Forslag om fælles gårdanlæg i en del af karreen Mølle Allé, Lillegade, Valby Langgade og Toftegårds Allé

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 19. april 2006

 

 

Sager til beslutning

 

5.      Forslag om fælles gårdanlæg i en del af karreen Mølle Allé, Lillegade, Valby Langgade og Toftegårds Allé

 

TMU 219/2006  J.nr. 451:148.0001/06

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at  forvaltningen offentliggør et byfornyelsesforslag om etablering af et fælles gårdanlæg, der omfatter ejendommene Mølle Allé 18-24 og Toftegårds Allé 6-14 samt Mølle Allé 26 for så vidt angår tilkørsel til erhvervsbaghusene på ejendommen Toftegårds Allé 8-10, idet forvaltningen efter indsigelsesfristens udløb vil komme med endelig indstilling om byfornyelsesbeslutning

at  indsigelsesfristen fastsættes til 8 uger

 

 

RESUME

Formålet med forslaget er at forbedre ejendommenes friarealer ved etablering af et fælles gårdanlæg, som ejerne efterfølgende skal drive og vedligeholde.

Forslaget, der er udarbejdet efter ønske fra ejer- og beboerrepræsentanter i ejendommene, omfatter 5 beboelsesejendomme med 101 beboere fordelt på 84 boliger samt 3 erhvervsbaghuse i gården og 6 erhvervslejemål i forhusene.

Ejeren af udlejningsejendommen Toftegårds Allé 6 samt nogle lejere i denne ejendom ønsker ikke denne ejendom inddraget i anlægget.

Forvaltningen finder, at inddragelsen er nødvendig, hvis der skal opnås et tilfredsstillende resultat af omlægningen.

Udgifterne til anlæggets etablering skønnes at andrage 2.800.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

De nuværende forhold i karreen fremgår af vedlagte tegning (bilag 3).

De ejendomme, som forslaget omfatter, grænser i den vestlige del af karreen op til erhvervsejendomme og et større parkeringsareal samt i den øvrige del af karreen op til boligejendomme.  

Forvaltningen har ikke fundet grundlag for at medtage disse erhvervsejendomme i forslaget med undtagelse af, at det fastlægges, at tilkørselen til erhvervsbaghusene på ejendommen Toftegårds Allé 8-10 fremover skal foregå via ejendommen Mølle Allé 26.

Der har været forhandlet med ejere og beboere i de af forslaget omfattede ejendomme og beboere fra ejendommene i den nordlige del af karreen (Toftegårds Allé 2-4 og Valby Langgade 49, 49A-B, 51), der ligeledes består af boligejendomme, med det formål at etablere et fælles gårdanlæg for disse ejendomme.

Ejere og beboere i den nordlige del af karreen har imidlertid ikke ønsket at indgå i et fælles gårdanlæg. Forvaltningen har under hensyn hertil valgt ikke at inddrage disse ejendomme, da dette ikke er en forudsætning for at opnå en tilfredsstillende forbedring af friarealerne for de af forslaget omfattede ejendomme.

Med samme begrundelse er det valgt ikke at inddrage en del af gårdarealet på ejendommen Toftegårds Allé 8-10, hvor der ligger 3 erhvervsbaghuse. De 3 erhvervsbaghuse, der er i henholdsvis 1 og 2 etager, er udlejet til autoværksteder og musikstudie.

Det er ifølge forslaget – som ovenfor nævnt – forudsat, at tilkørsel til erhvervsbaghusene fremover sker via ejendommen Mølle Allé 26. Der vil fortsat være adgang for gående til erhvervsbaghusene via ejendommens port ved Toftegårds Allé 10.

Gårdarealerne på de af forslaget omfattede ejendomme er delvist opdelt af plankeværker og skure samt overvejende dårligt vedligeholdt.

Ifølge kommuneplanen ligger karreen Mølle Allé, Lillegade, Valby Langgade og Toftegårds Allé i et boligområde, hvor der ved nybyggeri tillades en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og forudsættes en friarealprocent på 40. Ejendommenes bebyggelsesprocent er 126 og friarealprocenten 17.

Forslaget omfatter fem 5-etages beboelsesejendomme opført i perioden1903-1905. Alle fem ejendomme er udlejningsejendomme, der indeholder 84 boliger og 9 erhvervslejemål. Det samlede gårdareal er ca. 1.800 m².

Pr. 1. januar 2005 var der 101 beboere i ejendommene, heraf 5 under 15 år, 8 over 67 år, medens 88 var i gruppen 15-66 år.

 

Forhandlinger

Repræsentanter for ejendommene har rettet henvendelse til Grønne Gårde med anmodning om, at der gennemføres en forbedring af ejendommenes friarealer.

I anledning heraf har der været holdt møde med ejer- og beboerrepræsentanter, hvor der blev givet en orientering om reglerne om gårdanlæg mv. i henhold til Lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Der er herefter i samarbejde med repræsentanterne for ejendommene Mølle Allé 18-24 og Toftegårds Allé 6-14 udarbejdet et forslag til fælles gårdanlæg.

