Endelig vedtagelse af lokalplan Jorisvej II med udbygningsaftale, Amager Øst

Se alle bilag

Borgerrepræsentation skal tage stilling til, om lokalplan Jorisvej II med udbygningsaftale kan endelig vedtages. Teknik- og Miljøforvaltningen har udarbejdet et forslag til lokalplan, som muliggør boliger, plejecenter og tilbygning på skole. I dag er området et tomt industriområde med en række 1 etagers erhvervsbygninger og lagerhaller. Lokalplanen giver mulighed for etagebyggeri i to-fire etager med punktvis fem etager og er en forandring for lokalplanområdet og for det tilgrænsende område. Teknik- og Miljøforvaltningen har foretaget en supplerende høring efter høringsperioden med henblik på at imødekomme ønsker om færre skygger.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Jorisvej II (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnit Løsning.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende udbygningsaftale (bilag 10) med grundejeren.

Problemstilling

Lokalplanforslaget blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 7. november 2024 og har siden været i høring (bilag 2). Forvaltningen har modtaget 53 høringssvar, som har givet anledning til ændringer. Ændringsforslagene omhandler især bygningshøjder og skyggepåvirkninger. Ændringsforslagene har været i supplerende høring hos berørte parter og borgere. Forvaltningen har modtaget 46 henvendelser i den supplerende høring, som ikke har givet anledning til ændringer.

Løsning

Lokalplanen muliggør omdannelse af et tidligere isoleret erhvervsområde til et boligområde med plejecenter og skole. Lokalplanen udpeger tre eksisterende bygninger samt en mur i skel som bevaringsværdige. Mod Jorisvej muliggøres etageboliger og alment plejecenter, hvor den højeste bebyggelse placeres. Bygningshøjden i projektet varierer mellem 3-5 etager. Mod Engvej placeres rækkehuse samt etageboliger. I midten af området placeres et byrum, der indrettes til ophold og med beplantning. Gennemgange og stier gennem gårdrum og mellem bygninger forbinder området på tværs for cyklister og gående.

Lokalplanområdet ligger i bydelen Amager Øst tæt på kommunegrænsen til Kastrup. Bebyggelsen ligger mellem banen for metrolinje M2 og Engvej. Langs banen ligger Jorisvej, som er en mindre blind vej, hvor man via en betrådt sti, for enden af vejen, kan komme videre til en tværgående cykelsti. Jorisvej anvendes i dag primært til parkering. Flere børn benytter Jorisvej og stien langs banen for at komme ind til Waldorf Skolen. Den primære adgang til skolen er via Engvej. Lokalplanområdet består i dag af flere mindre matrikler og sammensatte bygninger, som er trukket tilbage fra Jorisvej og Engvej. Området bærer præg af at være et af de sidste industri-/erhvervsområder i denne del af byen, og eksisterende bygninger er primært opført i en etage eller består af større haller. Det forudsættes at størstedelen nedrives, for at realisere bygherres ønsker om boliger. Derudover ønsker bygherre at muliggøre udvidelser af Waldorf Skolen.

Økonomiforvaltningen ønsker, at lokalplanen muliggør et alment plejecenter på ca. 10.000 m2 for at sikre udbygning af kapaciteten til Københavns demografiske udvikling.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget
Høringen har givet anledning til, at forvaltningen foreslår tre ændringer af lokalplanforslagets bestemmelser og tegninger (bilag 8). Den primære ændring omhandler skyggepåvirkninger fra plejecenteret og Waldorf Skolen, til kolonihaverne på den anden side af Jorisvej og Metrolinjen M2. Forvaltningen foreslår en ændring, så etageantallet reduceres fra fem etager til fire etager mod Jorisvej, og på Waldorf Skolen rykkes den 4. etage til en anden del af bygningen, så der mod kolonihaverne kun er tre etager. Derudover foreslås det at ændre tagformen på plejecenteret, så den ensidige taghældning bliver mod nord i stedet for mod øst (Jorisvej). Mod Jorisvej foreslås det at ændre taghældningen til fladt tag for at mindske skyggepåvirkningen mod kolonihaverne. Den sidste ændring omhandler en mindre præcisering af bestemmelsen om fastsættelse af vej. Lokalplanen har derfor været i supplerende høring for berørte partere og borgere, og den supplerende høring har ikke givet anledning til yderligere ændringer.

Høring
Forslaget har været i offentlig høring fra den 20. november 2024 til den 23. januar 2025. Der er modtaget 53 høringssvar i høringsperioden (bilag 4). I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 3. december 2024, hvor ca. 38 borgere deltog. Referat af mødet er vedlagt (bilag 9). Lokaludvalget, Københavns Museum og HOFOR, samt borgernes hovedsynspunkter er gengivet nedenfor sammen med forvaltningens bemærkninger til disse.

