Dispensation fra lokalplan til almene ungdomsboliger på Vatnavej 12, Amager Vest

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget godkender,

1. at forvaltningen giver dispensationer fra lokalplan ”Englandsvej 51” til det ansøgte byggeri med almene ungdomsboliger på Vatnavej 12, jf. løsning.

Problemstilling

Ejendommen er omfattet af lokalplan 592 ”Englandsvej 51”, bekendtgjort den 1. juli 2020. Dele af det ansøgte byggeri overholder ikke alle bestemmelserne i lokalplanen, og kræver derfor dispensation. Sagen forelægges Klima-, Miljø- og Teknikudvalget, da forvaltningen har modtaget mange høringssvar i naboorienteringen som led i byggesagsbehandlingen.

Løsning

Lejerbo ønsker at opføre nyt byggeri med 61 almene ungdomsboliger med et samlet etageareal på 2.520 m2 på Vatnavej 12. Byggeriet opføres som randbebyggelse i tre etager og to etager. Randbebyggelsen danner tilsammen med eksisterende bygninger en opbrudt karréstruktur med et centralt gårdrum. Projektet indgår som en del af en større randbebyggelse udlagt i lokalplanen. Illustrationer af projektet fremgår af bilag 2, og oversigtskort af bilag 6.

Det ansøgte byggeprojekt overholder ikke alle lokalplanens bestemmelser, og kræver derfor følgende dispensationer, jf. bilag 3:

• Andelen af almene boliger bliver på 24,69 % i delområde II, hvilket kræver dispensation, fordi det er er lavere end de 25%, som lokalplanen foreskriver.
• Bygningens højde overskrider enkelte steder lokalplanens maksimale bygningshøjde og facadehøjde, hvilket kræver dispensation. Lokalplanen fastlægger en maksimal bygningshøjde på 11,5 m. Byggeriet udføres med sadeltage på anden vis end i lokalplanen, så den øverste del af taget overstiger den maksimale bygningshøjde med cirka 1,5 meter. Afvigelserne fremgår på s. 2 i bilag 2. Lokalplanen fastlægger en facadehøjde fra 6,5 m - 9 m på specifikke steder for at sikre facadevariation. Byggeriet overskrider et sted facadehøjden med op til 4,4 m pga. tagets udformning. Overskridelsen er illustreret på s. 3 i bilag 2. Derudover fastlægger lokalplanen en variation i facadehøjden for hver 15 m med et minimum på 1,5 m og et maksimum på 4,5 m, som ikke efterleves på enkelte facadepartier. Dette fremgår af s. 4-5 i bilag 2.
• Udhuset til storskrald er på 30 m² og kræver dispensation, da lokalplanen kun tillader 25 m² for mindre bygninger. Efter naboorienteringen har ansøger reduceret størrelsen fra 45,5 m² til 30 m² samt ændret udhusets udformning og placering i gården.
• Friarealet ønskes beregnet samlet for flere matrikler, hvilket kræver dispensation. Friarealsprocenten overholder lokalplanens krav om friarealsprocent på 30 for ungdomsboliger.

Forvaltningens vurdering
Forvaltningen vurderer, at der kan gives dispensation til andelen af almene boliger, da forskellen er meget begrænset og rammerne i lokalplanen er fuldt udnyttet med det ansøgte byggeri. Der kan gives dispensation til størrelsen på affaldsskuret, da der fortsat er tilstrækkeligt friareal. Forvaltningen vurderer, at der kan meddeles dispensation til samlet beregning af friareal for de involverede matrikler under ét, da lokalplanens formål om at sikre tilstrækkelige friarealer fortsat er varetaget. Forvaltningen vurderer, at der kan gives dispensation til bygnings- og facadehøjder, da projektet fortsat understøtter lokalplanens intention om lav boligbebyggelse langs Vatnavej. Afvigelserne vedrører alene facade- og tagudformning, og den øgede bygningshøjde skyldes etablering af saddeltage med 20-25 graders hældning. Dette medfører ikke flere etager eller markant større volumen. Bygningerne er fortsat i en skala, der passer til området, og projektets højde nedtrappes mod de lavere villaer. Den væsentligste overskridelse af facadehøjden sker ikke mod villabebyggelse, men mod naboejendommen på Englandsvej 51, der er i fire etager. Ift. facadevariationen, vurderer forvaltningen, at der kan meddeles dispensation, da afvigelsen er begrænset til enkelte facadepartier og byggeriet vurderes at være i overensstemmelse med lokalplanens overordnede principper om facadevariation.

Naboorientering
Dispensationerne har været i naboorientering fra den 6. maj 2026 til den 27. maj 2026. Der er indkommet 21 høringssvar fra borgere og Amager Vest Lokaludvalg, jf. bilag 4. Forvaltningens uddybende bemærkninger fremgår af bilag 5.

Amager Vest Lokaludvalg kan ikke bakke op om dispensationerne og mener, at byggeriet bør overholde lokalplanens fastlagte bygningshøjder, samt at projektet reducerer facadevariationen og ikke understøtter lokalplanens intention om tilpasning til områdets karakter og småskalabebyggelse. Lokaludvalget bemærker, at ansøgers friarealberegning i naboorienteringen ikke er korrekt, da affaldsskure, affaldsarealer og cykelparkering ikke bør medregnes i friarealet. Forvaltningen er enig i, at den oprindelige beregning ikke var korrekt, og ansøger har derfor tilrettet tegning og beregninger, som viser, at friarealprocenten på 30 fortsat overholdes (fremgår af s. 13 i bilag 2).

Øvrige høringssvar kommer primært fra naboer i det nærliggende villaområde, som hovedsageligt giver udtryk for, at byggeriet er for højt og vil bryde med hensigten om en nænsom overgang til villakvarteret (18 høringssvar), at et højere byggeri vil medføre øgede skyggegener for de omkringliggende villaejendomme (18 høringssvar), at byggeriet ikke er tilpasset området og overgangen til den omkringliggende lavere bebyggelse (18 høringssvar), at projektet er i strid med lokalplanens formål og principper (13 høringssvar), at projektet medfører øget biltrafik (2 høringssvar) samt at der ikke er behov for ungdomsboliger i området (2 høringssvar).

Forvaltningens bemærkninger
Forvaltningen vurderer, at skyggepåvirkningen er begrænset og primært vil falde inden for egen grund, idet den største bygningshøjde er placeret centralt i bebyggelsen, og at projektet i øvrigt ikke afviger væsentligt fra det i lokalplanen planlagte byggeri (jf. skyggediagrammer i bilag 2, s. 11). Lokalplanens formål er bl.a. at fastlægge områdets anvendelse til boliger og sikre at nybyggeri tilpasses stedets egenart. Forvaltningen vurderer, at projektet er i overensstemmelse med lokalplanens formål.

Politisk handlerum
Klima-, Miljø- og Teknikudvalget kan beslutte, at

• forvaltningen ikke skal give en eller flere af de ansøgte dispensationer fra lokalplanen. Det vil betyde, at projektet ikke kan gennemføres i den ansøgte form. Dette vil også være udfaldet, såfremt indstillingen ikke godkendes.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Hvis Klima-, Miljø- og Teknikudvalget godkender indstillingen, vil forvaltningen give dispensationer fra lokalplanen og byggetilladelse til det ansøgte byggeri.

Søren Wille

/ Lena Kongsbach