Bevaring af bygningen beliggende Lindebugten 10, Valby

En grundejer har den 3. januar 2025 henvendt sig til Teknik- og Miljøforvaltningen med hhv. ansøgning om nedrivningstilladelse af bygningen og byggetilladelse til opførelse af et nyt enfamiliehus på ejendommen Lindebugten 10, Valby. Bygningen er i 1993 vurderet efter SAVE metoden til en bevaringsværdi 5 (middel bevaringsværdi). Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om bygningen beliggende på Lindebugten 10 skal bevares. Bygningen er beliggende i et område, der i Kommuneplanen 2024 er udpeget som kulturmiljø. Bygningen i sig selv er ikke kategoriseret bevaringsværdig.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 3. februar 2025 anmodede Marcus Vesterager (A), med henvisning til liste over nedrivningssager om, at forvaltningen forelægger en indstilling om muligheden for at nedlægge et § 14-forbud, med henblik på at udarbejde en bevarende lokalplan for bygningen på ejendommen Lindebugten 10.

I vurderingen af muligheden for at nedlægge et § 14-forbud har forvaltningen forholdt sig til procesrisikoen, samt hvorvidt bygningen er bevaringsværdig (bilag 2 og 3).

Historik og procesrisiko

Grundejer har den 3. januar 2025 ansøgt om nedrivning af bygningen (enfamiliehus) på Lindebugten 10. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at der ikke er noget til hinder for nedlæggelse af § 14-forbud, bl.a. på grund af begrænset procesrisiko forbundet med myndighedspassivitet. Derudover er der ikke meddelt forhåndstilsagn om byggeriet. Yderligere vurderes det, at der ikke foreligger præcedens i forhold til tidligere sager i området.

På trods af ovennævnte vurdering, vurderer forvaltningen, at der ikke bør nedlægges et § 14-forbud grundet bygningens manglende bevaringsværdi.

Vurdering af bygningens og områdets bevaringsværdi

Bygningen er i 1993 vurderet efter SAVE metoden til en bevaringsværdi 5 (middel bevaringsværdi), hvilket stadig forekommer retvisende. Bygningen er en såkaldt bungalow, en bygningstype der blev udviklet og var almindelig i 1930’erne som en lille og økonomisk villatype og vurderes til at være et gennemsnitligt eksemplar af sin art. Bygningen er opført i 1934 i 1 etage i gule mursten med lavt pyramideformet tag med tagpap og enkle facader uden særlige kendetegn. En tilbygget veranda på gadefacaden slører i nogen grad husets enkle geometri. Forvaltningen vurderer, at bygningen ikke i sig selv er bevaringsværdig, fordi selve bygningen er en gennemsnitlig udgave af sin bygningstype, der ikke rummer særlige bevaringsværdier.

Ejendommen er beliggende i det udpegede kulturmiljø ”Vigerslev Haveforstad”, hvor der blandt de bærende bevaringsværdier bl.a. nævnes bebyggelsernes skala og arkitektoniske helhedspræg med materialer og detaljering, der er typiske for tidsperioden, herunder særligt brugen af røde og gule tegl samt karakteristiske træk fra bedre byggeskik og funkis. Kulturmiljøet vurderes til at være sårbart over for om-, til- og nybyggeri, der foretages uden hensyntagen til det oprindelige udtryk. Det bemærkes, at både det nuværende byggeri og det ansøgte byggeprojekt på Lindebugten 10 i store træk svarer til en ejendom beliggende Lindebugten 14, hvor bygningens udformning er fremmed for områdets kulturmiljø i sin udformning. Et §14-forbud vil kunne sikre, at rammerne for nybyggeri på ejendommen er bedre tilpasset det eksisterende kulturmiljø.

Det er muligt at bygge til i højden og bredden. Den eksisterende bygning er 86m2, men det er muligt at bygge op til 209m2. Dertil er det muligt at bygge i op til 8,5 m i højden. En bevarende lokalplan skal udarbejdes inden for rammerne af Kommuneplan 2024 og i overensstemmelse med evt. servitutter.

Forvaltningen har modtaget høringssvar fra grundejeres advokat, hvor der bl.a. gøres opmærksom på, at huset ikke længere er tidssvarende og funktionelt. Grundejers advokat henviser til undersøgelser der viser, at huset er ved at være nedslidt (bilag 4, s. 1-2). Huset ønskes derfor nedrevet, med henblik på at opføre en ny tidssvarende ejendom.

