Forbud mod etablering af hoteller i Indre By og på Vesterbro

Medlemmer af Klima-, Miljø- og Teknikudvalget har på møder den 1. december 2025, den 15. december 2025 og den 26. januar 2026 anmodet forvaltningen om at udarbejde indstilling om muligheden for at nedlægge forbud mod en række hotelprojekter i Indre By og på Vesterbro. Klima-, Miljø- og Teknikudvalget skal således tage stilling til, om der skal nedlægges § 14-forbud, og i så fald i hvilke sager, med henblik på at udarbejde lokalplan for de pågældende ejendomme.

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget godkender,

Klima-, Miljø- og Teknikborgmester Line Barfod (Ø) anmodede på udvalgsmødet hhv. den 1. og den 15. december 2025 forvaltningen om at udarbejde indstilling til udvalget om muligheden for at nedlægge forbud efter planlovens § 14 mod 11 projekter om etablering af hotel i Indre By. På udvalgsmødet den 26. januar 2026 anmodede Enhedslisten (Ø) og Det Konservative Folkeparti (C) om, at yderligere 6 projekter inddrages i indstillingen. Med sagen forelægges muligheden for at nedlægge forbud i de enkelte sager. Det indstilles ikke, at der nedlægges forbud for Nørre Voldgade 82 og Nyropsgade 6, da ansøger har trukket sin ansøgning om etablering af hotel tilbage.

Der er tale om ansøgninger i relation til ændring af anvendelse fra erhverv til hotel. Dog vedrører Nytorv 15 ændring fra bolig til hotel og Store Kongensgade 52 D vedr. ændring fra erhverv til ferielejligheder til erhvervsmæssig udlejning.

Med denne sag tages der stilling til nedlæggelse af § 14 forbud om hoteldrift, som giver kommunen op til et år til at udarbejde en ny lokalplan og dermed et nyt plangrundlag. Der er således først ved endelig vedtagelse af det nye plangrundlag, at der tages endelig stilling til den fremtidige anvendelse og bygningernes eventuelle ombygning, herunder bevaringsværdi. Se bilag 2 for beskrivelser af projekter og foreløbig vurdering af bevaringsværdi.

Hver ejendom har sit eget indstillingspunkt således, at der kan nedlægges et § 14 forbud for hver enkelt ejendom. Det skal fremhæves, at der er en procesrisiko, hvis der ikke meddeles forbud mod samtlige af de ejendomme, som forvaltningen har indstillet. Baggrunden for dette er, at dem, som får meddelt et forbud, kan gøre gældende, at det er i strid med lighedsprincippet, hvis lige forhold ikke behandles ens. Forvaltningen har ikke erfaring med lignende sager, såfremt et § 14 forbud bliver påklaget ved Planklagenævnet. Hvis det besluttes ikke at meddele forbud mod samtlige af de ejendomme, som forvaltningen har indstillet, vil det kræve en saglig begrundelse. For de sager, hvor der ikke nedlægges forbud, vil forvaltningen genoptage behandlingen af sagerne og meddele byggetilladelse, hvis betingelser i byggeloven og bygningsreglementet i øvrigt er opfyldt.

I vurderingen af muligheden for at nedlægge et § 14-forbud har forvaltningen forholdt sig til den procesrisiko, der som følge af de historiske forhold i sagerne vil være forbundet med at nedlægge forbud på de konkrete ejendomme Derudover redegør forvaltningen for mulighederne for efterfølgende at udarbejde et plangrundlag, som vedrører en generel regulering af ny hotelkapacitet, hvis der er politisk ønske herom.

Der er fra 2019 til 2025 sket en stigning på 33 % i antallet af turismeovernatninger, herunder hoteller i Københavns Kommune (bilag 7). For yderligere beskrivelse om udviklingen af hoteller vedlægges til udvalgets orientering notat om udvikling i byggeansøgninger vedr. hoteller i perioden 2020-2025 (bilag 5) samt tidligere svar vedr. udviklingen i byggeansøgninger vedr. hoteller i perioden 2020-2025 (bilag 6).

Forvaltningen har indledt proces for nedlæggelse af § 14-forbud og varslet forbud overfor berørte parter den 26. januar og 2. februar 2026.

Historik og procesrisiko
Det er ifølge planloven muligt at nedlægge forbud mod en bestemt anvendelse af en ejendom. Det er således som udgangspunkt muligt at nedlægge forbud mod etablering af hotel, medmindre ansøger har fået berettigede forventninger om at kunne få byggetilladelse, eller hvis kommunen har givet et bindende forhåndstilsagn. Kommunen kan også tabe retten til at nedlægge forbud på grund af passivitet.

