Forslag til lokalplan Ny Østergade, Indre By

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende planforslag i høring. Forslaget vil muliggøre en ny bygning på den nuværende parkeringsplads på hjørnet af Ny Østergade og St. Regnegade samt fastsætte bevaringsbestemmelser for de bevaringsværdige bygninger i karreen.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forslag til lokalplan ”Ny Østergade” (bilag 1) offentliggøres og udsendes i offentlig høring i otte uger.

Problemstilling

Bygherre ønsker at opføre en ny bebyggelse på et tomt område, der i dag bruges til parkering. Parkeringspladsen er en privat forretning, og der kan derfor ikke stilles krav om genetablering. Bebyggelsen skal indeholde boliger med en fælles taghave, butikker i stuen og en fleksibel førsteetage til bolig og/eller erhverv. Samtidig ønsker forvaltningen at medtage hele karreen i lokalplanområdet for at sikre de bevaringsværdige bygninger. Der findes i dag ingen lokalplan for området. Projektets omfang og indvirkning på det bevaringsværdige miljø kræver, at der udarbejdes en lokalplan.

Løsning

Bygherres intention er at bygge et tidssvarende boligbyggeri på godt 3.200 m2 i fem etager, som afslutter den eksisterende randbebyggelse. I stuen etableres publikumsorienteret erhverv som butikker, restauranter, cafeer og lign. Teknik- og Miljøudvalget godkendte den 18. september 2017 startredegørelse for ”Ny Østergade”.

Ved startredegørelsen var der opmærksomhed på overgange til nabobebyggelse, de ny facader, dagslysforhold og det grønne islæt på tagterrassen. Rådgiver har på den baggrund bearbejdet gavlen mod Ny Østergade, så den får en facademæssig karakter. Overgangen mod St. Regnegade fastholdes, da den allerede møder nabobebyggelsen i en mindre skala. For facaden er der udarbejdet et overordnet princip med en under- og overfacade, franske altaner og skulpturelt udformede karnapper i naturmaterialer og puds, som harmonerer med den øvrige arkitektur i området. Den endelige detaljering af facaden vil ske i byggesagen på baggrund af de overordnede principper. For at forbedre dagslysforholdene er den mindste af gårdene blevet lidt større, og der er forslået en tilbagetrækning af femte etage. Beplantningen på tagterrassen placeres i store kummer langs bygningens kanter, så beplantningen bliver synlig fra gadeplan.

Desuden bemærkes, at tekniske anlæg og installationer ikke må være synlige på tag. For at se mere om projektet se bilag 1, og for arealer henvises til bilag 2.

Byliv

I Fællesskab København er målet bl.a., at Københavns byrum skal skabe en bedre hverdag for byens borgere og styrke kvarterernes sammenhæng. Projektets stueetage vil i forlængelse heraf blive åben og publikumsorienteret. Der vil blive etableret et skråt afskåret hjørne, der udvider fortovet, og som vil skabe et bedre flow for fodgængere. Hjørnet passer ind med de øvrige skrå afskårne hjørner i området. Området har allerede et velfungerende byliv, hvor støjniveauet fra bylivet undertiden kan være til gene for beboerne. I projektet arbejdes med lydruder, og der er indsat bestemmelser i lokalplanen, som sikrer beboerne indendørs mod støj fra vejtrafikken.

Miljø og bynatur

Det etableres en taghave med træer og buske, som kan ses fra gaden og bidrage til et mere grønt miljø i området. Tagterrassens vand opsamles og cirkuleres rundt i alle plantebedene, så vandet bruges effektivt og dermed forsinker afløb ved skybrud.

Almene boliger

Området ligger i Sølvgade skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 2 %. Det betyder, at der i henhold til Kommuneplan 2015’s retningslinjer kan stilles krav om almene boliger efter en konkret vurdering af det enkelte projekt. Som det fremgik af sagen ved startredegørelsen, anbefaler forvaltningen fortsat ikke at stille krav om almene boliger, idet et krav om 25 % almene boliger kun vil svare til ca. 400 m2. Forvaltningen gør i den forbindelse opmærksom på den kommunale overtagelsespligt i planloven, hvorefter grundejer under visse forudsætninger kan kræve, at kommunen overtager ejendommen, eksempelvis hvis det ikke er muligt at etablere almene boliger på en ejendom udlagt til formålet. I dette tilfælde vurderer forvaltningen, at procesrisikoen ved en eventuel sag vil være forøget på grund af vanskeligheder ved at sikre en almen boligafdeling af en vis størrelse.

Parkering

I B-områder i tætbyen giver Kommuneplan 2015 mulighed for at vurdere behovet for parkeringspladser konkret indenfor mindst 1 pr. 200 m2 og højst 1 pr. 100 m2. 300 meter fra en station er normen mindst 1 pr. 250 m2 og højst 1 pr. 100 m2. Teknik- og Miljøforvaltningen har vurderet, at parkeringskravet kan reduceres til 1 pr. 250 m2 for boligerne bl.a. på grund af stationsnærhed til Kgs. Nytorv metro, der i forbindelse med Metro Cityringen får en adgangstrappe indenfor 300 meter i anden halvdel af 2018. For de ejendomme, der ligger længere væk end de 300 m til de kommende adgangstrapper til Kgs. Nytorv metro, sættes kravet til 1:200. I følge kommunens opgørelse for bilejerskab 2016 er der i dette område et lavt bilejerskab, der svarer til, at ca. 25 % af personer over 18 år har bil. For detailhandel stilles krav om 1 parkeringsplads pr. 100 m2. For den ny bebyggelse svarer det til ca. 20 parkeringspladser. Der henvises i øvrigt til bilag 3 ”Fastsættelse af parkeringsdækning for biler”, hvor begrundelsen er uddybet.

Kommuneplan

Området er i Kommuneplan 2015 primært udlagt til et B-område til boligformål med serviceerhverv som bl.a. butikker, restauranter og liberale erhverv. En lille del af karreen er udlagt til et S-område til serviceerhverv som bl.a. administration, butikker, restauranter og liberale erhverv. Se bilag 1. Der er ikke fastsat maksimale højder, bebyggelsesprocent eller friarealprocent. Størstedelen af Indre By er friholdt for standardiserede bestemmelser om bebyggelsesmuligheder m.v.

Intern høring

Indre By Lokaludvalg har siden den interne høring og deres debatarrangement på stedet fremsendt følgende bemærkninger. De ønsker ikke at reducere i kravet til parkeringspladser, da byggeriet skal levere parkeringspladser til Indre By, som kommunen kan leje eller købe. Dette for at skabe mulighed for at nedlægge parkeringspladser i Indre Bys gaderum. Desuden bemærker lokaludvalget, at håndværkere skal kunne parkere i Indre By, og at den offentlige transport skal være bedre, før mulighederne for persontransport med biler kan indskrænkes.

Forvaltningen bemærker, at der er foretaget en konkret vurdering af parkeringsbehovet (bilag 3), og at kommunen ikke kan pålægge en privat bygherre at skaffe parkeringsfaciliteter til andre end eget byggeri. Desuden ligger ejendommen henover en metrolinje, som komplicerer forhold for eventuel etablering af en parkeringskælder. Grundejer har derfor indgået aftale med anden part om at placere de krævede parkeringspladser i parkeringshuset Adelgade 7.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger. Jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. november 2017 kan planforslaget sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalgets godkendelse. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen medio 2018.

Pernille Andersen

/Jan Heichelmann

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 18. december 2017

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.