Etablering af seks skæve boliger på Emdrupvej 99

Resumé

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til frigivelse af de bevilligede midler til opførelse af seks skæve boliger og et fælleshus på Emdrupvej 99.

Ved overførselssagen 22/23 bevilligede Borgerrepræsentationen kommunalt tilskud til opførelse af seks skæve boliger på Emdrupvej 99. Der foreligger nu et skitseprojekt og et anlægsbudget. Stigende priser og krav til huslejeniveauet har givet anledning til at øge det kommunale tilskud ad to omgange. Senest ved overførselssagen 25/26.

Med frigivelsen af det kommunale tilskud kan projektet udbydes til entreprenør og opføres indenfor 2 – 3 år.

Lokaludvalg Bispebjerg har været inddraget i forbindelse med beslutningen om placeringen ved Overførselssagen i 22/23. Den tidlige inddragelse vil med godkendelse af denne indstilling blive fulgt op af et lokalt orienteringsmøde samt nedsættelse af en lokal følgegruppe.

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen og Socialforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget og Socialudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at der opføres seks skæve boliger og et fælleshus på Emdrupvej 99.
2. at boligselskabet AKB København opfører og varetager administration og drift af boligerne. 
3. at Københavns Kommune frigiver de bevilligede 4,84 mio. kr. i tilskud til de seks skæve boliger og et fælleshus. Beløbet finansieres inden for Socialudvalgets ramme, jf. afsnittet "Økonomi".
4. at der anvendes 0,5 mio. kr. til montering af boligerne og 0,071 mio. kr. til projektlederhonorar.

Socialforvaltningen indstiller, at Socialudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler, 

1. at Københavns Kommune stiller en byggegrund på Emdrupvej 99 vederlagsfrit til rådighed for boligselskabet AKB København i 32 år fra boligernes ibrugtagningstidspunkt.

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at ansøge Social- og Boligstyrelsen om tilsagn til støtte til opførelsen af seks skæve boliger og et fælleshus på Emdrupvej 99.
2. at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti for realkreditlånet til medfinansiering af opførelsen af de seks skæve boliger (op til 0,6 mio. kr.).
3. at Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Problemstilling

Københavns Kommune råder i dag over 77 skæve boliger fordelt på syv lokationer. Samtlige skæve boliger er opført, ejet og driftet af et alment boligselskab i KAB-fællesskabet.

Socialforvaltningen har opgjort et behov for 112 skæve boliger frem mod 2050 ud over de skæve boliger, der er besluttet opført på Emdrupvej, Scherfigsvej, Strødamvej og Kofoed Skole. 

De skæve boliger indgår som ét element i opfyldelsen af målene i bolig-hjemløsereformen og er karakteriseret ved at være en boligløsning til den gruppe af hjemløse, som har svært ved at tilpasse sig et almindeligt boligmiljø. Beboerne i de skæve boliger er typisk borgere med flere års hjemløshed bag sig, som desuden har rusmiddelproblematikker og/eller psykiske problemer.

De seks nye skæve boliger på Emdrupvej 99 er med til at sikre, at flere hjemløse kan tilbydes og fastholde egen bolig. Der tilknyttes to sociale viceværter til bebyggelsen, som finansieres delvist af Social- og Boligministeriet de første tre år. Herefter er udgiften fuldt kommunalt finansieret via servicerammen.

Løsning

Jævnfør beslutningen om at fravige udbud af skæve boliger i december 2025, har opførelsen af de skæve boliger på Emdrupvej ikke været udbudt. Der er i stedet indgået aftale med Boligselskabet AKB København, der også opfører de skæve boliger på Strødamvej, Scherfigsvej og Kofoed Skole, om opførelsen af de seks skæve boliger på Emdrupvej 99.

AKB København opfører seks boliger med eget bad, toilet og køkken på et forventet gennemsnitligt areal på 30 m2. I forbindelse med boligerne opføres fællesfaciliteter for beboerne og faciliteter til de sociale viceværter. Socialforvaltningen indgår sammen med boligselskabet i processen om den endelige udformning af boligerne.

