Fravigelse af servitut til selvstændig bolig i tagetagen på Skovstjernevej 4, Bispebjerg

Klima-, Miljø- og Teknikudvalget skal tage stilling til, om forvaltningen skal undlade at håndhæve en villaservituts bestemmelser om selvstændig bolig i tagetagen, og om at der højst må indrettes to beboelseslag for at muliggøre opdeling af den eksisterende ejendom til tre boliger. Før forvaltningen kan fravige servituttens bestemmelser og udstede en byggetilladelse kræver det en politisk beslutning. Forvaltningen er indstillet på at afvige servitutten og give tilladelse til projektet, da boligen etableres inden for den eksisterende bygnings rammer, og resulterer i tilvejebringelsen af en ekstra bolig. En beslutning om ikke at håndhæve servitutten for Skovstjernevej 4 kan potentielt danne præcedens for to-fire lignende ejendomme i servitutområdet.

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget godkender,

1. at forvaltningen undlader at håndhæve villaservituttens bestemmelser om selvstændig beboelse i tagetagen og at beboelsesbygningen højst må indrettes med to beboelseslag med henblik på at give byggetilladelse til tre boliger på Skovstjernevej 4, jf. løsning.

Problemstilling

Størstedelen af villaområder i København er omfattet af villa- og byggeservitutter, som er udarbejdet i forbindelse med udbygning af villaområderne i starten af 1900-tallet. Sammen med byggeloven er det fortsat servitutterne, der regulerer byggeri i de fleste københavnske villaområder. Forvaltningen håndhæver servitutterne. Det vil være en ændring i forvaltningens administration, hvis forvaltningen ikke skal håndhæve servitutbestemmelserne. Derfor kræver det politisk beslutning fra Klima-, Miljø- og Teknikudvalget.

Der er politisk ønske om flere boliger i København, og der har tidligere været drøftelser i udvalget om mulighederne for at tilvejebringe flere boliger ved fortætning i villakvarterer. Derfor forelægges denne sag.

Løsning

Ejendommen på Skovstjernevej 4 er omfattet af en villaservitut fra 1920, som blandt andet fastlægger, at tagetagen ikke må indrettes som en selvstændig bolig og at beboelsesbygningen højst må indrettes med to beboelseslag. Det er dog tilladt at indrette beboelse i tagetagen på 2. sal, så længe beboelsen hører til lejligheden nedenunder.

Forvaltningen er indstillet på ikke at håndhæve servitutten, så det bliver muligt at etablere en ekstra og dermed tre selvstændige boliger i ejendommen, da ændringen holdes inden for den nuværende bygningsmasse. Ejendommens udformning og størrelse gør det desuden muligt at anvende tagetagen som en selvstændig bolig. Hvis servitutten fraviges, muliggør det etablering af én bolig mere end hvis servitutten overholdes.

Det afgrænsede servitutområde er af sammensat karakter med fritliggende en- og tofamiliehuse, sammenbyggede enfamiliehuse og enkelte mindre etageejendomme i op til tre etager, hvilket er tilladt i henhold til servitutten for bebyggelse langs Emdrupvej. Servitutområdet er samtidig omgivet af større etageboligbyggeri langs Blåmunkevej, Pragtstjernevej og Bøllegård Alle. Bebyggelserne varierer i typer og omfang med eksempler på en- og tofamiliehuse i en og to etager og enkelte med en yderligere tagetage, samt enkelte mindre etageejendomme i op til tre etager. I bilag 2 er et oversigtskort med området.

Præcedens
Som følge af ejendommens karakter og de omkringliggende forhold vurderer forvaltningen, at det sagligt kan begrundes at undlade håndhævelse af servitutten på den konkrete ejendom. En sådan beslutning om ikke at håndhæve servitutten for Skovstjernevej 4 vil danne præcedens for forventeligt to-fire ejendomme, hvor beboelsesbygningerne er tilladt opført i to etager med en tagetage.

Forvaltningen kan i så fald miste retten til at håndhæve de konkrete bestemmelser om, at det ikke er tilladt at indrette mere end to beboelseslag i en beboelsesbygning og en selvstændig bolig i den eksisterende boligmasse i tagetagen indenfor det geografisk afgrænsede servitutområde. Forvaltningen skal dog altid foretage en samlet konkret vurdering efter bygningsreglementet og tage hensyn til, om nyt byggeri er sædvanligt for området, hvis det udløser krav om en helhedsvurdering. Derudover skal øvrige servitutbestemmelser fortsat overholdes.

Forvaltningen vurderer, at en mulig konsekvens er, at de lignende ejendomme kan få en berettiget forventning om samme udvidede byggemuligheder, hvilket kan medføre, at der ansøges om tilsvarende fortætning.

Politisk handlerum
Klima-, Miljø- og Teknikudvalget kan beslutte, at

• forvaltningen forsat skal håndhæve servituttens bestemmelser om at tagetagen ikke må indrettes til selvstændig bolig samt at beboelsesbygningen ikke må indrettes med tre beboelseslag. Det betyder, at det ikke vil være muligt at tillade særskilt bolig i tagetagen, og forvaltningen vil derfor give afslag på at benytte tagetagen til selvstændig bolig.
  Det vil stadig være muligt at anvende tagetagen til bolig, så længe det er i sammenhæng med lejligheden på 1. sal, så forvaltningen vil give byggetilladelse til nuværende udnyttelse af 2. salen til beboelse. Dette vil også være udfaldet, hvis indstillingen ikke godkendes.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Hvis Klima-, Miljø- og Teknikudvalget godkender indstillingen, vil forvaltningen undlade at håndhæve servitutten og meddele byggetilladelse til at opdele ejendommen på Skovstjernevej 4 i tre selvstændige boliger.

Søren Wille

/ Lena Kongsbach