Fravigelse af servitut til etageboligbyggeri på Bellahøjvej 131, Brønshøj-Husum

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget godkender,

1. at forvaltningen undlader at håndhæve villaservituttens bestemmelser om etageantal og antal boliger med henblik på at give byggetilladelse til etageboligbebyggelse på Bellahøjvej 131, jf. løsning.

Problemstilling

Størstedelen af villaområder i København er omfattet af villa- og byggeservitutter, som er udarbejdet i forbindelse med udbygning af villaområderne i starten af 1900-tallet. Sammen med byggeloven er det fortsat servitutterne, der regulerer byggeri i de fleste københavnske villaområder. Det kræver politisk beslutning fra Klima-, Miljø- og Teknikudvalget, hvis forvaltningen ikke skal håndhæve servitutbestemmelserne.

Der er politisk ønske om flere boliger i København, og der har tidligere været drøftelser i udvalget om mulighederne for at tilvejebringe flere boliger ved fortætning i villakvarterer.

Løsning

Ejendommen på Bellahøjvej 131 er omfattet af en villaservitut fra 1920, der bl.a. fastlægger, at bebyggelse maksimalt må være 2½ etage, at der maksimalt må være én bolig pr. etage og at 1/3 af grunden kan bebygges.

Der er ansøgt om at opføre en ny etageboligbebyggelse langs vejen på Bellahøjvej 131. Ejendommen ønskes opført i ca. 3½ etage med ca. 9-10 boliger. Bebyggelsen får et samlet etageareal på ca. 670-700 m² med en bebyggelsesprocent på ca. 100. Bilag 2 viser skitseforslaget. Projektet overskrider servituttens bestemmelser om etageantal og antal boliger væsentligt. Det ligger også uden for rammerne i Kommuneplan 2024, der fastlægger en bebyggelsesprocent på 40. Projektet forudsætter nedrivning af den eksisterende et-etages bolig- og erhvervsejendom, der dækker en stor del af grunden.

Forvaltningen er indstillet på ikke at håndhæve servitutten, så der kan bygges etageboligbebyggelse, da grunden efter forvaltningens vurdering indpasses bedre sammen med etagebyggeriet langs Bellahøjvej end med villaerne bagved. Ejendommen på Bellahøjvej 131 ligger i overgangen mellem et villakvarter og et område med etagebyggeri langs Bellahøjvej, og adskiller sig fra villakvarteret bagved, fordi den vender direkte mod Bellahøjvej og er en del af en større indfaldsvej med etagebyggeri. Den nuværende bygning i én etage bryder dertil det sammenhængende facadeforløb langs vejen. Et etagebyggeri vil efter forvaltningens vurdering passe bedre ind i det eksisterende byggeri langs vejen, skabe en mere sammenhængende bymæssig kant, udnytte grunden bedre med mere friareal og fungere som støjskærm for de bagvedliggende boligområder. Projektet vil desuden give fem gange så mange boliger som et projekt, der overholder servitutten. Forvaltningen lægger også vægt på, at kommuneplanens rammer ikke afspejler de faktiske forhold i området, idet der allerede findes etagebyggeri.

Området omkring ejendommen er af meget blandet karakter med både karréstruktur i 3½ etage, punktvise etageejendomme i 2½ etage og 3-3½ etage, bebyggelse i 2½ etage samt villaområder. Se oversigtskort i bilag 3. Forvaltningen vurderer, at projektet potentielt kan indpasses i området på grund af områdets karakter og ejendommens placering mod Bellahøjvej. Forvaltningen skal foretage en helhedsvurdering af byggeriet efter bygningsreglementet, og det vil indgå i helhedsvurderingen, at bygningerne i området omkring Bellahøjvej hovedsageligt er på cirka 3½ etage.

Projektet er på nuværende tidspunkt alene et skitseforslag, så i den videre sagsbehandling skal der tages yderligere stilling til udformning af bygningen, herunder højde, indretning af boliger, friarealer, parkering, cykelparkering mv. En byggeansøgning skal i partshøring.

Alternativt projekt
Ansøger har tidligere søgt om et mindre projekt med opførelse af et tofamiliehus. Forvaltningen vurderer, at et sådant mindre projekt kan tillades inden for servituttens bestemmelser. Forvaltningen vurderer dog også, at det nu fremsendte, større projekt i højere grad udnytter grundens bymæssige placering.

Præcedens
Som følge af grundens placering og de omkringliggende forhold vurderer forvaltningen, at det sagligt kan begrundes at fravige en håndhævelse af servitutten på den konkrete ejendom, uden at forvaltningen mister muligheden for at håndhæve servitutten for andre ejendomme indenfor servitutområdet. En eventuel beslutning om ikke at håndhæve servitutten for Bellahøjvej 131 vil kunne danne præcedens for to til tre lignende ejendomme langs Bellahøjvej. Forvaltningen vurderer, at en mulig konsekvens er, at de to til tre lignende ejendomme langs Bellahøjvej kan få en berettiget forventning om samme udvidede byggemuligheder, hvilket kan medføre, at der ansøges om tilsvarende fortætning. Hvis forvaltningen modtager lignende sager, skal de forelægges udvalget, for at forvaltningen kan få bemyndigelse til at fravige servitutten.

Politisk handlerum
Klima-, Miljø- og Teknikudvalget kan beslutte, at

• forvaltningen fortsat skal håndhæve alle bestemmelser i servitutten. Det betyder, at den foreslåede etageboligbebyggelse ikke kan opføres, men der kan potentielt opføres tofamiliehus. Dette vil også være udfaldet hvis indstillingen ikke godkendes.
• forvaltningen fortsat håndhæver servituttens bestemmelse om, at bebyggelse maksimalt må være 2½ etage. Det vil medføre et lavere byggeri end foreslået med færre boliger.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Klima-, Miljø- og Teknikudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen fortsætte dialogen med ansøger om realisering af byggeprojektet på Bellahøjvej 131. Hvis der modtages en egentlig byggeansøgning til projektet, vil forvaltningen sende sagen i partshøring. Forvaltningen vil herefter meddele byggetilladelse til det ansøgte, hvis betingelserne herfor er opfyldt.

Søren Wille

/ Lena Kongsbach