Muligheder for byggeri af billige boliger til Socialforvaltningens målgrupper
Resumé
Socialudvalget skal drøfte, hvordan udvalget fremover kan sikre, at der bliver bygget billige boliger til udsatte københavnere. I sagen konkluderer forvaltningen, at alle relevante tiltag allerede er afdækket og fremlagt for udvalget. Der beskrives et enkelt tiltag, der vil kunne forsøges igangsat, og som muligvis har et lille potentiale. Derudover gives en status på en række allerede afdækkede tiltag. Ingen af disse vil kunne igangsættes af Socialforvaltningen, men er afhængige af andre aktører.
Indstilling
Socialforvaltningen indstiller,
- at Socialudvalget drøfter, hvordan udvalget bedst kan understøtte, at der kan blive bygget flere betalbare boliger til udsatte københavnere,
- at Socialudvalget godkender, at Socialforvaltningen ikke arbejder videre med ordningen om inklusionsboliger, som der i sagen redegøres for.
Problemstilling
I Københavns Kommune er der stor mangel på de billigste boliger, som borgere med meget lave indkomster kan betale. Som følge af hjemløsereformen har Socialforvaltningen igangsat en lang række tiltag, der skal hjælpe borgere i hjemløshed hurtigere og bedre videre i egen bolig, og blandt andet er der skruet op for hastigheden, hvormed borgere i hjemløshed udredes og indstilles til bolig. Manglen på boliger, der kan anvises til, udgør imidlertid en barriere for, at Københavns Kommune til fulde kan lykkes med implementering af reformen. Lige nu vokser listen af borgere, der venter på en anvist bolig, mens antallet af boliger, der stilles til rådighed for anvisning, er faldende. Problemet forventes at blive forværret som følge af de nye regler om kontanthjælp, som trådte i kraft d. 1. januar 2025 med virkning fra d. 1. juli 2025, hvormed nogle udsatte borgere forventes at få forringet betalingsevne.
Løsning
Socialforvaltningen anviser i dag helt overvejende borgere med et akut boligsocialt behov til almene ungdoms- og familieboliger. De nærmere rammer for hvordan og hvor mange boliger, de almene boligselskaber stiller til rådighed for anvisning, reguleres af udlejningsaftaler, som Københavns Kommune indgår med BL’s 1. kreds for fire år ad gangen.
Socialforvaltningen har gennem flere år forsøgt at øge antallet af betalbare boliger, der kan anvises til. Arbejdet har bl.a. forfulgt følgende spor:
- Udarbejdelse af en mere databaseret anvisningsmodel i udlejningsaftalen med de almene boligselskaber, som bl.a. har til formål at øge andelen af billige boliger, der stilles til rådighed for anvisning.
- Markant øget brug af huslejetilskud til anviste borgere. Forvaltningen har siden 2022 anvist til 258 boliger med et midlertidigt statsligt huslejetilskud og til 130 boliger med et midlertidigt kommunalt udslusningstilskud. Socialudvalget godkendte ifm. behandling af sagen ”Muligheder for tilvejebringelse af flere billige boliger til Socialforvaltningens målgrupper” d. 28. februar 2025, at forvaltningen anvender midlertidigt kommunalt udslusningstilskud i dyrere boliger end hidtil.
- Forsøg på at indgå frivillige anvisningsaftaler med private boligaktører. Aktuelt er forvaltningen i dialog med tre private aktører, som er interesserede i at drøfte mulighederne nærmere. Socialborgmesteren deltog d. 5. maj 2025 i en innovationsdag for et større antal private boligaktører. Dagen var arrangeret i et samarbejde mellem Nrep, Realdania, Hjem til Alle alliancen, Socialforvaltningen og Økonomiforvaltningen. Socialborgmesteren vil sammen med teknik- og miljøborgmesteren og overborgmesteren være vært for et opfølgende møde i efteråret 2025. Her vil der blive arbejdet videre med en række konkrete forslag til, hvordan den private boligsektor kan bidrage til at tilvejebringe billige boliger til udsatte borgere.
-
Dialog med Social- og Boligministeriet om væsentlige barrierer i lovgivningen og mulige løsninger herpå. I efteråret 2024 udarbejdede Socialforvaltningen, Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen en ”Analyse af barrierer for billige boliger”, dvs. boliger, der kan betales af målgruppen for boligsocial anvisning (behandlet af hhv. TMU, SUD, ØU og BR på møder d. 30. september, 9. oktober, 29. oktober og 7. november 2024 (bilag 1). Forvaltningerne har efterfølgende ad omgange præsenteret analysens anbefalinger for Social- og Boligministeriet.
