Forslag til lokalplan Sundmolen Øst, Østerbro
Indstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
- at forslag til lokalplan Sundmolen Øst (bilag 2) udsendes i offentlig høring i otte uger.
Problemstilling
En bygherre ønsker at udvikle dele af Sundmolen i Nordhavn med ny bebyggelse på op til 31.400 m2 med boliger, herunder helårsboliger og ungdomsboliger, daginstitution og evt. serviceerhverv. Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan 524, som bestemmer, at opførelse af ny bebyggelse i området forudsætter, at der vedtages en ny supplerende lokalplan.
Løsning
Lokalplanområdet er placeret i Nordhavn mellem Orientbassinet og Kronløbsbassinet. Fra Orientkaj er der udsigt til Levantkaj med de store kraner, Copenhagen International School og en containerterminal. Containerterminalen forventes flyttet i 2025, hvorefter Levantkaj skal udvikles. Fra Sundkaj er der udsigt til Redmolen og Århusgadekvarteret, hvor byudviklingen næsten er fuldendt. Området er stationsnært med en afstand på mellem 200 m og 600 m fra metrostationen Orientkaj. Lokalplanen muliggør op til 31.400 m2 byggeri, hvoraf der muliggøres 29.800 m2 boliger og serviceerhverv samt 1.600 m2 daginstitution. Byggeriet opføres i maksimalt 24 m højde. Der forventes ikke væsentlige skygge- eller vindgener i det kommende byggeri i forhold til de eksisterende bygninger i området. Byggeriet tilpasser sig byudviklingsområdets egenart i facadematerialer og højde. I lokalplanen planlægges der for vandarealer i Orientbassinet og Kronløbsbassinet. Der muliggøres husbåde til publikumsorienterede serviceerhverv og boliger i overensstemmelse med Kommuneplan 2024.
Børne- og Ungdomsforvaltningen ønsker, at lokalplanforslaget muliggør en daginstitution til syv grupper på i alt ca. 1.600 m2.
Lokalplanen er udarbejdet i overensstemmelse med Kommuneplan 2024, og bebyggelsesplanen er i overensstemmelse med Strukturplan for Ydre Nordhavn 2023 (TMU 18. december 2023 og ØU 9. januar 2024).
Håndtering af ekstremregn er ikke en del af lokalplanens bestemmelser på trods af Teknik- og Miljøudvalgets beslutning på møde den 10. marts 2025 om en ny praksis for håndtering af ekstremregn for alle lokalplanforslag, der ikke har været i offentlig høring. Lokalplanen har været i gang siden januar 2024 og bygherre afleverede materialet til lokalplanen i oktober 2024. Forvaltningen har vurderet, at udkastet til lokalplanforslaget på tidspunktet for Teknik- og Miljøudvalgets beslutning om ny praksis for ekstremregn, var for tæt på Teknik- og Miljøudvalgets behandling til, at et krav om håndtering af ekstremregn skulle indarbejdes.
Byliv
Der etableres promenadeforløb med træbrygge langs Orientkaj og evt. langs Sundkaj. Derudover etableres der et grønt byrum, som erstatter Klubiensvej og vil fungere som en grøn kile gennem Sundmolen. Vejene er indrettede med gode forhold til fodgængere og bløde trafikanter. Bygherre har ønsket at fastholde de overordnede principper fra det myndighedsgodkendte vejprojekt, af hensyn til trafikafvikling, fremkommelighed og tilgængelighed. Det myndighedsgodkendte vejprojekt indeholdt færre træer, flere terrænparkeringspladser og mindre opholdsmuligheder. Derudover en befæstelse i udelukkende asfalt, samt bredere kørebane. Disse forhold foreslås ændret med det nye lokalplanforslag. Der er muliggjort serviceerhverv i dele af stueetagerne samt publikumsorienterede serviceerhverv på husbåde ved Sundkaj.
Bynatur
Antallet af træer øges væsentligt med lokalplanens realisering med krav om, at der plantes 112 nye træer. Der er i dag ikke nogen nævneværdig beplantning i området som følge af områdets tidligere funktion som industrihavn. Den planlagte etablering af træbrygger, giver borgerne mulighed for at komme tættere på vandet.
Bæredygtighed
Bygherre stiler mod, at byområdet og byggeriet DGNB-certificeres til minimum DGNB Guld og byområdet til platin niveau, og byggeriet skal leve op til den frivillige lav-emissionsklasse for CO2 ved salg af byggeretter. Der udpeges to tidligere pakhuse som bevaringsværdige. Pakhusene er karakteriseret ved deres tunge udtryk, vandrette linjer og røde teglfacader. Hallen mod Orientbassinet er ikke vurderet bevaringsværdig. Det er opført som en let konstrukstionshal udført i grønblå stålplader og ikke røde teglstensfacader, som de øvrige pakhuse på Sundmolen. Hallen nedrives i forbindelse med opførelse af det ny boligbyggeri. Bygherre bestræber sig på direkte genbrug af facadematerialer.
Almene boliger
Da skoledistriktet har under 30 % almene boliger, stilles der krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2024.
