Godkendelse af Principfunktionsprogram for Socialforvaltningens botilbud med tilhørende maksimalpris

Indstilling

Socialforvaltningen indstiller, at Socialudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at principfunktionsprogrammerne for Socialforvaltningens botilbud godkendes
2. at den tilhørende maksimalpris for Socialforvaltningens botilbud godkendes.

Problemstilling

Principfunktionsprogrammerne beskriver Socialforvaltningens tre overordnede målgrupper: borgere med handicap, borgere med sindslidelse samt udsatte voksne og angiver de grundlæggende kvalitets- og funktionskrav for nybyggede botilbud til disse grupper. 

I 2022 gennemførte Økonomiforvaltningen i samarbejde med Socialforvaltningen en analyse af byggeomkostningerne for botilbud - bl.a. med henblik på at kunne kvalificere den gældende maksimalpris.

Maksimalpriserne udgør den øvre ramme for, hvad et basisbyggeri må koste og skal finansiere opfyldelse af alle Borgerrepræsentationens krav, herunder de krav, forvaltningerne stiller i f.eks. funktionsprogrammer.

På baggrund af analysen blev det besluttet, at der for Socialforvaltningen skulle udarbejdes et principfunktionsprogram for nybyggede botilbud, som skulle indeholde de samlede funktionelle krav og arealer, der forventes udført ved etablering af et botilbud.

Principfunktionsprogrammet skulle være tilstrækkeligt detaljeret til, at maksimalprisen for botilbud kunne beregnes på ny.

Løsning

Byggeri København og Socialforvaltningen har i perioden 2023-2025 udarbejdet to nye Principfunktionsprogrammer for Socialforvaltningens botilbud, som beskriver funktioner, arealer og materialer mv. for et standardbotilbud med 35 boliger på i alt 3.500 m2 (brutto). Programmerne er målrettet henholdsvis ’borgere med handicap’ og ’sindslidende og udsatte voksne’.

De grundlæggende funktionskrav skelner ikke mellem midlertidige og længerevarende botilbud (servicelovens §§ 107 og 108), da det er Socialforvaltningens ambition af bygge fleksibelt således, at botilbud kan anvendes til de bredest mulige målgrupper. Det er Socialforvaltningens forventning, at 90% af nye botilbudsbyggerier vil være omfattet af de to principfunktionsprogrammer.

Principfunktionsprogrammerne erstatter fremadrettet Socialforvaltningens tidligere udarbejdede funktionsprogrammer på tværs af de tre målgrupper samt Socialforvaltningens ”Principper for udformning af sociale botilbud til borgere med sindslidelse og udsatte voksne”. Der har ikke tidligere været godkendt principper for udformning af botilbud til borgere med handicap. 

Maksimalprisen er udarbejdet med udgangspunkt i de forudsætninger, der besluttes med principfunktionsprogrammerne. De vigtigste ændringer og tilføjelser fra Socialforvaltningens hidtidige funktionsprogrammer og principper er:

• Størrelsen på en standard botilbudsbolig øges fra 36 m2 til 39 m2 (netto) for at sikre, at det kan etableres en reel to-rumsbolig.

   

• Mulighed for to forskellige disponeringer af etagerne i byggeriet, hvor borgernes boliger er placeret:

   

  • A) boliggrupper af 11-12 boliger
  • B) boliggrupper af 7 boliger.

Fordeling og anvendelse af service- og fællesfunktioner på etagerne i de enkelte byggerier vil variere mellem de to typer boliggrupper. De to forskellige størrelser boliggrupper gør det muligt at imødekomme forskellige behov for at indrette botilbuddene på tværs af Socialforvaltningens målgrupper.

Som udgangspunkt vil boliggrupperne blive fordelt i et etagebyggeri i maksimalt tre plan. Hvis matriklens størrelse tillader det, vil et botilbud også kunne bygges med bo-grupper i mindre selvstændige enheder. F.eks på udenbys tilbud.

