Endelig vedtagelse af lokalplan Nansensgade tillæg 1, Indre By

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til, om forslag til lokalplan Nansensgade tillæg 1 skal vedtages endeligt. En grundejer ønsker at anvende sin ejendom på Nørre Søgade til bolig og serviceerhverv, herunder hotel. Dette blev imødekommet i et lokalplanforslag, der samtidig udpegede ejendommen som bevaringsværdig. I den offentlige høring var der modstand mod at etablere hotel i ejendommen. Teknik- og Miljøudvalget besluttede på baggrund af høringen, at forvaltningen skulle udarbejde et nyt forslag til lokalplantillæg, som ikke giver mulighed for hotelanvendelse. Yderligere besluttede Teknik- og Miljøudvalget, at forvaltningen skulle give mulighed for boliger i fremtiden, i tilfælde af at der findes en vinduesløsning, der både kan isolere over for støj og tilgodese facadens bevaringsværdi.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Nansensgade tillæg 1 (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejdede et forslag til tillæg til lokalplan Nansensgade, som var i høring fra den 31. maj 2024 til den 26. august 2024. Forvaltningen modtog 29 henvendelser, hvoraf 26 inkl. Indre By Lokaludvalg ikke ønskede hotelanvendelse i ejendommen. På baggrund af høringen besluttede Teknik- og Miljøudvalget den 18. november 2024 at sende sagen tilbage til forvaltningen mhp. fornyet høring, hvor hotel udgik som en del af anvendelsesbestemmelserne. Den supplerende høring forløb i perioden fra den 15. januar 2025 til den 12. februar 2025. Forvaltningen modtog fem høringssvar, der ikke gav anledning til ændringer.

Teknik- og Miljøudvalget besluttede på mødet den 7. april 2025, at sende sagen tilbage til forvaltningen med henblik på yderligere at muliggøre boliger i forhuset under forudsætning af, at der benyttes speciallavede vinduer, der imødekommer krav til støj og facadens oprindelige udtryk. Tillægget har været i anden supplerende høring i perioden fra den 7. maj 2025 til 21. maj 2025. Der er modtaget tre høringssvar, der ikke har givet anledning til ændringer.

Teknik- og Miljøudvalget delegerede den 24. februar 2020 kompetencen til at sende forslag til enkle lokalplaner (kategori 1) og ukomplekse lokalplaner (kategori 2) i offentlig høring til Teknik- og Miljøforvaltningen.

Løsning

En grundejer ønsker at udvide anvendelsen af ejendommen fra bolig til bolig og serviceerhverv, herunder hotel. Anvendelsen af ejendommen er i dag overvejende kontor og bolig i tagetagen. Det er i den gældende lokalplan ikke muligt at etablere flere boliger på ejendommen, da krav til friareal ikke kan imødekommes inden for ejendommens matrikel. Bygningen SAVE-registreret med værdi 3 (høj bevaringsværdi).

Den gældende lokalplan fra 1994 fastlægger området til boligformål med mulighed for at indrette butiks- og kontorlokaler og lignende i stueetagen mod Nørre Søgade. I Kommuneplan 2024 er ejendommen en B4-ramme (boliganvendelse) med stjernebemærkning, der tillader serviceerhverv.

Lokalplanområdet, som tillægget er gældende for, udgøres af et etagebyggeri fra 1917 bestående af et forhus, en mellem-bygning og et baghus i 5 etager samt en tagetage. Bygningen er oprindeligt opført som erhvervsbygning og er blevet anvendt til erhverv siden med undtagelse af tagetagen.

Lokalplantillægget giver mulighed for etablering af helårsboliger og serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, erhvervs- og fritidsundervisning, samt håndværk og andre virksomheder. Derudover kan der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle, sundheds- og miljømæssige servicefunktioner.

