Nybyggeri med kirke og ungdomsboliger på Svanevej 10, Bispebjerg

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen giver afslag, hvis ansøger indsender en ansøgning svarende til forhåndsdialogprojektet om at opføre en ny bygning med ungdomsboliger og kirke på Svanevej 10.

Problemstilling

Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget for at få en stillingtagen til projektet, da det projekt, der nu er indsendt til forhåndsdialog, afviger væsentligt fra det skitseprojekt, som projektudvikler tidligere har oplyst om. Skitseprojektet havde en anden udformning og omfanget var væsentligt mindre end det nu ønskede.

Borgerrepræsentationen besluttede i 2023 (BR 12.10.23), at de eksisterende bygninger på Svanevej 10 (en villa, som anvendes til privatskole, og en 1-etagers bygning med kirke) kunne nedrives, selvom de i 2020 blev udpeget som bevaringsværdige i en startredegørelse til en ny lokalplan for området. Nedrivningen er påbegyndt. Grundejer ønsker nu at opføre nyt byggeri og har ansøgt om at opføre en 5-etagers bygning med 46 ungdomsboliger og kirkesal med tilhørende funktioner. Ungdomsboligerne vil være en ny tilføjelse, mens den eksisterende bygning også indeholdt kirke og tilhørende faciliteter.

Løsning

Ejendommen på Svanevej 10 er ejet af Syvende Dags Adventistkirken Danmark. Der er ansøgt om at opføre en 5-etagers bygning med tagetage beliggende som randbebyggelse mod Svanevej. Stueetagen udvides ind i gårdrummet, og der etableres tagterrasse ovenpå. Bygningen skal rumme kirkesal og tilhørende funktioner i stueetagen, 46 ungdomsboliger på 1-4. sal og depotrum i tagetagen. Der etableres tre bilparkeringspladser og ca. 100 cykelparkeringspladser i gårdrummet. Illustrationer af projektet fremgår af bilag 2, s. 1-2.

Ejendommen er på nuværende tidspunkt ikke omfattet af en lokalplan. I maj 2025 besluttede Teknik- og Miljøudvalget, at forvaltningen skal udarbejde en bevarende lokalplan for Fuglekvarteret. Ejendommen Svanevej 10 vil blive omfattet af den bevarende lokalplan. Forvaltningen forventer at have igangsat arbejdet med lokalplanen inden sommeren 2026. Forvaltningen skal derfor foretage en helhedsvurdering af byggeriet efter bygningsreglementet og dermed bl.a. vurdere, om projektet er sædvanligt for området.

Forvaltningen vurderer, at bebyggelsens omfang, herunder bebyggelsesprocent og højde er væsentligt større end det sædvanlige i de nærmeste omgivelser, og bebyggelsesprocenten er væsentligt højere end kommuneplanens rammebestemmelser på 150. Bygningen har en bebyggelsesprocent på 221 og et samlet etageareal på 2.636 m². Bygningen vil med en højde på cirka 20,8 meter, en dybde på 30 m i stueetagen og 14 meter på 1. – 4. sal blive den højeste i karréen.

Forvaltningen vurderer dertil, at den ansøgte randbebyggelse i 5 etager vil forringe områdets karakteristiske miljø ved at ændre Svanevejs åbne karakter og lukke for kig til karréens indre. Forvaltningen vurderer desuden, at der ikke er tilfredsstillende opholdsarealer til 46 boliger, idet der ikke er regulære og anvendelige opholdsarealer i gårdrummet, hvor det største sammenhængende areal anvendes til parkerings- og tilkørselsareal. Da ejendommen ikke er omfattet af lokalplan, kan forvaltningen ikke håndhæve, at ungdomsboligerne bebos af studerende.

Vurderingen tager udgangspunkt i, at ejendommen ligger i Fuglekvarteret, der er karakteriseret ved at være meget varieret. Området har været under omdannelse i en årrække og består af en blanding af ældre og nyere erhvervsbygninger og boliger opført fra slutningen af 1800-tallet til i dag. Karréerne består af en blanding af sluttet randbebyggelse, enkelte fritliggende villaer samt værkstedsbebyggelse i side- og baghuse. Den varierede bebyggelsesstruktur giver mulighed for kig til karréernes indre og på tværs af karréerne. Den aktuelle karré er karakteriseret ved randbebyggelse i den nordlige del mod Frederikssundsvej og mod Ørnevej i syd, mens den midterste del af karreen rummer lavere, fritliggende bebyggelse med blandet anvendelse. Bebyggelsen på den modsatte side af Svanevej rummer også åben fritliggende bebyggelse med blandt andet to fritliggende villaer. Skråfoto af området fremgår af bilag 7.

I januar 2025 gav forvaltningen afslag til et lidt mindre projekt end forhåndsdialogprojektet, og forud herfor har der været en længere sagshistorik, som det fremgår af bilag 3.