Forvaltningen vurderer, at det er muligt at nedlægge forbud i sagerne Nørregade 30-32, Kultorvet 14-16, Løngangstræde 37B, Vestergade 4, 6 og 6A, Rådhuspladsen 55, Store Kongensgade 52D, Adelgade 15-19, Frederiksberggade 14, Vingårdstræde 18, Østergade 40,  Halmtorvet 20,  Nytorv 15 og Toldbodgade 13, men at det ikke er muligt at nedlægge forbud i sagerne om Niels Juels Gade 5 og 7 (pga. myndighedspassivitet og at de skal vurderes samlet) og Nørre Voldgade 82 og Nyropsgade 6 (da ansøgningerne er trukket tilbage). Vurderingen af sagerne fremgår af bilag 2.

Partshøring
Forvaltningen har modtaget 23 høringssvar, se bilag 3, hvor høringssvar er i sin helhed og bilag 4, hvor forvaltningen kommer med de væsentligste bemærkninger dertil. Forvaltningen vurderer, at indsigelserne ikke giver anledning til at ændre de varslede forbud. Forvaltningens vurdering af høringssvarene er uddybet i bilag 4.

Udarbejdelse af lokalplan for de ejendomme, hvor der nedlægges forbud
Inden udløbet af gyldighedsperioden for et § 14-forbud skal der offentliggøres et forslag til lokalplan, der regulerer de dispositioner, der er omfattet af forbuddet. Forbuddets gyldighed er maksimum et år, men kan konkret forkortes i den enkelte afgørelse. Inden for den periode skal der laves en lokalplan, som skal være sendt i høring.

Forvaltningen anbefaler, at der udarbejdes lokalplan, der udelukker hotelanvendelse på de ejendomme, hvor der nedlægges forbud mod etablering af hotel. I forbindelse med lokalplanprocessen vil der skulle tages stilling til, hvad forvaltningen derudover foreslår reguleret, herunder evt. bestemmelser om bevaringsværdi.

Lokalplanforslaget vil i øvrigt ikke omfatte andre ejendomme, hvor der er mulighed for at etablere hotel, enten i henhold til en gældende lokalplan, eller fordi der ikke gælder en lokalplan for ejendommen. Disse sager vil fortsat kræve § 14-forbud og efterfølgende lokalplan, hvis konkrete hotelprojekter ønskes forhindret.

Mulighed for en eventuel generel regulering af hotelkapacitet
Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen har med inddragelse af Økonomiforvaltningen vurderet, at hvis der er et ønske om en generel regulering af ny hotelkapacitet i Københavns Kommune, bør der rejses medlemsforslag i Borgerrepræsentationen om udarbejdelse af lokalplan og kommuneplantillæg herom, fx for et afgrænset område i Indre by og dele af Vesterbro. Det vil give anledning til en overordnet politisk og offentlig debat om turisme og hoteller, ligesom det vil skabe mere forudsigelighed for grundejere og borgere og give klarere rammer for behandlingen af fremtidige ansøgninger.

Spørgsmålet om regulering af hotelkapacitet indgik i arbejdet med Kommuneplan 2024, men blev ikke fremmet politisk. Økonomiforvaltningen udarbejdede en analyse af udviklingen i hotelkapacitet (Økonomiudvalget den 6. december 2022), der bl.a. beskrev udviklingen i hotelkapacitet, turismens økonomiske betydning og befolkningens oplevelse af turismen. Analysen beskrev desuden eksisterende politikker og indsatser på turismeområdet. Endelig beskrev analysen en række elementer, der vil kunne indgå i et administrationsgrundlag for placering af ny hotelkapacitet.

En generel regulering i lokalplan og kommuneplantillæg vil betyde, at det ikke vil være nødvendigt at nedlægge § 14-forbud mod konkrete hotelansøgninger med efterfølgende behov for en konkret lokalplan. Dog vil det fortsat kræve § 14-forbud, hvis konkrete hotelprojekter ønskes forhindret, indtil lokalplanforslag og forslag til kommuneplantillæg er offentliggjort. Baggrunden for at der tillige skal udarbejdes en lokalplan er, at der er dele af byen, hvor hoteldrift vil være umiddelbart tilladt efter gældende lokalplaner. Et kommuneplantillæg vil derfor kun have betydning for regulering af fremtidig hoteldrift, for de områder, som ikke allerede er reguleret af en lokalplan.

Forvaltningen vurderer, at der vil være tale om en ressourcetung opgave at udarbejde en lokalplan, som muligvis ikke kan nås inden for udløbet af gyldighedsperioden for et § 14-forbud. Derfor anbefales, at dette initiativ vil ske sideløbende med det udarbejdelsen af lokalplan for de ejendomme, hvor der nedlægges § 14-forbud.

Da udarbejdelse af kommuneplantillæg er Økonomiforvaltningens resort, skal medlemsforslaget stilles i Borgerrepræsentationen.

Udarbejdelsen af lokalplanen vil desuden kræve finansiering i forbindelse med kommende budgetforhandlinger. 

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når Klima-, Miljø- og Teknikudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele ejere og ansøgere § 14-forbud som beskrevet og påbegynde arbejdet med udarbejdelse af lokalplan.

                                                 Søren Wille

                                                                   / Karsten Biering Nielsen