Socialforvaltningen har til brug for udarbejdelsen af nærværende sag sammen med Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen undersøgt, om der findes mulige tiltag, der ikke allerede er beskrevet i sagerne af 28. februar 2025 og 9. oktober 2024, som vil kunne tilvejebringe flere betalbare boliger til boligsocial anvisning.
Forvaltningens konklusion er, at alle væsentlige tiltag allerede er afdækket og præsenteret for udvalget ifm. de tidligere behandlede sager.
Forvaltningen har identificeret et enkelt tiltag, som ikke tidligere har været forelagt: Muligheden for at anvende ordningen om inklusionsboliger (jf. almenboligloven § 98 c). Ordningens potentiale er meget begrænset, og en anvendelse heraf vil desuden kræve, at staten genudbyder en pulje til etablering af inklusionsboliger. Tiltaget er kort beskrevet nedenfor og yderligere udfoldet i bilag 2.
Derudover præsenteres en opdateret status på arbejdet med en række tekniske anbefalinger, der tidligere er beskrevet i ”Analyse for barrierer af billige boliger” (ligeledes udfoldet i bilag 2). Det videre arbejde med afdækning af potentialerne heri ligger inden for Teknik- og Miljøforvaltningens ressort.
1. Opfølgning på tekniske anbefalinger til nybyggeri
En teknisk arbejdsgruppe under ledelse af Teknik- og Miljøforvaltningen er tidligere kommet med en række anbefalinger til, hvordan nybyggede boliger til boligsocial anvisning kan bygges billigere. Teknik- og Miljøforvaltningen arbejder aktuelt videre med en række af disse anbefalinger. Det drejer sig bl.a. om fastsættelse og fordeling af husleje og fritagelse fra en række krav i kommuneplanen. Det vides endnu ikke, hvor meget de forskellige anbefalinger reelt vil kunne gøre boligerne billigere. Socialforvaltningen har været i dialog med Teknik- og Miljøforvaltningen, som vurderer, at der især er et potentiale i anbefalingen om at ommærke allerede opførte ungdomsboliger, der er for dyre for Socialforvaltningens målgrupper, til små familieboliger med en betalbar husleje. Københavns Kommune vil dog ikke kunne igangsætte et sådant arbejde alene – det vil afhænge af, at de almene boligselskaber ønsker at ommærke boligerne. Derudover vil det skulle afklares, om det statslige ungdomsboligbidrag skal betales tilbage, hvis ungdomsboligerne ommærkes, hvilket i så fald kan medføre, at huslejen i boligerne stiger.
2. Genudbud af den statslige pulje til etablering af inklusionsboliger
Inklusionsboliger etableres i almene familieboliger ved aftale mellem kommunen og den almene boligorganisation. I boligerne søges der om statsligt tilskud til, at der knyttes en social vicevært direkte til boligen og boligmiljøet. Støtten er dermed ikke målrettet borgeren, og den sociale støtte finansieret af puljen kan ikke erstatte sociale støtteindsatser, som borgeren måtte være visiteret til efter serviceloven. Foruden økonomisk støtte til den sociale vicevært kan der søges om statslig støtte til løbende nedsættelse af huslejen i de pågældende boliger. Der kan dog maksimalt ydes 12.000 kr. pr. år (2016-P/L) til huslejenedsættelse, hvilket forvaltningen vurderer, vil have en begrænset effekt i en københavnsk kontekst.
Formålet med en inklusionsbolig er, at borgeren på sigt opnår en selvstændig tilværelse i egen bolig. En inklusionsbolig er ikke en permanent boligløsning for borgeren, som i udgangspunktet kan bo i boligen i maksimalt to år. Kommunen indgår derfor en tidsbegrænset lejeaftale med borgeren og træffer afgørelse om opsigelse af inklusionsboligen i de tilfælde, hvor borgeren ikke samarbejder om at opnå målet om en selvstændig tilværelse i egen bolig. Efter lejeperiodens ophør er kommunen forpligtet til at anvise borgeren en anden bolig eller et botilbud efter serviceloven. Den statslige pulje til støtte til etablering af inklusionsboliger skal genudbydes, hvis der skal etableres inklusionsboliger til boligsocial anvisning i København. Puljen blev senest genudbudt i 2022, hvor samtlige midler blev uddelt.
