Dispensation fra lokalplan til erhvervsbyggeri på Stubbeløbgade 4, Nordhavn

Klima-, Miljø- og Teknikudvalget skal tage stilling til et byggeprojekt på Stubbeløbgade 4 i Nordhavn, der vil kræve dispensationer fra lokalplanen, hvad angår bebyggelsens udformning og facadeudtryk. Ansøger ønsker at opføre et erhvervsbyggeri i seks etager med en åben byhave i bygningens sydøstlige hjørne i stedet for karrébebyggelse med gårdrum i midten. Selvom byggeprojektet afviger betydeligt fra lokalplanens bestemmelser, er forvaltningen som udgangspunkt indstillet på at give de nødvendige dispensationer fra lokalplanen, men ønsker en politisk tilkendegivelse af, om projektets særegne karakteristika er i overensstemmelse med den ønskede udvikling i det relativt nye byområde i  Nordhavn. 

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget godkender,

1. at forvaltningen fortsætter dialog med ansøger om byggeprojekt på Stubbeløbgade 4, Nordhavn med henblik på at give de påkrævede dispensationer fra lokalplanen, samt efterfølgende byggetilladelse, når egentlig byggeansøgning modtages, og hvis betingelserne herfor er opfyldt, jf. løsning.

Problemstilling

Sagen forelægges til Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets stillingtagen, før forvaltningen fortsætter videre dialog om et reelt ansøgningsprojekt, da forvaltningen vurderer, at det ligger ud over forvaltningens normale praksis at dispensere til så betydelige afvigelser fra en lokalplans bestemmelser, bl.a. hvad angår bygningens udformning, uden en politisk tilkendegivelse herom. Da byområdet i Nordhavn er relativt nyt, har der ikke tidligere været lignende konkrete politiske beslutninger om den ønskede udvikling af bydelen, som forvaltningen kan orientere sig efter i sagsbehandlingen af det pågældende byggeprojekt.

Løsning

Primært projektforslag
Byggeprojektet, navngivet ”The Conservatory”, er et erhvervsbyggeri i seks etager og blev i sin tid vundet i entreprise konkurrenceudbud for By & Havn. Ejendommen er omfattet af lokalplan 499 ”Trælastholmen i Nordhavn” fra 2013. Projektet er kendetegnet ved, at den sædvanlige karrébebyggelses indre atriumgård erstattes af en åben byhave i det sydøstlige hjørne af bygningen, der bl.a. skal indeholde en offentlig café. Byhavens facade består af en havemur i to etager, samt et espalier udført som en stålkonstruktion i fuld facadehøjde (bilag 2, side 4-5). Dette arkitektoniske træk udgør projektets mest markante afvigelse fra lokalplanen og er det særegne ved projektet, som forvaltningen primært søger en politisk tilkendegivelse om.

Den ansøgte udformning med placering af gårdrum i hjørnet af bygningen i stedet for i midten, resulterer i et nybyggeri, der volumenmæssigt adskiller sig fra deeksisterende bygninger (bilag 2, side 2 og 8). Derudover resulterer dette greb også i en meget dyb bygning. Dette er på bekostning af mængden af dagslys i midten af bygningen på alle etager. Her vil således alene kunne placeres funktioner med begrænset krav til dagslys, såsom toiletter, mødelokaler mm, hvilket er med til at begrænse den fremadrettede anvendelse af ejendommen.

Alternativt projektforslag
For at imødekomme et potentielt afslag på byggeprojektet, har ansøger meddelt at være indstillet på, at byhaven blot afskærmes af en havemur i to etager (bilag 2, side 6-7). Udover et espalier i fuld facade højde er ovenstående beskrivelse også dækkende for dette alternative projektforslag.

Lokalplandispensationer
Begge projektforslag, hvad angår udformning med en åben facade i stedet for karrébebyggelse med sluttet facade langs gade-/kanalforløbet, vil kræve flere dispensationer fra lokalplanen, men det er primært følgende:

• § 6 Bebyggelsens omfang og placering
  Fire bestemmelser vedrørende bebyggelsesplan, bebyggelsens højde, faste bygningshøjder, samt facade- og byggelinjer.

Det konkrete overblik over alle nødvendige lokalplandispensationer for projektets realisering kendes først, når forvaltningen modtager en egentlig byggeansøgning, men det forventes ikke, at der vil blive tale om yderligere markante afvigelser fra lokalplanen.

