Opstart af lokalplan Bellahøj Syd, Brønshøj-Husum

Klima-, Miljø- og Teknikudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes lokalplanforslag for nedrivning og genopførsel af 10 højhuse ved Bellahøj Syd. Den almene boligorganisation SAB har anmodet forvaltningen om et nyt plangrundlag, som muliggør nedrivning og genopførelse af de 10 højhuse, som udgør den almene boligafdeling SAB Bellahøj I og II. I 2021 blev der opdaget alvorlige konstruktionsfejl på de 10 højhuse, der er så dyre at rette op på, at det ikke kan finansieres inden for Landsbyggefondens rammer. SAB har derfor arbejdet videre med et scenarie, hvor de 10 højhuse nedrives og genopføres, da dette er billigere end renoveringen. De øvrige 18 højhuse på Bellahøj har ikke samme konstruktionsfejl, og disse højhuse er alle renoveret eller i gang med at blive det.

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget godkender,

Den almene boligorganisation SAB har anmodet forvaltningen om et nyt plangrundlag, som muliggør nedrivning og genopførelse af de 10 højhuse, som udgør den almene boligafdeling SAB Bellahøj I og II. Bellahøj ligger i bydelen Brønshøj-Husum og består af i alt 28 højhuse. De 10 højhuse, som den almene boligorganisation SAB ejer, stod ligesom de 18 øvrige højhuse på Bellahøj overfor en renovering, da der i 2021 blev opdaget alvorlige konstruktionsfejl på de 10 højhuse. Fejlene er så dyre at rette op, at det sammen med renoveringsbehovet i øvrigt ikke kan finansieres inden for Landsbyggefondens rammer. SAB har derfor arbejdet videre med et scenarie, hvor de 10 højhuse nedrives og genopføres, da SAB oplyser, at dette er billigere end renoveringen. Det er dog også muligt teknisk set at renovere de 10 højhuse, om end renoveringen på nuværende tidspunkt ikke kan realiseres inden for en almen boligorganisations økonomi. Ved at udarbejde en lokalplan, som muliggør nedrivning og genopførsel, er målsætningen, at området kan bevares som et alment boligområde.

Såvel den omfattende nedrivning som genopførsel af de 10 højhuse på i alt cirka 45.000 m2 er lokalplanpligtigt. Det betyder, at der skal udarbejdes en lokalplan, som muliggør nedrivningen og genopførslen. Lokalplanen er ikke omfattet af delegation, da sagen vurderes at være principiel pga. nedrivningen af 10 bevaringsværdige højhuse. Udvalget får således forelagt forslaget til lokalplan for Bellahøj Syd inden det sendes i offentlig høring og efterfølgende igen til politisk behandling til endelig vedtagelse.

På Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets møde den 26. januar 2026 anmodede Niels E. Bjerrum (A) om, at sagen blev løftet til politisk behandling.

I mange store sager har forvaltningen og grundejer en indledende afklaring inden lokalplansagen igangsættes, hvor sagens væsentligste dilemmaer drøftes. I 2025 har forvaltningen været i dialog med KAB (på vegne af SAB) ang. Bellahøjshusenes bevaringshensyn og arkitektur, økonomien i hhv. renovering og nybyggeri samt klimahensyn, som var de tre væsentligste hensyn i sagen. Nedenfor opsummeres hovedkonklusionerne fra den indledende afklaring af sagen.

Bevaringshensyn og arkitektur

De 10 højhuse har høj bevaringsværdi (SAVE 2) og er i Kommuneplan 2024 udpeget som bevaringsværdige. Slots- og Kulturstyrelsen har indstillet området til fredning, men Det Særlige Bygningssyn besluttede den 27. marts 2025, at de afventer en stillingtagen til en fredning af Bellahøjhusene, til den samlede renovering er færdig, herunder renoveringen af de 10 højhuse, der udgør Bellahøj Syd.

På grund af nye byggetekniske løsninger og krav i bygningsreglementet, vil der være afvigelser i udseende og omfang på de 10 genopførte højhuse på Bellahøj ift. de nuværende 10 boligtårne.

Budget for renovering og nybyggeri

Renovering såvel som nybyggeri er pt. for dyrt (hhv. 2,7 mia. kr. og 2,1 mia. kr.) ift. den finansielle ramme på 2 mia. kr., som KAB har afstemt med Landsbyggefonden. Budgettet for nybyggeri ligger tættest op ad den fastsatte økonomiske ramme, og KAB oplyser, at de forventer at kunne finde besparelser svarende til mindst 100 mio. kr. i processen.

Klimahensyn

En Livscyklusanalyse (LCA) for Bellahøj viser, at en renovering vil have en CO2-belastning på 5 kg CO2e/m2/år, mens genopførsel vil have en belastning på 6,4-7,9 kg CO2e/m2/år, alt efter hvilke materialer byggeriet genopføres i. KAB beregner en bortskaffelse af materialer fra de eksisterende højhuse til hhv. 0,8 kg CO2e/m2/år for renoveringen og 1,0 kg CO2e/m2/år for genopførslen.