Socialforvaltningen indgår i den tekniske arbejdsgruppe (jf. pkt. 1) og bliver derfor løbende orienteret om arbejdet med anbefalingerne.
Hvis det ønskes, kan forvaltningen løfte ønsket om et genudbud af puljen til etablering af inklusionsboliger over for staten. Forvaltningen anbefaler ikke at gøre dette. Det skyldes, at forvaltningen vurderer, at de eksisterende muligheder for at anvende hhv. midlertidigt statsligt og kommunalt huslejetilskud (jf. puljen under Fonden for blandede byer og udslusningsboligordningen) er mere relevante greb at anvende for målgruppen for boligsocial anvisning. Det skyldes ikke mindst, at disse tilskud kan gives i hhv. fem og ni år, hvor tilskuddet i inklusionsboliger kun kan gives i to år. Derudover er de to huslejetilskud nogle greb, som forvaltningen allerede anvender og samarbejder med boligselskaberne om, og som ikke kræver yderligere aftale med den almene sektor eller yderligere statslige puljemidler. De delelementer, som inklusionsboligerne udgøres af, vil desuden kunne stykkes sammen af forvaltningen på andre måder, som ikke kræver statslig involvering, og som ikke er underlagt samme tidsbegrænsning.
I tillæg til de ovenfor beskrevne tiltag gør Socialforvaltningen opmærksom på en aktuel problematik, der forventes at medføre, at forvaltningen i de kommende år vil modtage betydeligt færre almene boliger til boligsocial anvisning.
I perioden fra 2024-2034 er det planlagt at igangsætte ca. 50 større renoveringer og fysiske helhedsplaner i Københavns Kommune. Det høje antal større renoveringer i den almene boligmasse skyldes bl.a. den grønne boligaftale fra 2020, hvor det blev besluttet at fremrykke finansiering til afvikling af hele ventelisten i Landsbyggefonden i 2020 og 2021.
Der er opstartet en arbejdsgruppe med deltagelse af BL 1. kreds, Teknik- og Miljøforvaltningen, Socialforvaltningen og Økonomiforvaltningen. Arbejdsgruppen skal afdække det konkrete genhusningsbehov og løsninger, der kan afbøde konsekvenserne for bl.a. de almene boligorganisationers ventelister samt for kommunens muligheder for at boliganvise borgere – herunder se på mulighederne ift. arealer, der kan bringes i spil til midlertidige genhusningsboliger.
På nuværende tidspunkt estimerer de almene boligorganisationer i BL’s 1. kreds, at de planlagte renoveringer vil medføre et samlet behov for genhusning af beboerne i mere end 13.000 almene boliger i perioden. Det omfattende behov for boliger til genhusning vil medføre, at den boligsociale anvisning vil få tilbudt væsentligt færre boliger til anvisning af borgere med et akut boligsocialt behov, fordi genhusning går forud for al anden udlejning (jf. almenlejeloven § 86).
Dette vil lede til længere ventetider i anvisningen, som allerede er presset af bl.a. den lave boligomsætning i København og det stigende antal boligindstillede borgere. Når de planlagte renoveringer er gennemført, må det desuden forventes, at de renoverede boliger stiger i husleje, hvilket vil udfordre boliganvisningen yderligere.
Økonomi
Indstillingen har ingen økonomiske konsekvenser.
Politisk handlerum
Hvis Socialudvalget ikke tiltræder andet at-punkt, vil Socialforvaltningen rette henvendelse til staten med et ønske om, at puljen til etablering af inklusionsboliger genudbydes.
Videre proces
Socialforvaltningen fortsætter arbejdet med at tilvejebringe flere billige boliger til Socialforvaltningens målgrupper – i dialog og samarbejde med Teknik- og Miljøforvaltningen, Økonomiforvaltningen, Hjem til Alle alliancen, Realdania, Social- og Boligministeriet samt en række almene og private boligaktører. Socialudvalget vil i efteråret 2025 modtage en sag med status på forvaltningens brug af huslejetilskud samt indgåelse af frivillige anvisningsaftaler med private boligaktører, som bestilt på udvalgsmødet d. 28. februar 2025.
Katrine Ring
/ Eva Stokbro