Amager Øst Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 1):

Ønsker ændring i bygningshøjde mod Jorisvej, så de fremtidige bygninger har mindre skygge- og lyspåvirkning til kolonihaverne.
At de trafikale konsekvenser medregnes ved en kommende øgning i biltrafikken i forhold til parkering.
Lokaludvalget udtrykker ønske om flere cykelstier.
Lokaludvalget udtrykker bekymring for støjgener fra legeplads på tag samt reflekteret støj fra metroen.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen har undersøgt skyggepåvirkningerne nærmere, og er enige i at en højere bebyggelse vil kaste mere skygge. Forvaltningen har været i dialog med Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og bygherre, som er blevet enige om en ændring af bebyggelsen. Bebyggelsen af plejecenteret mod Jorisvej foreslås ændret fra fem etager til fire etager, for at mindske mængden af skyggepåvirkning. Derudover foreslås at rykke en etage på Waldorf Skolen, så der mod Jorisvej er tre etager.
Der er i lokalplanarbejdet foretaget vurderinger i forhold til de trafikale ændringer. Planen skaber bedre forhold for parkering end der er i dag, med færre overkørsler, færre bakkende biler på Engvej og at alt trafik ledes ad Jorisvej. Der er parkering langs Jorisvej, Engvej og Waldorf Skolen samt kælderparkering.
Lokalplanen kan ikke sikre cykelstier i området. Der er ved Jorisvej gjort klar til en cykelsti langs M2, hvis det en dag bliver muligt. Der er ikke aktuelle planer om at etablere cykelsti på Wibrandtsvej, Engvej og Hedegårdsvej.
Der er foretaget støjanalyser fra metroen og alle støjgrænser er overholdt i henhold til de vejledende støjgrænser fra Miljøstyrelsen. Derudover er der ikke fastsat støjgrænser fra Miljøstyrelsen på legepladser.

Hovedsynspunkter fra Københavns Museum og HOFOR’s henvendelse

Københavns Museum har kommentarer til forvaltningens vurdering af fire underpunkter i forbindelse med miljøscreeningen af lokalplanen. De fire punkter omhandler byarkitektonisk værdi, bevaringsværdige eller fredede bygninger og anlæg, kulturmiljø og fortidsminder og fortidsmindebeskyttelseslinjen. Forvaltningen har vurderet dem ”ikke væsentlige”, hvor Københavns Museum mener de er ”muligvis væsentlig”.
HOFOR har gjort opmærksom på nogle byggefelters placering, nogle ledninger samt beplantning.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen har taget opmærksomhedspunkterne til efterretning. Forvaltningen fastholder vurderingen af de fire punkter, da kvaliteten af bygningerne ikke er specielt høj samt at kulturmiljøet ikke fremstår tydeligt. Området er heller ikke udpeget i Kommuneplan 2024 til et kulturmiljø. Der er få bygninger som i dag er i brug, og de resterende bygninger står tomme og er i forfald. Forvaltningen har været på besigtigelse og været inde i alle bygningerne i området, som danner grundlag for vurderingen. Sidst skal det nævnes, at bygningerne ikke har egnet sig til ønsket om at bygge boliger.
Forvaltningen har været i dialog med HOFOR efter høringen og har afklaret opmærksomhedspunkterne. Et byggefelt er blevet lidt mindre, så det ikke ligger hen over en ledning. Derudover har HOFOR fået de rette oplysninger, så der ikke længere er nogen bekymringer.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

Ni henvendelser omhandlende høj bebyggelsesprocent i forhold til det omkringliggende område.
12 henvendelser udtrykker bekymring om højt byggeri mod Jorisvej og kolonihaverne.
31 henvendelser udtrykker bekymring om øgede skyggegener for naboerne ved kolonihaverne.
25 henvendelser udtrykker bekymring for indbliksgener fra Jorisvej til kolonihaverne.
11 henvendelser rejser spørgsmål om hvorfor relativt få bygninger er udpeget som bevaringsværdige bygninger.
15 henvendelser udtrykker bekymring om reflekteret støj fra metroen.
17 henvendelser stiller spørgsmål til vurderingen af at fortidsmindet Kastrup Fort ikke bliver påvirket af projektet.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