• Mulighed for målgruppespecifikke tilpasninger (til- og fravalg). Programmet indeholder en række til- og fravalg af funktions- og arealkrav, der giver mulighed for en målgruppespecifik tilpasning af det enkelte projekt.

Principfunktionsprogrammerne dækker alle detaljer fra basale rumfunktioner og indretningsprincipper til tekniske forhold som akustik og belysning. Det er et vigtigt afsæt for den senere detaljerede projektering, som vil sikre et mere konsekvent udgangspunkt og kvalitetsniveau i forvaltningens fremtidige botilbud.

Ny maksimalpris
Byggeri København har med ekstern bistand udregnet en ny maksimalpris, der dækker omkostningerne forbundet med de udarbejdede principfunktionsprogrammer for Socialforvaltningens botilbud.

Maksimalprisen er udregnet som en pris pr. m2 og omregnet til en pris pr. enhed/bolig. Den nye maksimalpris for botilbud er: 3,8 mio. kr. pr. bolig (2025 PL), ved et botilbud med 35 pladser.

Maksimalprisen forpligter ikke Socialforvaltningen til altid at bygge botilbud med 35 pladser. Hvis der er ønske om at bygge botilbud med færre pladser, vil maksimalprisen pr. m2 være uændret, men enhedsprisen pr. bolig vil blive højere end de 3,8 mio. kr. pr. bolig (2025 PL).

Hertil skal tillægges/fratrækkes omkostninger forbundet med eventuelle målgruppespecifikke tilpasninger samt tillægges stedsspecifikke omkostninger for det enkelte projekt. I vedlagte bilag 1 (maksimalpris) er metode og beregninger uddybet.

Håndtering af skærpede klimakrav
Pr. 1. juli 2025 træder er nyt bygningsreglement i kraft som stiller skær-pede krav til byggeriets klimapåvirkning – herunder skærpede krav til, hvor meget CO2 et byggeri må udlede. Den nye maksimalpris for Socialforvaltningens botilbud på 3,8 mio. kr. (2025 PL) pr. bolig er beregnet
uden merudgifter, som følge af Bygningsreglement 2025 eller bæredygtighedscertificering.

Økonomiudvalget har den 6. maj 2025 godkendt indstilling om ’Håndtering af skærpede klimakrav’, hvor det blev tiltrådt at maksimalprisen øges med 10%. Maksimalpris for botilbud inkl. merudgifter til skærpede klimakrav bliver derfor 4,2 mio. kr. (2025 PL) pr. bolig.

Maksimalprisen bliver opdateret med Augustindstillingen.

Økonomi

Godkendelse af principfunktionsprogrammerne for Socialforvaltningens botilbud og tilhørende maksimalpris har ingen direkte økonomiske konsekvenser, da de funktionskrav, som fremgår af principprogrammerne, allerede stilles af Socialforvaltningen i de byggerier, som planlægges og etableres i dag.

Politisk handlerum

Hvis Socialudvalget ikke ønsker at godkende principfunktionsprogrammerne for Socialforvaltningens botilbud og tilhørende maksimalpris, vil opførelsen af botilbud til Socialforvaltningens målgrupper fortsat følge Socialforvaltningens tidligere udarbejdede funktionsprogrammer samt Socialforvaltningens ”Principper for udformning af sociale botilbud til borgere med sindslidelse og udsatte voksne”. 

Disse funktionsprogrammer og principper, er ikke opdateret ift. Socialforvaltningens kvalitets- og funktionskrav til botilbud og har ikke tilknyttet en maksimalpris. 

Videre proces

Principfunktionsprogrammerne og den nye maksimalpris forventes at blive behandlet i Økonomiudvalget den 3. juni 2025 og i Borgerrepræsentationen den 19. juni 2025.

Hvis indstillingen tiltrædes, vil den nye maksimalpris sammen med principfunktionsprogrammerne sætte den fremtidige økonomiske og funktionelle ramme for socialforvaltningens nybyggede botilbud på voksenområdet.

Katrine Ring                                          

                                            / Anders Johannes Kristensen