Boligerne placeres i den sydvestlige del af parken i hjørnet, hvor Emdrup Huse møder Tuborgvej (se bilag 2). De indpasses med respekt for de eksisterende træer og uden for søbeskyttelseslinjen, der sikrer afstanden til Emdrup Sø. Boligerne kommer til at fungere som en visuel og støjmæssig afskærmning af det grønne område mod Tuborgvej og for at skabe en grøn og naturlig grænse mellem de skæve boliger og det  resterende grønne område på Emdrupvej 99 etableres en mindre æblelund.

For at skærme boligerne mod støj, vil det være nødvendigt at etablere et støjværn mod Tuborgvej.

I Københavns Kommuneplan (KP19) er det anført for matriklen, at ”Der kan etableres boliger til særlige formål (midlertidige boliger forudsatte grupper m.m.).” Ifølge Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen er der derfor ikke behov for en lokalplan for området. Placeringen, illustration af søbeskyttelseslinjen samt foreløbig skitse af boligerne, fremgår af bilag 2.  

Socialforvaltningen forudsætter, at huslejen kan holdes på et niveau, som en borger i målgruppen, efter Social- og Boligstyrelsens vurdering, kan betale, hvilket vil sige maksimalt 3.500 kr. om måneden.

For at holde huslejen på dette niveau kræver det, at Københavns Kommune stiller en byggemodnet grund vederlagsfrit til rådighed i overensstemmelse med gældende praksis. Det er et krav fra realkreditinstitutterne, at grunden er til rådighed i et antal år svarende til realkreditlånets løbetid, hvilket betyder, at grunden skal stilles vederlagsfrit til rådighed i minimum 30 år fra boligernes ibrugtagningsdato.

Socialforvaltningen får 100 % anvisningsret til boligerne, og Socialforvaltningen vil, som i andre skæve boligafdelinger, have et stort fokus på at skabe det rette match til de nye boliger.

Sociale viceværter

Til de skæve boliger på Emdrupvej skal tilknyttes to sociale viceværter, der støtter beboerne i deres hverdag, bidrager til at skabe et fællesskab mellem beboerne og fungerer som lokalsamfundets bindeled til de skæve boliger.

I bevillingen til Emdrupvej ved Overførselssagen 22/23 var der lagt til grund for indstillingen, at der kun skulle tilknyttes én social vicevært. I forbindelse med et strakspåbud fra Arbejdstilsynet i februar 2023, blev det imidlertid nødvendigt at tilknytte to sociale viceværter til alle skæve bolig matrikler. Det betyder, at der bliver behov for at søge yderligere midler på servicerammen til finansiering af sociale viceværter på Emdrupvej, hvilket uddybes nærmere i økonomiafsnittet.

Økonomi

Opførelsen af de seks skæve boliger på Emdrupvej 99 finansieres af følgende elementer:

1. Et kommunalt tilskud på 4,84 mio. kr. svarende til ca. 0,8 mio. kr. pr. bolig.
2. Et statsligt tilskud på 3,5 mio. kr. svarende til 0,5 mio. kr. pr. bolig og fælleshus.
3. Et realkreditlån på 600.000 kr., der optages af AKB København og tilbagebetales over borgernes husleje.

Med denne indstilling frigives det samlede bevilligede kommunale tilskud på 4,84 mio. kr. til opførelse samt ca. 0,57 mio. kr. til projektlederhonorar og montering af boligerne.

Det kommunale tilskud til opførelsen er bevilliget ad tre omgange:

• I Overførselssagen 2022/23 bevilgede Borgerrepræsentationen 1,8 mio. kr. til seks skæve boliger og et fælleshus på Emdrupvej. Herudover blev der bevilget 0,57 mio. kr. til montering og projektlederhonorar.
• I Overførselssagen 2024/2025 bevilligede Borgerrepræsentationen 1,29 mio. kr. i supplerende kommunalt tilskud til de skæve boliger på Emdrupvej. Behovet for yderligere tilskud skyldtes blandt andet den generelle prisudvikling og stigende byggepriser.
• I Overførselssagen 25/26 blev der bevilliget yderligere 1,75 mio. kr. til de seks skæve boliger på Emdrupvej med henblik på at opnå et huslejeniveau på 3.500 kr., som Social- og Boligstyrelsen vurderer målgruppens betalingsevne til.