Derudover bemærker grundejeres advokat, at der ikke efter praksis kan nedlægges et § 14-forbud, såfremt kommunalbestyrelsen ikke har reageret på en anmeldelse efter byggeloven inden for en frist på 14 dage. Advokaten bemærker, at ansøgningen om nedrivning og byggetilladelse er dateret til den 3. januar 2025. Endvidere konstaterer advokaten, at grundejer blev orienteret om et forbud første gang i februar måned, hvilket betyder at et forbud ikke kan eller bør opretholdes, idet kommunen ikke har reageret rettidigt.

Endelig henviser grundejers advokat til forvaltningsrettens lighedsgrundsætningen, hvor to ens sager skal behandles ens. Når genboen i nr. 14 har fået meddelt tilladelse til at opføre en helt ny bygning, foreskriver lighedsgrundsætningen, at ejerne af nr. 10 tillige må meddeles en tilladelse. Da flere ejendomme i området har fået lov til at ombygge eller bygge helt nyt vurderer grundejers advokat ikke, at der er tale om et ”homogent miljø” (bilag 4, s. 5). 

Forvaltningens bemærkninger til høringssvar

Forvaltningen bemærker, at lovgivningen er ændret, og at 14-dages fristen ikke gælder for boligbyggeri. Derfor er det ikke relevant at inddrage en 14 dages frist som betingelse for at nedlægge et § 14 forbud.

Forvaltningen bemærker endvidere, at der var en mindre restriktiv praksis da, da der blev givet byggetilladelse i relation til øvrige ejendomme i nærområdet, hvor forvaltningen ikke i samme omfang som nu vægtede hensynet til den eksisterende spredte, lave bebyggelse i Vigerslev Haveforstad. Den politiske beslutning (TMU 10. august 2022) indebærer, at alle nedrivningssager i kulturmiljøer, herunder Vigerslev Haveforstad, skal forelægges Teknik- og Miljøudvalget. Forvaltningen er berettiget til at ændre praksis, når der er tale om en generel praksisændring, som er baseret på saglige hensyn, og når den ændrede praksis følges konsekvent. Nedrivningssagen på Lindebugten 14 er således godkendt før nuværende praksis, og derfor er de to sager (Lindebugten 14 og 10) ikke sammenlignelige i medfør af lighedsgrundsætningen.

Forinden partshøringen har grundejer fremsendt sine bemærkninger til forvaltningen. Grundejer oplyste, at årsagen til at erstatte det nuværende hus bl.a. er grundet fugt og mug på vægge og loft, dårlig isolering samt kort restlevetid på fundamentet, udvendigt træværk, vinduer og udvendige døre (bilag 4, s. 1-2).

Grundejere har bemærket, at de nævnte problemer vil blive løst med nybyg, særligt med ønsket om ikke at have kælder, mens det vil være vanskeligt og særdeles omkostningstungt at foretage udbedringerne i det eksisterende hus.

Forvaltningens bemærkninger

Det skal bemærkes, at der ikke er foretaget en uvildig undersøgelse af husets stand, hvorfor forvaltningen ikke kan kvalificere grundejerens bemærkninger til husets tilstand. 

Forvaltningens vurdering

Forvaltningen vurderer, at der ikke bør nedlægges et forbud efter planlovens § 14. Vurderingen tager udgangspunkt i, at bygningen ikke vurderes som bevaringsværdig, selv om bygningens helhedspræg er en del af bærende bevaringsværdier i kulturmiljøet.

Efter gennemgang af høringssvarene, har forvaltningen ikke fundet anledning til ændringer.

Det kan besluttes,

Hvis Teknik- og Miljøudvalget beslutter at nedlægge § 14-forbud, vil forvaltningen påbegynde proces for nedlæggelse af § 14-forbud.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen ikke foretage sig yderligere i sagen i forhold til at sikre, at bygningen bevares, og meddele tilladelse til nedrivning og opførelse af et nyt enfamiliehus på ejendommen Lindebugten 10, hvis betingelserne herfor er opfyldt.

                                                 Søren Wille

                                                                          / Karsten Biering Nielsen