Det foreslås, at bygningen udpeges som bevaringsværdig på baggrund af, at bygningen er SAVE-registreret med værdi 3 (høj bevaringsværdi). Det gælder særligt bygningens facade mod Nørre Søgade og Peblinge sø. Facaden mod Nørre Søgade fremstår i murværk med fremspring i facaden. Facadens enkelhed og udsmykning peger mod nyklassicismen og understøtter den tidsepoke, bygningen er opført i.

Som en del af boligernes opholdsareal er der adgang til fælles gård. Det er vurderet, at der er tilstrækkeligt opholdsareal, og lokalplantillægget fraviger derfor friarealkravet i forhold til den gældende lokalplan jf. Kommuneplan 2024, hvor der er mulighed for at fravige friarealkrav bl.a. i byområder med karré-byggeri, hvor det kan være knapt med plads. Tillægget sikrer, at bygningerne ikke må nedrives eller ombygges uden tilladelse, dog tillades altaner mod den store fælles gård.

For at imødekomme Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser, er det en forudsætning, hvis der skal være boliger i forhuset, at vinduerne på facaden mod Nørre Søgade lydisoleres. Bygningens trefagsvinduer fremstår oprindelige fra 1917 og indgår som en del af facadens bevaringsværdier. Særligt bygningens facade mod Nørre Søgade vurderes som en bærende del af bygningens bevaringsværdi. Tillægget sikrer at der kan etableres boliger i både forhus og baghus, hvis der benyttes speciallavede vinduer, der imødekommer såvel krav til støj som facadens oprindelige udtryk. Tillægget sikrer ligeledes, at boligerne i baghuset får gode vilkår med mulighed for altaner mod fælles baggård på bygningens østlige facade.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget
Som følge af den politiske beslutning af 7. april 2025, blev lokalplanforslaget sendt i anden supplerende høring. Den anden supplerende høring har ikke givet anledning til ændringsforslag.

Høring

Anden supplerende høring med erhverv eller boliger i forhuset (ingen hotel)
Ændringsforslaget om at præcisere muligheden for også at etablere boliger i forhuset mod Nørre Søgade, har været i supplerende høring i perioden fra den 7. maj 2025 til den 21. maj 2025. De tre modtagne henvendelser i forbindelse med den supplerende høring er vedlagt som bilag 7. I bilag 8 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Henvendelse fra borgere (bilag 7 henvendelse 1, 2)

En borger henvender sig om ejendommens anvendelse til bolig. Borgeren støtter op om boliganvendelse, men pointerer vigtigheden i at tage højde for luftforurening og trafikstøj. Borgeren ønsker ikke hotellignende drift af ejendommen og påpeger at boliger uden bopælspligt, der anvendes til korttidsudlejning og kontorhoteller, har samme indflydelse på et byområde som egentlige hoteller.
En borger er tilfreds med at lokalplanen ikke giver mulighed for hoteldrift, da der i forvejen ligger mange hoteller i området. Borgeren foreslår, at ejendommen bruges til beboelse på trods af dens placering ved en stærkt trafikeret vej med luftforurening og trafikstøj. Borgeren opfordrer til at ejendommen anvendes til små lejligheder til forskere, studerende og unge, som kan bruge dem som et springbræt til en anden bolig.

Forvaltningens bemærkninger

Dette tillæg muliggør boliger i hele ejendommen, såfremt der i fremtiden findes en løsning hvor både støjkrav og bevaringsværdier tilgodeses. Lokalplanen følger borgernes ønsker og bemærkninger, ved ikke at tillade hotelanvendelse for ejendommen. De nyetablerede boliger fastlægges som helårsboliger.
Se svar i pkt. 1.

Øvrige henvendelser (bilag 7, henvendelse nr. 3)

Metroselskabet har ingen bemærkninger.

Politisk handlerum
Det kan besluttes, at bygningen ikke udpeges som bevaringsværdig i lokalplanen. Dette vil kræve en ny supplerende høring.