplanens bestemmelser, der gælder.
5. Parkering Kravet om antal bilparkeringspladser tager udgangspunkt i enten lokalplanen eller kommuneplanen, og beror hver gang på en konkret vurdering af parkeringsbehovet i området. Forvaltningen har som udgangspunkt ikke praksis for at gå under kommuneplanens rammer.. Forvaltningen har ikke mulighed for at godkende dobbeltudnyttelse af bilparkeringspladser, da parkering skal kunne ske på alle tidspunkter af døgnet.
6. Øvrige bemærkninger Forvaltningen anbefaler videreførelse af eksisterende praksis, hvor 1 ud af 20 boliger opføres handicapvenlige. Forvaltningen kan ikke lægge lejefastsættelse til grund for byggesagsbehandlingen. Forvaltningen har ikke hjemmel til at kræve særlige nære transportmuligheder, medmindre det fremgår af en lokalplan. Retningslinjerne for Kommuneplan 2019 anfører, at ungdomsboliger bl.a. placeres fortrinsvis ved god kollektiv trafik eller nær større uddannelsesinstitutioner.

De samlede bemærkninger fra høringssvar og forvaltningens samlede svar kan læses i bilag 4.

Politisk handlerum

Retningslinjerne beskriver primært de forhold, forvaltningen har hjemmel til at regulere og er fastlagt på baggrund af forvaltningens vurderinger.

• Hvis udvalget ønsker, at retningslinjerne skal suppleres med konkrete politiske tilkendegivelser og anbefalinger for denne boligtype, kan retningslinjerne justeres herefter.
• Hvis udvalget ønsker, at forvaltningens skal kræve færre bilparkeringspladser til ungdomsboliger, kan udvalget politisk arbejde for at få ændret parkeringsnormen for ungdomsboliger i den kommende kommuneplan. Forvaltningen vil dog fortsat skulle foretage en konkret vurdering i hver enkel sag. Udvalget kan desuden altid bede om at få forelagt en konkret sag til politisk behandling.

Større ændringer som fx muligheden for at kræve, at privatopførte ungdomsboliger kun udlejes til studieaktive, vil kræve en lovændring. Indenrigs- og Boligministeriet har lagt op til en ændring af planloven på dette område. Indholdet af en mulig lovændring er endnu ikke endeligt fastlagt.  Lovarbejdet i ministeriet er imidlertid sat i bero pga. valget og starter tidligst op efter regeringsdannelse.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen bruge retningslinjerne i dialogen med ansøgere/bygherrer.

Søren Wille

/ Lena Kongsbach