Der er i det nye lokalplanforslag ikke ændret ved bebyggelsesprocenten, som betyder at der i dag også er mulighed for at bygge 150% i bebyggelsesprocent.
Der er vurderet at den bedste placering af plejecenteret er mod Jorisvej på grund af synergien med Waldorf skolen. Der er en række krav til opbygningen af et plejecenter, for at det kan fungere optimalt, hvorfor byggeriet har den foreslåede størrelse. Den højeste del af byggeriet (21 m) ligger mod Jorisvej, så plejecenteret ikke ender med at skygge for sine egne opholdsarealer.
Forvaltningen indgår i en dialog med bygherre og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen med henblik på at ændre bebyggelsens omformning, så den skygger i mindre grad mod kolonihaverne.
Der er 34,5 m fra den nye bebyggelse til kolonihaverne. Derudover er der en metrolinje i mellem. Forvaltningen vurderer derfor at der er taget de rette hensyn til omkringliggende bebyggelse.
Der er i den indledende proces arbejdet på at udpege bygninger, som var bevaringsværdige og foretaget en afvejning af kvaliteten af de eksisterende bygninger sammenholdt med bygherres ønsker om udvikling. Der blev derfor udpeget to bygninger og en del af en mur som bevaringsværdige.
Der er foretaget støjanalyser fra metroen og alle støjgrænser er overholdt i henhold til de vejledende støjgrænser fra miljøstyrelsen.
Området ligger uden for fredningslinjer og beskyttelseslinjer. Derudover er der vurderet at fortet er et gammelt batteri, som skulle beskytte kysten. Sigtelinjer er derfor relevant ud mod havet, men ikke ind over Amager.

Supplerende høring
Ændringsforslag om omplacering af etagehøjder har været i supplerende høring fra den 28. april til den 19. maj 2025. Ændringsforslaget omhandler omplacering af etagehøjder i byggefelt F og fjerne en tagkonstruktion i byggefelt B mod Jorisvej. Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget 47 høringssvar (bilag 6). Lokaludvalget, Københavns Museum og borgernes synspunkter er gengivet nedenfor.

Amager Øst Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 6, henvendelse 47)

Lokaludvalget finder det positivt at imødekomme borgerne med de foreslåede ændringer. Dog savner de svar og ændringer i forbindelse med høringen af lokalplanforslaget.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

Forvaltningen har besvaret henvendelserne fra høringen af lokalplanforslaget i bilag 7.

Københavns Museum har følgende hovedsynspunkter (bilag 6, henvendelse 42)

Det planlagte byggeri vil have en væsentlig negativ påvirkning af det eksisterende kulturmiljø samt oplevelsen af det beskyttede fortidsminde Kastrup Fort.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkning

Forvaltningen fastholder vurderingen af, at den eksisterende bebyggelse ikke er et stærkt kulturmiljø, der derfor kræver bevaring i sin helhed. Derudover fastholder forvaltningen vurderingen af, at projektet er uden for fortidsmindets beskyttelseslinje.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

Hovedsynspunkter i den supplerende høring er de sammen som i den ordinære høring, skygge, støj, indbliksgener og for højt byggeri. Forvaltningen har samme besvarelse som til den ordinære høring.

Politisk handlerum
Det kan besluttes, at:

godkende lokalplanen uden foreslåede ændringer.
ændre den maksimale bygningshøjde, bebyggelsesprocent og placering for at imødekomme indsigelser fra kolonihaveforeningerne. Såfremt større ændringer besluttes, skal sagen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på at udarbejdelse af nyt lokalplanforslag og supplerende høring.

Økonomi

Udbygningsaftale
På grundejers anmodning er der udarbejdet en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens §21 b (bilag 10). Grundejer har med aftalen tilbudt at etablere cykelsti ved vendeplads på Jorisvej samt at omlægge fællessti ved Engvej med broovergangen over metroen M2. Derudover vil bygherre etablere en ny vigeplads på Engvej og omlægning af parkering på Engvej, så det i stedet for bliver længdeparkering. Hvis udbygningsaftalen vedtages, afsættes der 99.240 kr. i afledt drift til projektet. Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Teknik- og Miljøforvaltningen overtager driften, efter projektet er etableret og ibrugtaget. Ved efterfølgende ændringer, udover normalt forekommende ændringer fra skitseforslag til myndighedsprojekt, vil Økonomiudvalget blive orienteret.

Borgerrepræsentationen godkendte i forbindelse med beslutningen om at sende lokalplanforslaget i offentlig høring den 7. november 2024, et ændringsforslag om, at Økonomiforvaltningen i høringsperioden drøfter med grundejer, om grundejer ønsker at ændre udbygningsaftalen, så der på Engvej er plads til, at der på et senere tidspunkt kan laves en cykelsti, fx mellem p-pladser og fortov.

Det aftalte anlæg om vigeplads og omlægning af parkering på Engvej muliggør allerede, at der på sigt kan placeres en cykelsti i den nye grønne rabat med træer mellem fortov og ny længdeparkering på Engvej. Træerne vil i givet fald blive fældet. Der er således ikke behov for at ændre udbygningsaftalen for, at der på et senere tidspunkt kan laves en cykelsti. Omlægningen af den eksisterende skråparkering til længdeparkering på Engvej vil forbedre trafiksikkerheden for cyklister. Umiddelbart er det Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering, at den nye længdeparkering med den nuværende trafikmængde i tilstrækkelig grad forbedrer trafiksikkerheden for cyklister, og at der ikke ud fra en trafikal vurdering vil være behov for en cykelsti langs Engvej. Grundejer har tilsluttet sig forvaltningernes vurdering.