Lokalplanen fastlægger således, at der skal være mindst 25 % (7.450 m2) almene boliger inden for lokalplanens afgrænsning. Det forventes, at bygherre vil arbejde for, at der bygges 40 % almene boliger i overensstemmelse med en samarbejdsaftale mellem den tidligere regering og Københavns Kommune om flere almene boliger i København (BR 22. september 2022).
I henhold til tidligere indgået partnerskabsaftale fra 2016 (udløb i 2023), der er indgået om udviklingen af Sundmolen, er bygherre forpligtet til at sikre 20 % almene boliger på hele Sundmolen og Levantkaj Vest. Der er endnu ikke opført almene boliger på Sundmolen, men bygherre vil imidlertid bestræbe sig på at opføres ca. 13.000 m2 almene boliger inden for denne lokalplans afgrænsning for at imødekomme partnerskabsaftalen. Hvis der i alt opføres ca. 13.000 m2 indenfor lokalplanens afgrænsning, vil det medføre, at almene boliger vil udgøre ca. 20 % af den samlede boligmasse på Sundmolen. I tilfælde af at der ikke opføres i alt ca. 13.000 m2 almene boliger indenfor lokalplanens afgrænsning, vil bygherre tilstræbe, at de resterende overføres til Levantkaj.
Parkering
Kommuneplan 2024 giver mulighed for, at parkeringsnormen kan reduceres med 20 % på baggrund af områdets stationsnærhed og forbindelse til cykelinfrastruktur mv. På baggrund af en konkret vurdering af områdets anvendelse, beliggenhed i byen, herunder nærhed til kollektiv transport og cykelinfrastruktur, er parkeringsnormen reduceret med 20 %, hvilket medfører 110 bilparkeringspladser, heraf placeres 11 pladser til bilparkering på terræn, mens resterende placeres i konstruktion i parkeringskælder ved Kronløbsøen. Derudover håndteres 14 byggelovspladser fra eksisterende bebyggelse indenfor lokalplanområdet. I forhold til krav om parkering til cykler, stiller Kommuneplan 2024 krav om fire p-pladser pr. 100 m2 etageareal. Dette svarer til 707 cykelparkeringspladser.
Borgerinddragelse
Der er foretaget indledende høring af lokalplanforslaget, herunder af Østerbro Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget havde ingen bemærkninger på daværende tidspunkt, da det var meget tidligt i processen.
Bygherre har afholdt borgermøde på Sundmolen i november 2024. Der har været løbende dialog med borgere vedr. placeringen af daginstitutionen og kvaliteten af de grønne områder. Ved borgermødet var den primære interesse i de grønne og rekreative områder på Sundmolen. Der forventes afholdt borgermøde om lokalplanforslaget i høringsperioden.
Miljøvurdering
Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.
Politisk handlerum
Det kan besluttes,
- at parkeringsnormen ikke skal reduceres med 20 % ift. parkeringsnormerne i Kommuneplan 2024. Det bemærkes, at dette vil medføre, at der placeres flere p-pladser i konstruktion, da der ikke er mulighed for placering af flere p-pladser på terræn. Bygherre ønsker ikke at øge eller reducere parkeringsnormen, da det vurderes, at denne er landet på et passende omfang.
- at fjerne al bilparkering på terræn (bortset fra parkering til eksisterende byggeri) i lokalplanområdet, for blandt andet at muliggøre et bredere promenadeforløb. Det bemærkes, at dette vil medføre, at p-pladserne placeres i konstruktion. Bygherre ønsker ikke dette, da det vil betyde en større CO2-belastning for projektet til p-kælder og samle parkeringen i området, i stedet for at den vil være jævnt fordelt.
- at der, uanset om der etableres husbåde, skal stilles krav om træbrygge langs Sundkaj for at sikre en bredere offentlig tilgængelig promenade i overensstemmelse med Kommuneplan 2024. Bygherre ønsker ikke at der etableres træbrygge langs Sundkaj, da det vil forhindre anløb af større skibe. Bygherre mener i øvrigt, at træbrygger og bademuligheder skal sammentænkes.
- at husbåde ikke skal undtages krav om bil- og cykelparkeringspladser. Dette vil resultere i fire ekstra bilparkeringspladser og 42 ekstra cykelparkeringspladser. Bygherre ønsker at øge omfanget af husbåde, under forudsætning af undtagelse af krav til friarealer og parkering.
- at sikre en minimumsandel af ungdomsboliger. Dette kan evt. ske ved en udvidelse af husdybden på byggefelterne til 16 m eller ved at etablere altangangsløsning og derved mindre samlet byggemulighed. Grundejer ønsker ikke ungdomsboliger i dette område, idet de ønsker at fokusere på børn og børnefamilier bl.a. ved indretning af byrum og gårdrum.
- at lokalplanforslaget sendes tilbage til forvaltningen, for at få indarbejdet bestemmelser om håndtering af ekstremregn, så området sikres til at håndtere en 100-års hændelse. Dette vil resultere i en ny bebyggelsesplan og en forsinkelse af lokalplanen.
Økonomi
Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.
Videre proces
Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. januar 2020.
Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget til politisk behandling.
Søren Wille
/ Karsten Biering Nielsen