Det kommunale tilskud finansieres inden for Socialforvaltningens ramme på bevillingsområdet "Byggeri og modernisering af tilbud", jf. bevilling givet med Overførselssagen 2022/23.

Det er herudover nødvendigt, at kommunen stiller en kommunal garanti for realkreditlånet til de seks boliger. Lånet er budgetteret op til 600.000 kr. Garantien er en eventualforpligtelse, der kun får bevillingsmæssige konsekvenser for kommunen, såfremt låntager, dvs. den almene afdeling under boligselskabet AKB København, ikke er i stand til at tilbagebetale lånet.

Socialforvaltningen har 100 % anvisningsret til boligerne og hæfter for eventuel tomgangsleje. Boligselskabet er således garanteret lejeindtægten for byggeriet i 30 år fra boligernes ibrugtagning. Kommunen kan derfor stille garanti med hjemmel i bekendtgørelse om skæve boliger § 21 for belåning af de seks skæve boliger samt fællesfaciliteter. 

Finansiering af sociale viceværter
Med kravet om, at der skal tilknyttes to sociale viceværter, vil den samlede udgift til sociale viceværter på Emdrupvej udgøre ca. 1,1 mio. årligt.

Der blev ved Overførselssagen 22/23 bevilliget 370.000 kr. pr. år i de tre første år til én social vicevært. De resterende 180.000 kr. op til den samlede årlige lønudgift på 550.000 kr. var forudsat dækket af tilskud fra Social- og Boligministeriet. Der blev desuden givet en varig driftsbevilling på 550.000 kr. om året herefter. 

Der mangler dermed 0,55 mio. kr. pr. år i tre år og 0,55 mio. kr. om året varigt for at dække udgiften til to sociale viceværter på Emdrupvej.  

Imidlertid sendte Social- og Boligstyrelsen i sommeren 2025 en revideret bekendtgørelse om skæve boliger i høring. Af høringsudkastet fremgår det, at støtten til sociale viceværter øges og forlænges, og støttebeløbet kan dermed forventes at blive højere. Det kan dog ikke siges præcist hvor meget, før bekendtgørelsen er offentliggjort, hvilket forventes at ske i løbet af 2026.

De manglende midler til sociale viceværter på Emdrupvej vil blive søgt, når den nye bekendtgørelse er trådt i kraft og senest 4 - 6 måneder før forventet ibrugtagning af boligerne.

Politisk handlerum

Udvalgene kan beslutte ikke at indstille en godkendelse af sagens at-punkter til Borgerrepræsentationen, hvis udvalgene ikke kan bakke op om det fremlagte projekt med seks skæve boliger og et fælleshus på Emdrupvej. I så fald sendes sagen tilbage til Socialforvaltningen til videre bearbejdning i samarbejde med KAB.

Det vil betyde, at opførelsen af boligerne vil blive udskudt, samt at der skal anvendes yderligere midler til rådgiver til udarbejdelse af et alternativt projektforslag.

Videre proces

Sagen behandles på Klima-, Miljø- og Teknikudvalget d. 27. april, Økonomiudvalget d. 5. maj og i Borgerrepræsentationen d. 21. maj. Herefter vil Socialforvaltningen anmode AKB København om, at de inden sommerferien 2026 udbyder projektet til entreprenør med henblik på færdigprojektering og opførelse.  

Lokaludvalg Bispebjerg var inddraget, da lokationen blev besluttet ved overførselssagen 22/23. Med udgangspunkt i lokaludvalgets bemærkninger besluttede Borgerrepræsentationen, at der skal nedsættes en lokal følgegruppe, når der foreligger et konkret projekt. På den baggrund vil Socialforvaltningen sideløbende med udbud til entreprenør tage initiativ til nedsættelse af en følgegruppe. Endvidere vil der blive afholdt et orienteringsmøde for borgere og interessenter i lokalområdet.

 

                Katrine Ring                                                                 Søren Wille