Det er kun det ene konstruktionsprincip for genopførslen, som lever op til bygningsreglementets vejledende grænseværdi på 6,8 kg CO2e/m2/år, som forventes at være gældende, når byggeriet skal genopføres. KAB oplyser, at de materialer, som højhusene genopføres i, vil kunne optimeres, så den CO2-udledning, der er forbundet med byggeriet, forventes at kunne komme under grænseværdien. Økonomien til optimeringen af byggematerialer indgår ikke i budgettet på 2,1 mia. kr. for genopførelsen.

Lokalplanen vil være omfattet af biodiversitets- og klimaindsatsen. Indsatsen består af to beregningsværktøjer for hhv. biofaktor og CO2 og er et værktøj, som er med til at konkretisere en række handlinger, som bygherre vil prioritere i sit projekt. Biodiversitets- og klimaindsatsen i lokalplaner er igangsat for at fremme hensyn til biodiversitet og CO2 i lokalplanprojekter.

Der har tidligere i sagen været stillet en række spørgsmål om stripning (fjerne gulve, køkkener og badeværelser mv.), vindmålinger og alternative renoveringstilgange. Svar på disse spørgsmål behandles kort i det følgende, og politikersvar på spørgsmål i forbindelse med indstillingen vedlægges til sagen som bilag 2.

Stripning

KAB har fremsat ønske om at udføre arbejder i de tre højhuse, der på grund af kommunalt påbud står ubeboede i dag. Arbejderne består dels i at foretage undersøgelser af miljøfarlige stoffer og dels i at strippe husene for indvendige materialer (gulve, sanitet mv.). KAB har oplyst, at indvendig stripning både går forud for en eventuel totalrenovering og en eventuel sokkelrenovering, hvor husene nedrives og efterfølgende genopbygges. KAB vil ved en stripning kunne slukke for varmen, der ellers opretholdes på de tomme huse for at forhindre fugt- og skimmeldannelse i de organiske materialer. Landsbyggefonden har godkendt stripning.

Vindmålinger

KABs rådgivere har på baggrund af vindtunnelmålinger beregnet, hvor stor vindbelastning bygningerne kan klare. Afdelingsbestyrelsens rådgiver, tidligere professor ved DTU Rune Brincker, har foreslået en alternativ målemetode, der er billig og måler direkte på bygningerne. Afdelingsbestyrelsen er af den opfattelse, at måling direkte på bygningerne vil give et mere sandfærdigt resultat, at resultatet vil være, at bygningerne kan holde til langt mere, og at der er behov for en langt mindre renovering.

Der har været nedsat et uvildigt ekspertpanel, der vurderede, at den alternative målemetode fremstod som et skitseforslag til et forskningsprojekt, og at den ikke ville tilføre ny viden til projektet. Med denne vurdering har kommunen ikke en saglig begrundelse for at kræve yderligere målinger (bilag 3).

Inddragelse

Forvaltningen ønsker at igangsætte den tidlige dialog med Brønshøj-Husum lokaludvalg om projektet med henblik på at drøfte ønskerne bag projektet og få input vedr. de lokale ønsker til det videre arbejde i første halvdel af 2026. Lokaludvalget vil blive præsenteret for status på sagen, den foreslåede proces, strategi for omverdensinddragelse samt bygherres ønsker til udnyttelse af arealet.

Der vil derudover også blive taget kontakt til Slots- og Kulturstyrelsen, da Styrelsen har indstillet området til fredning. Beboerne på Bellahøj orienteres løbende af boligselskabet om udviklingen. Nogle beboere er imod planerne om genopførsel og foretrækker i stedet en billigere renovering eller flere undersøgelser af mulige løsninger på de konstruktionsfejl, som er fundet. SABs igangværende dialogproces med beboerne vil fortsætte.

Politisk handlerum

Klima-, Miljø- og Teknikudvalget kan beslutte at:

Hvis indstillingen ikke vedtages, opstarter forvaltningen ikke udarbejdelsen af en lokalplan som muliggør nedrivning og nybyggeri. KAB vil kunne søge tilladelse til renovering, men ikke nedrivning.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når Klima-, Miljø- og Teknikudvalget har godkendt opstart af lokalplanen, igangsættes planprocessen. Forvaltningen forventer at kunne fremlægge en lokalplan til endelig vedtagelse i andet kvartal 2027. Slots- og Kulturstyrelsen vil blive orienteret om, at forvaltningen opstarter en lokalplanproces, der muliggør nedrivning og genopførsel, samt at lokalplanområdet udelukkende omfatter de bygninger, der nedrives og sokkelrenoveres i Bellahøj Syd, og dermed ikke vil rumme bevaringsbestemmelser for det øvrige Bellahøj.

 

                                       Søren Wille

                                                                   / Karsten Biering Nielsen