Fravigelse af servitut for konvertering af erhverv til rækkehuse på Ålholmvej 55, Valby

Klima-, Miljø- og Teknikudvalget skal tage stilling til, om forvaltningen fremadrettet og i en konkret sag på Ålholmvej 55 skal undlade at håndhæve en bestemmelse i villaservitutten om antallet af boliger pr. etage, for dermed at give mulighed for at ombygge ejendommen til tre rækkehuse. Før forvaltningen kan fravige servituttens bestemmelser og udstede en byggetilladelse kræver det en politisk beslutning, så forvaltningen ønsker en tidlig politisk tilkendegivelse af, om servitutten skal håndhæves. Forvaltningen er indstillet på at fravige servitutten og give tilladelse til projektet på Ålholmvej 55, da boligerne etableres inden for den eksisterende bygnings rammer, og transformationen vil medføre en bedre udnyttelse af ejendommen med flere boliger. En tilladelse til Ålholmvej 55 kan potentielt danne præcedens for to andre erhvervsejendomme i servitutområdet. Følges forvaltningens indstilling ikke, fastholdes den nuværende administration.

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget godkender,

1. at forvaltningen undlader at håndhæve villaservituttens bestemmelse om antal boliger pr. etage med henblik på at give byggetilladelse til rækkehuse på Ålholmvej 55, jf. løsning.
2. at forvaltningen fremover fraviger servitutter i villaområder i lignende sager, hvor en erhvervsbygning konverteres til boliger i form af rækkehuse, når omdannelsen sker inden for den eksisterende bygningsvolumen.

Problemstilling

Størstedelen af villaområder i København er omfattet af villa- og byggeservitutter, som er udarbejdet i forbindelse med udbygning af villaområderne i starten af 1900-tallet. Sammen med byggeloven er det fortsat servitutterne, der regulerer byggeri i de fleste københavnske villaområder. Forvaltningen håndhæver servitutterne. Det vil være en ændring i forvaltningens administration, hvis forvaltningen ikke skal håndhæve servitutbestemmelsen. Derfor kræver det politisk beslutning fra Klima-, Miljø- og Teknikudvalget.

Der er politisk ønske om flere boliger i København, og der har tidligere været drøftelser i udvalget om mulighederne for at tilvejebringe flere boliger ved fortætning i villakvarterer.

Løsning

Ejendommen på Ålholmvej 55 er reguleret af en villaservitut fra 1919, som blandt andet fastsætter, at der kun må etableres én bolig pr. etage. Der er søgt om at omdanne ejendommen til rækkehus med tre boliger, hvilket ikke er i overensstemmelse med servituttens bestemmelse, da opdelingen i rækkehuse med lodrette lejlighedsskel vil betyde flere boliger pr. etage.

Den eksisterende bygning er i to etager med et etageareal på ca. 400 m², og grund på 872 m². I dag er ejendommen godkendt til erhverv og beboelse i tagetagen. Konvertering til rækkehuse omfatter alene en indvendig ombygning, så der indrettes tre boliger på hver 125-140 m² samt kælder. Ændringer sker indvendigt med undtagelse af, at hver bolig får sin egen selvstændige indgang i stueplan. Der foretages ingen udvidelse af bygningens ydre rammer. Projektet indebærer, at den eksisterende bygning ombygges fra at rumme erhverv og én bolig til at indeholde tre boliger. Se oversigtskort i bilag 2 og projektforslag i bilag 3.

Forvaltningen er indstillet på ikke at håndhæve servitutten i lignende sager og denne konkrete sag, så opdelingen til rækkehuse kan gennemføres. Baggrunden er, at der er tale om en indvendig ombygning og transformation af eksisterende bygning, som vurderes at give en bedre udnyttelse af ejendommen, uden at bygningsvolumen øges. Samtidig findes der flere nærliggende ejendomme i området, som har en tilsvarende karakter og udnyttelse. Projektet muliggør etablering af én bolig mere end et projekt, der overholder servitutten. Hvis servitutten følges, kan der potentielt indrettes et tofamiliehus med en bolig på hver etage, hvilket vil resultere i to meget store boliger.

Ålholmvej 55 ligger i et villakvarter lige øst for Damhussøen. Området består primært af én- og tofamiliehuse, men der findes også etagebyggeri og rækkehuse i kvarterets nordlige del mod Peter Bangs Vej. Kvarteret er præget af arkitektonisk variation og en alsidig bygningsmasse, og omdannelsen fra erhverv til bolig vurderes at være i god tråd med områdets karakter.

Da projektet vedrører konvertering af eksisterende bebyggelse fra erhverv til bolig, er der ikke efter byggeloven krav om udstykning eller selvstændige matrikler.

Friarealer
Forvaltningens umiddelbare vurdering er, at før et projekt kan godkendes, skal der ske et væsentligt kvalitetsløft af de ubebyggede arealer, som i dag blot er asfalt, og der skal i forbindelse med et myndighedsprojekt redegøres nærmere for indretning af friarealerne og parkering, idet forvaltningen ikke er indstillede på at godkende de ubebyggede arealer som beskrevet i projektforslaget.

Præcedens
Som følge af ejendommens størrelse, anvendelse og de omkringliggende forhold vurderer forvaltningen, at det sagligt kan begrundes at fravige en håndhævelse af servitutten på den konkrete ejendom, uden at forvaltningen mister muligheden for at håndhæve servitutten for øvrige ejendomme indenfor servitutområdet. Dog vil en eventuel beslutning om ikke at håndhæve servitutten for Ålholmvej 55 kunne danne præcedens for to andre lignende erhvervsejendomme i servitutområdet. Forvaltningen vurderer, at en mulig konsekvens er, at de to lignende ejendomme kan få en berettiget forventning om samme udvidede byggemuligheder, hvilket kan medføre, at der ansøges om tilsvarende fortætning.

Politisk handlerum

Klima-, Miljø- og Teknikudvalget kan beslutte, at

• forvaltningen fortsat skal håndhæve servitutten på Ålholmvej 55 (1. at-punkt). Det betyder, at de foreslåede rækkehuse på Ålholmvej 55 ikke kan tillades, men der kan potentielt indrettes tofamiliehus med en bolig på hver etage. Dette vil også være udfaldet, hvis indstillingen ikke godkendes. 
• forvaltningen ikke får bemyndigelse til at fravige servitutter i lignende sager om konvertering af erhvervsbygninger til rækkehuse med boliger i villaområderne (2. at-punkt). Det betyder, at sager fortsat skal forelægges udvalget, for at forvaltningen kan fravige servitutten.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Hvis Klima-, Miljø- og Teknikudvalget godkender indstillingen, vil forvaltningen fravige servitutter i lignende sager samt fortsætte dialogen med ansøger om realisering af rækkehusprojektet på Ålholmvej 55. Forvaltningen vil herefter meddele byggetilladelse til det ansøgte på Ålholmvej 55, hvis betingelserne herfor er opfyldt.

Søren Wille

/ Lena Kongsbach