Ejeren af udlejningsejendommen Toftegårds Allé 6 ønsker kun at indgå i gårdanlægget, hvis parkeringsarealet og øvrige dele af det ubebyggede areal, tilhørende ejendommen Mølle Allé 26, også inddrages. Nogle lejere i denne ejendom er tilfredse med de eksisterende forhold og ønsker af denne grund ikke forslaget gennemført.

Forvaltningen finder, at det er nødvendigt, at ejendommen Toftegårds Allé 6 indgår i fællesgårdanlægget, hvis der skal opnås et tilfredsstillende resultat af omlægningen. 

Ejere og beboerrepræsentanter i de øvrige 4 ejendomme samt en del af lejerne i ejendommen Toftegårds Alle 6 har tiltrådt forslaget.

Ejeren af ejendommen Mølle Allé 26 har accepteret, at tilkørsel til baghusene på naboejendommen Toftegårds Allé 8-10 sker via hans ejendom. 

 

Forslaget

De enkelte ejendommes gårdarealer foreslås indrettet som fælles gårdanlæg efter de retningslinier, der fremgår af forslaget (bilag 1).

Forslagets gennemførelse har en række væsentlige positive miljømæssige konsekvenser. Der er blandt andet indarbejdet en række byøkologiske elementer i projektet.

Der pålægges ejendommene servitutter, som blandt andet omfatter bestemmelser om opretholdelse, benyttelse og den fremtidige vedligeholdelse (bilag 2).

 

Økonomi

Forslaget udføres i henhold til Lov om byfornyelse og udvikling af byer, og det er forudsat, at anlægsarbejderne udføres inden for det rammebeløb, som er fastsat i medfør af loven.

Anlægsarbejdet vil på sædvanlig måde blive udbudt i licitation i henhold til Økonomi- og Erhvervsministeriets regler.

Det samlede tilskud i sagen skønnes at udgøre 2.800.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %. Tilskuddet anvises af det rådighedsbeløb, Borgerrepræsentationen har afsat til gårdanlæg på budgettet for 2006 (konto 0.15.3*), samt af de forventede rådighedsbeløb på budgettet for de følgende år til samme formål.

Ejerne afholder driftsudgifterne ved det fremtidige anlæg.

 

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Indstillingen om fælles gårdanlæg er vurderet til ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Baggrunden herfor er, at forslagene ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag eller projekter, der i størrelse og omfang samt i forhold til lokalområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få væsentlig betydning herfor.

 

Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste til miljøvurdering

Indstillingen er miljøvurderet, da sagstypen er omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens hidtidige positivliste. Til sagstypen er knyttet følgende miljømål: Miljørigtig projektering, vand, varme, el, gas, affald, materialer og grønne områder.

Målsætningerne i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" er inddelt i 3 niveauer – minimumskrav, anbefalinger og visioner. Minimumskravene skal altid følges, anbefalingerne bør altid overvejes, medens visionerne er muligheder, der kan afprøves. Indstillingen er miljøvurderet på grundlag af denne emneopdeling.

 

Vurdering

Minimumskrav:

Minimumskravene er opfyldt for alle relevante emner.

Anbefalinger:

For affald anvendes anbefalingerne om, at ejendommene kan deltage i "Viceværtordningen for indsamling af farligt affald".

For materialer anvendes anbefalingerne om at anvende miljø- og energimærkede byggevarer, hvor det er muligt. Der vælges ikke produkter og materialer, der indeholder stoffer opført på Miljøstyrelsens "Listen over uønskede stoffer", ligesom de overfladebehandlinger, der anvendes, har hurtig og minimal afgasning. Herudover minimeres bortkørsel af overskudsjord ved genbrug.

For grønne områder anvendes anbefalingerne om at benytte genbrugsmaterialer i stedet for stabilt grus og kompostmuld på ikke befæstede arealer. Ved valg af materialer til skure, legeredskaber og lignende bruges der miljøvenlige materialer. Herudover udskiftes de øverste 50 cm af jorden i gårdanlægget med ren jord. Endvidere følges anbefalingen om at holde friarealerne fri for parkering.

Visioner:

For grønne områder anvendes visionerne om, at gårdanlægget udformes således, at gårdlauget kan beslutte at tilrettelægge driften af anlægget, så det bliver muligt for beboerne selv at være med i pasningen.

Forurenet jord renses og anvises i henhold til "regulativ for anvisning af forurenet jord", således at jordforurening ikke udgør en kontaktrisiko for børn.

Fællesgårdanlægget udvikles og forudsættes plejet efter økologiske principper. Der udarbejdes en driftsvejledning for gårdanlægget, der beskriver, hvorledes anlægget bør plejes.

 

Høring

Forslaget udsendes i offentlig høring med en indsigelsesfrist på 8 uger.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1:   Forslag til fælles gårdanlæg

Bilag 2:   Servitutter der tinglyses

Bilag 3:   Tegning af de eksisterende forhold

 

 

Ole Sperling