Forvaltningens vurdering
Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningener indstillet på at dispensere til det ansøgte projekt, hvor byhaven afgrænses af en havemur, samt et espalier i fuld facadehøjde, da denne udformning af de to projektforslag vurderes at være tættest på lokalplanens intention. Lokalplanens formål er bl.a. at sikre områdets udvikling som et kompakt kvarter med kompakt bebyggelse sammensat af enkle bygningsvolumener, der danner velafgrænsede byrum i samspil med kaj- og vandarealer. Lokalplanen udpeger det sydøstlige hjørne, hvor byhaven ønskes etableret, til at være udadvendt, hvilket er i overensstemmelse med etablering af offentlig café i byhaven. Dermed sikres etbyrum, der relaterer sig til området, samt gode opholdsmuligheder for beboere og brugere. Selvom den konkrete lokalplan indeholder en bestemmelse om forbud mod hegnopsætning og ”Adgang forbudt”-skilte, kan forvaltningen dog ikke stille krav om, at bygningen eller byhaven skal være offentlig tilgængelig. Projektforslaget indeholder også beplantning på espalieret samt træer i byhaven, som er med til at give et mere grønt udtryk for bygningens hjørne, hvilket er et træk, som forvaltningen vurderer positivt, men hverken byhavens indretning med eksempelvis træer eller begrønning på espalieret er elementer, som forvaltningen kan stille krav om.

Forvaltningen er også indstillet på at dispensere til ansøgers alternative projektforslag uden espalier. Det er dog forvaltningens vurdering, at det alternative forslag uden espalieret afviger yderligere fra den konkrete lokalplans bestemmelser om facadeudformning. Yderligere foretrækker ansøger det primære projektforslag med espalier.

Naboorientering
Forud for dispensationer fra lokalplanbestemmelser vil forvaltningen foretage en naboorientering, hvor de omkringboende høres om de påtænkte dispensationer og har mulighed for at komme med deres bemærkninger hertil. I den konkrete sag vil de påkrævede dispensationer blive sendt i naboorientering til naboer samt andre interessenter, herunder Østerbro Lokaludvalg. Når forvaltningen sender sagen i naboorientering, vil Klima, Miljø- og Teknikudvalget blive orienteret herom via ”Oversigten over naboorienteringer og lokalplansdispensationer” på aflæggerbordet.

Hvis der kommer mange eller væsentlige høringssvar, som forvaltningen kan lægge vægt på i sagsbehandlingen, vil sagen blive forelagt Klima, Miljø- og Teknikudvalget igen. Hvis bemærkningerne samlet set ikke giver anledning til ændringer i projektet, vil forvaltningen færdigbehandle sagen mhp. at meddele byggetilladelse.

Politisk handlerum

Klima-, Miljø- og Teknikudvalget kan beslutte, at:

• forvaltningen fortsætter dialogen med ansøger og sagsbehandlingen af det alternative forslag til byggeprojektet, hvor byhaven udelukkende afgrænses af en havemur i to etager, med henblik på at give de påkrævede dispensationer fra lokalplanen, samt efterfølgende byggetilladelse, hvis betingelserne herfor er opfyldt.
• sagen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på at gå i dialog med ansøger om et projekt, der i højere grad kan muliggøres indenfor lokalplanens rammer, hvilket fx kunne omfatte en karrélignende bebyggelse med en sluttet facade langs gade-/kanalforløbet.

Hvis Klima-, Miljø- og Teknikudvalget beslutter, at forvaltningen skal arbejde videre med realiseringen af et af de to præsenterede byggeprojekter, kan udvalget beslutte, at:

• sagen skal forelægges udvalget igen efter naboorientering, uanset antal høringssvar og indhold af disse.

Hvis indstillingen ikke bliver godkendt, vil forvaltningen informere ansøger om, at hvis der indsendes egentlig byggeansøgning baseret på et af de to projektforslag, vil forvaltningen meddele afslag på ansøgningen. Dette kan begrundes med, at byggeriets udformning er væsentligt anderledes end det planlagte for området, samt at det ikke stemmer overens med lokalplanens intention om, at der etableres bebyggelse, der danner velafgrænsede byrum i samspil med kaj- og vandarealer.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Klima-, Miljø- og Teknikudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen fortsætte dialogen med ansøger om at realisere byggeprojektet. Hvis en egentlig byggeansøgning til projektet modtages, vil forvaltningen sende sagen i naboorientering. Medmindre der kommer mange eller væsentlige høringssvar, vil forvaltningen give byggetilladelse og dispensationerne til det ansøgte, hvis betingelserne herfor er opfyldt.

Søren Wille

/ Lena Kongsbach