Tidligere skitseprojekt
Bygherre har tidligere fremsendt et andet skitseprojekt. Til sagsbehandlingen om bevaring af de eksisterende bygninger sendte bygherre et høringssvar med et skitseprojekt, der viste den nye bebyggelse, som bygherre på det tidspunkt i 2023 ønskede at opføre. Skitseprojektet var væsentligt mindre end det, der nu er indsendt til forhåndsdialog. Den skitserede bebyggelse havde en anden udformning og rummede kirkesal med tilknyttede funktioner i stueetagen og 11 familieboliger på de overliggende etager. Bebyggelsen bestod af en mindre 5-etagers bygning mod vej og en 3-etagers bygning længere inde på grunden. De to bygninger var koblet sammen af en 1-etagers bygning med kirkesal, så bebyggelsen dannede et åbent pladsrum mod Svanevej. Bebyggelsesprocenten var 149. Illustrationer af skitseprojektet fremgår af bilag 2, s. 3-4.

Der er ikke ansøgt om det pågældende projekt.

Høring
Sagen har i forbindelse med udvalgets behandling været i en ulovpligtig høring blandt naboer og Bispebjerg Lokaludvalg fra den 8. juli - 15. august 2025. Forvaltningen har modtaget 10 høringssvar fra naboer, lejer og Bispebjerg Lokaludvalg, jf. bilag 4. Ansøgers bemærkninger fremgår af bilag 5.

Bispebjerg Lokaludvalg er positive overfor materialevalget i byggeriet, og at der fortsat vil være kirkefunktion som før. Lokaludvalget er bl.a. kritiske overfor at de nuværende bygninger nedrives, at nybyggeriet ikke fortsat vil rumme skole, at der bygges ungdomsboliger, byggeriets højde, placering og manglende byrum mod gaden.

Hovedparten af de øvrige henvendelser kommer fra beboere i området og fremgår i sin helhed af bilag 4. Der er indsendt syv høringssvar fra naboer. Disse er overvejende kritiske overfor det nye byggeri og handler primært om bebyggelsens omfang (seks høringssvar), at byggeriet ikke passer ind i den eksisterende bygningsstruktur (syv høringssvar), indbliksgener og gener fra tagterrasse (fem høringssvar), reduktion af dagslys (fem høringssvar), ønske om familieboliger (tre høringssvar) og ønske om mere beplantning (to høringssvar). Ingen høringssvar er positive overfor projektet.

I høringssvaret fra Svanevej Privatskole, der er lejer af en del af de eksisterende bygninger på grunden fremgår, at der er en igangværende retssag mellem skolen og grundejer omkring opsigelse af skolen.

Forvaltningens bemærkninger
Forvaltningens bemærkninger fremgår i sin helhed af bilag 6. Forvaltningen vurderer, at den ønskede bebyggelse er væsentligt højere og har et større volumen end det sædvanlige i området, og vil derfor ikke kunne opnå byggetilladelse i sin nuværende udformning. Bygningen vil blive den højeste i karréen og adskiller sig væsentligt fra nærmeste naboers og genboers højder mod Svanevej. Den høje lukkede randbebyggelse i det nye projektforslag understøtter ikke områdets karakter med blandet bebyggelse, varierende højder og kig til gårdrum og baghuse.

Bebyggelsens dybe fodaftryk med kirken i stueetagen medfører, at der ikke er tilfredsstillende opholdsarealer på terræn. Det resterende areal på terræn anvendes til parkerings- og tilkørselsareal. Derfor vil de nye boligers primære opholdsareal være på en tagterrasse i første sals højde, hvor der vil være begrænsede muligheder for beplantning, og hvor støj fra brug af arealet i højere grad vil kunne genere naboer.

Mange af de øvrige forhold, der fremgår af høringssvarene, er reguleret af byggeloven, og vil blive behandlet i forbindelse med sagsbehandlingen af et evt. reduceret ansøgningsprojekt.

Den nævnte retssag mellem Svanevej Privatskole og grundejer er rent privatretlig og kan ikke indgå i byggesagsbehandlingen.

Politisk handlerum
Hvis der er ønske om, at forvaltningen skal arbejde videre med et projekt af det oplyste omfang, kan Teknik- og Miljøudvalget beslutte, at

• sagen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på at nedlægge et §14-forbud efter planloven for at udarbejde en lokalplan, der regulerer bebyggelsens omfang, placering og anvendelse. Projektet vil kræve lokalplan, da byggeriet i sin nuværende udformning ikke kan opnå byggetilladelse, fordi bebyggelsen er væsentligt højere og har et større volumen end det sædvanlige i området.  

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen gå i dialog med ansøger om et projekt, der i omfang og udformning er mere tilsvarende det tidligere viste skitseprojekt med en lavere bebyggelsesprocent og forplads mod Svanevej. Hvis ansøger indsender en byggeansøgning med samme omfang som det nuværende projektforslag, vil forvaltningen give afslag på projektet.

Søren Wille

/ Lena Kongsbach